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question

연말정산 찾아보다가 월세 세액 공제를 알게 되었습니다
사회초년생이라 타 지역에서 월세로 살고 있습니다

주소를 아직 이전 하지 않았는데 지금 이전하면 이전에 냈던 월세도 다 공제 받을 수 있는지?

월세 세액 공제는 연말정산 할 때만 가능한지 알고싶습니다.

answer

1.월세사는곳으로 전입신고해야만 가능하고

  전입신고한후 부터 연말세액공제 가능합니다.

2.전입신고 전에것은 소급적용이 안됩니다.

3.연말 세액공제기간에만 가능합니다.

월세 세액공제 조건

1. 근로소득이 있는 무주택 세대주일것(단독세대주포함)

2. 임차하는 주택이 국민주택규모(85㎡)이하일것

3. 총급여액이 7천만원 이하일것

4. 확정일자를 받을 것(2015년 개정 ,전입신고만해도 가능)

5. 임대차계약서상의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가

같을 것

6.최근5년간 월세세액공제 소급적용가능

신청방법

1. 현 소재지에 있는 관할 세무서 민원실에 방문

국세청 현금영수증 웹사이트에들어가신청하시면됩니다.

한번세액공제를 신청해놓으면 임대차계약기간동안은 매월신고 하지않으셔도 되요

2. 신청서 작성 후 임대차계약서(사본) 와 같이 제출.

3. 현금영수증 사이트에서 조회하면 매달 월세 금액이 승인.

4. 일년간 낸 월세 금액 전액이 세액공제 되는것이 전체금액의 10% 공제

신청서류

1.임대차 계약서 사본,

2.임대인에게 임차료를 지불한 증빙서류 (현금영수증, 계좌이체영수증,등)

3.주민등록표등본

4. 연말정산서류에 첨부

주거용건축물에 임대인이 현금영수증 발급 거부 시

현금거래확인 신청신고서 와 임대차계약서를 첨부하시여

민원 접수하시면 최초 신고 후 계약기간 동안 월세지급일에

자동(매월 별도의 신고 없이)으로 현금영수증이 발급됩니다.

임대인이 해당 주택을임대수입에 대해 세금신고를 하지 않는다면

임대인은 세금추징을 당할 수도 있으니 참고하시길 바랍니다

임대인이 임대 사업자등록있을경우

임대인을 통해 현금영수증 발급 신청을 하셔야 하며,

임대인이 현금영수증을 발급할 수 없을 경우나 발급거부시

주거용과 같이 현금영수증 발급거부 민원을 접수하실 수 있으나

매회 별도로 월세지급에 대해 신청을 하셔야 합니다

부동산은 취득과 보유 처분시에 모두 세금이 있다. 부동산을 보유하면서 내는 부동산을 보유하면서 내는 세금에는 임대소득에 대한 소득세와 재산세, 종합부동산세 등이 있다. 부동산의 보유를 통해 내는 세금을 절세하는 방법에는 어떤 것이 있을까?

보유세에 해당되는 재산세는 6월 1일 과세 기준일에 소유한 사람에게 지방자치단체가 과세하는 세금이며 종합부동산세는 주체가 국가인 국세이다. 따라서 기본적으로 6월 1일 이전에 증여나 재산 처분등을 통해 재산을 분리해 나가는 것은 종합부동산세 절세에 도움이 된다. 이하는 부동산의 보유와 관련한 임대소득세 및 재산세, 종합부동산세 절세 방법에 대해 구체적으로 알아보자.

1. 보유시 임대소득세의 절세 방법

보유시의 임대소득세를 절세하는 방법은 소득이 적은 사람의 명의로 구입 하는 것이 유리하다. 특히 공동명의가 가능하다면 종합소득이 적은 가족과 같이 부동산을 보유하는 것이 절세 방면에서도 유리하다. 이 경우에는 같이 취득하게 되는 가족과 배우자에 대한 자금출처에 대해 유의하여야 한다.

2. 주택 재산세와 종합부동산세 절세 방안

1주택자들의 경우 현재 법상으로는 단독 명의 9억 이하인 주택에 대해 종합부동산세가 과세되지 않는다. 그리고 공동명의 주택은 각각 6억까지는 종합부동산세가 과세되지 않는다.

따라서 기준시가 9억이 넘는 주택이라면 12억이 안되는 주택은 자녀나 배우자에게 증여나 부분 양도 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다. 부부간의 증여에는 10년간 6억까지는 과세되지 않으므로 증여 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다.

부부간 증여시 유의해야 할점이 있다. 종합부동산세는 통상 시가보다 낮은 기준시가로 판단하지만 증여시에는 아파트 등의 경우 시가로 판단하므로 증여세법상 시가 평가액이 높게 나올 수 있어 증여비율의 판단에 유의해야 한다.

다주택자의 경우 종합부동산세의 절세 측면에서 본다면 아파트보다는 단독주택이 유리하다. 일반적으로 단독주택이 시가보다 적게 평가되기 때문이다. 다주택자의 경우에는 임대사업의 등록이 유리하다. 임대사업자의 경우에는 종합부동산세 합산배제 및재산세의 감면과 양도소득세 절세까지 많은 세금의 혜택이 있다.

주택임대사업자의 경우 주택 보유시 다음에 따른 재산세의 감면율을 적용받을 수 있다

3. 토지의 종합부동산세 절세 방법

부동산의 보유 종류를 분산하는 것도 종합부동산세를 피하는 방법이다. 종부세의 과세대상은 주택·건물과·토지이다. 과세 유형별로 합산해 금액이 과세대상인지 아닌지 판단하고 건물이나 토지라 하더라도 합산되지 않는 부동산이 있을 수 있다. 따라서 한 종류의 부동산보다는 여러 종류의 부동산으로 나누는 경우 절세 방법이 나올 수 있다.

특히 토지의 경우에는 농사를 짓고 있는데 농지인지 실지 확인이 안 되어 종합부동산세가 계속 과세 되는 경우 등이 있다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이므로 자산의 배분이 적절한지 확인하면 수년간의 절세효과가 있다.

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출처 반토막 급매물 부동산 투자재테크 www.dbdr.co.kr

보유세인 재산세,종합부동산세 계산방법입니다

본 재산세 계산 결과는 주택 기준으로 산출

종합부동산세 과세 흐림 및 기준표

우리나라의 부동산은 1995년 부동산 실명제 실시 이후로 자신의 명의로 등기해야 한다. 그러나 부동산 명의신탁은 취득세나 양도소득세 등 세금회피나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 다른 사람의 명의로 해 놓는 경우가 있다.

사정상 다른 명의로 다고 하더라도 이 부동산을 다시 자신의 명의로 찾아오기 위해서는 세가지 방법이 있다. 명의신탁부동산을 본인의 명의로 찾아오는 방법은 첫째 차명으로 부동산을 샀다고 하는 방법이다. 두 번째 대가없이 무상으로 찾아오는 방법 그리고 마지막으로, 대가를 주고 받아 오는 방법이다. 이 세가지 방법에 따라 세금이 나오거나 부동산 실명제법 위반으로 과징금이 나올 수 있다. 명의신탁 부동산을 찾아오는 방법에 대해 자세히 알아보자.

첫째, 과징금등을 부담하고 찾아오는 방법

1995년 7월부터 시행되고 있는 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(약칭 ’부동산실명제법‘)’에 따라 명의신탁 등 부동산실명법을 위반한 사람에게는 최고 5년 징역 또는 2억원의 벌금이 부과되며 이와 별도로 지방자치단체에서 부동산가액의 30% 범위 안에서 과징금 등이 부과된다. 실무적으로는 명의 신탁된 부동산을 처분하거나 상속이 되어 찾아오기 어려운 경우 명의신탁임이 나타나 과징금이 부과되는 경우가 많다.

둘째, 무상으로 찾아오는 방법은 증여세의 부담이 있다.

명의신탁 재산을 댓가 없이(무상) 등기를 이전해 오는 방법이 있다. 세법에서는 증여로 판단하여 증여세가 과세된다. 명의신탁임을 밝힌다고 하더라도 상속세 및 증여세법에 의하면 명의신탁재산에 대하여는 다른 사람 명의로 등기를 한 날에 그 재산가액을 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 즉 증여세가 과세된다는 말이다. 증여로 받아 오는 방법은 본인이 아닌 자녀나 배우자등이 같이 받아 증여세를 절세할 수 있는 방법도 활용할 수 있다.

특히 명의 신탁된 부동산을 찾아와 증여세가 과세된 이후에 10년 이내에 원주인이 사망하여 상속세가 과세되더라도 그 재산가액은 사전증여 재산에 해당되지 않는다. 상속세 과표에는 해당되지만 해당 증여세액은 상속세 계산시 증여 세액 공제가 되지 않는 것이다. 따라서 고령의 명의인이 재산을 찾아오는 것은 신중히 결정하여야 한다. 명의신탁에 대해서는 증여세와 상속세까지 이중의 불이익이 있기 때문이다.

둘째, 유상으로 찾아오는 방법

명의신탁 부동산을 일부 대가를 주고 찾아 오는 경우에는 처분으로 보아 양도소득세를 내야 한다.

이 경우 양도소득세는 실질과세의 원칙에 따라 양도소득세는 실질 귀속자인 신탁자가 내야한다. 다만 명의를 빌려준 수탁자가 이미 양도소득세를 낸 경우도 있다. 수탁자가 잘못 납부한 양도소득세는 환급받을 수 있을까? 판례에 따르면 명의를 빌려준 수탁자의 양도소득세를 결정 취소함에 따라 발생되는 환급세액은 명의 수탁자에게 환급하지 아니하고 실소득자(명의신탁자)의 기 납부세액으로 공제하는 것으로 되어 있다. 따라서 명의신탁자산에 대한 양도소득세는 누가 어떻게 낼 것인지도 고민할 필요가 있다.

양도소득세를 내는 것은 매매가액에 의해 결정되므로 저가 양수도 등을 통해 증여의제를 활용하여 양수도 하는 방법도 절세 방법을 찾을 수 있다. 그러나 이경우에도 실제로 매매 대가가 오고가는 현금흐름에는 특히 유의해야 한다.

이러한 부동산 명의신탁을 찾아오는 방법은 가치하락 시점에서의 증여방법, 실제 매매거래를 통한 매매의 방법 및 세법상 저가 양수나 부당 행위 계산 부인을 이용하는 방법도 있다. 어떤 경우든 찾아오는데 대한 비용의 부담이 있기 마련이다. 이들 중 가장 적은 부담으로 찾아 오는 것이 방법이다. 이는 부동산 가액의 크기, 실제 명의인의 재산상황 및 연령상황 등 여러 가지를 통해 케이스별로 판단 해야 한다. 특히 실질 자금의 흐름은 실무적으로 매우 중요하다. 명의신탁 자체가 잘못된 단추이므로 이를 해결하기 위한 불이익이 있는 만큼 여러 대안의 검토를 통해 신중한 판단과 각 방법들에 따른 최적의 방법을 찾을 필요가 있다.

부부간에 형성된 재산은 누구의 것인가? 우리나라의 전통적 정서상으로는 부부간 재산을 통합하여 형성하고 관리하는 것이 일반적이었다. 그러나 최근 부부가 같이 버는 경우가 늘어나는 추세이다. 따라서 부부의 재산은 각각 형성하고 관리하는 것이 일반적인 상식처럼 여겨지고 있다. 법적으로는 어떠할까? 우리나라 민법과 세법은 ‘부부별산제’의 개념을 두고 이를 각각의 재산으로 판단한다. 그렇다면, 부부간의 통장이나 재산은 어떻게 관리하는 것이 절세에 유리한 것일까?

첫째, 통장 관리는 부부 각각 관리가 유리

부부간의 통장은 별개로 관리하는 것이 보다 바람직하다. 그 이유는 부부간의 금융재산을 통합하여 사용하다 보면, ‘증여’의 문제가 생기기 때문이다. 물론 부부간에는 6억 원까지는 증여세가 없이 재산 이동이 가능하다. 다만 부부간에 통장을 구별하지 않고 쓰다 보면, 10년간 생활비를 제외하고 6억 원이 넘어가는 부분에 대해서는 증여로 볼 수 있다. 특히 노년의 부부들의 경우에 부부간 통장을 따로 관리하지 않아 자금의 이동이 불분명한 경우가 많이 발생한다. 이런 경우 한 분이 돌아가시면 상속세 신고를 하게 되고, 상속은 10년간의 통장거래내역을 파악하기 때문에 사후에 상속세가 과세되는 경우가 있다. 따라서 통장은 생활비 이상의 큰 금액에 대해서는 증여를 염두에 두고 부부가 각각 관리하는 것이 보다 바람직하다고 할 수 있을 것이다.

둘째, 부동산은 공동명의가 유리

부동산은 취득과 보유, 처분 시에 각각 세금이 있다.

취득과 관련한 취득세는 부부의 공동명의로 하든지, 그렇지 않든지 차이가 없다. 취득 시의 세율은 1~4%정도로 공동취득에 관계없이 일률적으로 정해져 있기 때문이다. 그러나 보유나 양도에 관한 세금을 고려하면, 공동명의가 더 유리하다.



부동산을 보유 시에는 재산 자체에 부과되는 재산세와 종합부동산세가 있다. 또 부동산에서 나오는 소득에 대해 임대소득세와 소득세, 법인세가 과세되는데 재산세에선 큰 차이가 없다. 다만 종합부동산세를 납부할 때 1주택 이상인 상황이나 고가의 부동산에 대해선 공동명의가 세율 분산효과로 인해 유리하다. 특히 임대용 부동산의 경우에 내게 되는 소득세는 누진세율구조로 되어있어 부동산소유의 인원을 나눌수록 절세 측면에서 유리할 수 있다. 특히, 소득세는 6%에서 42%의 누진세율 구조의 세금으로 되어 있다. 공동명의 시 소득이 나뉘어 낮은 세율을 적용받게 된다. 예를 들어 같은 1억 원을 버는 것으로 가정하면 단독명의일 때에는 약 2천만 원의 세금을 내게 되지만, 공동명의로 하는 경우 약 1,400만 원의 세금만 부담하게 되어 유리하다. 양도의 경우에도 소득분산효과가 있어 낮은 세율이 적용되므로 공동명의가 유리하다.

셋째, 금융자산은 교차보험으로 절세

금융자산은 보험이나 주식, 채권 등의 자산이 있다. 대부분 개별의 자산으로 관리하는 것이 유리하다. 배당이나 이자소득의 측면에서도 혼자서 2천만원 이상의 금융소득을 받게 되면 종합과세 대상이 된다. 이경우보다는 금융소득을 2천만원 이하로 나누어 받을 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 또 보험 상품에는 부부의 교차보험이라는 것이 있다. 계약자는 본인이 피보험자는 상대 배우자로 하여 수익자를 본인으로 들어놓는다면, 상대 배우자의 위험이 현실화할 때, 상속재산에 포함되지 않는다. 이는 상속세의 면에서 크게 절세가 될 수도 있는 내용이다. 왜냐하면 증여세의 세율도 30억 원이 넘는 경우 50%의 세율이 적용되기 때문이다. 본인의 보험을 본인이 가입한 경우에 상속 과표에 포함된다면 최대 5억 원이나 상속세금이 더 나올 수 있으므로 교차보험을 통해 절세가 가능하다. 이를 위해 배우자의 소득증빙이 반드시 되어야 하는 것은 더 말할 나위가 없다. 따라서 부부간의 통장관리나 재산관리는 개별적으로 관리하고 공동명의로 보유하며 서로 교차하여 위험을 회피하는 것이 절세측면에서 현명하다.

얼마 전 아버지의 상을 치른 A씨는 아버지가 보유한 부동산에 대해 상속세 신고를 준비하고 있다. 세무/회계전문가와 상담을 하는데 상속재산가액은 기준시가를 적용하기 때문에 현재 시세보다 훨씬 저렴하게 산정한다고 한다. A씨는 시세가 기준시가보다 훨씬 높은데 상속세를 적게 내려고 기준시가를 적용했다가 나중에 불이익을 받지는 않을까 걱정이다. 어떻게 해야 할까?

절세 위해 부동산 기준시가보다 높게 감정 
결론부터 말하자면 감정기관으로부터 부동산의 평가를 받아 추후 상속받은 재산을 양도할 때 양도차익을 줄여 절세효과를 볼 수 있습니다.

예를 들면, 시세가 7억원인데 정부가 고시하는 기준시가가 3억원인 부동산을 상속받는 경우에는 일반적으로 부동산을 기준시가인 3억원으로 평가하여 상속세를 계산합니다.
하지만 추후 3억원으로 평가받아 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도한다면 4억원의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

그러나 두 군데의 감정기관(감정평가사, 감정평가법인)으로부터 부동산을 7억원으로 평가받아 상속세를 신고하게 되면 추후 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도할 때 취득가액이 상속시의 평가액으로 반영이 되기 때문에 양도차익이 0원으로 양도소득세가 발생하지 않습니다.

올해 4월부터 10억원 이하는 한 군데 감정평가 인정 
이처럼 절세를 위해서 실무에서는 부동산을 기준시가보다 높게 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 경우가 있습니다. 더욱이 종전에는 두 군데의 감정기관에서 평가받도록 하였으나, 2018년 4월 1일부터 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 한 군데에서 평가받아도 인정하도록 개정이 되었습니다(상속세법 및 증여세법 60조5항).

따라서, A씨의 경우도 아버지가 보유하고 있는 부동산에 대해서 기준시가가 10억원 미만이라면 한 군데에서 감정을 받거나 10억원이 초과시에는 두 군데의 감정기관에 감정을 받아서 사전에 자료를 보유하고 있는 것이 유리할 것으로 보입니다.

너무 일찍 감정 받아도 문제 
그리고 감정가액의 적용은 상속개시일을 기준으로 직전 과세연도 초부터 상속개시일이 속하는 과세연도 말 사이에 감정받은 가액이 인정이 되므로 너무 사전에 미리 준비하여도 혜택을 못 받을 수가 있으므로 시기 적절하게 준비하는 것이 좋습니다.

비사업용토지 및 최근에 입법된 다주택자들의 부동산을 양도 시 50% 이상의 중과세로 점차적으로 세부담을 높이는 상황에서 상속받을 부동산의 가액이 현저하게 높거나 기준시가와의 차이가 큰 경우에는 추후 상속받은 부동산의 양도시 절세를 위해 미리 연구해보거나 세무사, 회계사와 상담을 통해 대비하는 것이 좋습니다.    출처 창업경영신문 최윤정 기자

얼마 전 아버지의 상을 치른 A씨는 아버지가 보유한 부동산에 대해 상속세 신고를 준비하고 있다. 세무/회계전문가와 상담을 하는데 상속재산가액은 기준시가를 적용하기 때문에 현재 시세보다 훨씬 저렴하게 산정한다고 한다. A씨는 시세가 기준시가보다 훨씬 높은데 상속세를 적게 내려고 기준시가를 적용했다가 나중에 불이익을 받지는 않을까 걱정이다. 어떻게 해야 할까?

절세 위해 부동산 기준시가보다 높게 감정 
결론부터 말하자면 감정기관으로부터 부동산의 평가를 받아 추후 상속받은 재산을 양도할 때 양도차익을 줄여 절세효과를 볼 수 있습니다.
예를 들면, 시세가 7억원인데 정부가 고시하는 기준시가가 3억원인 부동산을 상속받는 경우에는 일반적으로 부동산을 기준시가인 3억원으로 평가하여 상속세를 계산합니다.
하지만 추후 3억원으로 평가받아 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도한다면 4억원의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

그러나 두 군데의 감정기관(감정평가사, 감정평가법인)으로부터 부동산을 7억원으로 평가받아 상속세를 신고하게 되면 추후 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도할 때 취득가액이 상속시의 평가액으로 반영이 되기 때문에 양도차익이 0원으로 양도소득세가 발생하지 않습니다.

올해 4월부터 10억원 이하는 한 군데 감정평가 인정 
이처럼 절세를 위해서 실무에서는 부동산을 기준시가보다 높게 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 경우가 있습니다. 더욱이 종전에는 두 군데의 감정기관에서 평가받도록 하였으나, 2018년 4월 1일부터 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 한 군데에서 평가받아도 인정하도록 개정이 되었습니다(상속세법 및 증여세법 60조5항).

따라서, A씨의 경우도 아버지가 보유하고 있는 부동산에 대해서 기준시가가 10억원 미만이라면 한 군데에서 감정을 받거나 10억원이 초과시에는 두 군데의 감정기관에 감정을 받아서 사전에 자료를 보유하고 있는 것이 유리할 것으로 보입니다.

너무 일찍 감정 받아도 문제 
그리고 감정가액의 적용은 상속개시일을 기준으로 직전 과세연도 초부터 상속개시일이 속하는 과세연도 말 사이에 감정받은 가액이 인정이 되므로 너무 사전에 미리 준비하여도 혜택을 못 받을 수가 있으므로 시기 적절하게 준비하는 것이 좋습니다.

비사업용토지 및 최근에 입법된 다주택자들의 부동산을 양도 시 50% 이상의 중과세로 점차적으로 세부담을 높이는 상황에서 상속받을 부동산의 가액이 현저하게 높거나 기준시가와의 차이가 큰 경우에는 추후 상속받은 부동산의 양도시 절세를 위해 미리 연구해보거나 세무사, 회계사와 상담을 통해 대비하는 것이 좋습니다.    출처 창업경영신문 최윤정 기자

이혼할 때 집을 아내에게 이전하면 양도소득세를 내나요?

[더,오래] 배인구의 이상가족(50)
한 달 전부터 아내와 이혼을 논의 중입니다. 저와 아내는 같이 살기 어렵다는 것을 진즉 알았지만 아이 때문에 이혼은 하지 못하고 지내왔습니다. 저와 아내 모두 아이를 사랑하고, 같이 살고 싶어한다고 하면 다른 사람들은 그럼 아내와 잘 지내도록 해야 하지 않냐고 도덕 교과서에 나오는 말을 합니다.

저도 그 말을 이해하지 못하는 것은 아니고, 저 역시 아내가 아이를 잘 키우고 아이에게는 누구보다 잘한다고 생각하지만 아내를 볼 때마다 숨이 막히고 아내가 있는 집에서는 아무것도 할 수 없습니다. 자연스레 회사에서 지내는 시간이 많아졌고 그 덕분인지 회사에서는 제법 인정을 받고 있습니다. 또 아이 엄마의 배려로 저와 아이만 지내는 시간도 있어 아이와도 그럭저럭 잘 지내고 있다고 생각합니다.

아이가 성인이 되면 아내와 이혼하기로 합의했는데, 제 명의로 되어 있는 집을 아내에게 이전하면 세금은 어떻게 되나요?

아이가 성인이 되면 아내와 이혼하기로 합의했는데, 제 명의로 되어 있는 집을 아내에게 이전하면 세금은 어떻게 되나요?

이렇게 아이가 고등학생이 될 때까지 저희 나름대로 생존의 방법을 모색하며 지내왔고, 이제 아이가 몇 달 뒤에 수능을 마치면 저희는 이혼하기로 잠정적으로 합의했습니다. 대학을 가면 누가 친권자가 되더라도 의미가 없다는 것을 모두 이해한 덕분이죠.

이혼하면 재산분할이란 것을 해야 할 텐데 지금 사는 집에서 아내와 아이가 같이 살기로 했습니다. 집은 아내가 갖고 나머지는 제가 갖기로 깔끔하게 정했는데, 제 명의로 되어 있는 집을 아내에게 이전하면 그에 따른 세금은 어떻게 되는지 궁금합니다. 재산분할로 이전이 되면 양도소득세는 내지 않는다고 들었는데 맞는지요?

■ 배인구 변호사가 답합니다

「 이혼을 고민하는 부부 대부분은 자녀를 가장 먼저 생각하며 이혼 생각을 중단하기도 하고, 그렇게 참고 살면서 새로운 삶의 방식을 모색하기도 하죠. 사례자도 힘든 시간을 지내오셨을 것 같은데 그런데도 계속 아이를 중심에 두고 생각하시는 것 같군요. 모쪼록 상대방을 존중해주면서 이혼 논의를 이어가길, 이혼 후에도 여전히 부모라는 것을 잊지 마시고 자녀에 대한 애정이 변함없기를 빕니다.

협의이혼이나 재판상 하면서 상대방에게 재산분할로 부동산을 이전하는 경우 양도소득세를 과세하는지 여부가 문제 될 수 있습니다.

이에 대해 대법원은 재산분할제도는 혼인 중에 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 실질적인 공동재산을 청산 분배하는 것을 주된 목적으로 하므로 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당한다고 전제한 후 공유물의 분할은 실질적으로는 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으므로 이혼 시 재산분할의 방법으로 부부 일방의 소유명의로 되어 있던 부동산을 상대방에게 이전한 경우에도 유상양도에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

재산분할로 인해 부동산을 양도하는 경우 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 최초의 취득 시가 기준이 되고, 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시의 가격이 기준이 되지 않는다.

재산분할로 인해 부동산을 양도하는 경우 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 최초의 취득 시가 기준이 되고, 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시의 가격이 기준이 되지 않는다.

또한 재산분할이 이루어짐으로써 분여자(이 사례에서는 남편)의 재산분할의무가 소멸하는 경제적 이익이 발생한다고 하여도, 이러한 경제적 이익은 분할재산의 양도와 대가적 관계에 있는 자산의 출연으로 인한 것이라 할 수 없으므로, 재산분할에 의한 자산의 이전이 양도소득세 과세대상이 되는 유상양도에 포함되지 않는다고 했습니다(대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결).

따라서 재산분할로 인해 이전받은 부동산을 그 후에 양도하는 경우 그 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 최초의 취득 시가 기준이 되고, 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시의 가격이 기준으로 되지 않습니다.

양도소득세뿐만 아니라 취득세도 특례를 적용합니다. 이것은 부부가 혼인 중 공동의 노력으로 이룩한 재산을 부부관계 해소에 따라 분할하는 것에 대해 통상보다 낮은 취득세율을 적용함으로써 실질적 부부공동재산의 청산으로서의 성격을 반영한 것이라는 평가를 받고 있습니다. 참고가 되었으면 좋겠네요.   중앙일보 | 배인구

출처 반토막급매물부동산투자재테크

안녕하세요 생명의 불꽃입니다

한주가 지나가고 벌써 금요일이네요

주말에 비소식이 있다고 하니 안전운전하시고

모두 분들 힘내시길 바랍니다 ^^

당해세란 ?

소유권을 중심으로 부과되는 당 해 재산에 대한 세금입니다.

당해세 5가지 예외

1. 지방세 또는 공과금의 체납처분에 있어서
그 체납처분금액중에서 국세와 가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의
그 지방세 또는 공과금의 가삼금 또는 체납 처분비

2. 강제집행, 경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에 있어서
그 매각금액중에서 국세와 가산금 또는
체납처분비를 징수하는 경우의 그 강제집행과 경매, 또는 파산절차에 소요된 비용.

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 법정기일이라고 함) 전에
전세권과 질권 또는 저당권의 설정을
등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정한느 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중 국세 또는 가산금 (그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외)을 징수하는 경우의그 전세권과 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권.

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가 임대차 보호법 14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택, 또는 건물을
매각함에 있어서 그 매각금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우
임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는
금액에 관한 채권.

5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심함에 있어서
그 매각금액 또는
추신금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우에
근로기준법 제 38조 규정에 의하여 국세 또는 가산금에 우선하여 변제되는
임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권.

당해세의 종류

당해세의 종류를 지방세와 국세로 나뉘어집니다.

1. 국세
- 상속세
- 증여세
- 종부세
- 재평가세

2.지방세
- 재산세
- 자동차세
- 종합토지세
- 조시계획세
- 공동시설세
- 지방교육세

법원경매에 입찰할 경우

채권의 순위에 상관없이 가장 우선되는 채권은 경매 진행 철차에 소요된 비용이며,또 주택 임대차 보호법의 적용을 받는 최우선 변제 세입자의 최우선 변제 금액입니다.

당해세는 이들 채권 다음에 순위가 보전되는 채권입니다.

◆ 경매우선배당순위 ◆

1. 경매비용
2. 필요비, 유익비
3. 최우선변제권 (소액보증금, 선순위 임금채권)
4. 당해세
5. 우선변제권 (담보물권, 임차권)
6. 일반 임금채권
7. 조세채권
8. 공과금
9. 일반채권
(주택 임대차 보호법에 따라서 대항력을 갖춘 임차인 보다도 당해세가 우선순위로 배당을 받게된다.)

주택 임대차 보호법에서 최우선변제란?
주택 임대차 계약관계에 있어서 상대적으로 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 특별법으로 정하여 임차인의 최소한의 권리를 보장하는 차원으로
소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해주고 있습니다.

가족간의 임대차계약 방법 : 바로가기 https://is.gd/opkzpQ

부동산 길을 찾는 요령 : 바로가기 https://is.gd/4zUujO

아파트 중도금 무아지의 함정 : 바로가기 https://is.gd/ZtUuoD

출처 반토막급매물부동산투자재테크

[절세 이야기] 부동산자산을 자녀에게 이전하는 방법

아파트나 작은 상가 자산 이전시
부동산에 포함된 채무승계 ‘유용’

자산가들은 높은 누진세율을 적용받기 때문에 항상 세금절약에 관심이 많다. 대부분의 자산가들은 부동산을 보유하고 있고 어떻게 하면 적은 세금을 내고 자녀들에게 부동산을 이전 해 줄지 관심을 가지고 있다. 부동산에 묶여 있는 자산을 현금으로든, 부동산 그대로이든 자녀에게 이전하는 방법에는 크게 4가지 방법을 생각해 볼 수 있다.

첫 번째 방법의 경우 부동산의 보유기간이 오래된 경우 양도차익이 커서 양도소득세가 과다하게 발생한다는 단점이 있다. 10년 이상 보유한 부동산의 경우 최소한 시세가 3~10배는 인상되기 때문에 장기보유특별공제를 받는다 하더라도 세금이 양도대금의 30~40%정도가 발생한다. 이는 단일자산에 대해서 1인이 모든 차익에 대해서 과세가 이뤄지기 때문이다. 현금화시킬 자산을 자녀에게 이전하는 경우 증여세가 발생한다. 부동산에 대한 매각타이밍이 됐고 자산을 현금화시킬 필요가 있는 경우에 유용한 방법이 될 수 있지만 세금이 많다는 단점이 있다.

두 번째 방법의 경우 부동산을 증여하는 경우 국세청에서 과세하는 방법은 해당 부동산의 시가에 대해서 과세를 하기 때문에 아파트나 집합건물의 개별상가가 아닌 경우 시가로 볼 수 있는 유사매매사례가액 등의 시가가 정확히 확인되지 않아 부동산의 기준시가로 증여를 할 수 있다. 기준시가를 통상 시세의 50%~70%에서 형성되기 때문에 부동산 자산 이전의 방법으로 많이 활용된다. 하지만 주변의 유사한 거래로 볼 수 있는 시가가 존재한다면 이러한 방법이 오히려 추징세액에 가산세까지 과세될 수 있는 리스크가 존재한다. 따라서 이러한 자산이전방법을 하려한다면 반드시 주변의 거래상황을 파악할 필요가 있다. 이 방법은 독립된 개별부동산을 이전하는데 유리하며 여러 부동산 중에서 1개를 우선적으로 이전하려는 경우 시세가 많이 오를 가능성이 있는 부동산, 또는 토지를 이전하는 것이 좋다.

세 번째 방법은 부담부 증여의 방법인데 통상 부동산에는 보증금이나 대출금이 함께 설정돼 있기 때문에 부동산 이전 시 부동산에 담보돼 있는 채무를 양수자에게 함께 증여하는 방법이다. 절세의 기본은 분산의 원리이다. 세금 내는 사람이 2명이면 1명이 내는 세금의 합보다 작고, 2가지 세목으로 세금을 내는 경우 1가지 세목으로 내는 것보다 세금이 적다. 이는 세금이 누진세율의 구조를 가지고 있기 때문이다. 부담부 증여의 경우 이러한 원리가 잘 녹아있다. 양도자는 부동산자산에 포함돼 있는 채무를 승계 즉 양도했으므로 양도소득세를 납부해야 하고 양수자는 부동산 자산가액에서 채무가액을 차감한 금액에 대해서 증여를 받았으므로 증여세를 납부해야한다. 이 경우 2명이 2가지 세목에 대해 세금을 납부하게 된다. 양도소득세는 6%~40%의 누진세율, 증여세는 10%~50%의 누진세율로 과세되기 때문에 누진의 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 통상 아파트나 작은 상가의 자산 이전시에 유용한 방법이 될 수 있다.

네 번째 방법은 현물출자 법인전환의 방법이다. 이 방법은 상기 세 가지 방법의 경우에 비해 부동산의 가액이 큰 경우에 유용한 경우로서 상기에서 문제가 될 수 있는 과다한 양도소득세 이월과세, 취득세 감면을 통해 세금의 상당부분을 감소시킬 수가 있다. 하지만 절차와 방법이 까다롭고 시간이 많이 소요되는 방법이므로 그 타당성 분석을 확실하게 해야 할 것이다. 장기적으로 부동산 가업승계라는 관점에서 굉장히 유용한 방법이 될 수 있다.
조남철 세무사 / 출처 일간투데이

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