임야 투자의 꽃은 ‘지목변경’
임야, 보전산지 피하고 경사도 낮아야
토지 투자를 생각할 때 일반인들이 가장 쉽게 접근하는 것이 농지와 임야이다. 특히 임야의 경우 대지나 농지에 비해 값이 싸고 경치가 좋은 곳이 많아 투자자들이 쉽게 현혹되는 경우가 많다. 기획부동산이 쪼개 파는 것도 임야가 대다수이고 몇 십년을 기다려도 개발이 안되는 임야도 수두룩하다.
기획부동산의 주 타깃은 단연 임야다. 대규모의 땅을 헐값에 사서 그럴듯한 포장을 통해 비싸게 쪼개 팔 수 있기 때문이다. 기획부동산은 텔레마케터를 통해 온갖 달콤한 말로 일반 투자자를 유혹한다. 이들은 자신들만 아는 고급정보라며 거창한 개발 계획을 앞세운다. 기획부동산은 이미 관공서에 의해 확정된 계획이라며 투자자들의 마음을 조급하게 한다. 하지만 이런 땅은 대개 쓸모 없는 보전산지일 가능성이 매우 높다.
임야는 산지관리법에 의해 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 다시 공익임지와 생산임지로 나뉘는데, 공익임지는 자연 그대로 보전하기 위해 지정된 순수임야이고 생산임지는 채종이나 수목연구 등 산림경영을 위한 지역이다. 보전산지는 말 그대로 임업과 농업의 공익적인 부분에 사용된다. 보전산지는 일반적으로 집을 짓기도 어렵고 공장을 세우기도 어렵다고 보면 된다. 투자목적으로 땅을 구입하려는 사람이라면 보전산지는 피하는 것이 좋다. 임야에 대한 투자에서 가장 중요한 것은 개발가능성 여부다. 현지 농민이라면 개발이 안돼도 약초재배나 야생화재배 등을 통해 활용할 수 있지만 일반인들은 개발가능성도 없고 오를 가능성도 희박한 땅을 계속해서 보유하고 있어야 하기 때문이다.
준보전산지라도 개발 가능 여부 체크 필수
임야가 준보전산지에 해당된다고 해도 모두 투자가치가 높고 개발이 되는 것은 아니다. 임야는 필지 수만큼이나 확인해야 할 사항이 많다. 우선 입목이 얼마나 조밀하게 들어서 있는지 따져봐야 한다. 나무의 밀생 정도가 50%를 넘어가면 산지전용허가가 나기 힘들다고 보면 된다. 행정관청에서 나무가 빽빽하게 들어서 있다면 산림의 상태가 좋은 것으로 판단하고 개발보다는 보전에 무게를 실기 때문이다. 간혹 임야 소유주가 자기 땅에 고의로 산불을 내서 법적 처벌을 받는 경우를 볼 수 있을 것이다. 나무의 밀생 정도가 높아 산지전용허가가 나오지 않자 허가를 받기 위해 삼림을 훼손시키는 것이다.
더 세밀히 들어간다면 보호수종과 문화재의 존재 여부도 확인해야 한다. 특정 보호수나 지표식물이 자생해 개발이 제한되는 경우도 있기 때문이다. 문화재가 있는지도 현장답사를 통해 확인해야 할 대목이다. 물론 이미 문화재보호구역으로 지정되어 있는 경우가 많긴 하지만 그래도 계약 전에 다시 한번 챙겨볼 필요가 있다. 그 외에도 경사도 역시 잘 살펴야 한다. 경사도가 15도 미만이라면 개발에 큰 문제가 없다고 보면 된다. 경사도가 급하면 산지전용허가를 받기 어렵다. 설사 허가를 받는다고 해도 경사도가 급하면 개발비용이 많이 들고 개발에 제한도 많다.
묘지가 있는 지 여부도 확인해야 할 사항이다. 우리나라 고유의 조상 숭배사상으로 인해 남의 묘지를 함부로 이장할 수 없으므로 개발에 걸림돌이 될 수 있다. 땅의 상태도 개발에는 중요하다. 돌이 많거나 바위, 암반이 있으면 개발은 힘들다고 보면 된다. 법률적인 사항도 체크포인트다. 산림유전자원보호법, 백두대간보호법, 공원법, 사찰법, 습지보호구역, 생태계보호구역, 조수보호구역 등이 개발을 제한할 수 있다. 강이나 산이 보이는 등 아름다운 경관과 싼 값에 취해 무턱대고 계약부터 하는 경우가 많으나 위에서 언급한 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 행정관청에 개발 가능성 여부를 문의해 보는 것을 잊지 말아야 한다.
임야 투자의 꽃은 ‘지목변경’
임야 투자에서 가장 큰 수익을 올리는 방법은 지목변경이다. 임야가 대지나 공장용지로 지목이 바뀌면 땅값은 당연히 상승한다. 지목변경으로 땅값이 오르는 이유는 지목변경이 쉽지 않을 뿐만 아니라 건축이 불가능한 땅이 건축 가능한 토지로 바뀌기 때문이다. 소규모 임야는 건축허가를 받고 사용승인을 얻어야 한다. 지목변경은 곧 건축이다. 건축허가 신청부터 사용승인까지는 여러 절차를 거쳐야 한다.
건축허가와 관련해서는 워낙 복잡하기 때문에 일반인들이 직접 하기는 어렵다. 건축사사무소에 맡기는 것이 일반적이다. 일반투자와 관련된 법으로는 건축법의 도로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개발행위허가, 도로법의 접도구역에서의 행위제한 등이 있다. 건축허가를 받으려면 이 밖에도 관련기관의 협의를 받아야 한다. 협의해야 할 사항으로는 군사시설보호구역, 소방, 도로점용, 학교정화구역, 하천구역 협의, 송전선 등이 있다. 결론적으로 임야를 구입해 건축허가를 받으려면 건축하려는 건물이 용도지역에서 허용되는 것이어야 하고 도로와 구거를 확보해야 한다,
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