건축허가가 살아있는 토지경매,

 

건축허가가 살아 있는 토지 경매는 위험한가. 

 

1. 문제의 제기

 

기존 건축허가명의자는 ‘갑’인데, 경매 토지는 ‘을’소유인 경우가 있다. 이 경우 ‘을’ 토지를 낙찰 받은 자(병)가 토지와 함께 건축허가권도 낙찰을 받는 것인지가 문제된다. 실무적으로 합의가 되지 않으면 토지를 낙찰 받은 자는 건축허가권을 취득하지 못한다.

 

예를 들어 건축주 “갑”이 건축허가 대상 토지 소유자인 “을”의 토지사용승낙서를 제출하여 행정청으로부터 건축허가를 받았다가 “갑”이 “을”에게 매매대금을 지급하지 못해 매매계약이 해제되고 토지사용승낙서가 실효된 경우, “을”이 행정청을 상대로 건축허가 철회신청을 하였으나 행정청이 이를 거부한 경우, 행정청의 거부행위는 항고소송의 대상이 되는지가 문제된다.

 

2. 사안의 해결

 

행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 해당 행정처분으로 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 그 처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다. 그리고 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익이라 함은 해당 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적ㆍ직접적ㆍ구체적 이익을 말한다(대법원 2006. 3. 16. 선고 2006두330 전원합의체 판결 등 참조). 최근 대법원은 국내 최대 규모의 아우디 정비센터와 아우디 신차 및 중고차 전시장을 동일한 공간에 배치한 일명 ‘아우디 강남센터’로 활용될 건물이, 서울 서초구 내곡동 보금자리주택지구에 들어설 예정이었으나 인근 주민들이 제기한 건축허가 취소소송을 받아들여 건축허가를 취소하기도 하였다(대법원 2015. 7. 9. 선고 2015두39590 판결).

 

따라서 “갑”의 건축허가가 취소되지 않는 한 낙찰자 또는 토지의 원소유자는 이에 대해 중복하여 건축허가를 받을 수 없으므로, 당연히 법률상 보호되는 이익을 침해받았다고 하여야 할 것이다.

 

결국 낙찰자 또는 토지의 원소유자는 행정청에 대해서 “갑”의 건축허가처분취소를 요구하고, 이를 행정청이 거부할 경우, 항고소송을 통하여 구제받을 수 있다고 본다.

 

3. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결

 

그런데 이와 관련하여 최근 대법원은 아주 중요한 판결을 선고하였다.

대법원은 “건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때에 건축주 또는 토지 소유자가 누구인지 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 참조). 건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건축물을 건축하는 대물적(對物的) 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 토지 소유자의 위와 같은 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 된다. 한편 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조). 다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요가 있고, 이를 상대방이 받는 불이익과 비교·교량하여 볼 때 공익상의 필요 등이 상대방이 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 허용될 수 있다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결 등 참조).” 고 판시하였다.

 

건축주가 건축허가 대상 토지 소유자인 원고의 토지사용승낙서를 제출하여 피고로부터 건축허가를 받았다가 원고에게 매매대금을 지급하지 못해 매매계약이 해제되고 토지사용승낙서가 실효되자 원고가 피고를 상대로 건축허가 철회신청을 하였으나 피고가 이를 거부한 경우, 피고의 거부행위는 항고소송의 대상이 되고, 나아가 피고가 원고의 신청에 따라 건축허가를 철회함으로써 원고의 이익을 보호할 필요가 인정되며, 이를 건축주가 받는 불이익과 비교·교량하여 볼 때 원고의 이익을 보호할 필요가 건축주의 불이익을 정당화할 만큼 강하다고 판단한 사안이다(사용승낙서 하단에는 “이 사건 사용승낙서는 이 사건 매매계약에 근거한 것이므로 위 매매계약의 파기로 무효가 되고 사용자는 어떠한 사유라도 이와 관련한 권리를 주장하지 못한다”고 명시되어 있고, “잔금을 지급하지 못하면 별도의 최고 절차 없이 매매계약을 해제할 수 있고, 이 경우 이 사건 사용승낙서는 그 즉시 효력을 잃고 건축허가를 포기 철회한다”고 추가로 약정을 한바 있다).

 

4. 결론

 

토지사용승낙서를 작성해주었던 건축허가 대상 토지 소유자의 건축허가 철회신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 되고, 수익적 행정처분을 취소 또는 철회하거나 중지하는 것이 허용된다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결).

 

따라서 앞으로는 건축허가가 살아 있는 토지에 대한 경매가 진행될 경우 적극적으로 입찰에 참여해도 무방합니다. 

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