임차인이 지출한 간판설치비가 유익비인지의 여부

임차인이 지출한 간판설치비가 유익비인지의 여부

【판시사항】
가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비인지의 여부
나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것인지의 여부
다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부

【판결요지】
가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.

나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.

다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 한다.(대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결)

【참조조문】
민법 제626조 (임차인의 상환청구권)

①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

민법 제536조 (동시이행의 항변권)

①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

민법 제617조 (손해배상, 비용상환청구의 기간)

계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

▲ 임차인의 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비로 인정되지 않고, 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차종료시에 현존하여야만 임대인에게 청구할 수 있다. 본래 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니지만 목적물의 가치가 증가한 때에는 그 가치증가에 따른 이익을 임대인이 얻게 되므로 부당이득이 되어 상환하게 되는 것이다. 예를 들어 건물이나 가옥에 필요한 수도관, 가스관, 보일러 등을 설치한 경우, 모자라는 전기용량을 증설한 경우 등이다.

▲ 필요비는 임차물 자체의 보존을 위해 투입된 비용으로서, 임차인이 필요비를 지출한 때에는 임대차종료시에 청구하는 것이 아니라 지출한 때에 곧 그 상환을 청구할 수 있다. 필요비에는 통상필요비(건물의 보존과 수선, 동식물의 사육에 들어간 비용 등)과 특별필요비(태풍으로 인한 가옥의 대수선)가 있다. 임차인이 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.

▲ 위의 판례에서와 같이 간판설치비용이라든지,

사무실용 건물부분에 임차인이 삼계탕집을 경영하면서 들인 비용,

일반점포를 임차한 자가 사진영업상 설치한 특수장치에 들인 비용 등은 필요비나 유익비에 해당하지 않는다.

또한 필요비 및 유익비는 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월내에 청구하여야만 한다.

▲ 임대차종료시에 건물을 원상회복하여 임대인에게 명도하기로 한 약정, 임차인이 임차물건을 증개축하였을 때에 임대차기간 종료시 그 부분의 소유권을 임대인의 소유로 귀속하기로 한 약정은 유익비를 포기하기로 한 약정으로 보아,

임대차계약서에 이러한 내용이 기재되어 있다면 유익비를 청구할 수 없게 된다.

▲ 임차권등기나 전세권등기가 되어 있는 경우(즉 대항력이 있는 경우)에는 임차건물을 경매로 인하여 낙찰받은 새로운 소유자에게도 유익비의 상환을 청구할 수 있다.

따라서 임차인은 낙찰자에게 유익비를 지급받을 때까지 유치권을 행사하여 임차물을 계속 점유하고 사용할 수 있다.