구분소유적 공유관계의 점유취득시효 판례 ~~ "어머니, '취득시효'가 아니래요"

 

 

취득시효란?

 

타인의 물건을 일정기간 계속하여 점유하는 자에게 그 소유권을 취득케하거나 소유권 이외의 재산권을 일정기간 계속하여 사실상 행사하는 자에게 그 권리를 취득케 하는 제도이다. 소멸시효와 함께 널리 시효라고 불린다.

 

(1) 소유권의 소득시효의 요건은 다음과 같다. ㉮ 소유의 의사로서 점유하고 있으며 자주점유 이어야 한다. ㉯ 그 점유가 평온, 공연히 행해져야 한다. ㉰ 그 점유가 일정기간 계속되어야 한다. 그 기간은 ⓐ 부동산일 경우에는 점유자가 소유자로 등기가 되어 있지 않으면 20년이며 시효완료시 등기로써 소유권을 취득한다. 점유자가 소유자로 등기가 되어 있으면 10년만에 소유권을 취득한다(민법 제245조). 이 경우에 점유자가 처음 선의 · 무과실인 경우에는 10년, 그렇지 않은 경우에는 20년이다. ⓑ 동산의 경우에는 점유가 선의 · 무과실인 경우 5년, 그렇지 않은 경우 10년이다(제246조).

 

(2) 소유권 이외의 재산권의 취득시효의 요건은 소유권취득시효의 요건이 준용된다(제248조). 따라서 부동산은 권리자로서 미리 등기되어 있는지의 여부에 따라 10년과 20년, 동산은 선의 · 무과실이냐에 따라 5년과 10년이다. 취득시효는 재산권에 한하여 적용되고 가족권(신분권)에는 적용되지 않는다. 직접 법률의 규정에 의하여 성립하는 재산권(예 : 점유권 · 유치권)과 법률에 의하여 시효취득이 금지된 재산권(예 : 제294조)은 취득시효의 목적이 될 수 없다. 또 재산적 지배권이 아닌 청구권(예 : 채권)과 형성권(예 : 취소권 · 해제권 · 해지권) 및 점유나 준점유를 수반하지 않는 물권(예 : 저당권) 등은 그 성질상 취득시효의 목적이 되지 않는다. 전세권은 사실상 그 예가 드물지만 이론상 시효취득을 인정하여야 한다는 견해가 유력하다. 취득시효의 요건을 갖추면 권리취득의 효력이 확정적으로 생긴다. 취득시효로 인한 권리취득은 원시취득이며 그 점유를 개시한 때에는 소급한다(민법 제247조 1항).

 

취득시효 (출처 : 법률용어사전 | 네이버 지식백과) http://naver.me/GjMxbHnS

 

[권리분석] "어머니, '취득시효'가 아니래요"

 

 

사례)

얼마전 b씨는 어머니 j씨의 땅을 취득시효의 완성을 이유로 소유권을 이전받게 되었습니다. 민법에서는 부동산의 소유자가 오랜기간 자신의 소유권을 행사하지 않으면 20년간 평온.공연하게 점유해온 사람이 소유권을 취득하도록 하고 있기 때문이다.

 

하지만 과세관청은 b씨의 소유권 이전이 증여세 과세대상이라고 주장했습니다.

30여년전 아버지 b씨가 사망할당시 쟁점 토지는 어머니 j씨에게 소유권을 이전했다고는 하지만, 그 위에 지어져있던 건물은 아들인 b씨의 명의로 소유자 등록을 했었기 때문입니다.

 

부모의 소유토지 위에 자녀의 건물이 건축되어 있을경우 타인과는 달리 토지를 무상으로 사용하는 것이 일반적이기 때문에 점유취득시효의 완성으로 토지를 취득했다는 b씨의 주장은 사회통념상 타당하지 않다는 것이었습니다.

 

이를 받아들이지 못한 b씨는 결국 조세심판원의 문을 두드렸습니다.

심판원은 어떻게 판단했을까요?

 

심판원은

"증여"라함은 그 행위 또는 거래의 명칭 형식 목적등에 불구하고 경제적 가치를 계산할수 있는 유형 무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전하는것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다"고 설명했습니다.

 

이어 "b씨의 쟁점토지는 형식적인 재판절차를 거쳐 청구인에게 소유권이전등기된 것으로 보이는 점, 부가가치세 신고서상 건물임대인이 일정기간 어머니j씨로 기재된바 있다"며 "b씨와 j씨가 쟁점토지 및 지상건물을 공동으로 관리한것으로도 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 논리로 쟁점토지가 증여세 과세대상이 아니라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다"고 못박았습니다.

 

[참고심판례 : 조심2015중5480]

 

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부동산 점유취득시효 판례에 대해서 더 알아보겠습니다.

 

부동산 점유취득시효 요건
20년간 자주점유
평온 공연

 

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등기방식

법규정이 없으며, 실무상으로 등기명의자인 소유자와 점유자의 공동신청에 의해 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 하는 방식을 취함

미등기 부동산을 시효취득하는 경우, 같은 취지에서 점유자가 소유자를 대위하여 보존등기를 한 다음에 점유자의 명의로 이전등기를 해야 함

판례 : 미등기부동산이라고 하여 취득시효기간의 경과만으로 등기없이도 점유자가 소유권을 취득하는 것은 아니다

시효완성 당시의 소유권보존등기 또는 이전등기가 무효인 경우, 점유자는 소유자를 대위하여 위 무효등기의 말소를 구하고 다시 소유자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기절차의 이행을 구하여야 함 (판례)

즉, 등기부상 소유자로 등기되어 있는 사람이라고 하더라도 그가 진정한 소유자가 아닌 이상 그를 상대로 취득시효의 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. (판례)

등기청구권의 성질 및 양도성

판례는 점유자가 소유자에 대해 소유권이전등기를 청구하여야하며, 이 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로 원칙 10년의 소멸시효에 걸림(단, 목적물을 점유하고 있는 경우에는 시효에 걸리지 않음)

점유취득시효 완성으로 인한 등기청구권을 채권적 청구권으로 보더라도 그 성질상 양도할 수 없다고 봄이 타당하다(449조1항 단서)

취득시효 완성자로부터 점유를 승계한 양수인의 소유권이전등기청구의 방법

점유자가 취득시효기간의 만료로 소유권이전등기 청구권을 취득한 이상, 그후 점유를 상실하였다 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다

전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로, 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해, 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없다. (판례)

등기하기 전의 점유자의 지위

소유자와 점유자의 관계

점유취득시효가 완성되면 점유자는 소유자에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유자는 이에 응할 의무가 있으므로, 그리고 그에 따라 점유자는 점유를 개시한 때 소급하여 소유권을 취득하게 되므로(247조1항), 소유자는 점유자에 대해서는 소유권을 행사할 지위에 있지 않다

점유취득시효가 완성되더라도 점유자 명의로 소유권이전등기가 되기 전에는 그는 소유자가 아니므로, 원 소유자는 소유자로서 적법한 권리행사를 할 수 있다.

취득시효가 완성된 토지라 하더라도 그 사실을 모르고 소유자가 그 토지상에 건축을 한 때에는, 후에 취득시효완성을 원인으로 소유권이전등기를 하더라도 소유권에 기해 그 건물의 철거를 구할 수는 없다

다만, 등기 전이라도 점유자는 점유권에 기한 방해배제청구로서 건물의 철거를 구할 수는 있으나, 이에 대해서는 제척기간의 제한

취득시효기간 만료 전에 소유자가 제3자에게 목적물을 처분한 경우

점유기간동안 소유자명의자가 변경되더라도 변경된 소유자에게 취득시효완성 주장 가능
취득시효기간 만료 후에 소유자가 제3자에게 목적물을 처분한 경우

제3자에 대한 관계 : 부동산 점유취득시효 완성당시의 소유자에 대해 채권적 청구권으로 소유권이전등기청구권을 가질뿐이므로, 등기하기 전에 먼저 그 소유권을 취득한 제3자에 대하여는 이중양도의 법리에 따라 취득시효를 주장할 수 없다(판례)

단, 점유자가 취득시효 완성을 주장할 수 없는 제3자는 취득시효기간 만료 후에 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자로서, 부동산에 관한 거래의 안전과 등기제도의 기능을 해하지 않기 위하여 보호할 가치가 있는 자에 국한되어야 한다.

취득시효 완성 전에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있고 취득시효 완성 후에 가등기에 기해 소유권이전의 본등기를 마친 사람도, 물권변동은 본등기를 한 때에 생기는 것이므로, 제3자에 포함된다(판례)

제3자 앞으로 소유권이전등기가 되었어도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고, 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 취득시효 기간이 완성되는 경우에는, 점유자는 소유권 변동시를 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 소유권등기를 청구할 수 있다. (판례)

종전의 소유자에 대한 관계

취득시효가 완성된 후 이를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 전에는, 부동산 소유자는 이를 알수가 없으므로, 제3자에게 처분하였다 하더라도 귀책사유가 없어 불법행위는 성립하지 않는다.

또한, 점유자에게 취득시효로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도, 그 부동산을 처분한 소유자에게 귀책사유는 없으므로 채무불이행책임을 물을 수는 없다(판례)

단, 점유자가 취득시효를 주장하면서 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 그에 관한 입증까지 마쳤다면 귀책사유가 있으므로, 채무불이행/불법행위에 기한 손해배상 청구 가능
취득시효가 완성된 토지가 수용되어 토지소유자에게 보상금이 지급된 경우, 따라서 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무가 이행불능이 되면서도 그에 갈음하여 보상금을 받은 경우, 점유자는 토지소유자에 대해 대상청구권의 행사로서 그가 받은 보상금의 반환을 청구할 수 있다는 것이 판례 (대상청구권 행사가능)

제3자에게 소유권이 이전된 경우에도, 그 후 어떠한 사유로든 취득시효완성 당시의 소유자에게 소유권이 회복되면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있다(판례)
  

부동산 등기부취득시효 요건

10년의 소유권 등기 및 점유

점유의 승계는 법으로 인정, 등기의 승계도 판례가 인정

중복등기는 무효이므로, 중복등기를 기반으로 한 시효취득 부정(판례)

명의신탁에서 수탁자 명의로 등기된 기간이 10년 지났더라도 신탁자의 등기로 볼 수 없어 등기부취득시효가 인정될 수 없다.

자주, 평온, 공연한 점유

점유자의 선의, 무과실

무과실은 추정규정이 없으므로, 점유자가 자신의 무과실을 주장, 입증해야 함
위조등기를 한 경우에는 그 등기명의자에 대해서는 등기부취득시효가 인정될 수 없다.
선의무과실은 점유개시 당시에 있으면 족함

판례 : 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이를 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없다(판례)

 

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구분소유적 공유관계의 점유취득시효 판례

 

실제로 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 때를 공유라고 하고 있습니다. 이러한 공유의 경우 공유물 전체를 지분 비율로 사용, 수익하는 것이지 공유물의 특정 부분을 소유하는 것은 아닌데요. 이와 반면에 하나의 부동산을 특정하여 소유하고 있으면서 분필이나 구분등기를 하지 않을 때 소유관계를 구분소유적 공유관계라고 하는 것 입니다.

 

법원에서는 한 필의 토지 중 위치 및 면적을 특정해 각기 다른 부분을 양수한 수인이 편의상 공유등기를 경료한 경우, 각 양수인은 자기의 양수부분에 대하여 다른 부분의 양수인들에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인들로부터 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁받은 것으로 상호명의 신탁관계에 있다고도 보고 있습니다.

 

더불어 이 구분소유적 공유관계는 일반적인 공유관계와 다르게 나타나지만 기본적으로 보았을 때 공유에 해당하기 때문에 독자적인 법률관계가 형성하게 됩니다.

 

일반공유에서 살펴보면 다른 공유자가 동의하지 않을 시 공유물을 처분할 수는 없지만 구분소유적 공유관계에서는 자신이 소유한 특정부분을 처분하는 것이 가능하며, 일반공유의 경우 공유물 분할의 방법 등으로 공유관계가 해소될 수 있지만 구분소유적 공유관계는 명의신탁을 해지하는 방법에 따라 구분소유적 공유관계가 해소될 수 있습니다.

 

여기서 구분소유적 공유관계의 점유취득시효에 관한 대법원의 판례를 살펴보면 A와 B는 경주시 일대의 토지 약 5천 제곱미터를 각 아래, 위 부분으로 나눠 소유하면서 위 토지 중 각 2분의 1지분에 대해 소유권이전등기를 마친 구분소유적 공유관계자들의 사례를 볼 수 있었습니다.

A는 과거 위 토지를 전부 소유하기 위해 자신이 별도로 가지고 있던 토지와 B의 지분을 바꾸기로 하는 내용의 교환약정을 B와 사이에 구두로 체결하였는데, B가 사망하는 바람에 2분의 1지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지는 못하게 됩니다.

그로부터 꽤 오랜 시간이 지나 B의 아들인 C는 그가 상속받은 2분의 1지분의 구분소유 토지가 고속도로 건설공사 부지로 편입되면서 그에 대상 보상금으로 약 2억 원을 지급받게 되는데요. 이를 뒤늦게 알게 된 A는 C를 상대로 본인이 위 지분에 관하여 점유취득시효를 원인으로 소유권이전등기를 이전받을 권리가 있다고 주장하고 있는 것입니다.

 

이에 대법원 판례는 일반적인 공유부동산일 때, 공유자 중 1인이 공유지분권에 기초해 부동산 전부를 점유하고 있다고 하더라도 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분 비율의 범위 내에서는 타주점유라고 보고 있기 때문에 자주점유를 요건으로 하는 부동산의 점유취득시효를 인정하지 않고 있음을 볼 수 있었는데요.

그러나 최근 대법원의 판결을 살펴보면 일반적인 공유부동산과 구분소유적 공유관계가 형성된 부동산의 경우 점유취득시효에서 요구되는 자주점유 요건을 달리 보아야 한다고 판시했습니다. 이는 즉, 구분소유적 공유관계에서는 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매등과 같이 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정 부분을 취득하여 점유를 개시했다고 주장하는 경우 이를 타인 소유의 부동산을 매수하고 점유한 경우와 달리 볼 필요가 없기 때문에 자주점유가 인정된다고 보고 있는 것 입니다.

 

앞서 살펴본 판례에서는 A가 C를 상대로 점유취득시효의 완성을 주장하기 이전에 A가 B와 사이에 교환약정을 체결한 사실을 구두로서가 아닌 서면 등으로 입증할 수 있었더라면 소유권이전등기청구권이 곧바로 인정되었을텐데, A가 이와 같은 교환약정을 구두로 하는 바람에 부득이 예비적으로 구분소유적 공유관계의 점유취득시효를 주장하게 된 것으로 볼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 가까운 사이라고 하더라도 부동산 및 토지에 관한 거래를 함에 있어서 중요한 부분 등은 서면으로 이를 약정해두는 것이 바람직하다고 할 것입니다. 만약, 토지와 관련한 분쟁으로 법적인 공방이 예상되는 경우라면 홀로 해결하는 것보다는 토지보상법률센터 등 법적인 조력을 받는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

 

출처 법무법인 청목