부동산 재테크 / 전세계약 시 보증금 안전하게 지키는 방법

 

 

 

 

전세계약 시 보증금 안전하게 지키는 방법 

 

 

소중한 내 전세금, 안전하게 지키는 방법 있다...

전입신고+확정일자 필수, 또는 전세권 설정등기 하면 안전하다...

올 9월 결혼을 앞둔 나결혼씨는 그 동안 허리띠를 졸라 알뜰히 모아둔 자금과 부모님이 보태 주신 돈, 여기에 은행 대출까지 받아 번듯한 신혼 전세집을 마련했다.많은 시간을 중개업소를 누비는 

발품과 부동산 포털정보를 통한 손품을 팔아 마음에 꼭 드는 집을 발견하고 계약도 마쳤다. 

잔금 날 집주인에게 전세금을 넘겨 주고 모든 계약을 마치고 입주하여 살다가 전세 계약 만기로 계약이 끝나는 2년 후, 전세금을 안전하게 돌려받으려면 나결혼씨는 어떻게 해야 할까?

최근 몇 년간 계속되고 있는 전세난에 전셋집 찾기가 보물을 찾는것 만큼 힘든 요즘 어렵게 전셋집을 구하고 이사를 했다고 끝이 아니다. 계약기간 동안 집주인에게 전 재산인 전세보증금을 맡겨둬야 하는 계약인 만큼 세입자는 전세금을 지키는 철통같은 안전장치를 해둬야 안전하다. 

세입자가 전세금을 지키기 위한 안전장치는 먼저 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 또는 전세권 설정등기를 하는 것이다.

전입신고+확정일자, 간단하면서 확실하고 안전한 방패

 

 

 

먼저 전입신고와 확정일자에 대해 좀 더 세부적으로 알아보자.

전세보증금을 잔금까지 모두 집주인에게 지급하면 우선적으로 동사무소에 입주할 전셋집에 전입신고를 해야 한다. 전입신고는 신고한 날에 해당 주소지로 이사를 했다는 내용을 관할 기관에 신고하는 것이다. 

전입신고는 신분증을 가지고 해당 동사무소에 직접 방문하는 방법과 인터넷으로 신청하는 방법이 있다. 인터넷은 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr)에서 할 수 있으며 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요하다.

전입신고를 하고 해당 주택에 실제로 거주를 하고 있으면 ‘대항력’이 생긴다.

대항력은 나와 집주인 외의 제 3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 권리가 생긴 다는 뜻이다.

예를 들어 계약기간 내에 해당주택의 매매 등으로 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인이 해당 주택을 비워 달라고 요구하여도 계약기간 동안은 그대로 거주 할 수 있는 권리가 있고,

또한 전세보증금에 대한 권리도 새로운 집주인에게 주장할 수 있다. 

그러므로 전세 계약이 끝나 전세게약을 종료하고 싶다면 새로운 집주인에게 보증금을 반환해 달라고 요구할 수도 있다.하지만 전입신고만으로는 법적절차에서 부족한 부분이 있다. 만일 집주인의 채무로 인해 저셋집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 확정일자까지 받아둬야 한다.

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다.확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다. 

보통 동사무소에서 전입신고와 함께 계약서를 갖고 가서 계약서에 확정일자인을 받는 것이 일반적이다. 이 때에는 전세계약서 원본을 지참해야 하며 임대인의 동의 여부는 상관없다.이렇게 입주(점유)+전입신고에 확정일자까지 갖추면 대항력은 물론이고 ‘우선변제권’까지 생긴다.

우선변제권은 경매 등의 상황이 발생 했을 때 본인의 확정일자 보다 늦게 들어온 근저당권 등 권리나 기타 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다.이때 실제 거주를 한 상태에서 전입신고와 확정일자까지 3가지를 모두 갖춰야 우선변제권이 발생한다는 점을 명심해야한다.

전세권 설정을 하면 경매신청도 한방에 할 수 있다

 

 

 

전셋집을 처음 얻는 사람들은 당연히 전세권 등기를 해야 한다고 알고 있는 경우도 많으나,실제로 전세권 등기를 하기 위해서는 집주인의 동의가 필요한데 대부분의 집주인들이 동의를 해주지 않을뿐 아니라 세입자도 설정비용을 부담해야 하기 때문에 전세권을 설정하는 경우는 흔치 않다.

간혹 집주인이 전입신고를 원치 않는 다던가, 주소 이전이 불가능한 세입자 등이 집주인의 동의를 얻어 전세금을 보호하기 위해 전세권을 설정하는 정도이다. 

전세권은 전입신고와 확정일자를 한 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하다가 계약기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있는 장점이 있다.

계약기간 만기 후에 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 전세권 등기를 함으로써 소송과 판결 없이 세입자는 바로 경매 신청을 할 수 있다. 하지만 이때 주의할 점은 전세권은 건물에만 허용되는 권리이기 때문에 경매에 넘어갈 경우 건물 매각대금에서만 보증금을 받아갈 수 있고 토지 매각대금에서는 받아갈 수 없다.

 

출처 다음 카카오 반토막 급매물 부동산 투자재테크 카페 ㅣ 작성자 부동산 매거진

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