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대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결

[건물명도][공2017상,954]

◇ 부수적 채무 불이행과 부동산계약파기

부동산 매매계약의 경우 특약사항 또는 이면계약으로 여러 가지 의무를 정하는 경우가 있는데, 상대방이 그 의무를 위반시 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없음이 원칙이다.

또한, 주된 채무와 부수적 채무의 구별기준으로 대법원은 “계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용ㆍ목적ㆍ불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다53705 판결). 다만, 외관상 부수적 채무더라도 그것을 불이행함으로써 계약의 목적을 실질적으로 달성할 수 없다면, 그 불이행을 이유로 계약해제가 가능한 경우도 있을 것이다.

구체적으로 판례를 보면, ①다운계약서 작성을 합의한 경우, 그 의무이행은 원칙적으로 매매계약의 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하므로, 이를 사유로는 계약해제를 할 수 없다고 하였고, ②부동산매매계약서의 일부 특약조항을 위반시 그에 대한 위약금 조항이 있는 경우에는, 상대방은 위약금청구를 하여 불이행으로 인한 권리침해상태를 회복할 수 있으므로, 이를 위반했다는 사유만으로는 원칙적으로 계약해제를 하기 어렵다고 한 것이 있다.

◇ 매매 부동산에 가처분, 가압류, 근저당권설정등기가 있는 경우

매매계약 체결후 목적 부동산에 다른 사람의 가처분등기, 가압류등기, 근저당권등기가 되었다고 하여도, 그 사실 자체만으로는 계약해제를 할 수는 없다는 것이 판례의 기본 입장이다.

구체적으로 가처분등기와 관련하여 대법원은 “아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 위 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였다(대법원 94다6529 판결).

그리고, 근저당권설정등기 또는 가압류등기와 관련하여 대법원은 “매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 완전한 소유권이전등기의무의 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.”고 하였다(대법원 2000다50688 판결).

한편, 매매목적 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 매수인이 인수하고 매매대금에서 그 채무액을 공제하기로 약정하는 경우가 있는데, 이때 근저당권의 피담보채무인수는 법률적으로는 채무인수가 이나라 이행인수로 보아야 하므로, 따라서 피담보채무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없음이 원칙이다.

구체적으로 대법원은 “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없고, 다만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때 계약해제권이 발생한다.”고 하였다(대법원 2006다69479 판결).



예를 들어, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않아, 이로 인하여 매매목적물인 부동산 또는 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 이를 이유로 계약해제를 할 수 없다. 

공증까지 쓰고 돈을 빌려줬는데, 자택 가압류를 하려고 하니 배우자 명의로 되어 있네요. 배우자 명의라도 가압류가 가능할까요?

채무자 명의가 아닌 재산은 원칙적으로 가압류 할 수 없습니다.

다만, 다음의 경우에는 가압류할 수 있습니다.

① 채무자의 배우자가 채무자에게 채무가 있어 제3채무자에 해당한다면 채권자대위권을 행사할 수 있고, 이 권리를 피보전권리로 하여 배우자 명의의 자택을 가압류 할 수 있습니다.

② 그 밖에 채무자 명의로 있다가 강제집행을 면하려고 배우자 명의로 옮긴 재산의 경우에는 가압류할 수 있습니다.

◇ 부부공유 유체동산의 가압류

☞ 채무자와 그 배우자가 공유(共有)하는 유체물인 동산은 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 경우에는 가압류할 수 있습니다.

관련법령 「민사집행법」 제189조 및 제190조
관련정보 [대법원판례]대판 97다34273

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출처 반토막 급매물 부동산 투자재테크 www.dbdr.co.kr

부동산신탁이란 부동산을 실제로 가지고 있는 사람이 타인의 명의를 빌려 소유권등기를 하는 것입니다. 부동산을 실제로 가지고 있는 사람이 부동산을 남의 이름으로 등기하고, 실제로 이를 가지고 있는 자신과 명의를 빌려준 등기당사자들 간에는 이러한 관계에 대한 공증이나 내부적인 계약을 통해 명의를 빌려준 사람이 임의로 부동산을 처분할 수 없는 약정을 두는데요.

이러한 부동산명의신탁과 같은 행위는 취득세나 양도소득세와 같은 세금을 회피하기 위한 목적이나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용되었습니다.
또한, 부동산실명제의 실시로 인해 명의신탁은 법적인 보호를 받을 수 없게 되었는데요. 이러한 부동산 실명법을 위반할 경우 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금이 부과될 수 있으며 지방자치단체에서 부동산 가액의 30% 안의 과징금이 부과될 수 있습니다.

그렇다면 오늘은 부동산명의신탁과 소송에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.

< 사례를 통해 부동산명의신탁 자세히 살펴보기 >

대법원은 자신의 아내를 살해한 A씨가 살해 전 아내에게 신탁해놓은 건물을 돌려달라며 아내와 전남편 사이에 출생한B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심에서 원고승소를 판결한 원심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.

A씨는 B씨와 혼인을 하고, B씨에게 같이 운영하던 모텔건물과 부지를 명의신탁해주었습니다. 이후 A씨는 B씨를 살해한 뒤 B씨의 상속인인 C씨를 상대로 B씨의 사망으로 혼인 관계가 끝났고, 명의신탁 또한 무효가 되었으므로 소유권이전등기를 해달라며 소송을 내었는데요.

항소심은 이를 인정하여 원고승소판결을 내렸지만, 대법원은 달랐습니다. 대법원 재판부는 명의신탁하여 명의신탁을 받은 사람이 사망하게 될 경우, 이러한 신탁 관계는 재산상속인과의 사이에 그대로 존속하게 된다며 설명하였는데요. 이는 부부간의 명의신탁의 경우 조세포탈과 같은 것을 목적으로 하지 않기 때문에 부부관계가 존재할 것을 요구할 뿐 관계의 존속을 효력의 조건으로 여기고 있지는 않다고 밝혔습니다.

이어 재판부는 부부간의 명의신탁이 유효하다면 배우자 중 일방이 사망하였다 해도 명의신탁약정은 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다고 설명하였습니다.

위 사례는 부부간의 명의신탁은 배우자 중 일방이 사망하더라도 유효하다는 대법원의 판결이 있었던 사건입니다. 이 사건에서 명의신탁이 무효였다면 바로 부동산에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있었지만, 유효가 되어 해지 절차를 밟은 뒤에 소유권이전등기를 해야 하게 되었는데요. 이처럼부동산 명의신탁과 관련된 소송은 다른 소송으로 이어지기 위한 다리인 경우가 많습니다.
 
 

◇ 민사소송법상 재심사유 및 재심청구기간에 대하여

민사소송법은 제451조 제1항에서 재심사유 11가지를 열거하면서, 다만 당사자가 재심사유를 상소로써 주장하였으니 기각된 때, 이를 알면서 상소심에서 주장하지 아니한 경우, 알면서도 상소를 제기하지 않음으로써 판결이 확정된 때에는 같은 사유로 재심의 소를 제기할 수 없다고 하였다(민사소송법 제451조 제1항 단서).

위 규정에서 말하는 재심사유란, ①판결법원 구성의 위법, ②재판에 관여할 수 없는 법관의 관여, ③대리권의 흠, ④재판에 관여한 법관이 그 사건에 관하여 직무에 관한 죄를 범한 때, ⑤형사상 처벌을 받을 다른 사람의 행위로 말미암아 자백을 하였거나 판결에 영향을 미칠 공격 또는 방어방법의 제출에 방해를 받은 때, ⑥판결의 증거가 된 문서, 그 밖의 물건이 위조되거나 변조된 것인 때, ⑦증인·감정인·통역인의 거짓 진술 또는 당사자신문에 따른 당사자나 법정대리인의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 때, ⑧ 판결의 기초가 된 민사나 형사의 판결, 그 밖의 재판 또는 행정처분이 다른 재판이나 행정처분에 따라 바뀐 때, ⑨판결에 영향을 미칠 중요한 사항에 관하여 판단을 누락한 때, ⑩재심을 제기할 판결이 전에 선고한 확정판결에 어긋나는 때, ⑪당사자가 상대방의 주소 또는 거소를 알고 있었음에도 있는 곳을 잘 모른다고 하거나 주소나 거소를 거짓으로 하여 소를 제기한 경우 등이다.

위와 같은 재심사유 중에서 ③대리권의 흠, ⑩재심을 제기할 판결이 전에 선고한 확정판결에 어긋나는 때의 사유의 경우에는 재심청구에 기간 제한이 없다. 그러나, 위 두가지를 제외한 나머지 사유들은 전부 재심청구 기간이 정해져 있으므로, 그 기간내에 재심청구를 해야만 한다. 원칙적으로 재심의 대상인 판결이 확정된 후 재심사유를 안 날로부터 30일 내에 재심의 소를 제기해야 하고, 재심사유의 존재를 알지 못하였다고 하더라도 판결이 확정되어 5년이 경과하면 더 이상 재심의 소를 제기할 수 없다.

◇ 재심사유 중 대리권, 대표권 흠의 경우(3호 사유)

재심사유 중에서 ③대리권의 흠 사유에 대해 살펴보면, 무권대리인에 의해 소송이 수행된 경우 뿐만 아니라 당사자 본인이나 그 대리인의 실질적인 소송행위가 배제된 경우가 모두 포함된다. 구체적으로, 대리인으로서 소송수행을 한 자에게 대리권이 없던 경우, 본인의 의사와 관계없이 대리인이 선임되어 소송이 있었던 때, 특별대리인의 선임 없이 소송이 있었던 때, 당사자가 사망한 때, 무능력자가 법정대리인, 성년후견인의 대리 없이 소송을 한 때 등이 이에 해당한다.

법인의 대표자 또는 비법인사단 및 재단의 대표자, 관리인의 경우에는 민사소송법 제64조에 의해 법정대리인에 관한 규정이 준용되므로, 이들에게 대표권이 없던 경우는 대리권의 흠이 있던 경우로 취급될 수 있을 것이다. 예를들어 종중소송에서 판결이 확정되었으나 그후 종중대표자로 소송을 수행한자에게 대표권이 없는 것으로 밝혀진 경우는 앞서 말한 민사소송법 제451조 제1항 단서에 해당하지 않는 한 재심청구가 가능할 것이다.

한편, 대리권의 흠을 재심사유로 한 것은, 대리권의 흠이 있는 쪽 당사자의 보호를 위한 제도이므로, 그 상대방이 재심사유로 삼기 위하여는 그러한 사유를 주장함으로써 이익을 받을 수 있는 경우에 한하고, 여기서 이익을 받을 수 있는 경우란 위와 같은 대리권 흠결 이외의 사유로 종전의 판결이 종국적으로 상대방의 이익으로 변경될 수 있는 경우, 즉 종전의 확정판결의 결과가 변경될 수 있는 경우를 가리킨다.

◇ 재심사유 중에서 문서 위조, 증인 위증 등의 경우(6호, 7호 사유)

재심사유 중에서 4호 내지 7호 까지의 사유는 모두 판결에 영향을 미친 범죄, 위법행위 즉 가벌적 행위를 규정한 것인데, 이 경우 가벌적 행위만으로는 충분하지 않고, 이에 관련된 확정된 형사 유죄판결 등이 있거나, 증거부족 이외의 이유로 위와 같은 확정판결을 받을 수 없을 때(예를들어 공소시효가 완성된 경우, 기소유예처분을 받은 경우 등)에만 재심청구가 가능하다.

구체적으로, 재심사유 중 ⑥판결의 증거가 된 문서, 그 밖의 물건이 위조되거나 변조된 경우에서, 판결의 증거가 된 문서라 함은 판결에서 그 문서를 채택하여 판결 주문을 유지하는 근거가 된 사실인정의 자료로 삼은 경우를 말하며, ⑦증인 등의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 때라 함은, 당해 소송에서의 증인 등의 허위 진술이 판결주문을 유지하는 근거가 된 사실을 인정하는 증거로 채택된 때를 말하고, 비록 허위 진술을 하였더라도 이것이 주요사실 인정하는데 관계가 없었을때는 해당하지 않는다.

◇ 준재심과 제소전화해에 대하여

판결이 아니라 결정, 명령이 확정되고, 이에 대해 재심사유가 있다면, 앞서 말한 재심의 소에 준하여 준재심의 소를 제기할 수 있다. 준재심의 대상이 되는 것은 소송상 화해조서, 제소전 화해조서, 화해권고결정, 조정에 갈음하는 결정, 청구의 포기조서, 청구의 인낙조서 등이 이에 해당한다.



예를들어, 건물 임대차계약체결시 추후 건물명도소송을 하지 않고 집행을 편하게 하기 위해, 임대인과 임차인간에 명도집행과 관련하여 제소전화해를 하는 경우가 있다. 제소전화해시 대리인선임과 관련하여 주의할 점이 있는데, 민사소송법 제385조 제2항은 제소전화해를 함에 있어 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 하였다. 따라서 이러한 경우 대리권의 흠결을 사유로 준재심청구를 하여 제소전화해조서를 취소시킬 수 있다.

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토지를 매매,경매 등으로 취득하거나 개발사업을 진행함에 있어 해당 토지에 분묘가 있고 분묘기지권이 문제되는 경우가 있다. 또한 종중재산 관련 소송에서도 분묘기지권이 문제되는 경우가 있는바, 이번 시간에 장사 등에 관한 법률(이하, ‘장사법’이라 한다)을 중심으로 분묘기지권이 인정되는 경우와, 분묘개장, 분묘철거 절차 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 분묘기지권이 인정되는 경우

분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사 하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인 소유의 토지를 사용할 수 있고, 토지 소유자나 제3자의 방해를 배제할 수 있는 관습상의 물권이다. 분묘기지권은 시신이 안장되어 있고, 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정되며, 그 특성상 등기 없이 성립하고 제3자에게 대항할 수 있다.

분묘기지권이 인정되는 경우는 3가지인데, 구체적으로 ① 토지소유자의 승낙을 받아 그 토지에 분묘를 설치한 경우, ② 타인 소유의 토지라는 것을 알고도 그 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치했지만 20년간 평온 공연하게 그 분묘의 묘지를 점유하여 분묘기지권을 시효취득하는 경우, ③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 분묘를 철거한다는 특약을 하지 않고 토지 소유권을 이전한 경우 등이다.

위 3가지 중 분묘기지권을 시효취득하는 경우와 관련해서는 주의할 점이 있다. 장사법에 따라 2001.1.13. 이후에 토지 소유자의 승낙 없이 분묘가 설치된 경우에는 20년이 경과하여도 분묘기지권을 시효취득할 수 없고, 따라서 분묘기지권이 성립하지 않는다는 것이다.

또한, 장사법 및 대법원 판례에 의하면, 해당 분묘를 설치할 때 토지 소유자의 승낙이 없었더라도 2001.1.13. 전에 설치하여 이미 20년간 평온 공연하게 점유하였다면 분묘기지권을 시효취득한 것이므로, 분묘철거 또는 개장 등을 요구할 수 없다. 다만, 2001.1.13. 전에 해당 분묘가 설치되었더라도 현재 기준으로 아직 20년이 경과하지 않았다면 토지 소유자는 분묘철거 또는 개장을 요구할 수 있을 것이다(대법원 2017.1.19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결).

◇ 분묘 개장절차와 분묘철거소송

장사법 제27조에 따르면, 분묘기지권이 성립하지 않는 경우, 토지 소유자(점유자나 그 밖의 관리인 포함), 묘지 설치자 또는 연고자 등은 그 분묘를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야만, 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있다. 장사법은 위와 같은 허가를 받지 아니하고 개장한 경우 형사처벌 규정을 두고 있으므로 주의해야 한다.

한편, 토지 소유자 등이 위와 같이 관할 시장 등의 허가를 받아 개장을 하려면, 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 해당 분묘의 설치자 또는 연고자에게 알려야 한다.

이때, 해당 분묘의 연고자를 알 수 없으면 그 뜻을 공고하여야 하고, 공고기간 종료 후에도 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 화장한 후에 유골을 일정 기간 봉안하였다가 처리하여야 하며, 이 사실을 관할 시장 등에게 신고하여야 한다.

만약, 분묘기지권이 성립하는지 여부가 불분명하거나 다툼이 있는 등 위와 같은 절차에 의해 처리가 어려울 경우, 분묘철거청구소송을 제기하여 분묘기지권이 성립하지 않는다는 법원의 판단을 받아 처리하는 것이 좋을 것이다.

◇ 분묘기지권에 대한 기타 판례

대법원은, 종중재산 관련하여 분묘기지권의 귀속주체가 종손인지 종중인지 쟁점이 된 사안에서, “분묘의 수호 관리나 봉제사에 대하여 현실적으로 또는 관습상 호주상속인인 종손이 그 권리를 가지고 있다면 그 권리는 종손에게 전속하는 것이고 종손이 아닌 다른 후손이나 종중에서 관여할 수는 없다고 할 것이나, 공동선조의 후손들로 구성된 종중이 선조 분묘를 수호 관리하여 왔다면 분묘의 수호 관리권 내지 분묘기지권은 종중에 귀속한다.”고 하였다(대법원 2005다44114 판결).

그리고, 분묘기지권이 미치는 범위와 관련하여, “분묘기지권은 분묘의 기지 자체(봉분의 기저 부분)뿐만 아니라 그 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미치는 것이고, 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2006다84423 판결).



또한, 분묘기지권이 있는 기존의 분묘 외에 새로운 분묘 설치가 가능한지에 대해, “분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서, 이 분묘기지권에는 그 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니한다.”고 하였다(대법원 2001다28367 판결).

건물주 A씨는 B씨에게 상가 건물을 빌려줬다. B씨는 A씨의 동의를 받아 C씨에게 다시 이 건물을 빌려줬다. C씨는 11개월 동안 A씨에게 부가가치세가 포함된 임대료를 지급했다. C씨는 세금 공제를 받기 위해 A씨에게 세금계산서 발급을 요청했지만 A씨는 세금계산서를 발급해주지 않았다. A씨가 세금계산서 발급을 거절하자 12개월째부터 C씨는 부가가치세를 제외한 임대료를 지급했다.

A씨는 임대료를 다 주지 않았다는 이유로 임대차 계약을 해지하고 연체한 임대료를 부당이득이라며 돌려달라고 청구했다. C씨는 A씨가 세금계산서를 발행해주지 않는 바람에 세금 공제를 못 받아 손해를 봤다고 맞섰다. A씨는 세금계산서를 발급해줬어야 할까?


대법원은 원칙적으로 '사업자가 세금계산서를 발급하지 않아 상대방이 손해를 봤다면 사업자는 손해배상 책임이 있다'고 판단했다. 대법원은 "사업자가 부가가치세액을 지급받았는데도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않아서 세금 공제를 못받았다면, 손해를 본 만큼 배상해야 한다"고 설명했다.(대법원 2017다265266)

하지만 대법원은 결국 A씨의 손을 들어줬다. A씨와 C씨가 직접 계약을 한 사이가 아니라 '전대차계약', 즉 직접 계약을 한 것이 아니라 중간에 B씨를 통해 각각 따로 계약을 한 사이였기 때문이다.

대법원은 A씨와 C씨가 직접 계약을 한 것이 아니어서 법률적인 관계가 형성되지 않는다고 봤다. 즉 A씨가 C씨에게 세금계산서를 발급해 줄 필요는 없다고 본 것이다. 즉 A씨는 B씨에게 세금계산서를 발급할 의무는 있지만 C씨에게 발급할 이유는 없다는 얘기다. 직접 계약을 맺은 당사자가 아니기 때문이다.

대법원은 "세금계산서는 재화나 용역을 공급하는 사업자가 공급받는 자에게 발급하는 것인데 A는 B에 임대 용역을 공급했고, C씨는 B에게 다시 임대 용역을 받았을 뿐"이라며 "A가 임대 용역을 공급한 적 없는 C에게 세금계산서를 발급할 의무가 없다"고 판단했다. 그러면서 C씨가 A씨에게 직접 임대료를 지급했어도 마찬가지라고 덧붙였다.


◇관련조항

민법
제630조(전대의 효과)
① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

부가가치세법
제32조(세금계산서 등)
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화·용역의 공급은 제외)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(세금계산서)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성 연월일
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

A는 본인소유의 시골 땅을 동생B가 관리하고 있었다. A는 서울에 거주하고 있어 자주 땅을 돌보지 못했고, 인근에 살고 있던 동생 B는 그 땅을 이용해 집을 짓고, 농사를 지으며 생활했다. 20년 넘게 농사를 지으며 살던 B가 고령으로 사망하자 그의 아들인 C가 상속받아 그 집에 살며 농사를 이었다.

그런데 3년이 지난 어느 날 C는 A를 상대로 실제로 자신의 아버지가 땅을 일구고 살아왔기 때문에 B의 땅이라면서 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소송을 제기했다.

토지 소유권자는 A임에 틀림없지만 B가 20년 이상 그 땅에 농사를 지으며 살아왔고, 그의 아들이자 A의 조카인 C가 이어서 농사를 짓고 생활했다면 진정한 소유자는 누가 되는 것인지 쉽사리 판단하기 어려운 문제다.

“민법에서는 타인의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유하는 등의 요건을 갖추었다면 본인 명의의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있다”며 “그러나 위 사례의 경우 A의 호의로 땅을 빌려준 것이지, 새로운 권원에 의하여 땅을 점유하고 소유의 의사를 표시할 수 있는 자료가 없다. 또, C가 상속받아 농사를 지으며 살았더라도 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않았으므로 점유기간이 통상 20년이 넘었더라도 점유취득시효를 주장할 수 없다”고 설명했다.

점유취득시효에서 가장 중요한 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 ‘증여’나 ‘매매’와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 하는 것이다. 이런 경우 소유의 의사로 점유하는 것을 자주점유, 반대는 타주점유라 하여 만약 임대차, 부동산명의신탁 등과 같은 단순히 부동산을 사용할 수 있는 것에 기인하는 것을 말한다.

결국 타인의 소유인 부동산을 악의를 가지고 무단 점유한 경우 ‘악의의 무단점유’로서 20년 이상의 점유기간을 가진다 하더라도 시효취득을 할 수 없다.

민법에서는 부동산의 경우 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유해야만 시효취득의 요건을 갖출 수 있다고 규정하고 있다. 요건을 갖추면 등기청구권이 발생하고, 소유권자가 아니더라도 등기 후 10년을 점유하고 있으면 소유권자로 인정한다는 것이다.

“점유취득시효로 인한 분쟁은 부동산이 공유관계인지, 상속인지, 타주점유인지 등 다양하게 나타나고 있다”며 “점유취득시효가 인정받기 위해서는 20년의 점유를 해야 한다는 선결 과제가 있다. 또한 등기의 기회가 있는 경우 이를 잘 활용하여 소유권이전을 꾀한다던가의 행동도 필요하다”고 설명했다.

“오랫동안 부동산을 점유했다는 이유만으로는 점유취득시효를 주장하기란 다양한 법적 문제가 얽혀 있기 때문에 복잡하고 어려운 사안일 수밖에 없다”며 “점유취득시효가 성립될 수 있는 요건이 갖춰졌는지, 소유의 의사로 점유하고 있었는지 여부를 확실히 한 뒤 철저한 준비 이후 소유권이전등기를 청구하는 것이 현명한 선택이다”