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시골 농가주택 경매 투자의 장점

‘농(어)가주택’은 농(어)업을 생업으로 삼는 농(어)민 주택 또는 시골집이라고도 한다. 1년 이상 농사를 지을 목적으로 거주하는 주택으로 전원주택보다 규모가 작고 주택이 딸린 토지의 용도가 대지와 함께 일부는 농지와 접해 있다.

투자금액이 적어 번듯한 전원주택을 살 여력이 안 되는 사람이라면 농가주택 경매를 노리는 게 훨씬 실속 있다. 기반시설을 잘 갖춘 수도권 전원주택은 최소 3~5억 원 정도 가져야 하고 경매도 2억5000만~3억 원 이상 가져야 낙찰 받을 수 있지만 농가주택 경매는 1억~2억 원 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.

거래되는 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 30~40%까지 싸게 법원 경매로 취득이 가능하다. 지은 지 오래된 농가주택은 주택의 뼈대만 튼튼하다면 약간의 개보수 거쳐 훌륭한 개인별장용 전원주택(세컨하우스)으로 개조가 가능하다. 대지가 넓은 농가주택은 경매로 싸게 사서 어느 정도 시간이 지나 비싸게 되팔면 짭짤한 시세차익도 챙길 수 있다.

통상 농가주택의 토지 용도는 ‘대지’인 경우가 많아 농지전용이나 임야 형질변경을 거치지 않고 바로 새로 지을 수 있고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 실제 거주할 수 있다. 지은 지 오래된 주택이라도 골조가 튼튼해 약간의 개보수만 거치면 아담하고 실용적인 전원주택용으로 개조가 가능하다.

수도권 농가주택은 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 당장 활용하지 않더라도 퇴직 후를 대비해 농가주택을 마련해 두면 언제든지 전원생활의 여유를 즐길 수 있다. 또 토지 매입과 설계, 건축 등 새로 짓는 번거로움 없이도 도시의 전셋값 정도의 금액으로 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

   농가주택 경매 추이

농가주택 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 완만한 상승세율을 타고 있다. 낙찰가율은 75~80%대로써 1~2회 유찰 후 바로 매각되고 있다.

입찰경쟁률은 2~3대 1 정도로 아파트(8대 1)에 비해 현저하게 낮은 편이며 매달 경매에 부쳐지는 물량은 전국적으로 1000~1500여건이며 물량은 소폭 감소 추세이다.

수도권 일대에 한 달이면 약 200여건이 공급되고 충청권 일대는 세종시와 과학벨트 호재를 만나 인기리에 매각되고 있다. 특히 분당, 일산 등 고급 단독주택 인근, 용인, 화성, 안성 일대 소형 농가주택들이 인기 끌고 있다.

수도권 인기 농가주택은 주로 의정부(고양∙파주∙철원)지원과 수원(용인∙의왕∙과천), 성남(광주∙하남), 여주(이천∙양평)지원에 몰려 있다.

   농가주택 고르는 요령

농가주택은 입지와 교통에 따라 투자가치가 천차만별이다. 되도록 입지는 남향에 배산임수(산이 있고 앞에는 하천이나 강이 있는 곳) 지세면 금상첨화. 교통여건도 포장도로에 일반 교통 수단(버스∙철도∙고속도로)이 잘 발달돼 접근성이 좋은 주택이 좋다.

전원주택과 마찬가지로 농가주택도 되도록 취락지(마을이 몰려 있는 곳) 내 주택을 고르는 게 좋다. 너무 한적한 곳에 달랑 한 두 채만 위치하면 외로울 뿐 아니라 투자성 및 활용가치가 떨어진다.

농가주택 앞마당까지 들어오는 진입로는 최소한 3~4m 도로에 접해 있는 게 좋다. 맹지(막힌 땅)일 경우 가격형성이 어렵고 투자성이 떨어진다.

경매물건에 부쳐지는 물량이 꾸준하게 공급되고 있으므로 단시일 내에 3~4건 정도의 물건을 답사 한 후 1~2개의 물건 중 옥석을 고른다는 자세로 투자에 임하는 게 유리하다.

대체로 수도권 농가주택은 일반인들이 우량 부동산을 판단하기 쉽지 않다. 되도록 전원주택 전문가나 현지 오래 영업한 양심적인 지역 중개업자에게 자문을 구하는 게 필수이다.

  경매 입찰 전 주의할 점

반드시 현장을 답사해 지적도와 토지대장상의 내용과 일치하는지를 확인해야 한다. 가끔 경계가 불분명해 인접 필지 토지 소유자와 법적 다툼이 발생하는 수도 있다.

농가주택은 대개 정원과 딸린 밭과 논을 일괄 입찰하는 경우가 많다. 이처럼 대지와 밭(논)을 분리하지 않고 일괄 경매할 경우 ‘농지’에 한해 농지취득증명을 받아야 함에 유의해야 한다. 거의 대부분의 경매 법원은 농취증 미제출시 입찰보증금을 몰수 한다.

농가주택도 땅과 건물을 같이 구입하는 것인 만큼 여러 공부(公簿)를 확인하고 모르는 경우 전문가에게 자문을 구하는 게 좋다. 남의 토지 위에 건축돼 문제가 발생하기도 한다.

경매물건을 고를 땐 주변 급매물도 함께 알아보는 게 좋다. 수도권에는 비어있는 허름한 농가주택이 여러 채 있어 경매 낙찰가격보다 더 싸게 급매로 팔려가는 경우가 있다. 따라서 경매 외에도 다른 싼 매물이 있는지 파악하는 게 요령이다.

지은 지 오래된 농가 중에는 대지가 아닌 농지에 지어진 집이나 지상권만 있는 무허가건물도 있다. 경매 입찰 전 반드시 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물관리대장을 발급 받아 하자 유무를 살펴보는 것이 중요하다.

시골 주택일수록 거래가 뜸한 게 보통이라 거래 시세파악이 어려운 게 대부분이다. 마음에 든다고 높은 가격에 낙찰 받으면 시세를 웃도는 금액으로 낙찰 받을 수 있다
 

법원 경매장은 요즘 같은 부동산 시장 침체기에도 불구하고 늘 투자자들로 붐빈다. 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 살 수 있다는 장점 때문에 한 물건에 많게는 10~20명씩 몰리기도 한다.

돈 되는 우량물건이나 수익형 물건의 경우 높아진 경쟁률과 낙찰가율 때문에 실수요자들에게는 좋은 물건을 낙찰 받기가 ‘하늘의 별 따기＇만큼이나 어려워지고 있다.

일반인이나 실수요자들의 경매 참여가 급격히 늘고 고가낙찰이 이어지면 투자수익률이 크게 떨어지기 마련이다. 이런 탓에 일반인들도 과거 ‘경매전문가＇들만 눈 여겨 보던 ‘특수물건＇에 잇따라 뛰어들고 있다.

일반 수요자들도 경매의 위험요소를 피하기 어렵다면 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 경매 틈새종목이나 쉽게 접근하기 어려운 물건을 눈여겨보고 있는 것이다. 남들이 입찰을 꺼리는 물건, 즉 경매에서 입찰 경쟁이 덜 치열해 시세차익이 많은 물건을 소개한다.

허름한 주택 구입 후 리모델링 = 지은 지 오래돼 노후한 주택은 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼값에 낙찰이 가능하다. 1~2회 유찰이 보통이고 낙찰가율 70~80%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개․보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 대지가 넓은 허름한 주택은 활용도가 높아 다가구나 상가주택 등으로 개․보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다. 리모델링 목적으로 투자할 경우 전면도로의 폭이나 입지여건을 잘 따져보고 개보수 비용도 사전에 확인해 두어야 한다.

세입자 많은 경매물건 = 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건 보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸리고 까다로운 명도 과정을 겪어야 한다고 먼저 생각하기 때문이다. 하지만 대항력 없는 세입자라 해도 일정 부분 낙찰대금에서 우선변제를 받는 등 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 일부라도 배당 받는 경우가 많아 별 문제가 없다. 다만 고액 전세입자라면 문제는 달라 입찰 전 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

감정가가 시세보다 매우 낮은 물건 = 한 번도 유찰 되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20~30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 시세 분석과 함께 지역 정보 수집이 요구된다.

진주는 진흙 속에서 찾는다 = 경매의 틈새상품은 진흙 속에 있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시 ‘진주′물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 접하게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기대할 수 있다. 또 굳이 인기지역만 고집하다간 좋은 물건을 놓치기 쉽다. 특히 집을 마련하려는 수요자라면 다소 넓은 범위 대에서 물건을 고르는 게 유리하다.

입찰일 변경 ․ 연기 후 재경매 물건 = 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 부쳐진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다.

외견상 함정이 있는 물건 = 경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정 지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건을 특히 수익이 많다. 그러나 유의할 점은 권리관계자의 항고에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

대지권 없는 공동주택 = 대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일에 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 부쳐지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세를 두거나 살기에는 불편이 없으며 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다.

법정지상권 등 특수물건 = ‘법정지상권’과 같이 특수물건은 가치를 보고 투자하면 차익을 남길 수 있다. 법정지상권의 경우 투자핵심은 건물 가치를 보고 토지를 사야 하기 때문에 건물주에게 토지가 중요해야 한다. 법정지상권 성립 유무를 따져 토지 매입 후 건물의 분쟁을 해결할 수 있는지 조사하고 토지의 가치도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 입찰자들이 피하거나 싫어하는 경우 대체로 여러 번 유찰 후 최저가가 크게 낮아지는 경우가 많아 오히려 값싸게 살 수 있는 좋은 기회인 셈이다.

낙찰자 있는 재경매물건 = 재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰 받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 부친 경매 물건을 말한다. 통상 재경매 물건은 총 물건의 10% 정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기 때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다.

전입신고 일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택 = 경매 주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 전입신고 일자와 최초 근저당 설정일(말소기준권리)이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법상의 전입신고 일자의 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다.

민사집행법 제90조 이해관계인의 범위

법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 한다(민사집행법 제104조 제2항). 여기서 이해관계인이라 함은 민사집행법 제90조에 열거된 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 의미한다. 이에 해당하지 않는 자는 이해관계인이 아니므로 경매법원이 민사집행법 제90조에 해당하지 않는 자에게 매각기일을 통지하지 않고 진행하더라도 경매절차가 위법하지는 않다. 민사집행법 제90조 이해관계인에 해당하지 않는 자는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 없는 등 경매절차에서 권한 행사가 배제된다.

이와 관련하여 가압류권자, 주택임대차보법상의 대항요건을 갖춘 임차인, 배당요구를 한 임금채권자가 민사집행법 제104조 이해관계인이 되는지 여부에 대해서 혼란을 가지는 경우가 있다. 우선 가압류권자와 배당요구를 한 임금채권자는 민사집행법 제104조에 열거된 자가 아니므로 경매절차의 이해당사자가 되지 않는다(대법원 2004. 7. 22.선고 2002다52312 판결, 2003. 2. 19.자 2001마785 판결). 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 일응 민사집행법 제90조 제4호에 해당하는 부동산 위의 권리자에 해당한다. 그러나 별도로 자신의 권리를 증명한 경우 즉 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고한 경우 비로소 이해관계자가 될 수 있다. 판례 역시, “주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되지 전의 것) 제607조 제4 호 소정의 이해관계인인 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것이다.”라고 판시한바 있다(대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정).

한편 부동산 이중경매와 관련하여 이해관계인의 범위는 선행의 경매사건을 기준으로 한다는 점을 유의해야 한다. 민사집행법 제87조 제1항은 강제경매절차 또는 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다고 규정하고 있으므로, 이러한 경우 이해관계인의 범위도 선행의 경매사건을 기준으로 정하여야 하는바, 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니다(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정).

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전용부분 불가피한 부담 가능성 따져봐야

인수되는 채무 아니지만
전소유자가 이사 미루면
낙찰자가 전부 부담하기도
입찰 전 연체 없었다해도
입주 시점에 발생할 수도

Q. 아파트나 구분상가를 낙찰 받을 경우 연체된 관리비는 낙찰자가 부담해야 한다고 합니다. 낙찰자가 부담해야 하는 연체관리비의 범위와 다른 주의사항이 있다면 알려주세요.

A. 아파트나 빌라, 구분상가와 같이 물리적으로 1동의 건축물 중에 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립적으로 사용될 수 있는 구조의 건축물로서 각 구분된 부분에 개별적인 소유권을 부여한 건축물을 집합건물이라 합니다. 집합건물은 크게 전용부분과 공용부분으로 나뉘는데, 전용부분은 말 그대로 소유자가 전용으로 사용하는 부분을 말하며, 공용부분은 계단, 지하주차장, 엘리베이터, 관리사무소 등과 같이 공동으로 사용되는 부분을 의미합니다. 이런 집합건물을 낙찰 받을 경우 전소유자(또는 임차인)가 미납한 연체관리비의 납부의무는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

관리단은 실사용자인 전소유자와 낙찰자 모두에게 공용부분의 연체관리비를 청구할 수 있습니다. 결국 연체관리비는 낙찰자에게 ‘당연히’ 인수되는 채무도 아닐 뿐만 아니라 설령 관리단이 낙찰자에게 연체관리비를 청구한다 하더라도 법률적으로는 공용부분에 관한 관리비만을 청구할 수 있는 것입니다. 그러나 현실은 다릅니다. 명도과정에서 전용부분에 관한 관리비까지 낙찰자가 부담할 수밖에 없는 상황이 발생하곤 합니다.

아파트의 경우 명도라 하면 예외 없이 이삿짐을 반출해야 합니다. 이 과정에서 관리단은 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 관한 관리비까지 포함하여 일부라도 미납된 관리비가 있다면 이삿짐의 반출을 허용하지 않는 것이 관행입니다. 낙찰자에게는 공용부분에 관한 관리비만을 청구할 수 있지만 실사용자인 전소유자에게는 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 관한 관리비까지 청구할 수 있기 때문에 전소유자를 상대로 완납을 요구하며 이삿짐 반출을 허용하지 않는 것입니다. 이때 전소유자가 관리비를 지불할 돈이 없다며 당일 이사를 포기하겠다고 하면 그만큼 명도는 지연될 수밖에 없고 아쉬워지는 건 낙찰자 쪽입니다. 결국 관리단은 공용부분에 관한 관리비만을 낙찰자에게 청구할 수 있다는 법리에도 불구하고 실제로는 모든 연체관리비를 낙찰자가 부담하게 되는 경우는 현실에서 흔히 볼 수 있습니다.

연체관리비만 문제가 되는 것은 아닙니다. 입찰 전 조사시점에는 연체된 관리비가 없다고 하더라도 낙찰 후 명도가 완료되는 때까지 연체관리비는 발생할 수 있고, 매월 부과되는 관리비가 지나치게 높은 아파트나 상가는 비싼 관리비만큼 월세를 낮춰서 임대할 수밖에 없다는 점도 고려해야 합니다.

집합건물의 경매에 응찰하기 전에 연체관리비를 확인하는 일은 필수과정입니다. 이 과정에서 전용부분에 관한 연체관리비도 어쩔 수 없이 부담해야 하는 상황은 발생할 여지가 없는지, 조사시점부터 실제로 입주할 수 있을 때까지 늘어날 연체관리비는 어느 정도인지, 연체관리비를 정리 한 후 거주하면서 매월 부과될 관리비는 어느 정도인지도 함께 가늠해 봐야 뜻밖의 낭패를 면할 수 있습니다.

부동산 경매 용어 정리 1

△권리신고

 변경: 정해진 입찰기일에 입찰을 실시하지 않는다는 뜻

△배당요구종기일

 매수신고인(낙찰자)이 낙찰 잔금을 납부하면 권리 순서에 따른 배당을 실시하는데, 이를 위해 법원은 배당받을 당사자에게 배당요구 신청을 하라는 통지를 한다(배당요구종기일은 첫 매각기일 전으로 정한다).

다만 경매개시결정등기일 전에 등기부 상에 등재된 권리자(저당권, 전세권, 압류 등) 및 임차권등기를 필한 임차인이 배당요구 신청을 하지 않는 경우 그들의 배당금은 법원에 보관된다.

△신매각(신경매)

매각을 실시했으나 입찰 당일에 매수신고인(입찰자)이 없어 유찰됐거나 매수신고인이 있었지만 매각불허가 또는 매각허가취소의 사유로 다시 실시하는 경매(유찰로 인한 신매각의 경우 통상 한달 후에 실시)

△재매각(재경매)

매수신고인(낙찰자)이 정해졌으나 낙찰 잔금을 납부하지 않아 다시 실시하는 경매로서 최저매각금액은 종전과 동일하나 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 20%~30%로 높아진다.

다만 재경매 기일이 지정됐더라도 종전 매수신고인이 재매각 기일 3일전까지 낙찰 잔금을 납부하는 경우(매각대금에 연 20%를 적용한 지연이자 및 재매각절차를 위한 공고 등 비용 포함) 매수신고인은 소유권을 취득하고 재매각 절차는 취소된다.

△중복경매

 다수의 채권자 중 한사람의 경매신청으로 목적부동산에 경매사건번호가 부여된 상태에서, 다른 채권자의 경매신청이 있어 또 하나의 사건번호가 부여돼 진행되는 경매를 말한다. 이때는 먼저 부여된 사건번호에 따라 경매절차가 진행되지만 선행경매가 취하 또는 취소되는 경우 후행 사건에 따른 경매가 계속 진행된다. 즉 한 개의 부동산에 두개 이상의 경매사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다.

△차순위 매수신고

 최고가 매수신고인의 입찰가액에서 당일의 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 가격으로 입찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다.

이는 최고가매수인의 입찰 자격에 문제가 있어 매각허가가 나지 않거나, 허가 후 낙찰 잔금을 납부하지 않는 경우에 차 순위 매수신고인이 낙찰 대금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있게 하기 위함이다.

△공동입찰

 한 개의 부동산에 여러 사람이 공동으로 입찰할 수 있는 제도이다.

이때는 공동입찰신고서의 공동입찰자목록에 각자의 지분을 표시해 입찰한다.

공동입찰자가 최고가매수신고인으로 선정된 경우, 낙찰 잔금도 각자의 지분만큼 납부하고 지분 표시대로 소유권이전등기를 촉탁한다.

△취소와 취하

 채무가 변제되거나 변제공탁이 이뤄져 경매원인이 소멸된 경우 또는 당해부동산의 매각대금으로 경매신청채권자에게 돌아갈 배당금이 없는 경우(민사집행법 제102조 무잉여 경매 취소)에 법원은 직권으로 경매를 취소하고, 경매신청채권자가 그 신청을 철회하는 것을 취하라 한다.

△즉시항고

 경매개시결정에 대한 이의 등 신청처럼 경매사건에서 이해관계인이 법원의 결정에 대해 불복할 수 있는 방법이다.

법원의 매각허가결정 또는 불허가결정으로 이해관계인의 피해가 예상될 경우 당사자는 결정일로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있다.

△대법원사이트에서 사용하는 용어

 납부 : 낙찰 잔금을 법원에 납부하였다는 뜻

 정지: 경매를 일시적으로 정지한다는 뜻

 허가: 매각(낙찰)을 허가한다는 뜻

 불허가: 최고가매수신고인이 있었으나, 그 매각을 허가하지 않는다는 뜻

 변경: 정해진 입찰기일에 입찰을 실시하지 않는다는 뜻

부동산 경매 용어 정리 2

△임의경매와 강제경매

 법정매각조건과 달리 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 매각조건을 결정(또는 변경)한 것인데, 입찰보증금 20~30%, 농지취득자격증명서 제출의무 부담 등이다.

강제경매는 법원의 판결 등에 따른 이행청구권을 실현하는 절차로서 채권자의 신청 및 국가의 강제력에 의해 진행한다.

△개별경매

 다수의 부동산에 대해 동시에 경매신청이 있는 경우 각 부동산별로 따로 가격을 정해 매각하는 것이 원칙이다.

이때 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제할 수 있다면 과잉매각금지원칙에 따라 여타 부동산의 매각은 허가하지 않는다.

다만 다수의 부동산을 매각함에 있어 그 위치와 형태, 이용현황 등을 고려해 일괄로 매각함이 타당하다고 판단될 경우 법원은 자유재량에 따라 일괄매각으로 결정할 수 있다.

△말소기준권리

 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제2항에는 '매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다'고 규정돼 있다.

즉 경매부동산은 소제주의(掃除主義)를 원칙으로 해 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 및 경매개시결정등기 중 시간 순서에서 제일 빠른 등기가 말소기준 등기이므로 이를 포함한 후순위 등기는 매각 후 소멸한다.

이에 따라 임차인의 전입일자가 위에 적시된 등기보다 시간에서 뒤지면 매수인에게 대항할 수 없다.

다만 예외적으로 매수인이 인수해야 하는 권리(등기)도 있어 이를 인수주의(引受主義)라 하는데, 인수주의에 해당되는 등기는 위 6가지보다 빠른 등기로써 지상권, 지역권, 등기된 임차권 및 전세권(경매 신청, 또는 배당요구 신청을 하고 전액 배당되는 경우 소멸), 보존가등기, 환매등기, 가처분등기이다.

또 등기되지 않은 유치권도 매수인에게 인수될 수 있다.

△최우선변제금

 임차인의 소액보증금 중 일정금액(지역과 말소기준등기일에 따라 다름)과 근로자의 일부 임금 및 퇴직금으로서, 채권의 우선순위와 상관없이 배당받을 수 있는 것을 칭한다.

단 소액임차보증금 중 일정금액은 경매개시결정일 전에 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인의 배당요구신청이 있어야 한다.

△임차인의 우선변제권

 임차한 부동산이 경매과정을 거쳐 매각됐을 때 후순위 채권자에 앞서 자신(임차인)의 임차보증금을 우선해 변제 받을 수 있는 권리로서, 요건을 갖춘 임차권을 저당권 등 물권과 동등하게 대접해 그 권리 효력의 발생일 선후를 따져 시간별 순서대로 배당을 받을 수 있는 권리이다.

다만 임대차계약 후 전입신고 및 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항의 조건에 따라 계약서상에 확정일자를 받아야 한다.

△대항력

 계약 및 전입신고와 이사를 한 후일에 근저당 등 물권(物權)이 설정돼 경매, 공매, 매매 등의 절차가 진행돼도 임차인은 바뀐 소유자에 대항해 자신의 계약기간동안 임대차관계를 유지할 것을 주장할 수 있으며 계약기간이 종료된 후에는 자신의 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 그 주택을 점유·사용할 수 있는 권리를 말한다.

△법정매각조건

 대개의 경매사건에 공통적으로 적용되는 매각조건으로 최저매각금액 미만의 가격으로 입찰 시 매각 불허가, 무잉여 및 과잉경매 금지, 최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰보증금 제공, 매수인의 대금지급 의무와 시기, 부동산위의 담보권과 용익물권 소멸 및 인수 등 조건이다.

△특별매각조건

 법정매각조건과 달리 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 매각조건을 결정(또는 변경)한 것인데, 입찰보증금 20~30%, 농지취득자격증명서 제출의무 부담 등이다.

부동산 경매 용어 정리 3

△경매개시결정

호가경매(매각기일에 다수의 사람들로 하여금 매수신청가격을 구두로 부르게 함으로서, 매각가격을 순차적으로 올려 최고가매수인을 결정하는 경매방법)도 있지만 지금은 유채동산에 한해 시행하고 있다.

한편 압류의 효력 발생일은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 날 또는 경매신청기입등기일 중 빠른 날이다.

이때부터 목적부동산을 타인에게 양도하는 등 처분행위와 담보권 및 용익권을 설정하는 행위가 제한되고(행위는 할 수 있으되, 매각으로 소멸한다), 소액임차인은 최우선배당을 받을 수 없다.

△현황조사서

 경매개시결정이 되면 법원은 집행관에게 당해부동산의 임차인 및 임차보증금, 차임, 임차기간 등 임대차 내용과 여타 점유자의 점유권원, 부동산현황 등을 조사·보고할 것을 명한다.

집행관은 현지를 방문하여 탐문 등의 방법으로 위 내용을 조사하는데, 점유자를 만나지 못한 경우에는 안내장을 붙여 연락을 기다리거나 몇 번에 걸쳐 방문하기도 한다.

여러 번 방문했음에도 조사가 미진한 경우, 임의로 잠금장치를 풀고 개문하여 사진을 촬영하는 등 내부 현황을 파악할 수도 있다.

현황조사명령을 받은 집행관은 통상 1~2주일 정도의 기간에 현장을 방문해 조사를 하는데, 이는 가장 임차인 또는 허위 유치권자가 증거를 갖출 수 있는 시간을 주지 않기 위함이다.

임차인과 소유자가 공모하면 계약서를 다시 작성하는 등 방법으로 임차보증금을 올릴 수 있고, 허위 유치권자에게 점유를 이전할 수도 있기 때문이다(경매개시결정등기일 전부터 배타적, 지속적 점유가 유치권 성립의 첫 번째 조건임).

한편 임차인과 유치권자 등 점유자가 집행관에게 한 진술(임대차계약내용 및 점유권원 등)은 후일 다툼이 생길 경우 상당한 증거능력이 인정될 수 있다.

△매각물건명세서

 매각기일이 지정되면 법원은 집행관의 현황조사서와 감정인의 감정평가서, 각종 공부 등을 기초로 부동산의 표시와 점유자, 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임(관계인의 진술 및 신고, 세무서 및 주민센터의 조사내용), 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한다.

재매각(매수신청보증금 2할 또는 3할), 지분매각, 공유자우선매수신청 여부, 농지취득자격증명미제출시 보증금 몰수 등 매각조건을 매각물건명세서에 등재해 매각기일 1주일 전부터 집행법원에 비치(대법원 인터넷 열람)하는데, 이는 누구나 열람할 수 있다.

△과잉매각

 채무자의 부동산 여러 개를 매각(경매)하는 경우 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분할 수 있는데, 이 경우 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다.

민사집행법 제124조 과잉매각금지에 해당되는 경우, 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 부동산을 지정할 수 있다.

△기일입찰, 기간입찰

 기일입찰은 지정돼 공고된 기일에 입찰 및 개찰하는 매각방법이고, 기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 우편으로 입찰하게 해 매각기일에 개찰하는 것을 말하는데, 기간입찰을 시행하는 법원 및 물건은 그다지 많지 않아 사실상 사문화된 규정이다.

현재 대부분의 법원에서는 정해진 날에 법원의 입찰법정에서 입찰가격을 적어 제출하는 방법(기일입찰)으로 매각절차를 진행하고 있다.

호가경매(매각기일에 다수의 사람들로 하여금 매수신청가격을 구두로 부르게 함으로서, 매각가격을 순차적으로 올려 최고가매수인을 결정하는 경매방법)도 있지만 지금은 유채동산에 한해 시행하고 있다.

당해세 와 조세채권 법정기일

당해세란, 해당 부동산에 부과된 세금

부동산에 해당되는 세금이란 무얼까요?

취득세? 취득세는 취득행위를 근거로 부과되는 세금입니다.
등록세? 등록세는 등록행위를 근거로 부과되는 세금입니다.

그렇다면 당해세는 뭘까요?
그냥 부동산(재산)을 기준으로 부과되는 세금이라고 보시면 되고요,
재산세, 종부세, 증여세, 상속세, 증여세 등입니다.

체납처분압류된 부동산에 대한 민사유치권 행사 가능 여부

분할채권 불가분채권 분할채무 경매용어

불가분채권(不可分債權)

민법상 개념으로 분할해서 실현할 수 없는 불가분급부를 목적으로 하는 다수당사자의 채권을 말한다.

[판례]

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.
공유자가 공유물에 대한 관계에서 법률상 원인없이 이득을 하고 그로 인하여 제3자에게 손해를 입게 한 경우에 그 이득을 상환하는 의무는 불가분채무이다.

분할채권분할채무

분할해서 이행할 수 있는 가분급부(可分給付)를 목적으로 하는 다수 당사자간의 채권 ·채무. 
채권자가 여럿인 경우를 분할채권, 채무자가 여럿인 경우를 분할채무라 한다. 한국 민법은 다수당사자의 채권관계에 있어서는 분할채권 ·채무관계를 원칙으로 하고 있다(408조).

예컨대, 식당에서 공동으로 여럿이 식사를 한 경우에 특별한 의사표시가 없으면, 식당주인은 각개의 손님에게 대하여 개별적으로 식사대를 청구하여야 하는 것과 같다.

민법상의 다수당사자의 채권 ·채무관계의 대표적 예

① 조합(組合)이 채권 ·채무를 취득 또는 부담한 때

② 채권 또는 채무를 공동상속한 때,

③ 공유물을 매각 ·임대하거나 또는 공유물에 대한 제3자의 불법행위로 공유자가 대금채권 ·임차채권 또는 손해배상채권을 취득한 때,

④ 수인이 공동으로 불법행위를 하여 피해자에게 손해배상채무를 부담한 때,

⑤ 채권이 수인에게 양도되거나 유증(遺贈)된 때,

⑥ 수인이 공동으로 물건을 매수하거나 사람을 고용하거나 금전 등의 대체물(代替物)을 꾸는 때

등이다. 다수당사자의 채권관계에 있어서 분할채권 ·채무관계를 원칙으로 하는 것은 로마법 이래로 대륙법계의 많은 나라의 입법례가 널리 채용하고 있기 때문이며, 한국 민법도 이에 따르고 있기는 하지만 너무 형식주의적이고 개인주의적이며, 특히 분할채무에 있어서는 채권의 실효성을 약화시키고 거래의 실정에도 적합하지 않은 경우가 많아서 각국의 입법과 해석은 이 분할의 원칙의 적용범위를 합리적으로 제한하려 하고 있다.

분할채권 ·채무관계에 있어서는 분할된 각 채권 ·채무는 각각 독립하여 서로 영향을 미치지 않는 것이 원칙이다. 다만 예외로서 계약의 해제나 해지는 전체로써 하지 않으면 아니되며(547조), 특히 분할채권관계가 쌍무계약으로 발생한 때에는 분할채권 ·채무의 전부에 대하여 동시이행의 관계가 성립한다(536조). 그리고 각 채권 ·채무자는 특별한 의사표시가 없으면 균등한 비율로 분할된 채권을 취득하며 또한 채무를 부담한다(408조).

분할채권

동일한 채권에 2인 이상의 채권자 또는 채무자가 있을 때 그 채권을 분할할 수 있는 경우가 있다. 그런 경우를 분할채권관계라고 하며, 그런 채권을 분할채권(가분채권)이라고 한다. 예를 들면 ABC 3인이 D에 대하여 3만원의 채권이 있을 때 각각 1만원 씩 채권으로 분할할 수 있는 경우에 그 3만원의 채권을 말한다.

분할채무

<법률>  [같은 말]  가분 채무(성질이나 가치를 해하지 않고 분할할 수 있는 급부를 대상으로 하는 채무).

출처 반토막급매물부동산투자재테크

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1.  매각기일 및 매각결정기일

- 매각기일은 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말합니다.

  매각의 준비절차가 모두 종료되고 경매절차를 취소할 사유가 없는 때는 직권으로

  매각기일을 정하고 공고하게 됩니다.

- 최초 매각기일 및 매각결정기일의 지정 · 공고 · 통지는 배당요구종기부터 ~ 1월 내에 하게 되고,매각기일 2주전에 공고 ​를 하게 됩니다.

- 매각결정기일은 매각기일로부터 ~ 1주 내에 정하게 됩니다.

- 위 기일의 위법한 공고를 간과하고 집행을 속행하게 되면 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가 사유가 됩니다.  또한 매각허가결정에 대한 항고사유가 됩니다.

- 법원은 매각기일, 매각결정기일을 정하게 되면 이를 이해관계인에게 통지하게 되고,

   역시 통지의 흠이 있다면 매각허가결정에 대한 항고사유가 됩니다.

2.  매각조건

- 매각조건은 법원이 매각목적부동산을 매수인에게 취득시키는 조건을 말합니다.

  강제경매는 소유자의 의사와 관계없이 이루어지고 이해관계인이 많기 때문에

   획일적으로 정하여져 있습니다. ( 매각조건법정주의 )

- 법정매각조건 중 공공의 이익이나 경매본질과 관련없는 조건들은

관계있는 이해관계인의 전원의 합의가 있으면 이를 바꿀 수 있고, 법원 또한 직권으로 바꿀 수 있는 데

이와 같은 매각조건은 특별매각조건이라 합니다.

1) 법정매각조건

가. 최저매각가격 미만의 매각 불허

- 강제경매에서는 미리 결정, 공고된최저매각가격 미만의 가격으로는 매각을 허가할 수 없습니다.

이는 이해관계인의 합의로도 바꿀 수 없는 조건에 해당합니다.

나. 우선변제권이 있는 담보물권에 대한 소제주의와 잉여주의
- 저당권, 가등기담보권은 매각으로 소멸하게 되고

용익권은 저당권 등에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸하게 되지만,

그렇지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다.

- 우선변제권 없는 유치권의 경우 매수인이 인수합니다.

- 가압류등기는 매각으로 항상 말소가 되며, 압류채권자에 우선하는 가처분등기는 매각을 불문하고 인수가 됩니다.

다. 매수인 자격

- 농지매각의 경우, 자격제한이 있고 (농지취득자격증명)

  집행채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수자격이 없습니다. ( 규칙 제59조 )

라. 매수신청인의 의무

- 매수를 희망하는 신청인은 매수신청시 대법원규칙이 정하는 바에 따라

  집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 합니다. ( 제113조 )

- 기일입찰에서의 매수신청 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 하고,

   법원이 상당하다고 인정하는 때에는 이와 달리 보증금액을 정할 수 있도록 합니다.

마. 매각대금의 지급과 부동산 소유권취득

- 매각 목적물의 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하고, 이를 다 낸 때에 소유권을 취득하게 됩니다.

  ( 제135조 )

- 매수인 앞으로의 소유권이전등기 및 매수인이 인수하지 않는 부동산의 부담의 말소등기는  법원사무관 등의 촉탁에 따라하게 되고 비용은 매수인이 부담하게 됩니다.

바. 공유자의 우선매수권

- 공유지분매각시 최저매각가격은 원칙적으로 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관해 정하고  다른 공유자는 우선매수권이 있습니다. ( 제140조 )

출처 반토막급매물부동산투자재테크

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대위변제

<민법>

*제480조(변제자의 임의대위) ① 채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다.

②전항의 경우에 제450조 내지 제452조의 규정을 준용한다.

*제481조(변제자의 법정대위) 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다.

경매에서 대위변제의 포인트는 대위변제를 하게 되면 말소기준 권리가 바뀌게 된다는 점이다. 한편 임차인 등 제3자가 채무자를 대위하여 변제한 대위변제자는 대위변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다. 즉 대위변제금을 청구하기 위하여 ‘구상금청구의 소’를 통한 확정판결을 받아 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있다.

1.권리의 순위상승을 위한 대위변제

후순위의 권리자가 선순위 근저당권 등을 대위로 변제하면 선순위 근저당권 등이 말소되다 보니 자신의 권리가 후순위에서 선순위로 권리가 상승하게 되어 자신의 권리를 보호받을 수 있다.

*대법원 2002.12.06. 선고 2001다2846 판결[근저당권이전등기절차이행]

채무자 소유의 부동산에 대한 후순위 저당권자에게는 자신의 담보권을 보전하기 위하여 채무자의 선순위 저당권자에 대한 채무를 변제할 정당한 이익이 인정되고, 한편 민법 제482조 제1항은 변제할 정당한 이익이 있는 자가 채무자를 위하여 채권을 대위변제한 경우에는 대위변제자는 자기의 권리에 기하여 구상할 수 있는 범위에서 채권자의 채권 및 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있으므로 갑을 주채무자로 하고, 을을 연대보증인으로 한 채무를 담보하기 위하여 갑과 을의 공동소유인 부동산 전부에 관하여 선순위의 저당권이 설정된 후 갑 소유의 지분에 대하여서만 후순위 저당권을 취득한 자가 자신의 담보권을 보전하기 위하여 선순위 저당권자에게 당해 피담보채무를 변제한 경우에는 종전의 채권자인 선순위 저당권자의 채권 및 그 담보는 모두 대위변제를 한 후순위 저당권자에게 이전되고, 따라서 선순위 저당권자는 대위변제자인 후순위 저당권자에게 갑과 을의 공동소유인 부동산 전체에 대하여 대위변제로 인한 저당권이전의 부기등기를 마쳐 주어야 할 의무가 있다 ( 대법원 1990. 12. 26. 선고 90다4686 판결 참조).