매각기일 및 매각결정기일.법정매각조건

 

 

 

1.  매각기일 및 매각결정기일

- 매각기일은 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말합니다.

  매각의 준비절차가 모두 종료되고 경매절차를 취소할 사유가 없는 때는 직권으로

  매각기일을 정하고 공고하게 됩니다.

- 최초 매각기일 및 매각결정기일의 지정 · 공고 · 통지는 배당요구종기부터 ~ 1월 내에 하게 되고,매각기일 2주전에 공고 ​를 하게 됩니다.

- 매각결정기일은 매각기일로부터 ~ 1주 내에 정하게 됩니다.

- 위 기일의 위법한 공고를 간과하고 집행을 속행하게 되면 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가 사유가 됩니다.  또한 매각허가결정에 대한 항고사유가 됩니다.

- 법원은 매각기일, 매각결정기일을 정하게 되면 이를 이해관계인에게 통지하게 되고,

   역시 통지의 흠이 있다면 매각허가결정에 대한 항고사유가 됩니다.

2.  매각조건

- 매각조건은 법원이 매각목적부동산을 매수인에게 취득시키는 조건을 말합니다.

  강제경매는 소유자의 의사와 관계없이 이루어지고 이해관계인이 많기 때문에

   획일적으로 정하여져 있습니다. ( 매각조건법정주의 )

- 법정매각조건 중 공공의 이익이나 경매본질과 관련없는 조건들은

관계있는 이해관계인의 전원의 합의가 있으면 이를 바꿀 수 있고, 법원 또한 직권으로 바꿀 수 있는 데

이와 같은 매각조건은 특별매각조건이라 합니다.

1) 법정매각조건

가. 최저매각가격 미만의 매각 불허

- 강제경매에서는 미리 결정, 공고된최저매각가격 미만의 가격으로는 매각을 허가할 수 없습니다.

이는 이해관계인의 합의로도 바꿀 수 없는 조건에 해당합니다.

나. 우선변제권이 있는 담보물권에 대한 소제주의와 잉여주의
- 저당권, 가등기담보권은 매각으로 소멸하게 되고

용익권은 저당권 등에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸하게 되지만,

그렇지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다.

- 우선변제권 없는 유치권의 경우 매수인이 인수합니다.

- 가압류등기는 매각으로 항상 말소가 되며, 압류채권자에 우선하는 가처분등기는 매각을 불문하고 인수가 됩니다.

다. 매수인 자격

- 농지매각의 경우, 자격제한이 있고 (농지취득자격증명)

  집행채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수자격이 없습니다. ( 규칙 제59조 )

라. 매수신청인의 의무

- 매수를 희망하는 신청인은 매수신청시 대법원규칙이 정하는 바에 따라

  집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 합니다. ( 제113조 )

- 기일입찰에서의 매수신청 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 하고,

   법원이 상당하다고 인정하는 때에는 이와 달리 보증금액을 정할 수 있도록 합니다.

마. 매각대금의 지급과 부동산 소유권취득

- 매각 목적물의 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하고, 이를 다 낸 때에 소유권을 취득하게 됩니다.

  ( 제135조 )

- 매수인 앞으로의 소유권이전등기 및 매수인이 인수하지 않는 부동산의 부담의 말소등기는  법원사무관 등의 촉탁에 따라하게 되고 비용은 매수인이 부담하게 됩니다.

바. 공유자의 우선매수권

- 공유지분매각시 최저매각가격은 원칙적으로 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관해 정하고  다른 공유자는 우선매수권이 있습니다. ( 제140조 )

 

출처 반토막급매물부동산투자재테크

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