매매가와 전세가의 갭이 점점 벌어지는 시기

 

지금은, 매매가와 전세가의 갭이 점점 벌어지는 시기

지지난주 7월10일 필자는 평촌신도시 초원세경8단지 20평아파트가 전세만기 되어 새로운 세입자가 입주하는 날이라 평소 단골 거래중개업소인 단지내 상가에 있는 모중개업소를 방문했다.

지난 6월 중순까지는 전세매물이 귀해 나오기가 무섭게 거래되었으나 7월들어 전세매물이 10개이상 적체되는 상황이라 전세가의 오름폭이 둔화되는 반면, 매매수요는 꾸준한데 물건이 나오질 않는다고 한다.

따라서 매매가는 강보합세를 양상을 보이고 있다. 여기뿐 아니라 강남,서초, 송파등 강남3구는 물론, 강동, 용산,마포, 과천 등 소위 노블세븐이라 불리는 지역도 마찬가지 양상이다.

"정부가 아무리 시장을 안정시키겠다고 해도 안 믿는 분위기예요. 

소유주들이 더 오를 거라 생각해 매물을 안 내놔요. 

투기 억제 일변도인 현 정책이 변화하지 않는 이상 집값 상승세는 계속될 것 같습니다.

"(서울 명일동 신탁공인 김원형 대표) 

"매매는 매도가 없고 전세는 매수가 없어 거래가 실종돼 죽겠습니다. 

이러다가 중개업소가 줄줄이 문 닫을지도 모르겠네요.

"(서울 이촌동 M공인 관계자)

올여름 서울 아파트 시장에서 거래가 사라졌다. 집주인들이 매물을 거둬들이면서 서울 곳곳에서 아파트 

매물 품귀현상이 빚어지고 있다. 이는 통계에서도 입증된다. 23일 서울시 부동산정보광장에 따르면 기존 아파트 일평균 거래량은 지난 1월 145건에서 6월 484건으로 꾸준히 늘어나다 이달 들어 463건으로 상승세가 꺾였다. 서울시 부동산정보광장 정보는 등기를 마쳐야 통계에 반영되므로 3주가량 시차가 존재하는 점을 고려하면 실제 거래 감소는 더욱 극심할 것으로 추정된다.

매물이 종적을 감추니 최근 매매가격이 종전 최고가를 경신하는 사례도 속속 등장하고 있다. 잠실 리센츠와 엘스가 대표적이다. 리센츠는 지난 4일 전용 84㎡ 로열층이 14억원에 거래됐다. 지난 5월 세웠던 최고가 기록(13억3700만원)을 두 달 만에 갈아치운 것이다. 엘스 84㎡ 주택형도 로열동이 최근 13억9500만원에 거래되면서 14억원 진입을 눈앞에 두고 있다. 

잠실동 D공인 관계자는 "매수 문의는 꾸준한데 매물이 안 나온다"며 "간혹 최고가를 경신하더라도 전반적으로 거래가 많이 줄어서 중개업소들이 많이 힘들다"고 전했다.

한국감정원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.17% 올라 이달 3주 연속 오름폭이 확대됐다. 부동산114 조사에서도 지난주 서울 아파트값은 0.41% 올라 3주째 상승폭을 키웠다. 투자자들에게 인기 높은 아파트들은 6·19 부동산대책 이후 가격이 수천만 원 더 뛰었다. 

그럼에도 불구하고 매물이 없어 거래가 어렵다. 강남 부동산업계 관계자는 "기존 소유주들이 좀 더 기다리면 1억~2억원씩 시세 차익을 더 거둘 것 같다며 매물을 거둬들이고 있다"고 설명했다

그나마 시장에 나오는 물건은 가격이 비싸다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.8㎡ 로열층은 지난 22일 13억3000만원에 팔렸다. 6·19 대책 직전 12억∼12억1000만원 선에서 최고 1억3000만원 오른 것이다. 

강동구 둔촌 주공아파트는 지난달 대책 이후 3000만∼4000만원 오른 데 이어 지난 20일부터 이주가 시작되자 주변 아파트 가격까지 끌어올리고 있다. 5390가구 초대형 단지가 한꺼번에 이주하면서 가구당 최소 2억∼3억원 이상 이주비를 받은 집주인들이 인근 아파트를 사들인다는 추정도 나온다. 

비강남권도 마찬가지다. 대지 지분이 커 재건축 유망 단지로 꼽히는 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66㎡는 최근 역대 최고가인 9억5000만원에 거래가 이뤄진 뒤 매물이 자취를 감췄다.

전문가들은 임대 공급을 대폭 늘리는 등 전체적인 부동산 정책 방향이 바뀌지 않는 이상 이 같은 매물 품귀와 이상 급등이 진정되지 않을 것으로 보고 있다. 

한 전문가는 "이명박(MB)정부 때 입주 물량이 많지 않아도 집값이 안정됐던 것은 임대주택을 많이 지었기 때문"이라며 "이번 정부도 집값을 잡으려면 임대 공급을 크게 늘려야 한다"고 강조했다.

부동산 전문가들은 "최소한 8월 가계부채 대책이 나오기 전까지는 서울 아파트값 강세는 지속될 것"으로 내다봤다. 

이처럼 서울 아파트값의 강세속에 그동안의 상승시장에서는 실거주 수요인 전세수요가 많아 전세가가 

매매가를 밀어올리는 효과가 꽤 있었고 갭투자를 하기 좋은 조건이었다.

서울, 수도권의 대부분지역에서 80~90%가 넘나드는 전세가율로 인해 최소 몇 천만 원으로 전세를 지렛대로 집 한 채를 마련할 수 있었다. 강남 핵심 입지의 기존 아파트의 경우에도 전세가율이 80%를 넘나드는

상황이 벌어져 전세갭투자가 가능했다.

그러나 최근에는 앞에서도 언급했듯이 대부분지역에서 매매가는 올라가는데 그에 비해 전세가는 이전처럼 따라붙지 않고 있다. 전세 수요자들이 매매로 돌아섰기 때문이기도 하고 갭투자가 늘어나면서 전세 공급이 늘어났기 때문이기도 하다. 이는 그만큼 시세 차익에 대한 기대감이 큰 상태라는 것을 의미하며 유동성 장세의 특징이기도 하다.

그러나 전세가가 따라오지 못하는 시장이라고 해서 지금 장세가 꼭지점으로 잘못 판단하면 곤란하다. 

앞으로 공급과잉시장이 도래하고 지금이 고점이라고 주장하면서 그동안 특별한 상승동력없는 시장에서  전세가로 밀어올린 집값이니 전세수요가 따라오지 못하면 매매가도 내려갈 것이라고 예상하는 사람들도 다수 인듯하다.

그러나 이는 유동성 장세의 특징을 파악하지 못하고 착각을 불러일으키는 상황으로 이런 오판의 대가는 

생각보다 미래에 손실이 커 질수 있다.

잠시 조정을 받는 전세가로 인한 오판으로 앞으로 따라잡기 벅찰 정도로 올라가는 매매가로 인해 상대적 박탈감이 커질 수 있다. 현재 정부의 규제정책에 따른 유동성 장세가 진행되면 점점 매매가와 전세가의 

갭은 벌어질 수밖에 없고 갭투자는 점점 힘들어지 될것이다.

앞으로 물가상승폭에 따라 매매가가 더 오르면 시장에 참여하기 위한 판돈이 점점 올라가고 있고 이는 

준비되지 않은 일반투자자에게는 시장에 참여할 기회가  점점 사라져가고 있고 내집마련의 문턱이 더

높아지는 결과를 낳게 될것이다.

요즘 정부가  시장에 개입해 잦은 규제를 가한다는것은 역발상전략으로 생각해 보면 지속적인 상승 시장

임을 정부가  알려주는 시그널이기도 하다. 지난 참여정부에서도 공급부족인 시장의 흐름을 무시하고 부동산투기와의 전쟁을 선포하며 임기내내 강도높은 각종규제대책을 쏟아내다 최후에는 다주택자양도소득세중과, 종부세신설, 초과이익환수제 등 초강력대책을 쏟아냈지만 시장은 잡히지 않았다.

최근 6.19대책 이 후 잠깐 멈칫하던 시장이  다시 달아오른다는 뉴스 일색이다. 8월에  또다시 규제대책은  나올것이다. 아니 앞으로도 계속 나올 것이다. 정부의 규제대책이 계속된다는것은 앞으로도 그만큼 짒값은 계속  오른다는 얘기이다.

그러나 집값이 계속오른다는 요즘 뉴스들 맹신하며 착각하면 안된다.  지금의 매매가격이 전체적으로 다  오르는것이 아니다. 뉴스내용을 자세히 보면 소위 노블세븐(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ마포ㆍ과천)과 부산ㆍ세종등이 집중적으로 오르고 있다.  최근들어 그 확산세가 노원, 분당, 일산,평촌으로 확산양산을

보인다는 뉴스이다.

이 지역들도 어느순간 정부규제의 칼날의 강도가 강해지면 숨을 죽이게 될것이다.  그다음은 풍선효과로 그동안 오르지 않았던 인근지역으로 다른지역으로 그영향이 미친다. 마치 잔잔한호숫가 중심에 돌을 던지면 돌이 떨어진자리가 요동치면서 파장이 크게 튀고 그파장이 서서히 가장자리까지 미치는 이치와 같다.

"적을 알고 나를 알면 백전백승이라 했다. 시장흐름과 정부정책의 의도를 정확히 파악하고 대비하면 정부의 규제시장에서도 틈새는 존재한다. 즉 이번 정부는 다주택자들을 투기의 시각으로 보고 있지만 반대로

다주택자가 자율적으로 주택임대사업자로 등록하면 기존세제혜택외 건강보험료와 추가세제혜택을 고려중이라는 보도도 보인다. 

물론 주택임대사업자로 등록하여 임대하게 되면 임대료를 연5%밖에 올리지 못하는 단점은 있지만 아직 홀로서기 준비가 되어 있지않아 경제적약자인 사회초년생들인 젊은층의 신혼부부 세입자들에게 안락한 보금자리를 제공을 저렴한 임대를 함으로써 간접적이나마 사회에 봉사하고 기여한다는 자긍심을 갖기를 당부한다. 다주택자인 투자자들 입장에서 세제혜택과 시세에 따른 임대료인상 등 두마리토끼를 다 잡을수는 없다.

<부동산정보매거진 대표  김  태 헌>

출처 다음 카카오 반토막 급매물 부동산 투자재테크 카페 ㅣ 작성자 부동산 매거진

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