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주기(週期)’라는 것이 있다. 어떤 일이 반복될 경우에 처음 시작했던 지점으로 다시 되돌아오는 데까지 걸리는 시간을 말하는데, 대부분의 현상에는 이런 ‘주기’가 존재한다. 주식시장에서도 주기는 늘 투자자의 마음을 졸이게 한다. 한없이 오를 것만 같던 주가가 어느 순간 곤두박질치며 떨어지는 모습을 보면 가슴이 철렁하고 내려앉는다.

그래서 이런 주기는 투자자들에게는 위기이자 기회의 순간이 되기도 한다. 주택가격도 마찬가지다. 주택공급량이 부족하고 수요자는 많을 때 정부정책은 부동산에 관대하고, 투자자나 실수요자들이 이익이 난다고 생각할 때 부동산시장은 과열현상을 나타낸다. 이런 시기의 직전에 나타나는 현상은 “이 참에 나도 내집 마련?”이라는 생각을 하게 만드는 시기며, 그 다음은 “지금이 아니면 늦겠다”라는 아찔함을 느끼게 하는 순간이 온다.

수요는 공급을 불러온다. 한정된 땅이어서 생산이 제한돼 있다던 집지을 땅은 어디서 나오는지 계속해서 쏟아져 나온다. 수요자들은 돈을 벌 기회는 ‘바로 지금’이라도 되듯 환호를 지르며 청약에 열을 올린다. 공급은 많아지는데, 수요는 점점 지쳐가는 것이다. 날로 치솟는 프리미엄은 어느 순간 더 이상 오르지 않는, 그래서 정점을 찍었다는 말들이 새어 나온다.

그리고 끝도 없이 오를 것 같던 부동산 가격은 어느 순간 주춤하면서 하향곡선을 긋기 시작한다. 바로 원래대로 돌아가려는 ‘주기’가 오고 있는 것이다.그렇다면 전세가격에 대한 주기는 언제 어떻게 오는 것일까.

2011년 이후 서울 수도권의 전세가격은 서서히 오르기 시작했다. ‘주기’는 끝과 끝이 동일한 모습을 보인다. 아파트도 비슷하다. 처음 입주할 때 전세가격은 생각 외로 낮다. 그것은 입주량이 한 순간에 몰려 상대적으로 전세가격이 낮게 책정돼 공급되는 것이다. 주택의 수명이 다하는 즉, 재건축의 시점이 오면 다시 전세가격은 떨어진다. 오래되고 낡아 살면서 불편함이 많아지기 때문이다.

이것이 바로 전세의 ‘주기’다. 이런 주기는 꽤 오랜 시간이 소요된다. 그래서 입주 이후 꾸준히 전세가격은 오르다가 아파트를 지은지 10여년이 넘어가는 순간부터 전세가격은 다시 하향하는 모습을 보이는 게 2010년까지의 순리적 전세가격의 움직임이었다.

하지만 2011년 이후의 전세가격 움직임은 주택공급량과 밀접한 연관성을 가진다. 지난 6월 이후 한 없이 오르던 서울 송파구와 강동구의 전세가격은 수천만원이 떨어지는 현상이 나타나기도 했다. 바로 위례신도시의 입주가 도래했기 때문인데, 수천가구의 입주물량이 동시다발적으로 쏟아지면서 상대적으로 가까운 송파와 강동지역 전세입자들이 위례신도시로 거주지를 옮겼다.

이런 현상을 두고 전세의 주기가 도래했다고도 볼 수 있지만 이것은 공급량의 일시적 폭증으로 인해 나타난 현상이라고도 볼 수 있다.

서울 구도심, 그리고 경기지역 구도심 등 인근에서 대규모 주택공급이 불가능한 지역은 여전히 전세가격이 강세를 보이고 있다. 서울의 평균 전세가율은 75%에 육박하고 있다. 과거 2002년 전세가율이 최고조에 달했을 때도 60%를 갓 넘은 수준에 불과했다. 하지만 지금은 70%를 훌쩍 넘기고 있으며, 성북구는 84%에 이른다. 일부 지역의 아파트는 전세가율이 93%를 넘기는 곳도 나타나고 있다. 아파트 가격이 5억원이라면 전세가 4억5천만원이 넘는다는 얘기다. 이 때문에 속칭 ‘갭’ 투자라는 것이 활개를 친 것도 이 때문이다.

여기까지 얘기하면 눈치 빠른 사람은 알아차리는 것이 있다. 바로 주변에 대량의 주택공급이 이뤄지는 곳은 전세가격이 하락할 수 있으며, 반대로 주변지역에 주택공급이 어려운 상황이라면 전세가격은 정상적 수요에 따라 꾸준히 오를 수 있다는 것이다.

<그래프1>은 서울시 강동구 명일동에 위치한 삼익그린11차아파트 전용면적 84㎡의 10여년 동안 매매가 변동그래프다. 그림에서 보듯 지난 2004년 7월경 이 아파트는 상한가 기준으로 4억4천만원을 조금 웃도는 수준에 머물고 있는 것을 볼 수 있다. 상한가란 아파트 로얄층의 시세로 로얄층이란 4층 이상부터 탑(꼭대기)층 바로 아래층까지의 아파트를 말한다. 예를 들어 25층 아파트라면, 4층부터 24층까지가 로얄층으로 구분되며 가격이 약간의 편차는 있지만 동일한 수준 대를 유지하게 된다.

앞서 설명한 ‘주기’라는 현상이 잘 표현된 아파트의 가격 변동표라 할 수 있다(이것은 필자가 글을 정리하면서 끼워 맞추려고 한 것이 아니라는 점을 강조하고 싶다). 2004년 시세가 4억4천만원이었지만 10여년이 지난 후의 이 아파트 가격은 4억8천만원 선을 나타내고 있다. 10년을 주기로 본다면 4천만원이 상승한 셈이지만 만약 이 사이 아무런 일이 없었다면 이 아파트를 샀던 수요자는 당시 대출받았던 대출이자와 원금을 갚느라 무척 힘든 시간을 보냈을 것이다. 하지만 이 아파트에는 이것이 다가 아니었다.

그 사이 이 아파트에는 무슨 일이 있었을까. <그래프1>을 보면 확연히 알 수 있다. 이 아파트는 4억4천만원이라는 박스권을 2006년 5월경까지 유지하면서 별다른 상승이나 하락의 모습을 보이지 않다가 2006년 7~8월경 일순간에 6억2천만원으로 무려 2억원이 상승하는 모습을 보였다. 그 후 대부분의 현상이 그렇듯 주춤하면서 하락하는 모습이 역력했다. 이 아파트는 급기야 2014년 5월경까지는 10년 전 가격보다 더 떨어진 4억3천500만원까지 떨어졌다는 것을 알 수 있다.

2006년 7~8월에 가격이 크게 올랐다는 것은 누군가 샀던 사람이 많았다는 것을 의미하며, 이 때 이 아파트를 매수한 수요자는 오랫동안 어쩌면 지금까지도 가격하락에 시달리고 또 은행부채에 시달리고 있을 것이다.

그렇다면 전세가격은 과연 위에서 보는 매매가격 그래프와 같이 움직였을까가 최대의 궁금증이 될 것이다. 매매가가 오르고 내리는 것은 분명 주택공급량과 연관이 있고, 전세가도 주변의 주택공급이 많아지면 그 영향으로 내려야 맞다. 만약 이런데도 전세가격이 오른다면 이것은 이상현상이며,‘주기’에서 보듯 오르고 내려야 만이 그 현상의 설명이 가능할 것이다. 한데, 과연 그랬을까.

<그래프2>의 그래프는 앞서 설명한 아파트의 동일 면적형(전용 84㎡)의 전세가 변동 그래프다. 2004년 7월경 이 아파트의 전세가격은 1억8천500만원으로 역시 2006년 7월경까지 높낮이가 많지 않은 박스권 가격을 형성하고 있다. 전세를 사는 입장으로서는 안정된 가격 수준이라 할 수 있다. 2년이 지나도 2년 전 전세가로 그대로 살 수 있다는 것은 어쩌면 행복이 아닐 수 없기 때문이다.

한데, 이상한 점은 2016년 7월 현재 전세가는 4억500만원으로 약 2억2천500만원이 올랐다. 그 사이 오르고 내리길 반복하다, 최근에만 크게 오른 것일까. 이 아파트는 2008년까지 별다른 전세가 상승이 없었던 곳이다. 이 시기 매매가격은 요동을 쳤지만 전세가격은 비교적 평온한 모습을 보인 것이다. 잠시 하락하기도 했지만 이 시기는 미국의 서브프라임모기지 사태 등 글로벌 금융위기가 있었던, 그래서 일시적 하락현상이 일었던 시기로 그 이후 곧 정상화됐고, 가격은 해를 거듭할수록 오르는 현상, 과하게 표현하면 한번도 떨어지지 않고 계속 올랐던 전세가격의 모습을 보였다.

이 시기 전세를 살고 있었던 전세입자는 계약을 갱신해야 하는 2년이 지난 이후의 전세가격에 화들짝 놀라야만 했던, 그래서 “이젠 어디로 이사가야 하나”하고 끙끙 앓아야만 했던 시기였다.

2004년 3월 이곳의 전세시세는 1억8천500만원이었다. 2년후인 2006년 3월은 1억9천500만원으로 불과 1천만원이 오른데 그쳤다. 다시 2년 후인 2008년 3월에는 2억원으로 또 2년 후에는 2억2천500만원으로, 여기까지는 비교적 이해할 만한 수준의 전세가 상승이라 할 수 있다. 해를 지나면서 1천만~2천만원의 상승은 과하다고 할 수 없기 때문이다.

한데, 문제는 그 다음의 전세계약 시즌부터 일어나고 있다. 2012년 3월에는 2억9천만원으로 6천500만원이 올랐다. 사실 서민이 이 정도 전세가를 2년 새 올려주기에는 대출을 받지 않고는 사실상 불가능에 가깝다.

하지만 이 시기 전세대출은 흔하지 않은 대출상품으로 대출이자 또한 높았다. 지금은 4억원을 훌쩍 넘기고 있다. 이곳 아파트의 전세가율은 82.65%다. 서울 평균 75%를 훨씬 넘기고 있는 셈으로 이 아파트는 1986년 5월에 완공돼 지은지 31년째가 되는 매우 오래되고 낡은 아파트다. 일반적으로 오래되고 낡으면 살기에 불편하다는 것 때문에 전세가격이 떨어져야 정상이지만 이곳은 여전히 높은 전세가율을 유지하고 있다.

비단 이 아파트만의 현상은 아니라는 것이 문제인 것이다. 이제‘전세가격은 떨어질까’라는 표제에 대한 질문을 이해했을 것으로 보인다. 전세가격, 분명 떨어져야 하지만 그래프는 그 반대를 얘기하고 있다.

정치권이 다주택자들의 임대사업 등록을 의무화하려는 법안을 추진하자 시장에선 찬반 논쟁이 거세다. 음성화된 임대소득을 양지로 끌어내 과세 투명성과 전월세 시장 안정화라는 필요성에는 공감하지만 시기적으로 정책 타이밍이 적절치 않다는 의견도 나온다.

다주택자들을 옥죄는 법안이 마련되면 시장흐름에 찬물을 끼얹을 수 있고 임대시장은 임대료 상승과 물량감소에 따른 전세난 심화 등 시장불안이 가중될 수 있다는 주장이다.

28일 국회에 따르면 최근 국토교통위원회 간사인 민홍철 의원(더불어민주당·경남 김해갑)은 3주택 이상 보유한 다주택자가 1주택 이상 임대하고 있거나 임대하려는 경우 지방자치단체에 임대사업자로 등록해야 하는 내용을 골자로 하는 '민간임대주택특별법 개정안'을 대표 발의했다. 

등록시 임대기간, 임대료 등 임대차계약 사항을 자세히 신고해야 한다. 이를 위반할 경우 500만원 이상의 과태료가 부과되며 관계 행정기관은 국세청에 그 대상자와 과태료 부과사실을 통보하도록 했다. 그동안 임대사업자 등록은 의무사항이 아니었다. 

지난 26일 국토교통부 국정감사에서도 민 의원은 "전세가가 매매가의 90%에 도달할 정도로 전월세난 문제가 심각하다"며 "다주택 임대인들을 임대시장으로 나오게 하는 임대사업자 등록 의무화 법안에 적극 공감하느냐"고 강호인 국토부 장관에게 질의했다.

이에 대해 강 장관은 "다가구 임대인들이 시장에 나오도록 인센티브를 주자는 내용에 동의한다"며 "(임대인 양성화) 목적을 달성하기 위해서 이견을 좁힐 수 있는지 살펴보겠다"고 긍정적인 검토의사를 밝혔다. 

야당이 서민주거안정을 위해 당론으로 추진중인 '전월세상한제'의 안착을 위해선 주택 임대현황을 파악하는 게 무엇보다 중요한데 이번 임대사업자 등록 의무화가 그 방안이 될 수 있다는 분석이다. 임대소득 과세 투명성을 높이기 위해서도 필요하다.

민 의원실 관계자는 "현재 임대사업자 등록제도는 임의규정인데다 세제혜택도 크지 않아 충분한 유인책이 되지 못한다"며 "조세 사각지대인 임대시장을 개선하고 서민주거안정을 도모하기 위해선 임대사업자 등록을 의무화해야 한다"고 말했다.

하지만 정부여당은 관련 제도 도입에 여전히 부정적인 입장이어서 국회 처리과정에서 치열한 기싸움이 예상된다. 임대사업자 등록이 의무화되면 민간임대주택 공급 위축 등 부작용이 발생할 수 있다며 제도 도입에 반대해왔다.

국토부 관계자는 "등록을 의무화하면 다주택자의 세원 노출부담 등으로 임대사업자 등록이 더욱 위축될 수 있다"며 "일률적인 규제보다는 시장의 선택에 맡기면서 제도권으로 유인하는 게 바람직하다"고 설명했다.

게다가 사업자 등록이 의무화되면 다주택자들의 임대소득 노출이 불가피해 그만큼 세부담이 늘게 되고 국민연금과 건강보험료 등도 올라간다. 이 때문에 매도 심리를 부추기거나 집주인이 늘어난 비용을 음성적으로 세입자들에게 전가시키는 등 부작용이 만만치 않다는 게 전문가들의 의견이다.

 "다주택자들의 임대주택 보유매력이 떨어져 전월세 물량은 감소하고 구매심리 위축으로 매매시장이 다시 얼어붙을 수 있다"며 "시장혼선을 초래할 수 있고 시기적으로도 너무 이른 감이 있다"고 말했다.

일부 전문가들은 이런 논란을 잠재우기 위해선 다주택자뿐 아니라 모든 임대주택의 등록을 의무화하는 '임대차등록제'를 시행해야 한다고 주장한다. 모든 전·월세 주택을 등록한 후 일정 기준에 따라 혜택을 주자는 것이다.

 "주택 임대소득에 대한 투명한 과세가 이뤄져야 임대료 상승을 막고 집값 안정도 도모할 수 있다"며 "주택·지역별 임대료 수준과 계약기간 등을 의무적으로 신고하는 임대차등록이 선행돼야 한다"고 강조했다.

지난해 5월 도입된 ‘상가건물 임대차보호법’에 따라 임차인이 빼앗길 뻔한 권리금을 지킨 사례가 나왔다. 법원이 건물주가 임대료를 대폭 올리는 방식으로 새 임차인이 들어오기 힘들게 한 것을 권리금 회수 기회를 막은 것으로 판단했다. 다만 권리금 회수 방해 여부를 둘러싼 다툼에서 아직까지는 임대인이 승소하는 사례가 더 많이 등장하고 있다.

◆권리금 8900만원 지킨 사례 등장

대구지방법원 제11민사부는 건물주 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물 명도 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 약사인 임차인 B씨는 2008년부터 대구 동구의 한 상가를 보증금 1억원에 월세 250만원을 내고 약국으로 사용해 왔다. 2014년 이 상가를 매입한 또 다른 약사인 A씨는 임대차 계약 만료 시점(2015년 7월 말)에 약국을 비워달라고 통보했다.

B씨는 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인이 되려는 C씨를 구해 권리금 1억원의 계약서를 체결했다. 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 한 법 조항을 활용했다.

건물주 A씨는 새로운 임차인이 되려는 C씨에게 보증금 1억원에 월세 330만원을 요구했다. 월세를 32%나 올려 제시한 것이다. 여기에 건물분 부가가치세까지 C씨가 부담하라고 요구했다. 그러자 새 임차인 C씨는 “월세가 너무 비싸다”며 계약을 포기했다. 계약이 파기된 기존 임차인 B씨는 건물주 A씨에게 상가를 비워주는 대신 권리금 1억원을 달라고 요구했지만 거절당했다. 건물주는 건물 명도소송을, B씨는 손해배상 소송을 각각 제기했다.

재판부는 “약사인 A씨가 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 C씨에게 고액의 차임(借賃·물건을 빌려 사용한 것에 대한 대가)을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구해 B씨의 권리금 회수를 방해했다”며 A씨는 B씨에게 손해배상하라고 판결했다. 상임법상 손해배상금액은 계약서상 권리금 금액과 감정평가 금액 중 낮은 금액이다. 감정평가사는 이 건물의 권리금을 8987만원으로 감정했다. 최광석 로티스합동법률 사무소 변호사는 “대구·경북권에서는 처음 나온 권리금 보호 판결”이라며 “건물주의 행위를 ‘현저한 고액의 차임과 보증금을 요구해 권리금 회수를 방해하는 행위’로 판단했다”고 설명했다.


◆건물주 승소 사례가 더 많아

권리금 분쟁 소송에서 임대인이 승소하는 사례는 여러 건 등장했다. 임차인들이 권리금을 회수하기 위해 허위로 권리금 계약서를 체결하는 편법을 동원하다 제지 당한 사례가 주를 이루고 있다. 회수 방해를 인정한 사례와 달리 권리금 감정절차 등이 필요 없어 상대적으로 신속한 판결이 이뤄지고 있다.

예를 들어 대전지방법원은 지난 4월 건물주 A씨를 상대로 임차인 B씨가 낸 손해배상 청구소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 임차인 B씨는 임대차 계약 만료일(지난해 8월30일)을 앞두고 지난해 8월21일 새로운 임차인이 되려는 C씨와 6억원에 달하는 권리금 계약서를 체결했다. 건물주 A씨가 건물을 비워줄 것을 요구하자 이를 내세워 손해배상 소송을 제기했다. 그러나 법원은 “권리금 계약서가 임대차 계약 만료 후 허위로 작성된 것으로 의심된다”며 원고 패소 판결했다. 소송 초기에 권리금 계약에 대해 아무런 주장을 하지 않은 점, 새로운 임차인이 되려는 C씨가 보증금과 차임을 낼 능력이 있다는 정보를 제공하지 않은 점, 계약 만료 직전 달까지 새로운 임차인을 들여 권리금을 회수하겠다는 논의를 건물주와 하지 않은 점 등을 근거로 들었다.

“권리금을 지키기에 급급한 나머지 친구나 친인척을 동원해 허위로 권리금 계약서를 작성하는 사례가 많다”며 “진짜 임차인을 구해 권리금 계약서를 작성해야 한다”고 당부했다.

주택은 다른 부동산을 임대할 때와 비교해 세금 부담이 작다. 부가가치세가 없기 때문이다. 주택은 한 채를 임대하건, 10채를 임대하건 임대주택 개수에 상관없이 부가가치세가 없다. 임대료 크기나 주택 규모와도 상관없다. 초가집을 임대하건 궁궐 같은 집을 임대하건 과세 대상이 아니다. 종합소득세만 부담하면 된다.

임대소득에 대한 소득세도 다른 부동산보다 저렴하다. 주택임대는 소득세 측면에서 다섯 가지 정도 유리한 점이 있다.

첫째, 주택은 임대소득에 대한 비과세제도가 있다. 부부합산 1주택을 소유한 경우 주택을 임대하면 임대료에 상관없이 소득세를 부과하지 않는다. 임대하는 주택이 고가주택(기준시가 9억원 초과)만 아니면 된다. 다만 1주택은 거주하고 있는 주택을 포함해야 한다. 그래서 다가구주택이나 세대분리형 아파트를 구입해 일부는 거주하고 일부는 임대하는 경우 소득세 부담이 사라진다.

둘째, 부부합산 2가구 이하의 주택을 소유·임대한다면 전세보증금에 대해 소득세를 전혀 부과하지 않는다. 3가구 이상 주택을 소유하더라도 소형 주택(국민주택규모 전용 84㎡ 이하고, 기준시가가 3억원 이하)은 전세보증금에 대한 소득세 과세를 판단할 때 2016년까지 주택 숫자에 포함하지 않는다. 기준시가 3억원 이하, 전용면적 84㎡ 이하의 주택은 아무리 많이 보유해 임대하더라도 소득세를 과세하지 않는 셈이다. 최근 발표한 개정세법안에 의하면 이 규정은 2018년까지 연장될 수 있을 것으로 보인다.

셋째, 전세보증금에 대한 소득세 과세 방식도 다른 임대 부동산에 비해 유리하다. 일반적으로 보증금에 세법에서 정한 이자율(현행 1.8%)을 곱해 월세로 환산하고, 여기에 소득세를 과세한다. 이를 간주임대료라고 한다. 전세보증금이 1억원이라면 1년간 월세 합계는 180만원(월 15만원 수준) 정도로 판단한다.

그런데 주택의 간주임대료는 다르다. 보증금 합계에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱한 뒤 다시 이자율 1.8%를 곱한다. 주택 3가구를 보유하고 있는 사람이 2가구 주택을 각각 4억원에 전세로 임대한다고 가정하자. 전세보증금 8억원에서 3억원을 차감하고 다시 60%를 곱한 뒤 1.8%를 곱하면 간주임대료는 540만원(월 45만원 수준)이다. 월세 45만원을 받는 수준의 소득세만 내게 된다.

넷째, 소규모 임대소득에 대한 비과세 또는 분리과세 제도가 있다. 2000만원 이하에 대해선 올해 말까지 소득세를 비과세하고, 2017년부터 14%로 분리과세한다. 이 역시 개정세법안에 의해 2018년까지 연장될 것으로 보인다.

다섯째, 주택임대사업등록을 할 경우 다른 부동산을 임대하는 것보다 더 많은 경비를 인정받는다. 3가구 이상 임대하면 30%의 세액감면 혜택도 받는다. 종합소득세는 임대소득에서 필요경비를 차감한 소득금액(순이익 개념)을 기준으로 과세한다. 소득금액을 추계(법에서 정하는 경비율을 적용하는 방법)로 만들 경우 경비율이 높아 경비를 많이 인정받게 된다. 3가구 이상의 소형 주택(국민주택규모 이하고, 기준시가 6억원 이하)에 대해 주택임대사업등록을 하면 종합소득세 30%의 세액감면 혜택도 받을 수 있다.

여전히 임대소득에 대해 제대로 신고하지 않는 경우가 많다. 오랫동안 주택의 임대에 소득세를 내지 않았던 관행 때문이다. 이런 관행은 2009년까지 전세로 임대하는 모든 주택에 소득세를 과세하지 않았던 세법의 영향이 크다. 당시엔 주택의 임대차계약 구조를 과세관청이 확인하기 어려운 이유도 한몫했을 것이다. 하지만 지금은 분위기가 다르다. 직장인들에게 주택을 임차할 때 부담한 월세에 세액공제 혜택을 주고, 현금영수증 발급대상으로 구분해 임대인의 과세대상 임대소득을 양성화하고 있다.

또 세입자의 전세보증금 권리 확보를 위한 확정일자 정보도 국세청에서 공유하고 있다. 이제 주택의 임대소득에 대한 소득세 신고는 선택이 아니라 필수다. 주택 임대에 대한 소득세가 저렴해진 만큼 철저하게 신고해야 한다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세 등 보유세를 낮출 수 있다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 재산세도 주거용이 아닌 업무용 건물로 과세한다. 아파트처럼 집합건물이지만 건물과 토지로 나눠 마치 다른 세금처럼 재산세 고지서가 나온다. 매년 6월1일 현재 시점의 건물과 토지의 시가표준액(지방세를 계산하기 위한 평가 기준)을 기준으로 재산세를 계산하고 건물분 재산세는 7월에, 토지분 재산세는 9월에 고지한다.

재산세 산정을 위한 오피스텔의 시가표준액은 아파트보다 낮다. 아파트의 시가표준액은 건물과 토지를 구분하지 않고 하나의 주택으로 평가해 시장가격에 가깝게 고시한다. 건물의 면적과 높이, 주변 지역의 아파트 시세가 반영된다. 반면 오피스텔은 집합건물의 특성상 상대적으로 부속토지 면적이 작아 시가표준액이 낮게 평가된다.

오피스텔은 종합부동산세를 낼 가능성도 낮아진다. 업무용으로 구분되는 오피스텔은 건물이 아예 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고, 부속토지는 다른 건물의 부속토지 시가표준액과 합해서 80억원을 초과해야만 종합부동산세 대상이 된다. 주택은 6억원(가구를 기준으로 1주택이고 단독명의일 경우 9억원), 일반 나대지는 5억원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상인 것과 비교하면 유리하다.

그러나 재산세 세율은 아파트보다 높다. 아파트 재산세는 시가표준액에 60%의 공정시장가액 비율을 곱해서 만든다. 오피스텔은 시가표준액에 70%의 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 만든다. 시가표준액이 1억원이라고 가정하면 오피스텔의 과세표준은 7000만원, 아파트는 6000만원이 된다. 세율 역시 아파트는 0.1~0.4%의 재산세 누진세율을 적용한다. 오피스텔은 건물은 0.25% 단일세율을 적용하고 토지는 0.2~0.4% 세율을 적용한다. 일반적으로 오피스텔에 대한 재산세 과세표준이 2억원 이하에서 형성돼 있는 것을 고려하면 오피스텔의 재산세 세율은 아파트보다 두 배 가까이 높다.

그런데 이런 오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세를 낮출 수 있다. 오피스텔이기 때문에 시가표준액을 낮추고 다시 주택으로 사용하기 때문에 과세표준과 재산세 세율도 낮출 수 있다.

서울 강남구 논현동의 전용면적 30㎡짜리 오피스텔로 재산세를 비교해보자. 시세가 2억4000만원이다. 오피스텔은 주거용으로 지어진 건물이지만 법적으로 아파트가 아니기 때문에 공동주택 고시가액이 존재하지 않는다. 건물과 토지의 시가표준액을 기준으로 재산세를 계산해야 한다. 건물의 시가표준액은 3600만원, 토지의 시가표준액은 7100만원이다. 건물 가격과 토지 가격을 반영한 오피스텔의 시가표준액은 1억700만원이다. 이 오피스텔을 업무용으로 사용하면 건물 재산세는 18만원, 토지 재산세는 11만원으로 총 29만원이다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세는 토지와 건물을 하나의 주택으로 평가해 총 17만원 정도만 부과된다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택임대사업자등록도 가능해진다. 주택임대사업을 등록할 경우 주택 면적에 따라 재산세가 감면되고, 종합부동산세 과세 대상에서도 제외되기 때문이다. 전용면적 40㎡ 이하는 재산세가 전액 면제되고, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 논현동 소재 오피스텔을 주거용으로 사용하고 주택임대사업을 한다면 재산세와 종합부동산세 부담 없이 임대사업을 할 수 있다.

살땐 국내 취득세 없지만 임대하거나 되팔 경우엔 현지·국내 둘다 신고해야

사업상 해외에 장기간 머무를 일이 많은 사업가 A씨는 드디어 현지에 주택을 한 채 매입하기로 결정했다. A씨는 이 주택을 상황에 따라 거주용 혹은 임대용으로 활용할 계획이다. A씨는 아무래도 세금 문제가 마음에 걸려 관세당국을 찾아 해외 부동산 취득 시 세무절차에 대해 문의했다.

―해외 부동산 취득 시 국내에서 내야 하는 세금은.

▷일반적으로 해외 부동산을 취득할 때 국내에 신고하거나 납부할 세금은 없지만 자력으로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 자금을 증여받은 것으로 추정하기 때문에 취득자 입장에서는 자금 출처에 대해 소명해야 한다. 취득자금이 10억원 미만일 경우 자금 출처가 80% 이상만 확인되면 전체가 소명된 것으로 본다. 취득자금이 10억원 이상이라면 자금출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

―취득한 해외 부동산으로 임대를 주는 경우 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나.

▷국내 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인)가 해외 부동산을 취득해 타인에게 임대할 경우 현지 과세당국에 소득세를 신고·납부하는 것과 별개로 이 임대소득을 타 소득과 합산해 다음연도 5월 중에 국내 주소지 관할세무서에 종합소득세과세표준 확정신고를 하고 소득세를 납부해야 한다. 이때 해외 부동산 취득 및 투자운용명세서를 제출해야 한다. 현지에 납부한 외국납부세액은 세액공제나 필요경비에 산입하는 방식을 통해 공제받기 때문에 이중과세는 발생하지 않는다.

―취득한 해외 부동산으로 임대를 줬는데 결손금이 발생한 경우 국내 다른 발생소득과 통산해 신고할수 있나.

▷해외 부동산 임대에 대한 필요경비가 임대수입금액을 초과해 결손금이 생길 경우 다른 소득금액에서는 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한해 공제할 수 있고 남은 미공제액은 다음연도로 이월하게 돼 있다. 발생한 결손금을 공제·이월하거나 이월결손금을 공제받으려면 비치·기록한 장부에 의해 종합소득세 신고기간 내 관련 사항을 신고해야 인정받을 수 있다.

―해외 부동산을 되팔 경우 부동산 소재지국과 우리나라 둘 다 양도소득세를 신고·납부해야 하나.

▷그렇다. 현지에서 양도소득세를 신고·납부했다 하더라도 우리나라 세법에 따라 별도로 신고·납부해야 한다. 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 낸 양도소득 관련 납부세액은 세액공제나 필요경비에 산입하는 방식으로 공제받을 수 있으므로 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

―우리나라와 외국 간 세율 차이가 있을 경우 어떻게 적용되나.

▷우리나라 세율이 부동산 소재지국 세율보다 높을 경우 양국의 세액차이만큼 국내에서 세금을 더 내야 한다. 반대로 우리나라 세율이 더 낮은 경우 국내에서 추가로 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다.

―해외 부동산을 살 때보다 싸게 팔아 양도차손이 발생한 경우 다른 국내 부동산 양도차익과 통산해서 신고할 수 있나.

▷그렇지 않다. 소득세법에 따르면 국외 자산과 국내 자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손도 국내 자산 양도소득금액과 통산할 수 없다. 다만 다른 국외 부동산의 양도차익에서는 통산이 가능하다. 

이혼한 부부간 또는 다른 채권채무 관계자간 경개계약에 따른 숨은 대항력 있는 임대차의 존재여부를 확인하여야 한다.
이혼신고와 동시에 위자료를 임대차보증금으로 전환 및 기존의 주민등록을 원용하는 대항력 있는 임대차계약(경개계약)을 체결하거나 사용대차관계로 무상 사용하다가 중간에 위자료를 임대차보증금으로 전환하기로 하는 대항력 있는 임대차계약을 체결한 후 이러한 사실을 조사하지 않은 금융기관등 채권자가 근저당권부 대출을 해준 다음 경매를 신청하고 이러한 임대차관계가 매각물건명세서에 기재되지 아니하였거나 이혼자로서 임차인(주민등록 등재자)으로만 기재된 경우 또는 이혼한 임차인은 최우선 변제권자 혹은 확정일자를 받았으나 배당요구를 하지 않거나 아예 확정일자를 받지 않는 등의 사유로 배당요구를 못한 경우 등이 있을 수 있다.

이 경우 이혼한 임차인인 부인은 이혼은 하였으나 이미 점유 및 전입신고는 그대로 존속하여 임차권을 매개로 하는 점유관계를 공시할 수 있는 상태에 놓이므로 이혼 후 임대차계약 성립일로 부터 즉시 대항력이 발생되는 것으로 해석된다.

위와 관련하여 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로 당해 임대차계약이 통정 허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론 으로 하고, 임대차계약 당사자가 기존 대여금채권 1억 5천만원 중 1억 1,500만원을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 동법 제3조제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결)고 판시하였다. 이는 주거용으로 사용 수익의 목적이 있는 경우 기존채권을 임차보증금으로 전환하는 경개계약의 유효성을 인정한 것으로서 공매에 의한 낙찰 인에게 임차보증금 전액(1억 1,500만원)을 인수하도록 한 판결이다. 대법원 2001다14733 판결은 주거목적 없이 기존 채권의 추심수단으로 임대차한 경우의 판결이다.

주거목적을 가지고 기존 채무를 임대차보증금 반환채무로 전환하기로 하는 임대차계약의 성립, 주택의 인도 및 주민등록 전입신고를 할 경우 이는 임대차계약의 주요 내용인 “주거로서 사용, 수익할 목적의 의사”가 있다고 보아 진정한 임대차계약으로 인정된다. 즉 공사대금채권과 대여금채권을 합산하여 임대차보증금 반환채권으로 전환하기로 합의하여 임대차계약을 체결하고, 실제로 임차인이 임대차목적물에 거주하면서 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우, 이는 진정한 임대차계약이고 임차인이 이에 기하여 경매 법원으로부터 배당을 받은 행위는 임대차보증금 반환채권의 실행행위로써 정당한 배당 요구권을 행사한 것으로 본다(대법원 2003도 6412호). 동 판결은 형사판결이지만 임대차계약을 민법상의 경개계약으로 보고 그 임대차계약 및 이에 따른 배당요구권의 행사가 유효함을 인정하는 취지의 판결이다. 부산지법 85가단763호 사건에 따르면 매수인겸 임대인이 매매 잔대금채무를 임차보증금 반환채무로 변경한 경개계약도 있다.