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오늘 소개해드릴 토지 빌라 아파트 법원경매물건은

인천지방법원 본원 4계  2018년 8월10일 매각기일 예정인

부동산투자재테크 신건 법원경매사건입니다

1.인천빌라경매 당하동 지오빌 에이동 23평 내집마련 법원경매
인천광역시 서구 당하동 1045-9, 지오빌 에이동 2층 201호 감정가 169,000,000  최저매각가격 (100%) 169,000,000 보증금 (10%) 16,900,000 전용면적 76.98㎡(23.3평)  대지면적 43.47㎡(13.1평)  사용승인(건축년도) 2008년식 경매일 2018-08-10
=서구 당하동에 소재하며 발산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.
본건까지 제차량 출입이 자유로우며, 버스정류장이 근거리에 위치함.
북하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.
북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

2.인천토지경매 대룡리 농지경매 1447평 8월10일 지목:답
인천광역시 강화군 교동면 대룡리 466-17 토지 농지[답  4786㎡(1447.8평) 도시지역 자연녹지지역 감정평가액569,534,000 최저매가가격(100%) 569,534,000 보증금(10%) 56,960,000 경매일 2018-08-10
=강화군 교통면 대룡리에 소재하며 교동중학교 북서측 부근에 위치하며 주위는 전, 답, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임
본건까지 차량출입 가능하나 "교동도" 내 소재하여 대중교통 운행 빈도 수 등을 고려 할때 교통상황은 불편시 됨
인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임
본건 서측으로 노폭 약 3-4m 도로와 접함

3.서구아파트형공장경매 가좌동공장 9.5평 법원경매
인천광역시 서구 가좌동 482, 인천축산물백화점 2층 233호 감정가 72,000,000  최저매각가격 (100%) 72,000,000 보증금 (10%) 7,200,000  전용면적 31.4㎡(9.5평) 대지면적 18.63㎡(5.6평)   사용승인(건축년도) 2006년식 경매일 2018-08-10
=서구 가좌동에 소재하며 "가정여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 가재울역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 판매시설, 창고시설, 공장, 근린생활시설 등 부지로 이용중임.
본건은 북서측 및 북동측으로 광대로 및 소로에 각각 접함.

4.인천아파트경매 중산동 25평 3억대 8월10일 내집마련 매매전세시세 경매물건
인천광역시 중구 중산동 1871-3, 하늘도시우미린2단지 759동 20층 2005호 감정가312,000,000   최저매각가격(100%) 312,000,000   보증금(10%) 31,200,000   전용면적84.78㎡(25.6평)  대지면적50.39㎡(15.2평) 
사용승인(건축년도) 2012년식 내부구조는 방3, 주방거실1, 화장실2 등 경매일2018-08-10
= 중구 중산동에 소재하며 "영종초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 학교 주거나지 및 상업나지 등으로서 주거지로서의 환경 양호한 편임.
본건까지 제차량 출입가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등 고려할 때 대중교통의 편리성은 보통정도임.
부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.
본건 단지 북동측과 남동측으로 각각 대로에 접하며, 단지내 통행로 완비되어 있음.

출처 반토막 급매물 부동산 투자재테크

시골 농가주택 경매 투자의 장점

‘농(어)가주택’은 농(어)업을 생업으로 삼는 농(어)민 주택 또는 시골집이라고도 한다. 1년 이상 농사를 지을 목적으로 거주하는 주택으로 전원주택보다 규모가 작고 주택이 딸린 토지의 용도가 대지와 함께 일부는 농지와 접해 있다.

투자금액이 적어 번듯한 전원주택을 살 여력이 안 되는 사람이라면 농가주택 경매를 노리는 게 훨씬 실속 있다. 기반시설을 잘 갖춘 수도권 전원주택은 최소 3~5억 원 정도 가져야 하고 경매도 2억5000만~3억 원 이상 가져야 낙찰 받을 수 있지만 농가주택 경매는 1억~2억 원 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.

거래되는 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 30~40%까지 싸게 법원 경매로 취득이 가능하다. 지은 지 오래된 농가주택은 주택의 뼈대만 튼튼하다면 약간의 개보수 거쳐 훌륭한 개인별장용 전원주택(세컨하우스)으로 개조가 가능하다. 대지가 넓은 농가주택은 경매로 싸게 사서 어느 정도 시간이 지나 비싸게 되팔면 짭짤한 시세차익도 챙길 수 있다.

통상 농가주택의 토지 용도는 ‘대지’인 경우가 많아 농지전용이나 임야 형질변경을 거치지 않고 바로 새로 지을 수 있고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 실제 거주할 수 있다. 지은 지 오래된 주택이라도 골조가 튼튼해 약간의 개보수만 거치면 아담하고 실용적인 전원주택용으로 개조가 가능하다.

수도권 농가주택은 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 당장 활용하지 않더라도 퇴직 후를 대비해 농가주택을 마련해 두면 언제든지 전원생활의 여유를 즐길 수 있다. 또 토지 매입과 설계, 건축 등 새로 짓는 번거로움 없이도 도시의 전셋값 정도의 금액으로 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

   농가주택 경매 추이

농가주택 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 완만한 상승세율을 타고 있다. 낙찰가율은 75~80%대로써 1~2회 유찰 후 바로 매각되고 있다.

입찰경쟁률은 2~3대 1 정도로 아파트(8대 1)에 비해 현저하게 낮은 편이며 매달 경매에 부쳐지는 물량은 전국적으로 1000~1500여건이며 물량은 소폭 감소 추세이다.

수도권 일대에 한 달이면 약 200여건이 공급되고 충청권 일대는 세종시와 과학벨트 호재를 만나 인기리에 매각되고 있다. 특히 분당, 일산 등 고급 단독주택 인근, 용인, 화성, 안성 일대 소형 농가주택들이 인기 끌고 있다.

수도권 인기 농가주택은 주로 의정부(고양∙파주∙철원)지원과 수원(용인∙의왕∙과천), 성남(광주∙하남), 여주(이천∙양평)지원에 몰려 있다.

   농가주택 고르는 요령

농가주택은 입지와 교통에 따라 투자가치가 천차만별이다. 되도록 입지는 남향에 배산임수(산이 있고 앞에는 하천이나 강이 있는 곳) 지세면 금상첨화. 교통여건도 포장도로에 일반 교통 수단(버스∙철도∙고속도로)이 잘 발달돼 접근성이 좋은 주택이 좋다.

전원주택과 마찬가지로 농가주택도 되도록 취락지(마을이 몰려 있는 곳) 내 주택을 고르는 게 좋다. 너무 한적한 곳에 달랑 한 두 채만 위치하면 외로울 뿐 아니라 투자성 및 활용가치가 떨어진다.

농가주택 앞마당까지 들어오는 진입로는 최소한 3~4m 도로에 접해 있는 게 좋다. 맹지(막힌 땅)일 경우 가격형성이 어렵고 투자성이 떨어진다.

경매물건에 부쳐지는 물량이 꾸준하게 공급되고 있으므로 단시일 내에 3~4건 정도의 물건을 답사 한 후 1~2개의 물건 중 옥석을 고른다는 자세로 투자에 임하는 게 유리하다.

대체로 수도권 농가주택은 일반인들이 우량 부동산을 판단하기 쉽지 않다. 되도록 전원주택 전문가나 현지 오래 영업한 양심적인 지역 중개업자에게 자문을 구하는 게 필수이다.

  경매 입찰 전 주의할 점

반드시 현장을 답사해 지적도와 토지대장상의 내용과 일치하는지를 확인해야 한다. 가끔 경계가 불분명해 인접 필지 토지 소유자와 법적 다툼이 발생하는 수도 있다.

농가주택은 대개 정원과 딸린 밭과 논을 일괄 입찰하는 경우가 많다. 이처럼 대지와 밭(논)을 분리하지 않고 일괄 경매할 경우 ‘농지’에 한해 농지취득증명을 받아야 함에 유의해야 한다. 거의 대부분의 경매 법원은 농취증 미제출시 입찰보증금을 몰수 한다.

농가주택도 땅과 건물을 같이 구입하는 것인 만큼 여러 공부(公簿)를 확인하고 모르는 경우 전문가에게 자문을 구하는 게 좋다. 남의 토지 위에 건축돼 문제가 발생하기도 한다.

경매물건을 고를 땐 주변 급매물도 함께 알아보는 게 좋다. 수도권에는 비어있는 허름한 농가주택이 여러 채 있어 경매 낙찰가격보다 더 싸게 급매로 팔려가는 경우가 있다. 따라서 경매 외에도 다른 싼 매물이 있는지 파악하는 게 요령이다.

지은 지 오래된 농가 중에는 대지가 아닌 농지에 지어진 집이나 지상권만 있는 무허가건물도 있다. 경매 입찰 전 반드시 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물관리대장을 발급 받아 하자 유무를 살펴보는 것이 중요하다.

시골 주택일수록 거래가 뜸한 게 보통이라 거래 시세파악이 어려운 게 대부분이다. 마음에 든다고 높은 가격에 낙찰 받으면 시세를 웃도는 금액으로 낙찰 받을 수 있다
 

법원 경매장은 요즘 같은 부동산 시장 침체기에도 불구하고 늘 투자자들로 붐빈다. 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 살 수 있다는 장점 때문에 한 물건에 많게는 10~20명씩 몰리기도 한다.

돈 되는 우량물건이나 수익형 물건의 경우 높아진 경쟁률과 낙찰가율 때문에 실수요자들에게는 좋은 물건을 낙찰 받기가 ‘하늘의 별 따기＇만큼이나 어려워지고 있다.

일반인이나 실수요자들의 경매 참여가 급격히 늘고 고가낙찰이 이어지면 투자수익률이 크게 떨어지기 마련이다. 이런 탓에 일반인들도 과거 ‘경매전문가＇들만 눈 여겨 보던 ‘특수물건＇에 잇따라 뛰어들고 있다.

일반 수요자들도 경매의 위험요소를 피하기 어렵다면 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 경매 틈새종목이나 쉽게 접근하기 어려운 물건을 눈여겨보고 있는 것이다. 남들이 입찰을 꺼리는 물건, 즉 경매에서 입찰 경쟁이 덜 치열해 시세차익이 많은 물건을 소개한다.

허름한 주택 구입 후 리모델링 = 지은 지 오래돼 노후한 주택은 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼값에 낙찰이 가능하다. 1~2회 유찰이 보통이고 낙찰가율 70~80%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개․보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 대지가 넓은 허름한 주택은 활용도가 높아 다가구나 상가주택 등으로 개․보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다. 리모델링 목적으로 투자할 경우 전면도로의 폭이나 입지여건을 잘 따져보고 개보수 비용도 사전에 확인해 두어야 한다.

세입자 많은 경매물건 = 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건 보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸리고 까다로운 명도 과정을 겪어야 한다고 먼저 생각하기 때문이다. 하지만 대항력 없는 세입자라 해도 일정 부분 낙찰대금에서 우선변제를 받는 등 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 일부라도 배당 받는 경우가 많아 별 문제가 없다. 다만 고액 전세입자라면 문제는 달라 입찰 전 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

감정가가 시세보다 매우 낮은 물건 = 한 번도 유찰 되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20~30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 시세 분석과 함께 지역 정보 수집이 요구된다.

진주는 진흙 속에서 찾는다 = 경매의 틈새상품은 진흙 속에 있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시 ‘진주′물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 접하게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기대할 수 있다. 또 굳이 인기지역만 고집하다간 좋은 물건을 놓치기 쉽다. 특히 집을 마련하려는 수요자라면 다소 넓은 범위 대에서 물건을 고르는 게 유리하다.

입찰일 변경 ․ 연기 후 재경매 물건 = 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 부쳐진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다.

외견상 함정이 있는 물건 = 경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정 지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건을 특히 수익이 많다. 그러나 유의할 점은 권리관계자의 항고에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

대지권 없는 공동주택 = 대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일에 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 부쳐지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세를 두거나 살기에는 불편이 없으며 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다.

법정지상권 등 특수물건 = ‘법정지상권’과 같이 특수물건은 가치를 보고 투자하면 차익을 남길 수 있다. 법정지상권의 경우 투자핵심은 건물 가치를 보고 토지를 사야 하기 때문에 건물주에게 토지가 중요해야 한다. 법정지상권 성립 유무를 따져 토지 매입 후 건물의 분쟁을 해결할 수 있는지 조사하고 토지의 가치도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 입찰자들이 피하거나 싫어하는 경우 대체로 여러 번 유찰 후 최저가가 크게 낮아지는 경우가 많아 오히려 값싸게 살 수 있는 좋은 기회인 셈이다.

낙찰자 있는 재경매물건 = 재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰 받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 부친 경매 물건을 말한다. 통상 재경매 물건은 총 물건의 10% 정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기 때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다.

전입신고 일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택 = 경매 주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 전입신고 일자와 최초 근저당 설정일(말소기준권리)이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법상의 전입신고 일자의 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다.

민사집행법 제90조 이해관계인의 범위

법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 한다(민사집행법 제104조 제2항). 여기서 이해관계인이라 함은 민사집행법 제90조에 열거된 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 의미한다. 이에 해당하지 않는 자는 이해관계인이 아니므로 경매법원이 민사집행법 제90조에 해당하지 않는 자에게 매각기일을 통지하지 않고 진행하더라도 경매절차가 위법하지는 않다. 민사집행법 제90조 이해관계인에 해당하지 않는 자는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 없는 등 경매절차에서 권한 행사가 배제된다.

이와 관련하여 가압류권자, 주택임대차보법상의 대항요건을 갖춘 임차인, 배당요구를 한 임금채권자가 민사집행법 제104조 이해관계인이 되는지 여부에 대해서 혼란을 가지는 경우가 있다. 우선 가압류권자와 배당요구를 한 임금채권자는 민사집행법 제104조에 열거된 자가 아니므로 경매절차의 이해당사자가 되지 않는다(대법원 2004. 7. 22.선고 2002다52312 판결, 2003. 2. 19.자 2001마785 판결). 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 일응 민사집행법 제90조 제4호에 해당하는 부동산 위의 권리자에 해당한다. 그러나 별도로 자신의 권리를 증명한 경우 즉 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고한 경우 비로소 이해관계자가 될 수 있다. 판례 역시, “주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되지 전의 것) 제607조 제4 호 소정의 이해관계인인 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것이다.”라고 판시한바 있다(대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정).

한편 부동산 이중경매와 관련하여 이해관계인의 범위는 선행의 경매사건을 기준으로 한다는 점을 유의해야 한다. 민사집행법 제87조 제1항은 강제경매절차 또는 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다고 규정하고 있으므로, 이러한 경우 이해관계인의 범위도 선행의 경매사건을 기준으로 정하여야 하는바, 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니다(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정).

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전용부분 불가피한 부담 가능성 따져봐야

인수되는 채무 아니지만
전소유자가 이사 미루면
낙찰자가 전부 부담하기도
입찰 전 연체 없었다해도
입주 시점에 발생할 수도

Q. 아파트나 구분상가를 낙찰 받을 경우 연체된 관리비는 낙찰자가 부담해야 한다고 합니다. 낙찰자가 부담해야 하는 연체관리비의 범위와 다른 주의사항이 있다면 알려주세요.

A. 아파트나 빌라, 구분상가와 같이 물리적으로 1동의 건축물 중에 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립적으로 사용될 수 있는 구조의 건축물로서 각 구분된 부분에 개별적인 소유권을 부여한 건축물을 집합건물이라 합니다. 집합건물은 크게 전용부분과 공용부분으로 나뉘는데, 전용부분은 말 그대로 소유자가 전용으로 사용하는 부분을 말하며, 공용부분은 계단, 지하주차장, 엘리베이터, 관리사무소 등과 같이 공동으로 사용되는 부분을 의미합니다. 이런 집합건물을 낙찰 받을 경우 전소유자(또는 임차인)가 미납한 연체관리비의 납부의무는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

관리단은 실사용자인 전소유자와 낙찰자 모두에게 공용부분의 연체관리비를 청구할 수 있습니다. 결국 연체관리비는 낙찰자에게 ‘당연히’ 인수되는 채무도 아닐 뿐만 아니라 설령 관리단이 낙찰자에게 연체관리비를 청구한다 하더라도 법률적으로는 공용부분에 관한 관리비만을 청구할 수 있는 것입니다. 그러나 현실은 다릅니다. 명도과정에서 전용부분에 관한 관리비까지 낙찰자가 부담할 수밖에 없는 상황이 발생하곤 합니다.

아파트의 경우 명도라 하면 예외 없이 이삿짐을 반출해야 합니다. 이 과정에서 관리단은 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 관한 관리비까지 포함하여 일부라도 미납된 관리비가 있다면 이삿짐의 반출을 허용하지 않는 것이 관행입니다. 낙찰자에게는 공용부분에 관한 관리비만을 청구할 수 있지만 실사용자인 전소유자에게는 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 관한 관리비까지 청구할 수 있기 때문에 전소유자를 상대로 완납을 요구하며 이삿짐 반출을 허용하지 않는 것입니다. 이때 전소유자가 관리비를 지불할 돈이 없다며 당일 이사를 포기하겠다고 하면 그만큼 명도는 지연될 수밖에 없고 아쉬워지는 건 낙찰자 쪽입니다. 결국 관리단은 공용부분에 관한 관리비만을 낙찰자에게 청구할 수 있다는 법리에도 불구하고 실제로는 모든 연체관리비를 낙찰자가 부담하게 되는 경우는 현실에서 흔히 볼 수 있습니다.

연체관리비만 문제가 되는 것은 아닙니다. 입찰 전 조사시점에는 연체된 관리비가 없다고 하더라도 낙찰 후 명도가 완료되는 때까지 연체관리비는 발생할 수 있고, 매월 부과되는 관리비가 지나치게 높은 아파트나 상가는 비싼 관리비만큼 월세를 낮춰서 임대할 수밖에 없다는 점도 고려해야 합니다.

집합건물의 경매에 응찰하기 전에 연체관리비를 확인하는 일은 필수과정입니다. 이 과정에서 전용부분에 관한 연체관리비도 어쩔 수 없이 부담해야 하는 상황은 발생할 여지가 없는지, 조사시점부터 실제로 입주할 수 있을 때까지 늘어날 연체관리비는 어느 정도인지, 연체관리비를 정리 한 후 거주하면서 매월 부과될 관리비는 어느 정도인지도 함께 가늠해 봐야 뜻밖의 낭패를 면할 수 있습니다.

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결

[건물명도][공2017상,954]

◇ 부수적 채무 불이행과 부동산계약파기

부동산 매매계약의 경우 특약사항 또는 이면계약으로 여러 가지 의무를 정하는 경우가 있는데, 상대방이 그 의무를 위반시 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없음이 원칙이다.

또한, 주된 채무와 부수적 채무의 구별기준으로 대법원은 “계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용ㆍ목적ㆍ불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다53705 판결). 다만, 외관상 부수적 채무더라도 그것을 불이행함으로써 계약의 목적을 실질적으로 달성할 수 없다면, 그 불이행을 이유로 계약해제가 가능한 경우도 있을 것이다.

구체적으로 판례를 보면, ①다운계약서 작성을 합의한 경우, 그 의무이행은 원칙적으로 매매계약의 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하므로, 이를 사유로는 계약해제를 할 수 없다고 하였고, ②부동산매매계약서의 일부 특약조항을 위반시 그에 대한 위약금 조항이 있는 경우에는, 상대방은 위약금청구를 하여 불이행으로 인한 권리침해상태를 회복할 수 있으므로, 이를 위반했다는 사유만으로는 원칙적으로 계약해제를 하기 어렵다고 한 것이 있다.

◇ 매매 부동산에 가처분, 가압류, 근저당권설정등기가 있는 경우

매매계약 체결후 목적 부동산에 다른 사람의 가처분등기, 가압류등기, 근저당권등기가 되었다고 하여도, 그 사실 자체만으로는 계약해제를 할 수는 없다는 것이 판례의 기본 입장이다.

구체적으로 가처분등기와 관련하여 대법원은 “아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 위 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였다(대법원 94다6529 판결).

그리고, 근저당권설정등기 또는 가압류등기와 관련하여 대법원은 “매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 완전한 소유권이전등기의무의 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.”고 하였다(대법원 2000다50688 판결).

한편, 매매목적 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 매수인이 인수하고 매매대금에서 그 채무액을 공제하기로 약정하는 경우가 있는데, 이때 근저당권의 피담보채무인수는 법률적으로는 채무인수가 이나라 이행인수로 보아야 하므로, 따라서 피담보채무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없음이 원칙이다.

구체적으로 대법원은 “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없고, 다만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때 계약해제권이 발생한다.”고 하였다(대법원 2006다69479 판결).



예를 들어, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않아, 이로 인하여 매매목적물인 부동산 또는 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 이를 이유로 계약해제를 할 수 없다. 

공증까지 쓰고 돈을 빌려줬는데, 자택 가압류를 하려고 하니 배우자 명의로 되어 있네요. 배우자 명의라도 가압류가 가능할까요?

채무자 명의가 아닌 재산은 원칙적으로 가압류 할 수 없습니다.

다만, 다음의 경우에는 가압류할 수 있습니다.

① 채무자의 배우자가 채무자에게 채무가 있어 제3채무자에 해당한다면 채권자대위권을 행사할 수 있고, 이 권리를 피보전권리로 하여 배우자 명의의 자택을 가압류 할 수 있습니다.

② 그 밖에 채무자 명의로 있다가 강제집행을 면하려고 배우자 명의로 옮긴 재산의 경우에는 가압류할 수 있습니다.

◇ 부부공유 유체동산의 가압류

☞ 채무자와 그 배우자가 공유(共有)하는 유체물인 동산은 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 경우에는 가압류할 수 있습니다.

관련법령 「민사집행법」 제189조 및 제190조
관련정보 [대법원판례]대판 97다34273

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출처 반토막 급매물 부동산 투자재테크 www.dbdr.co.kr

부동산 경매 용어 정리 1

△권리신고

 변경: 정해진 입찰기일에 입찰을 실시하지 않는다는 뜻

△배당요구종기일

 매수신고인(낙찰자)이 낙찰 잔금을 납부하면 권리 순서에 따른 배당을 실시하는데, 이를 위해 법원은 배당받을 당사자에게 배당요구 신청을 하라는 통지를 한다(배당요구종기일은 첫 매각기일 전으로 정한다).

다만 경매개시결정등기일 전에 등기부 상에 등재된 권리자(저당권, 전세권, 압류 등) 및 임차권등기를 필한 임차인이 배당요구 신청을 하지 않는 경우 그들의 배당금은 법원에 보관된다.

△신매각(신경매)

매각을 실시했으나 입찰 당일에 매수신고인(입찰자)이 없어 유찰됐거나 매수신고인이 있었지만 매각불허가 또는 매각허가취소의 사유로 다시 실시하는 경매(유찰로 인한 신매각의 경우 통상 한달 후에 실시)

△재매각(재경매)

매수신고인(낙찰자)이 정해졌으나 낙찰 잔금을 납부하지 않아 다시 실시하는 경매로서 최저매각금액은 종전과 동일하나 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 20%~30%로 높아진다.

다만 재경매 기일이 지정됐더라도 종전 매수신고인이 재매각 기일 3일전까지 낙찰 잔금을 납부하는 경우(매각대금에 연 20%를 적용한 지연이자 및 재매각절차를 위한 공고 등 비용 포함) 매수신고인은 소유권을 취득하고 재매각 절차는 취소된다.

△중복경매

 다수의 채권자 중 한사람의 경매신청으로 목적부동산에 경매사건번호가 부여된 상태에서, 다른 채권자의 경매신청이 있어 또 하나의 사건번호가 부여돼 진행되는 경매를 말한다. 이때는 먼저 부여된 사건번호에 따라 경매절차가 진행되지만 선행경매가 취하 또는 취소되는 경우 후행 사건에 따른 경매가 계속 진행된다. 즉 한 개의 부동산에 두개 이상의 경매사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다.

△차순위 매수신고

 최고가 매수신고인의 입찰가액에서 당일의 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 가격으로 입찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다.

이는 최고가매수인의 입찰 자격에 문제가 있어 매각허가가 나지 않거나, 허가 후 낙찰 잔금을 납부하지 않는 경우에 차 순위 매수신고인이 낙찰 대금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있게 하기 위함이다.

△공동입찰

 한 개의 부동산에 여러 사람이 공동으로 입찰할 수 있는 제도이다.

이때는 공동입찰신고서의 공동입찰자목록에 각자의 지분을 표시해 입찰한다.

공동입찰자가 최고가매수신고인으로 선정된 경우, 낙찰 잔금도 각자의 지분만큼 납부하고 지분 표시대로 소유권이전등기를 촉탁한다.

△취소와 취하

 채무가 변제되거나 변제공탁이 이뤄져 경매원인이 소멸된 경우 또는 당해부동산의 매각대금으로 경매신청채권자에게 돌아갈 배당금이 없는 경우(민사집행법 제102조 무잉여 경매 취소)에 법원은 직권으로 경매를 취소하고, 경매신청채권자가 그 신청을 철회하는 것을 취하라 한다.

△즉시항고

 경매개시결정에 대한 이의 등 신청처럼 경매사건에서 이해관계인이 법원의 결정에 대해 불복할 수 있는 방법이다.

법원의 매각허가결정 또는 불허가결정으로 이해관계인의 피해가 예상될 경우 당사자는 결정일로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있다.

△대법원사이트에서 사용하는 용어

 납부 : 낙찰 잔금을 법원에 납부하였다는 뜻

 정지: 경매를 일시적으로 정지한다는 뜻

 허가: 매각(낙찰)을 허가한다는 뜻

 불허가: 최고가매수신고인이 있었으나, 그 매각을 허가하지 않는다는 뜻

 변경: 정해진 입찰기일에 입찰을 실시하지 않는다는 뜻

부동산 경매 용어 정리 2

△임의경매와 강제경매

 법정매각조건과 달리 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 매각조건을 결정(또는 변경)한 것인데, 입찰보증금 20~30%, 농지취득자격증명서 제출의무 부담 등이다.

강제경매는 법원의 판결 등에 따른 이행청구권을 실현하는 절차로서 채권자의 신청 및 국가의 강제력에 의해 진행한다.

△개별경매

 다수의 부동산에 대해 동시에 경매신청이 있는 경우 각 부동산별로 따로 가격을 정해 매각하는 것이 원칙이다.

이때 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제할 수 있다면 과잉매각금지원칙에 따라 여타 부동산의 매각은 허가하지 않는다.

다만 다수의 부동산을 매각함에 있어 그 위치와 형태, 이용현황 등을 고려해 일괄로 매각함이 타당하다고 판단될 경우 법원은 자유재량에 따라 일괄매각으로 결정할 수 있다.

△말소기준권리

 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제2항에는 '매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다'고 규정돼 있다.

즉 경매부동산은 소제주의(掃除主義)를 원칙으로 해 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 및 경매개시결정등기 중 시간 순서에서 제일 빠른 등기가 말소기준 등기이므로 이를 포함한 후순위 등기는 매각 후 소멸한다.

이에 따라 임차인의 전입일자가 위에 적시된 등기보다 시간에서 뒤지면 매수인에게 대항할 수 없다.

다만 예외적으로 매수인이 인수해야 하는 권리(등기)도 있어 이를 인수주의(引受主義)라 하는데, 인수주의에 해당되는 등기는 위 6가지보다 빠른 등기로써 지상권, 지역권, 등기된 임차권 및 전세권(경매 신청, 또는 배당요구 신청을 하고 전액 배당되는 경우 소멸), 보존가등기, 환매등기, 가처분등기이다.

또 등기되지 않은 유치권도 매수인에게 인수될 수 있다.

△최우선변제금

 임차인의 소액보증금 중 일정금액(지역과 말소기준등기일에 따라 다름)과 근로자의 일부 임금 및 퇴직금으로서, 채권의 우선순위와 상관없이 배당받을 수 있는 것을 칭한다.

단 소액임차보증금 중 일정금액은 경매개시결정일 전에 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인의 배당요구신청이 있어야 한다.

△임차인의 우선변제권

 임차한 부동산이 경매과정을 거쳐 매각됐을 때 후순위 채권자에 앞서 자신(임차인)의 임차보증금을 우선해 변제 받을 수 있는 권리로서, 요건을 갖춘 임차권을 저당권 등 물권과 동등하게 대접해 그 권리 효력의 발생일 선후를 따져 시간별 순서대로 배당을 받을 수 있는 권리이다.

다만 임대차계약 후 전입신고 및 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항의 조건에 따라 계약서상에 확정일자를 받아야 한다.

△대항력

 계약 및 전입신고와 이사를 한 후일에 근저당 등 물권(物權)이 설정돼 경매, 공매, 매매 등의 절차가 진행돼도 임차인은 바뀐 소유자에 대항해 자신의 계약기간동안 임대차관계를 유지할 것을 주장할 수 있으며 계약기간이 종료된 후에는 자신의 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 그 주택을 점유·사용할 수 있는 권리를 말한다.

△법정매각조건

 대개의 경매사건에 공통적으로 적용되는 매각조건으로 최저매각금액 미만의 가격으로 입찰 시 매각 불허가, 무잉여 및 과잉경매 금지, 최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰보증금 제공, 매수인의 대금지급 의무와 시기, 부동산위의 담보권과 용익물권 소멸 및 인수 등 조건이다.

△특별매각조건

 법정매각조건과 달리 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 매각조건을 결정(또는 변경)한 것인데, 입찰보증금 20~30%, 농지취득자격증명서 제출의무 부담 등이다.

부동산 경매 용어 정리 3

△경매개시결정

호가경매(매각기일에 다수의 사람들로 하여금 매수신청가격을 구두로 부르게 함으로서, 매각가격을 순차적으로 올려 최고가매수인을 결정하는 경매방법)도 있지만 지금은 유채동산에 한해 시행하고 있다.

한편 압류의 효력 발생일은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 날 또는 경매신청기입등기일 중 빠른 날이다.

이때부터 목적부동산을 타인에게 양도하는 등 처분행위와 담보권 및 용익권을 설정하는 행위가 제한되고(행위는 할 수 있으되, 매각으로 소멸한다), 소액임차인은 최우선배당을 받을 수 없다.

△현황조사서

 경매개시결정이 되면 법원은 집행관에게 당해부동산의 임차인 및 임차보증금, 차임, 임차기간 등 임대차 내용과 여타 점유자의 점유권원, 부동산현황 등을 조사·보고할 것을 명한다.

집행관은 현지를 방문하여 탐문 등의 방법으로 위 내용을 조사하는데, 점유자를 만나지 못한 경우에는 안내장을 붙여 연락을 기다리거나 몇 번에 걸쳐 방문하기도 한다.

여러 번 방문했음에도 조사가 미진한 경우, 임의로 잠금장치를 풀고 개문하여 사진을 촬영하는 등 내부 현황을 파악할 수도 있다.

현황조사명령을 받은 집행관은 통상 1~2주일 정도의 기간에 현장을 방문해 조사를 하는데, 이는 가장 임차인 또는 허위 유치권자가 증거를 갖출 수 있는 시간을 주지 않기 위함이다.

임차인과 소유자가 공모하면 계약서를 다시 작성하는 등 방법으로 임차보증금을 올릴 수 있고, 허위 유치권자에게 점유를 이전할 수도 있기 때문이다(경매개시결정등기일 전부터 배타적, 지속적 점유가 유치권 성립의 첫 번째 조건임).

한편 임차인과 유치권자 등 점유자가 집행관에게 한 진술(임대차계약내용 및 점유권원 등)은 후일 다툼이 생길 경우 상당한 증거능력이 인정될 수 있다.

△매각물건명세서

 매각기일이 지정되면 법원은 집행관의 현황조사서와 감정인의 감정평가서, 각종 공부 등을 기초로 부동산의 표시와 점유자, 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임(관계인의 진술 및 신고, 세무서 및 주민센터의 조사내용), 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한다.

재매각(매수신청보증금 2할 또는 3할), 지분매각, 공유자우선매수신청 여부, 농지취득자격증명미제출시 보증금 몰수 등 매각조건을 매각물건명세서에 등재해 매각기일 1주일 전부터 집행법원에 비치(대법원 인터넷 열람)하는데, 이는 누구나 열람할 수 있다.

△과잉매각

 채무자의 부동산 여러 개를 매각(경매)하는 경우 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분할 수 있는데, 이 경우 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다.

민사집행법 제124조 과잉매각금지에 해당되는 경우, 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 부동산을 지정할 수 있다.

△기일입찰, 기간입찰

 기일입찰은 지정돼 공고된 기일에 입찰 및 개찰하는 매각방법이고, 기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 우편으로 입찰하게 해 매각기일에 개찰하는 것을 말하는데, 기간입찰을 시행하는 법원 및 물건은 그다지 많지 않아 사실상 사문화된 규정이다.

현재 대부분의 법원에서는 정해진 날에 법원의 입찰법정에서 입찰가격을 적어 제출하는 방법(기일입찰)으로 매각절차를 진행하고 있다.

호가경매(매각기일에 다수의 사람들로 하여금 매수신청가격을 구두로 부르게 함으로서, 매각가격을 순차적으로 올려 최고가매수인을 결정하는 경매방법)도 있지만 지금은 유채동산에 한해 시행하고 있다.