'경매소식통/경매실전자료'에 해당되는 글 2건

[NPL의 개인 매입금지]NPL의 개인 매입금지 법안

2016년 6월 28일 국무회의를 통과한 『대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령』(이하 ‘대부업법’)개정안이 오는 2016년 7월 25일 발효를 앞두고 있다.

이 개정안에서 가장 눈에 띄는 부분은 NPL을 매입할 수 있는 자의 범위가 다음과 같이 제한된다는 점이다.

제6조의4(미등록대부업자 등에 대한 채권양도 금지) 법 제9조의4제3항에서 "대부업자, 여신금융기관 등 대통령령으로 정한 자"란 다음 각 호의 자를 말한다.

1. 법 제3조제2항제2호에 따라 등록한 대부업자

2. 여신금융기관

3. 「예금자보호법」에 따른 예금보험공사 및 정리금융회사

4. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사

5. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지에 준하는 자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

즉, 대부업자·여신금융기관의 대부채권을 매입할 수 있는 자가 여신금융기관, 매입추심업자로 등록한 대부업자, 공공기관, 부실금융기관의 정리금융회사로 제한되는 것이다.

여기서 ‘매입추심업자로 등록한 대부업자’란 법률에 따르면 ‘자본금이 3억원 이상이고 금융위원회에 등록이 되어 있는 대부업체’를 의미한다.

덧붙여 5천만원 이상의 보증금을 별도로 예탁(또는 보험·공제가입)해야 하고, 총 자산한도는 자기자본의 10배 이내로 제한된다.

그렇다면 NPL 매입이 원천적으로 불가능해진 개인의 입장에서는 다음의 두 가지 ‘투명한’ 방법을 통해 NPL 투자를 할 수 있을 것이다.

1. 직접 3억원 이상의 대부업체를 설립하여 금융위원회에 등록한다.

2. 등록된 대부업체에 직·간접적으로 투자를 한다.

미불용지의 도로에 대한 경매, 공매 투자시 주의사항 

과거에 공익사업이 실시되어 도로나 저수지, 공원 등이 개설된 토지가 경매나 공매에 나오면 이를 무조건 미불용지라고 착각하고 대박의 꿈을 안고 이에 투자한다. 예를 들어 도로가 경매에 나오면 이를 낙찰 받는 경우이다.매우 조심하여야 한다. 오히려 토지주인 낙찰자가 아닌 피고가 승소하는 경우가 많다. 

미불용지라는 용어는 과거에 보상이 이루어져야 함에도 보상 없이 도로가 개설된 경우 등으로서, 이때는 본래의 이용상황으로 보상을 하여야 한다는 것이다. 즉, 지금 도로로 사용되어도 과거 전이었으면 전으로 보상한다는 것이다.  

원래 미불용지 투자는 매각차익이 목표이고 경우에 따라서는 사용료 청구를 목표로 하기도 한다. 그러나 큰 이익은 매각차익에서 나오는 것인바, 따라서 도로가 싸게 나왔다고 하여 무조건 낙찰 받으면 이는 문제이다. 즉, 우리나라는 내 토지가 비록 도로로 현재 사용되고 있다고 하더라고 이에 대해서 보상을 실시하라고 요구할 권리는 없고, 그저 보상을 해 줄때까지 기다리거나 사용료를 청구하는 수밖에 없는 것이다. 

현재 과거 보상이 실시되었거나 전 소유자가 스스로 사용수익권을 포기한 경우 이를 경매로 취득해도 사용수익권 포기가 승계되어 부당이득 청구가 불가하다는 대법원 판례에 유의하여야 한다. 

즉, 낙찰 받으면, 토지인도청구나 수용청구, 부당이득금반환 청구 3가지가 있는바, 이 중 수용청구는 불가하고, 나머지도 안되는 경우가 있다. 예를 들어 도로를 경매로 낙찰 받았는데, 실은 이미 보상이 실시되었으나 등기만 이전되지 않는 경우, 이를 알고 낙찰을 받은 경우에는, 이것이 협의취득이면 소유권은 경매로 취득하나(수용이면 소유권도 취득이 불가함), 사용수익권은 이미 보상이 실시되었으므로 포기되었다고 보아 불가하다는 판례가 많다. 매우 주의를 요한다. 따라서 미불용지 투자시는 보상전문변호사와 필히 상의를 하여야 안전하다.