[부동산대책] 원클릭부동산뉴스 핫이슈 2009년~2016년 현재 4대강 정비사업,한강 공공성 회복 선언,부동산 3대 규제해제,양도세 중과세 폐지,강남권 집값상승,지하철 9호선 개통,동북권 르네상스,건설사 구조조정,보금자리주택,수도권 전세권상승,8.23 전세대책,DTI규제 수도권 확대,신안산선 복선전철,2009년결산,2010년 전망,한강신도시 동시분양에 대해서 알아보겠습니다.
- 4대강 정비사업
-한강 공공성 회복선언
서울 집값 0.02%↑ 17주 만에 소폭 상승
부동산 거래시장, 총선 영향 미미
서울 아파트값이 17주 만에 반등했다. 총선의 영향으로 보기에는 미미한 수준인데다 거래시장은 여전히 찬바람이 불고 있는 것을 감안하면 큰 의미는 없어 보인다. 서울을 제외한 수도권 지역은 약세를 이어갔고, 지방은 강세를 보이며 상승폭을 키웠다.
부동산뱅크 조사에 따르면 수도권 -0.01%, 5대 광역시 0.09%, 도지역 0.05% 등을 기록했다. 수도권에서는 서울 0.02%, 경기도 -0.07%, 인천시 -0.17%, 신도시 -0.17% 등으로 대부분 약세를 보였다. 서울에서는 구로구 0.15%, 중랑구 0.05%, 중구 0.01% 등이 올랐고, 서초구 -0.32%, 서대문구 -0.27% 등은 떨어졌다. 재건축 시장에서는 송파구가 0.07%로 반등에 성공했고, 광진구 -1.25%, 동대문구 -0.96%, 서초구 -0.16%, 강남구 -0.05% 등은 약세를 이어갔다.총선 후 재건축 시장은 일부 지역에서 오름세를 보였다. 총선 후 변화가 가장 심한 곳은 개포주공1단지의 경우 집권 여당의 총선 승리로 강남권 투기지역 해제와 한강변재건축, 뉴타운 등 개발사업 추진이 좀 더 쉬워질 것이란 기대감 상승으로 급매물이 모습을 감추는 등 아파트값이 5000만원 가량 올랐다.하지만 시장의 반응은 냉담하다. 강남권의 경우 주변 아파트값이 많이 하락해 있는데다 사업 추진권을 가진 서울시가 소형의무비율증가를 요구하고 있는 만큼 수익성이 높지 않다는 것이다. 따라서 부동산경기가 전반적으로 좋아지지 않는 이상 재건축의 나 홀로 상승은 지속하기 어렵다는 시장 반응이다.
경기도에서는 안성시 0.42%, 과천시 0.32%, 평택시 0.13%, 군포시 0.05%, 안산시 0.02%, 수원시 0.02% 등의 순으로 올랐고, 의정부시 -0.65%, 성남시 -0.26%, 광명시 -0.18%, 용인시 -0.11%, 양주시 -0.09%, 광주시 -0.07% 등은 하락했다. 신도시는 소형수요가 많은 산본이 0.06% 오른 반면 분당 -0.33%, 중동 -0.11%, 일산 -0.08%, 평촌 -0.07% 등 약세를 이어갔다. 인천은 동구가 1.19%로 상승했지만 부평구 -0.36%, 연수구 -0.31%, 서구 -0.16% 등은 집값 하락을 보였다.광역시에서는 대구시 0.27%, 광주시 0.18%, 울산시 0.10% 부산시 0.05%, 대전시 0.01% 등의 오름세를 보였다. 도지역에서는 충청북도가 0.21%, 충청남도 0.02%, 전라북도 0.02%를 기록했다. 지방에서는 창원시 마산회원구가0.48%, 군산시 0.19%, 거제시 -0.13%, 통영시 0.07%, 창원시 진해구 0.05% 등 상승을 보였다. 지방시장도 상승장이 한풀 꺾인 모습으로 지난해 가장 높은 상승세를 보였던 부산의 경우 강서구 -0.24%, 부산진구 -0.16%, 사상구 -0.02% 등은 하락했다. 최근 수요의 감소로 인해 집값이 높은 도심보다는 저렴한 외곽지역으로 갈아타려는 수요들이 늘어나고 있기 때문으로 보고 있다.
서울 집값 0.02%↑ 17주 만에 소... 2012.04.27 11:38. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120427113805908
소형주택 전성시대라지만.. 대형에 몰리는 이유는?
'소액·소형'이 자리잡은 주택시장 트렌드에서 남몰래 선전하는 중대형 아파트가 있다. 대형 면적의 수요가 높거나 새 아파트 공급이 없던 지역이 주 대상이다. 주거환경을 우선 순위로 꼽는 최근 수요자들의 성향으로 넓은 평수의 아파트가 조망권에서 우위를 갖고 있는 것도 원인으로 꼽힌다. 금융위기 이후 소형 아파트보다 가격 하락폭이 두드러졌지만 희소성과 경쟁력을 따져본다면 대형 아파트에도 관심을 가져야 한다는게 전문가들의 분석이다.
소형주택 전성시대라지만.. 대형... 2012.04.24 14:59. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120424145917933
'소형확대 수용' 반포한양 나홀로 재건축 속도전
-朴시장 취임후 한강변 아파트 재건축 승인 첫 사례
-소형주택 확대 등 공공성 확보가 승인 조건 재확인
-"단지 규모 작아 다른 재건축 파급력 크지 않을 것"
서울 서초구 잠원동 반포유도정비구역 내 위치한 반포한양아파트가 용적률 상향을 골자로 하는 재건축 계획안을 승인을 받았다.
박원순 서울시장 취임이후 한강르네상스 재검토 분위기 속에 한강변 아파트 초고층 재건축 계획이 줄줄이 퇴자를 맞던 상황에서 소형임대주택을 추가로 확보하는 등 공공성을 강화한 판단이 주효했다는 분석이다.
＇소형확대 수용＇ 반포한양 나홀로 ... 2012.04.19 17:30. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120419173008528
주택, 서울은 ‘추락’ 경기남부 ‘강세’
'재건축단지는 떨어지고, 경기남부 아파트는 오르고.' 부동산 시장이 극도로 침체된 가운데 서울 등 수도권 주택시장의 명암이 엇갈리고 있다. 서울 재건축 추진 아파트는 속절없이 하락한 반면 경기남부권의 안성과 평택시 아파트는 강세를 보이고 있기 때문이다.
6일 부동산정보업체들에 따르면 수도권 부동산 시장의 아파트값 하락세는 3월초부터 5주 연속 이어지고 있다.
부동산뱅크 4월 첫주(3월30일~4월6일) 조사 결과 수도권아파트 매매가는 평균 -0.21%를 기록했다.
주택, 서울은 ‘추락’ 경기남부 ... 2012.04.06 15:41. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120406154107549
[부동산 불패 강남의 ‘두 얼굴’] 매매가 ‘뚝뚝’…뉴타운도 거래 중단
재건축 시장이 심상치 않다. 과거 강남 부동산의 블루칩으로 통했던 재건축 아파트가 글로벌 경기 침체에 따른 시장 악화 및 정부·지자체의 제도 변화에 따라 애물단지로 전락하고 있다. 매수세가 살아날 기미를 보이고 있지 않은 가운데 서울시가 주장하는 소형 평형 의무 비율 확대와 한강변 재건축 사업 재검토 등 정책 기조 변화에 따라 재건축 시장의 골이 더욱 깊어지고 있다.
재건축 시장의 하락세는 5년 전인 2007년 1월부터 시작됐다. 대출 규제와 민간 아파트 분양가 상한제 확대를 골자로 한 1·11 대책에 직격탄을 맞으면서 내리막길이 시작됐다. 부동산 정보 업체 부동산1번지에 따르면 2007년 1월부터 2012년 3월까지 주택 시장의 바로미터 격인 강남권 재건축 아파트 값은 13.4%나 하락했다. 이 기간 재건축을 제외한 서울의 일반 아파트 값은 오히려 1.34% 올랐다
구별로는 송파구 재건축이 20.49% 떨어져 하락 폭이 가장 컸고 강동구와 강남구는 각각 마이너스 16.89%, 마이너스 16.59%를 기록했다. 시가총액으로 따지면 무려 10조 원 이상 증발한 것이다. 송파구 잠실동 주공5단지 115㎡는 2007년 1월 최고점 당시 14억7500만 원을 호가했지만 현재는 4억9000만 원 떨어진 9억8500만 원 선으로 10억 원대 밑으로 주저앉았다. 같은 기간 강남구 개포동 주공1단지 56㎡는 13억5000만 원에서 9억500만 원으로 역시 10억 원대가 붕괴되면서 30% 이상의 하락률을 기록했다.
잠실·개포 주공 '10억대' 붕괴
최근 들어 재건축 시장의 하락세는 더욱 가속화되고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활된 지난해 3·22 대책 발표를 기점으로 1년 동안 하락세가 이어지고 있는 상황이다.
[부동산 불패 강남의 ‘두 얼굴’... 2012.04.04 11:24. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120404112436924
[부동산 불패 강남의 ‘두 얼굴’] 강남 부동산의 미래
"재건축을 기대하고 7년 동안 보유하고 있었는데, 더 떨어질 것 같아요. 언제 매도해야 할까요?" "30억 원 정도 현금으로 투자할만한 강남권 빌딩이나 상가 좀 찾아주세요."
올 들어 강남권 주거용 부동산에 거주하거나 투자해 놓은 이들의 방문이 잦다. 신규 매수보다 적절한 매도 타이밍을 묻는 분들이 대다수다. 반면 수십억 원의 자금으로 강남에 있는 중소형 빌딩과 상가를 매입하거나 신규 분양하는 오피스텔에 투자하려는 이들은 큰 폭으로 늘고 있다.
강남 지역 중소형 빌딩은 공실률이 줄면서 임대 수익이 안정되고 있는 데다 신분당선과 지하철 9호선 연장선 등의 호재로 투자자들을 불러 모으고 있다. 게다가 유명 연예인들의 빌딩 매입으로 관심이 초점이 되고 있어 수억 원대의 현금을 쥐고 있는 일반인들조차 최종적인 투자 목표가 재건축 아파트나 토지에서 강남권 중소형 빌딩으로 옮겨가는 실정이다. 이는 주택 시장과 토지 시장의 상승 기대감이 대폭 꺾인 데다 안정적인 임대료와 리츠(부동산투자회사)의 매입 수요와 함께 사옥으로 사용하려는 기업들이 매매 시장에 가세하고 있기 때문이다.
유명 연예인들의 '빌딩 매입'
강남권 중소형 빌딩은 현재 철저한 매도자 우위 시장이다. 적당한 물건을 찾고 가격을 조율하고 계약을 체결하는데 통상 6개월은 기본이고 길게는 1년까지 소요된다. 이르면 오는 8월 국토계획법 개정을 앞두고 일부 지역에서 증·신축 시 적용되는 용적률이 높아짐에 따라 혜택을 보는 지역을 문의하는 발 빠른 자산가들도 하나둘 나타나고 있다. 즉 2개 이상의 용도지역에 걸쳐 지어져 용적률이 높아질 가능성이 있는 건물을 숨어 있는 알짜 상품으로 판단한다는 뜻이다.
개정 법령은 한 건물이 2개 이상 용도지역에 걸쳐 지어졌을 때 용도 지역별 가중평균을 산출해 용적률을 구하도록 했다. 예를 들어 100㎡ 대지 중 60㎡가 3종 일반 주거지, 40㎡가 준주거지라면 3종 일반 주거지 용적률 250%와 준주거지 용적률 400%를 가중평균한 310%가 최종 용적률이 된다. 면적이 큰 쪽 용도지역의 용적률을 적용하는 현행 법률을 적용한 용적률 250%보다 60%가량 높아지는 셈이다. 용적률이 올라간 만큼 건물 층수나 총면적도 함께 늘어나게 되고, 이는 곧 자산 가치의 증대를 의미한다.
강남에서 분양한 오피스텔도 주택 시장과 상반된 흐름을 보여주고 있다. 청약 경쟁률만 봐도 알 수 있는데, 지난 2월 한 달간 강남권에서 분양된 3개 단지의 오피스텔 청약은 가히 열풍 수준이었다.
강남역 효성 인텔리안 더퍼스트는 총 358실 공급에 1만26명이 몰려 평균 경쟁률 28 대 1을 기록했다. 강남구 역삼동에서 분양한 강남역 쉐르빌도 26 대 1을 기록했다. 이들보다 앞서 분양한 송파구 잠실동 잠실 아이파크는 평균 45 대 1의 경쟁률을 보였으며 최고 139 대 1까지 경쟁률이 치솟았다.
이와 같이 강남권에 있는 오피스텔과 도시형 생활주택은 수요가 풍부한 단지는 청약 경쟁률이 수십 대 1을 보이는 일이 다반사다. 강남의 수익형 부동산이 인기인 주된 이유는 '강남권에 뭔가 소유하고 있다'는 상징성 외에도 공실률이 다른 지역에 비해 낮고 임차인 관리가 쉽다는 장점 때문이다. 즉 주변의 다른 지역에 비해 임대 수익률이 조금 떨어지더라도 수요가 풍부해 안정적으로 운영할 수 있고 환금성도 뛰어나다는 장점이 있다.
실제 비즈니스 대로로 불리는 강남대로와 테헤란로가 교차하는 강남역 일대는 수많은 기업과 법인이 밀집해 있는 곳으로, 소형 주택의 임대 수요가 항상 충분하다. 반면 오피스텔과 도시형 생활주택의 공급 규모는 수요에 비해 상대적으로 적은 편이어서 당분간 이런 인기는 이어질 것으로 보인다.
현재 강남의 아파트 시장은 신규 분양 시장과 재건축 아파트의 양극화 현상을 보이고 있다고 정리할 수 있다. 신규 주택 시장은 청약 인파가 몰리는 반면 서울시의 재건축 규제 여파로 기존 아파트 가격은 추락하고 있다.
실제 부동산 정보 업체 닥터아파트가 2003년 1월부터 지난달까지 강남권 재건축 아파트 값을 조사한 결과 작년 3월부터 지난달까지 12개월째 하락하며 1년 동안 7.63% 떨어진 것으로 조사됐다. 강남구가 마이너스 10.83%로 가장 많이 빠졌고 강동구(-9.46%)·송파구(-7.92%)·서초구(-3.36%)순으로 떨어졌다. 유럽발 금융 위기 등으로 불거진 경기 침체 속에서 강남권 주요 재건축 단지들로 악재가 이어진 영향이 크다.
상품별 양극화 지속될 것
작년 3월에는 강남구 개포동 지구단위계획 변경안이 보류됐고 넉 달 뒤에는 송파구 가락동 시영아파트 종상향에 제동이 걸렸다. 박원순 서울시장 취임 후에는 송파구 잠실동과 강남구 압구정동 일대 재건축 아파트 값이 떨어졌다. 박 시장은 선거 공약으로 재건축·재개발 과속 개발 방지와 한강변 개발 재검토를 내세운 바 있다. 강남구 개포주공의 소형 주택 50% 건립 의무 등 잇단 재건축 사업 규제로 매수세도 갈수록 줄고 있어 획기적인 부동산 대책이 나오지 않는 한 강남권 재건축 아파트 가격은 약세를 나타낼 전망이다.
부동산 정보 업체 부동산114 조사 자료를 보더라도 지난 2월 말 기준 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 3000만 원을 조금 웃도는 3162만 원으로 조사됐다. 이는 글로벌 금융 위기 직후인 2009년 1분기 3055만 원 이후 3년 만에 가장 낮은 수준이다. 여기에 1~2인 가구가 늘고 집값이 그간 많이 오르면서 주택을 '소유'보다 '거주' 개념으로 접근하는 경향이 사회 전반에 걸쳐 확산된 것도 재건축 시장 침체에 한몫했다. 거주 공간을 마련하기 위해 높은 비용을 지불할 이유가 사라지고 있기 때문이다.
서울 재건축의 풍향계로 불리는 대치동 은마아파트 실거래가(전용면적 77㎡ 기준)는 지난 2월 8억 원 아래로 떨어졌다. 이 아파트 실거래가가 8억 원 이하로 내려간 건 금융 위기가 한창이던 2009년 1월 이후 처음이다.
[부동산 불패 강남의 ‘두 얼굴’... 2012.04.04 11:23. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120404112337860
한강변 분양 아파트 `귀하신 몸`
천호·금호동 등 3천가구 나와…서울시 규제강화로 프리미엄 기대
"한강변을 내 집 앞마당으로 들여놓으세요." '한강 생활권' 아파트들이 잇달아 분양돼 실수요자들 눈길을 끌고 있다. 한강공원을 걸어서 이용할 수 있고, 일부 층에선 한강 조망까지 가능해 소위 '한강 프리미엄'을 만끽할 수 있다. 특히 박원순 서울시장 취임 이후 재개발ㆍ재건축 사업이 꽉 막힌 데다 한강변 개발도 표류하고 있어 이들 단지가 시장에서 '품귀 상품' 대접을 받고 있다.
26일 부동산정보업체 닥터아파트와 건설업계에 따르면 연내 공급되는 서울 아파트 중 한강 인근에 자리 잡는 단지는 7곳, 3154가구로 집계됐다. 마포 4개 단지를 비롯해 성동구, 강동구, 강서구 등지에서 속속 분양된다.
한강변 분양 아파트 `귀하신 몸`. 2012.03.26 17:45. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120326174549596
[맞짱 토론] 도시 중소형 주택비율 높여야 무주택자·저소득층 주거난 해소
확대사업성 앞세운 재건축…소형·저렴주택 되레 줄여 전세난 등 부작용 악화주거약자인 세입자 위해 공공임대주택 확대 등 사회적 공공성 강화해야
지난해 말 권도엽 국토해양부 장관은 갓 취임한 박원순 서울시장의 주택정책에 대해 쓴소리를 했다. 공공성을 너무 강조하면 재건축이 어려워져 주택 공급이 떨어지고, 이는 결국 집 없는 서민들을 서울 밖으로 내쫓게 된다는 경고였다.
문제는 장관이 염두에 둔 공공성이 '시장적 공공성'이라는 점이다. 시장을 통해 공급이 늘면 집값이 떨어져 서민들의 주거 안정을 가져온다는 게 시장적 공공성이다. 이런 믿음에 기초한 주택정책의 무게중심은 집을 살 수 있는 계층을 대상으로 주택을 더 많이 지어 공급하는 것으로 실현된다.
그러나 정책의 실제 혜택은 저소득 무주택자나 세입자보다 유주택 중산층이나 건설업자, 부동산 개발업자에게로 편중된다. 시장주의 주택정책의 치명적인 한계이자 결함은 바로 '사회적 공공성' 결핍이다. 더 이상 이런 방식으로 서울의 주택문제를 풀 수는 없다.
[맞짱 토론] 도시 중소형 주택비... 2012.03.23 18:30. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120323183051555
"더 좋고 다양하게"…'박원순식 임대' 8만 가구
서울시, 2014년까지 공급학생·여성·실버 '맞춤 개발', 시유지·민간 토지 활용…건축비 상승·법령정비 난제
앞으로 서울지역 임대주택의 종류가 크게 다양화되고 건물 디자인, 편의시설 등이 대폭 향상될 전망이다. 민간 분양주택과 비슷하게 주거 품질을 높이고, 입지도 역세권 등 여건이 양호한 곳을 중심으로 서울 전역에 고루 배치될 것으로 보인다. 공급 대상 계층도 저소득층 일변도에서 신혼부부, 대학생, 독신자, 노년층 등으로 다양해진다.
서울시는 2014년까지 공급할 임대주택 8만가구의 추진계획을 9일 밝히면서 '임대주택=저급주택'이란 등식이 사라질 수 있도록 '희망둥지 만들기'에 주력하겠다고 밝혔다.
◆신개념 맞춤주택 연내 1만8000가구
◆시유지 활용, 주택 크기 줄여
◆실제 공급까지는 과제 적지 않아
＂더 좋고 다양하게＂…＇박원순식 임... 2012.05.09 18:31. http://realestate.daum.net/news/detail/hotissue_112013/MD20120509183120113
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부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함
