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가족 간의 임대차계약 방법 

부동산경매에서 임차인이 있는데 소유자와 부모와 자식 간이거나 시부모나 장인, 장모의 이름으로 임대차계약이 권리신고를 하는 경우가 있다. 이러한 임차인이 있는 경우 낙찰자는 어떻게 해야 할까?

임대차계약의 성립 여부 확인

부모자식 간의 임대차계약이라 하더라도 법적인 효력을 발휘하기 위해서는 주택임대차보호법의 기본 요건을 충족해야 한다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임차인이 이사를 하고 전입신고를 해야 양수인(매수인)에게 대항력을 행사할 수 있다. 대항력이 있어야 양수인에게 퇴거 시 임대보증금반환청구권을 행사할 수 있으며 임대기간이 남아 있을 경우에는 만기까지 거주를 주장할 수 있다.

낙찰자의 확인조치

가족 간의 임대차계약의 경우 임대차계약서를 작성하였는지 여부가 중요하다. 대부분 가족 간의 경우에는 임대차계약서를 작성하지 않거나 자녀의 학업이나 직장의 문제로 주택을 교환해 거주하는 경우가 많은데 이때 임대차계약서를 작성하지 않고 거주를 하는 경우가 있다.

이러한 물건이 경매로 나온 경우에는 선순위임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다면 반드시 임대차계약의 성립여부를 확인할 필요가 있다. 만약 계약이 성립하지 않는다면 대항력이 없어 아무런 비용을 들이지 않아도 되는 건에 임대보증금을 지불하는 것이 되기 때문이다.

임대인과 임차인의 임대차계약이 있다고 주장하지만 그 진위가 의심될 경우에는 소송을 통해 확인을 하여야 한다. 소송에서 확인하는 주요사항은 첫째, 사실상의 임대차계약이 있었는가? 둘째, 임대차계약의 근거로 임대보증금의 납부를 하였는가? 셋째, 임차인이 정상적인 거주를 하고 있는가? 이다.

이러한 사실을 입증하기 위해서는 임대차계약서가 존재해야 하고 임대보증금이 임차인에게서 임대인으로 입금되었는지 증명해야 한다. 이를 증명하지 못할 경우에는 정상적인 임대차계약으로 볼 수 없기 때문이다.

또한 임차인이 임대주택에 거주하는지 여부는 가장 임차인을 가리는 중요한 사항중 하나이다. 임대차관계를 주장하면서 실질적으로 거주는 다른 곳에서 하고 있다면 이는 진실한 임차인이 아니고 이러한 임차인까지 법이 보호해야할 필요가 없기 때문이다.

부동산경매 사건에는 수많은 사연이 있고 실수로 인해 피해를 보는 경우도 있고 허위주장을 하는 경우도 있어 다툼이 많이 발생한다. 이러한 다툼에서 피해를 보지 않기 위해서는 임차인은 원칙에 입각한 임대차계약을 하고 이사를 하여 전입신고를 통해 자신의 권리를 보호하여야 한다.

또한 낙찰자가가 경매로 주택을 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이고 이는 비용절감의 이익이 있는 만큼 예상치 못한 복병에 대한 위험을 감수해야 하기 때문이다.

가족 간의 임대차계약의 경우에도 임대보증금의 거래가 없었다면 대항력이 없음을 주장할 수 있으나 입금관계가 증명된다면 임차인의 권리를 받아들여야 하니 신중한 접근이 필요하다.

 

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유치권 목적물의 사용.수익, 대여, 담보제공은 소유자(채무자) 동의 받아야

 유치권자가 채무자 또는 기존 소유자에 대하여 승낙을 받았다고 하더라도 낙찰받은 이후 새로운 소유자에 대하여 승낙을 받지 못한다면 유치권 소멸 청구 사유가 된다(부산지방법원 2013가단696**).

[ 판례 해설 ]

  유치권자는 목적물을 점유할 권리만 있을 뿐, 목적물을 사용‧수익, 대여, 담보제공하기 위해서는 채무자 또는 소유자의 동의를 받아야 한다. 더 나아가, 이전 칼럼에서도 언급한 것과 같이 채무자와 소유자가 각각 다른 사람일 경우 채무자가 아닌 물건의 처분권 및 사용‧수익권한을 가진 소유자에게 동의를 받아야 하고, 그렇지 않을 경우 민법 제324조 제3항에 의해 유치권이 소멸될 수도 있다.

  대상판결은 소유자의 범위에 낙찰자도 포함되는지 여부가 문제가 되었으나 소유자는 유치권자가 유치권을 주장하고 있는 시기를 기준으로 그 소유자의 범위가 결정되는 것이므로 해당 건물이 낙찰되어 새로운 소유자에게 귀속된 이후 유치권자가 지속적으로 목적물을 사용‧수익하거나 임의로 임대행위를 계속할 경우에는 새로운 소유자 즉 낙찰자는 유치권자를 상대로 유치권 소멸청구를 할 수 있다고 판단하였다.

[ 법원 판단 ]

  나아가 설령 원고가 이 사건 공사 완료 이전부터 이 사건 1402호를 직접점유하거나 2007. 2. 24.경 또는 2008. 8. 29.경 H, I에게 이 사건 1402호를 임대하는 방법으로 간접점유함으로써 강제경매개시결정 기입등기 이전에 유치권을 취득하였다고 하더라도, 피고는 원고의 이 사건 1402호에 대한 유치권은 원고의 소멸청구로 소멸하였다고 주장하므로 살펴본다.

  유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자(채무자와 소유자가 동일인이 아닌 경우)의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결 등 참조).

 

 이 사건에 관하여 보건대, 원고는 2009. 5. 18.경 F에게 이 사건 1402호를 임차보증금 15,000,000원, 월차임 150,000원, 기간의 정함이 없이 임대한 사실, 임차인 F은 자신의 형인 G로 하여금 이 사건 1402호를 점유하게 하여 G는 2010. 3. 25. 이 사건 1402호에 전입신고를, 2011. 3. 25. 전출신고를 각 마친 사실, 원고는 2013. 8. 20. G에게 임차보증금을 반환하고 2013. 10.경 이 사건 1402호를 인도받아 현재까지 이를 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6, 7호증, 을 3호증의 각 기재, 증인  G의 증언, 이 법원의 부산시 연제구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고는 2009. 5. 18.경부터 2013. 8.경 또는 2013. 10.경까지 F에게 이 사건 1402호를 임대하였는바, 원고는 피고가 이 사건 1402호를 경락(2010. 5. 3.)받은 후에도 이 사건 1402호의 임대행위를 지속 하였다고 할 것이고,​ 원고가 새로운 소유자인 피고로부터 위 임대행위의 승낙을 받지 아니하였음은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 피고가 원고의 승낙 없는 임대행위를 이유로 유치권의 소멸을 청구한다는 취지가 기재된 피고의 2014. 2. 24.자 준비서면, 2014. 6. 25.자 준비서면, 2014. 7. 15.자 준비서면 등이 각 같은 날 원고에게 각 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 결국 이로써 원고의 이 사건 1402호에 관한 유치권은 소멸하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이를 지적하는 피고의 유치권소멸 주장은 이유 있다.

  이에 대하여 원고는 2006. 8. 10.경 XX개발로부터 이 사건 1402호 임대행위에 대한 승낙을 받았으므로 피고에게도 위 승낙을 주장할 수 있다는 취지로 주장하나, 설령 원고가 2006. 8. 10. 당시 소유자인 XX개발의 승낙하에 이 사건 1402호를 임대하였다 하더라도, 민법의 일반원칙상 의사표시는 그 표의자와 상대방 사이에서만 효력이 있을 뿐 제3자에게는 효력이 없고, 부동산 소유자가 유치권자에게 임대행위를 승낙하였다는 사정만으로 유치권 자체의 물권적 성격이 변하는 것도 아니어서, 원고가 종전 소유자 XX개발로부터 승낙을 받았다는 사정은 새로운 소유자인 피고에게는 아무런 효력을 미칠 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

 

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대법원 나의 사건검색 조회 방법

 

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경매사건 검색

 

 

네이버 검색창에서 대법원 사건검색을 합니다

 

 

 

나의 사건검색 대법원을 검색을 하셔도 되구요

 

연관검색어

 

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웹사이트 나의사건검색 대법원 빨간박스를 클릭하면

 

 나의 사건검색 - 대법원 사이트 바로가기
http://www.scourt.go.kr/portal/information/events/search/search.jsp

 

사이트 들어가면  위와 같은 화면이 나오는데요

기본적으로 정확한
관할/사건번호/당사자명을 아셔야 여기서 조회가 됩니다!

 

 

① : 관할법원 찾아서 선택

② : 년도(원고가 소제기한 년도)/(보통 소장이나 준비서면에 명시되어 있음)

 

③ : 사건분류번호 선택
ex) 가단,가소,가합 등

 

④ 나머지 사건번호
ex) 2018 머 00000

 

⑤ 소송당사자 이름
: 두 글자 이상 입력

 

⑥ 자동입력방지문자 입력

정확히 입력하시면, 사건내역을 볼 수 있습니다.

 

사건번호 입력값정렬,법원명가나다순정렬,사건번호가나다순정렬

 체크해주시면 쉽게 조회가 가능합니다

 

사건번호를 모르시는분들은 아래

↓

 

 

소송당사자인데
사건번호를 모르는 경우에는
[본인 명의 공인인증서]로 검색을 할 수 있습니다.

 

파란색 네모의 공인인증서 검색란을 선택하신 후,
주민등록번호를 입력 후 인증서로 확인을 하시면
확인 가능합니다.

투자 규칙 제1조 : 절대 돈을 잃지 마라


그런데, 투자의 세계에서 절대 돈을 잃지 않는 것이 가능한 일인가요? 그러한 투자 수단이 있을까요?

물론 '절대' 돈을 잃지 않는다고는 할 수 없지만 '거의' 절대 돈을 잃지 않는 투자 수단이 있습니다.
이 무슨 말장난이냐구요? 여러분의 인생이 바뀔 수도 있는데 말장난 좀 하면 어떻습니까?
잔소리 말고 그것이 무엇인지 빨리 말하라고요? 에고, 성미 급하긴... ㅎㅎ


그것은 바로 '토지'입니다. 그런데, 여기에는 두 가지 전제조건이 있습니다.

첫째는, 사기를 당해선 안된다는 것입니다.
토지에 투자했다가 손해를 본 사람들은 대부분 사기를 당한 사람들입니다. 저도 사기를 당한 적이 있습니다. 변호사님도 사기를 당하냐구요? 예, 법률전문가인 변호사도 사기를 당하는데 하물며 일반인들은 어떻겠습니까? 다행히 저는 사기는 당했지만 쟁송을 하는 동안에 땅값이 올라서 손해를 보지는 않았습니다.

경제적으로는 사기를 당하고도 오히려 이익을 보았지만 그 사건을 해결하는 동안에 제가 받은 스트레스는 이루 말할 수가 없습니다. 남의 사건을 처리할 때와 제 사건을 처리할 때에 받는 중압감의 차이란...

그러나, 그 사건을 해결하면서 토지에 관한 여러 가지 지식과 경험을 쌓을 수 있게 되어 오늘날 이렇게 여러분을 뵈올 수가 있을 정도가 되었으니 전화위복이라고나 할까요?


둘째는, '과학적'으로 투자해야 한다는 것입니다.
과거에는 '묻지마 투자'를 해도 될 정도로 토지는 '일단 사 두면' 오르는 것이었지만, 이제는 그러한 시대는 지나갔습니다.

앞으로는 토지에 투자하여 수익을 내기 위해서는,
관련 법령의 내용을 잘 알아야 하고,
토지의 미래 가치를 분석할 줄 알아야 하며,
세금에 대한 대책도 미리 세워놔야만 합니다.

토지에 투자해서 수익을 얻는 것은 이제 '불로'소득이 아닙니다.
기초지식을 습득하기 위해서 열심히 공부하여야 하고, 자료 수집과 현장답사를 하는데 많은 시간과 비용, 노력을 들여야 합니다.

또 미확인 정보를 이용하여 '대박' 아니면 '쪽박' 식의 투자를 하여서는 안되고,
공개된 정보를 바탕으로,
과학적인 분석을 거쳐,
합리적인 투자를 하여야 합니다.


사기를 당하지 않고 과학적으로 투자를 한다는 이 두 가지 전제 하에서 토지에 투자했다가 손해를 보는 일은 '거의' 절대로 없습니다.

 

경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰을 받기란 여간 쉬운 일이 아니다. 더불어 성공적인 투자라면 낙찰을 받는데 그치는 것이 아니라 적정한 가격에 낙찰을 받는다는 것인데 경쟁이 심할수록 낙찰가율도 올라가기 때문에 이 또한 쉽지가 않다. 적정가격에의 낙찰, 이것이 바로 성공적인 투자여부를 가늠하는 제1의 잣대라 할 수 있지만 초보자나 경매경험이 많은 베테랑급 할 것 없이 늘 이 잣대 앞에서는 그리도 관대할 수가 없다. 그렇다면 성공적인 경매투자이기 위한 조건은 무엇일까?

취득하는 물건이 투자자의 마음에 들어야 한다.
마음에 드는 물건이라고 한다면 경매투자자의 투자의도 내지 투자목적이 반영되는 물건이어야 한다. 즉 성공적인 경매투자를 하기 위한 첫걸음은 투자할 만한 물건(이하 ‘관심물건’이라 함)을 선정하는 데에서 비롯되고 관심물건은 투자목적을 분명히 하여야 선정하기가 쉽다.

투자목적을 분명히 한다 함은 향후 자산가치가 상승하기까지를 기다렸다가 되팔아 시세차익을 노릴 것인지, 임대수익을 목적으로 취득할 것인지, 실거주 목적으로 취득할 것인지, 아니면 개발이나 리모델링을 통한 임대ㆍ분양을 염두에 두고 취득할 것인지를 분명히 하라는 얘기다.

취득목적이 분명해지면 물건의 상태(구옥이냐 신축건물이냐, 주차장이 있느냐 없느냐 등), 관심지역(예컨대, 개발호재지역에 투자할 것인가, 학군, 교통, 쾌적성 등 투자자가 선호하는 지역에 투자할 것인가 등) 및 투자할 종목(예컨대, 주거용 부동산에 투자할 것인가, 상업용 부동산에 투자할 것인가, 토지에 투자할 것인가 등)이 자연스레 정해지게 된다.

투자목적이 분명하지 않은 ‘무조건식’ 투자나 ‘아무거나식’의 투자는 대부분 물건을 취득하고도 마음에 들어 하지 않거나 이런 저런 이유를 들어 매각을 불허가해달라는 최악의 상황에 처할 수도 있다.

자금부담이 되지 않는 투자이어야 한다.
아무리 투자목적이 분명하고 우량한 물건이 선정되었다 한들 자금사정이 넉넉치 못하면 그야말로 그림의 떡에 불과하다. 물론 준비된 자금의 100%에 해당하는 딱 고만한 규모의 물건만을 취득하라는 얘기는 아니다. 일반매매에서도 물건 취득시 담보대출을 이용하듯 경매취득의 경우에도 경락자금대출을 이용할 수 있다.

다만 전체 투자금액에서 경락자금 대출비율이 과다하게 높은 경우에는 대출 후금리상승에 대한 압박으로 곤혹을 치를 경우가 허다하므로 가급적 자기자본율을 높이고 대출비율을 40%~50% 이하로 낮추는 것이 적정하다. 내 호주머니 사정상 부담 가능한 범위 내에서 취득하여야 추후 취득물건에 대한 보유, 처분, 활용 등 중ㆍ장기적 투자계획을 의도하는 바대로 끌고 나갈 수가 있다. 반면 감내하기 힘든 수준의 비용지출을 통한 취득은 보유의 지속성 여부가 금리인상, 경기침체 등 갖가지 불안요인에 의해 좌우될 수밖에 없다.

적정가격에 낙찰되어야 한다.
가장 어려우면서도 가장 중요시 되는 부분이다. 경매취득의 가장 큰 이점은 바로 시세보다 저렴하게 물건을 매입할 수 있다는 것이다. 이는 지난해 전국 평균 낙찰가율이 66.58%라는 단순 수치만을 보아도 일응 설득력이 있다.

그러나 평균 낙찰가율(최초감정가 대비 낙찰가 비율)은 전체 종목을 아우르는 평균적인 의미이고 각 물건의 이용현황, 입지특성, 개발호재 등의 유무에 따라 천양지차이기 때문에 평균 낙찰가율이 입찰가격의 기준이 될 수 있을지언정 절대적인 기준은 될 수 없다. 투자자들이 최초감정가가 아니라 현장조사를 통해 파악된 시세(현상의 가치 + 잠재적 미래가치 + 활용가치)를 기준으로 입찰하는 이유가 바로 이 때문이다.

낙찰가의 적정성을 판단하는 또 하나의 기준은 투자자가 투자를 통해 얻고자 하는 기대수익률이다. 임대용 부동산의 임대수익률, 개발용 부동산의 개발수익, 시세차익용 부동산의 처분수익 등 각각의 취득목적과 수익실현방법에 따른 기대수익률을 설정하고 그 수익률을 실현할 수 있는 범위 내에서 낙찰 받았느냐를 판단하는 일이다. 이른바 수익환원법에 의해 물건의 가치를 판단하는 것이 대세인 요즈음 투자수익률은 경매취득에서 뿐만 아니라 취득 후 매각시 매수인을 찾는 데에 있어서도 매우 중요한 요소로 작용한다.

명도는 가급적 단기간에 마무리되어야 한다.
경매는 낙찰대금을 납부하면 등기를 하지 않아도 소유권이 이전되지만, 그 특성상 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받아야 완전한 소유권을 이전받았다고 할 수 있다. 이 열쇠를 넘겨받는 과정이 이른바 경매절차상 가장 어렵고 난해한 부분이라 할 수 있는 명도(또는 인도)에 해당한다.

명도하는데 소요되는 기간은 물건규모나 종별에 따라 다소 차이가 있으나 일반적으로 주거용 부동산이나 집합건물의 구분상가, 오피스텔 등의 경우 대금납부 후 3개월, 중소규모의 업무용 또는 상업용 건물 6개월, 대형이상 규모의 건물은 12개월을 초과하면 안된다. 그 이상 명도기간이 소요되는 경우에는 당초 취득당시 기대했던 투자수익률이 급감할 수 있기 때문이다.

인도명령이나 명도소송에 의한 강제집행을 통하지 않고 협의를 통하여 명도하거나 재임대계약을 추진하는 것이 가장 바람직하겠지만 명도비용(이주비용)을 많이 받으려는 점유자와 이를 절약하려는 낙찰자간 의견이 팽팽히 맞서는 경우에는 협의명도는 가히 절망적이라 할 수 있다. 지칠대로 지치고, 감정의 골이 깊어진 상태에서 진행하는 인도명령이나 명도소송에 기한 강제집행은 결코 보기 좋은 모습은 아니다.

쉽게 팔릴 수 있거나 활용가치가 있어야 한다.
잘 아는 어떤 사람이 약 1년 전에 임야 1500평을 경매를 통해 평당 10만원에 취득했는데 지금은 평당 30만원까지 호가한다고 한다. 분명 대박임에 틀림없다. 최근 만나서 그 물건을 팔았느냐고 하니까 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매수자 찾기가 쉽지 않아 팔지 못하고 있다는 것이다. 내년부터는 부재지주 농지, 임야에 양도소득세를 중과(60%)하겠다는 내용의 8.31대책이 나오고서는 올해 안에 꼭 팔아야 한다면서 전전긍긍하고 있다.

이 같은 예에서 보듯 좋은 물건이냐의 여부는 바로 쉽게 팔릴 수 있는 물건이냐 아니냐로 귀결된다고도 볼 수 있다. 제아무리 가격이 널뛰듯 해도 규제, 활용도 등 여러 가지 이유로 매수자 찾기가 어렵다거나 매수자층이 한정되어 있다면 성공적인 투자라 할 수 없다. 팔리지 않는다면 개발이나 리모델링을 통해 수익을 실현하는 등의 활용가치가 풍부하여야 한다.

위와 같은 조건 외에도 여러 가지가 있을 수 있겠지만 지금까지의 내용을 자세히 들여다보면 물건을 선정하고, 자금계획을 세우고, 입찰(취득)하고, 명도하고, 처분하는 것까지의 일련의 경매투자단계별로 반드시 짚고 넘어가야 할 부분을 언급한 것임을 알 수 있을 것이다. 그 각각의 부분에 대한 투자자의 만족도 실현이 곧 성공적인 투자를 위한 필요조건이라고 할 수 있다.