돈되는 지목변경/ 토지지목 28종, 돈되는 지목은?

 

돈되는 지목변경/ 토지지목 28종, 돈되는 지목은?

토지지목 28종, 돈되는 지목은?

땅 투자시 가장 먼저 확인해야 할 부분이 ‘지목’이다. 지목 확인이 중요한 이유는 지목에 따라 투자가치가 달라지기 때문이다. 이미 가격이 높게 형성돼 가격 상승 기대치가 낮은 경우가 있을 수 있다. 토지 투자시에는 가격 상승 가능성이 높은 지목을 고를 줄 알아야 하며, 이 지목을 변경해 개발 하는 방법도 알아두는 것이 좋다.

토지는 이용 목적에 따라 ‘지목’이 나뉜다. 지목은 총 28가지다.

전(田)·답(沓)·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(對)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·하천·제방·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지 등이다.

공장, 학교, 주차장, 주유소, 창고 등 용지 목적이 명확한 것은 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 이미 높은 가격을 형성했을 수 있기 때문이다. 주택, 상가건물, 오피스텔 등을 지을 수 있는 토지 지목은 ‘대’다. 지목이 대인 곳 역시 이미 가격이 높게 형성돼 있을 수 있다.

토지 투자시 제방, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 염전 등은 피하는 것이 좋다. 모두 물이 드는 곳으로 개발이 어렵기 때문이다. 그렇다면 어느 지목이 투자하기 가장 좋을까.

토지 가격 상승을 기대하며 매입할 경우 전, 답, 임야, 과수원 등의 지목을 눈여겨 보는 것이 좋다. 아직 대지로 구분돼있지 않아 가격이 낮게 형성돼 있다. 또 대지로 토지지목변경이 수월하다. 전은 밭, 답은 논을 말한다.

임야는 토지 개발을 위해서 나무를 베어내거나 흙을 파내야 하는 경우가 있다. 이 때 나무와 흙의 상태가 좋으면 팔 수도 있으니 투자시 상태를 확인하는 것이 좋다. 과수원은 토지 주인과 나무의 주인이 다를 수 있으므로 매입 전 반드시 확인해야 한다.

이들 토지를 매입해 주택 및 건물을 지을 생각이라면 토지 분할 및 지목 변경을 해야한다. 토지 분할을 하는 이유는 매입 토지 전체에 건물을 짓는 것이 아니기 때문이다. 건물 지을 부분만 지목을 대로 변경하기 위해 분할 하는 것이다.

토지분할은 용도지역별로 최소분할 면적이 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역(비도시) 60㎡로 나뉜다. 신청서에 분할사유를 적고 분할대상 허가서 등이 필요하다. 시·군·구청에 신청하면 되며 토지 분할 전 측량을 원할 경우 해당 시·군·구청 지적과에 신청하면 된다. 필지당 분할이 완료되면 지목변경을 신청하면 된다.

해당 시·군·구청에 지목변경 신청서를 작성해 신청한다. 형질변경 등의 공사가 시행됐음을 증명하는 서류 사본이 필요하다. 형질변경은 토지 흙을 건축물이 지어질 수 있게 만들거나, 임야 및 과수원의 경우 나무를 베어내는 등의 공사를 말한다. 전·답·임야·과수원 등은 상대적으로 형질 공사비용도 적게 든다. 지목변경 비용은 변경을 원하는 해당 토지의 공시지가와 인근 토지 공시지가 차액의 최고 50%다.

토지투자 기초편과 돈되는 토지 찾는 법​ [홍중선님의(부동산.경제정보) ㅣ 번개59)

차례

가. 토지지목 28종과 토지용어의 이해

나. 농지와 임야

다. 재촌자경이란?

라. 농업인의 조건

마. 농지전용비 계산법

바. 농업인의 혜택

사. 농가주택의 신축요건

아. 농지취득자격증명(농취증)

자. 도시지역과 비도시지역에서 용도의 구분

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가. 토지지목 28종과 토지용어

1] 토지지목 28종(측량/수로조사 및 지적에 관한 법률 제 67조, 시행령 제58조)

1) 전 -- 전(田) 2) 답 -- 답(沓) 3) 과 -- 과수원(果樹園) 4) 목 -- 목장용지(牧場用地) 5) 임 -- 임야(林野) 6) 광 -- 광천지(鑛泉地) 7) 염 -- 염전(鹽田) 8) 대 -- 대(垈) 9) 장 -- 공장용지(工場用地) 10) 학 -- 학교용지(學校用地) 11) 차 -- 주차장(駐車場) 12) 주 -- 주유소용지( 注油所用地) 13) 창 -- 창고용지(倉庫用地) 14) 도 -- 도로(道路)

15) 철 -- 철도용지(鐵道用地) 16) 천 -- 하천(河川) 17) 제 -- 제방(堤防) 18) 구 -- 구거(溝渠) 19) 유 -- 유지(流地) 20) 양 -- 양어장(養魚場) 21) 수 -- 수도용지(水道用地) 22) 공 -- 공원(公園) 23) 체 -- 체육용지(體育用地) 24) 원 -- 유원지(遊園地) 25) 종 -- 종교용지(宗敎用地) 26) 사 -- 사적지(史跡地) 27) 묘 -- 묘지(墓地) 28) 잡 -- 잡종지(雜種地)

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2] 토지 용어

- 필지 : 지번이 부여되는 땅, 거래의 단위

- 획지 : 일정한 계획에 의하여 구분된 땅

- 소지 : 생산용으로 활용되는 땅(농지, 임야)

- 용지 : 도로, 주택공사에서 택지나 상가용으로 공급되는 땅.

- 선하지 : 고압전선 밑에 있는 땅

- 법지 : 경계면의 땅

- 포락지 : 하천, 계곡 무너져 흐른 땅

- 빈지 : 바다와 육지 사이의 땅(소유권 불인정)

- 후보지 : 농지 등이 다른 용도로 전환되는 땅

- 미불지 : 정부에 수용되었으나 보상이 안 된 땅(미불용지)

- 공개용지 : 건축할 땅의 일부를 조경이나 공원, 공터 등으로 남겨준 땅

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나. 농지와 임야의 이해

1] 농지: 전, 답, 과수원, 유지, 구거, 제방(농업에 필요한 제방)

(지목이 임야, 잡종지, 대지(垈地)일지라도 3년 이상 경작하였다면 농지로 본다.)

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2] 임야: 산림과 산림 이외의 초생지를 합한 것, 혹은 부동산등기법상의 분류에서는 산림과 원야(原野)를 합한 것이다.

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다. 재촌자경이란?

1] 재촌이란 주민등록주소와 실제거주 요건을 갖추어야 한다.

첫째. 토지 소재지에 거주하거나,

둘째. 연접한 시,군,구에 거주하거나,

셋째. 땅으로부터 30km이내에 살면 재촌이다.(위의 셋 중에 한가지 만 충족하면 된다.)

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2] 자경이란 본인 소유권의 농지 1/2이상을 실제로 경작해야하며 1년 중에서 90일 이상을 농업에 종사하여야 한다.

) -->  숙지사항 @ 1991년 1. 1 농지법 시행일 이후에 취득한 농지를 임대하였을 경우 1천만원이하의 벌금 및 농지처분령이 내린다는 사실을 잊지 말자. @ 농사지을 때 구입한 기자재, 씨앗, 비료 등등의 모든 영수증은 날짜별로 꼭 보관하자. @ 영농일기를 쓰고 농사지을 때 사진을 년도별/계절별로 찍어서 관리하자. ) -->

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라. 농업인의 조건

1]농지법상 농업인(일반적인 농민자격)

   1) 1,000㎡이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자.

2) 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

   3) 농지에 330㎡이상의 온실이나 비닐하우스 등에서 종사하는 자.

4) 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수, 꿀벌 10군 이상을 사육하거나

1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람.

   5) 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인자

   6) 영농조합법인, 농업회사법인 종사자

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) -->  마. 농지전용비용 계산하는 법 1. 농지보전부담금 (2006. 1. 22부터 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭변경 되었음) ) -->  - 농지보전부담금 계산법(전용면적㎡×㎡당 개별공시지가×30%= 농지보전부담금) - ‘농업인’의 경우 농지보전부담금이 전액면제 된다. - 10평 이하 건축물 신축 시 50%의 농지보전부담금을 면제해 준다. - 농지를 전용할 때 ㎡당 개별공시지가의 30%를 부과한다. - ㎡당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제를 적용한다. ) -->  2. 농지전용 허가비 - 200평까지 150만원내외 - 수입증지 : 3,500㎡이하의 경우 20,000원 (해당부서 문의) ) -->  3. 지역개발공채(지역개발공채는 지역에 따라 다소 차이가 있음) - 경기도: 농지 3.3㎡당- 1,000원/ 임야 3,3㎡당- 2,000원 - 충청도: 농지 ㎡당- 1,500원/ 임야, 잡종지 등은 읍/면지역 ㎡당-1,500원이고, 동지역 은 ㎡당 3,000원 ) -->  ) -->  4. 개발행위 대행비 - 토목설계사무소나 건축사사무소에서 대행(대행비 약 200만 원정도 소요) ) -->  5. 지목 변경비 - 수수료 : 1,000원 - 취득세: (지목변경 후 시가표준액-지목변경 전 시가표준액) ×2%= 취득세액 - 지목변경 농어촌특별세 : 지목변경 취득세 ×10% ) -->  *** 건축물 준공 후 지목변경 신청하면 대지로 전환됩니다. ) -->

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바. 농업인의 혜택

1) 농지원부를 보유하고 8년 이상 자경이 입증되면 당해 농지 양도소득세 감면

2) 농지원부 등록 후 2년이 경과한 후에 추가 농지를 구입할 경우, 취/등록세 50%감면

3) 국민연금 및 건강보험료 50% 감면을 지원한다.

4) 농가주택 지을 수 있는 농업인 자격취득.

5) 농가주택 및 창고 신축 시 농지전용부담금이 면제된다.

6) 농기계, 비닐하우스 시설설치/구입 시 경우에 따라 50% 지원을 받을 수 있다.

7) 국민주택채권 매입 시 세금이 면제되며, 근저당설정 시 등록세 및 채권 전부면제

8) 면세유 등 각종 보조금 지원혜택.

9) 고등학생의 경우 학자금이 면제되고 대학생등록금 무이자 융자.

또한 만5세 이하의 영/유아를 보육시설(유치원)에 보낼 때 보조금 지원.

 

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사. 농가주택의 신축 요건

1) 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업을 영위하는 세대로서

    - 무주택자 이어야 한다.

- 당해 세대의 농업 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하고,

    - 당해 세대원의 노동력의 2분의1 이상으로 농업을 영위하는 세대의 세대주

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  2) 농가주택 부지면적은 1세대 당 660㎡이하일 것.

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  3) 당해 세대의 농업경영의 근거가 되는 농지가 소재하는 시..구.읍.면 또는 이에 연접한

시.구.읍.면 지역에 신축해야 하고, 거주지가 현격히 멀면 서울에 집이 있어도 허가가능

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* 농림지 임야에는 농가주택의 허가요건이 비교적 쉽다. (값싼 농림지임야를 잘 살피자)

  

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아. 농지취득자격증명: 대한민국의 건강한 성인이면 누구나 농취증을 발급받을 수 있다.

- 그러나 학생이나 직접 농업에 종사할 수 없는 환자 등은 불허가 사유에 해당함.

- 신청인이 소유농지 전부를 임대/위탁하거나 처분명령을 받은 전력 있으면 불허가.

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* 1,000㎡이하의 농지는 농취증 용도를 ‘주말체험용’으로 기록하고 농취증을 발급 받는다.

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자. 도시지역과 비도시지역에서 용도의 구분

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※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

도시계획법과 국토이용관리법을 폐지하고 이 법으로 통합하여 2002년 제정된 뒤 2009년 12월 법률 제9861호까지 46차례 개정되었다.

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1] 도시지역

1) 주거지역: 제1종 전용주거지역, 제2종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역,

제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거지역

2) 상업지역: 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역

3) 공업지역: 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역

4) 녹지지역: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역

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2] 비도시지역

1) 관리지역: 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역

2) 농림지역: 농업진흥구역, 농업보호구역,

3) 자연환경보전지역

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@ 기타지역/지구/구역: 자연취락지구, 개발진흥지구, 수자원보호구역, 도시자연공원구역,

공원보호구역, 문화재보호구역, 개발제한구역, 비오톱 등등이 있다.

도시지역과 비도시지역의 구분
도시지역			비도시지역
녹지지역	보전녹지지역	×	관리지역	보전관리지역	○
	생산녹지지역	×		생산관리지역	○
	자연녹지지역	○		계획관리지역	○
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) -->	) -->		자연환경보전지역	×

돈되는 지목변경 이렇게 하세요     [출처 땅박사 ㅣ 작성자 허기성]

 최근 산지나 농지를 전용하여 건축행위를 할 수 있도록 만드는 지목변경이 일반인들에게 큰 관심을 받고 있다. 이는 토지 주변의 개발호재 없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 높일 수 있기 때문이다. 토지투자의 기본인 지목변경에 대해 알아본다.

지목변경 전, 토지이용계획서 확인

지목에 따라 땅의 가치 결정

지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는 것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 사실 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다.

여기서 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것이다. 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다.

토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 이에 많은 사람들은 싼 값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.

지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다. 따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시.군.구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지의 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적?효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 행해지게 된다.

지목변경시 연접개발제한 불리

농지전용허가만으로 땅값‘高高’

‘지목변경’은 농지전용(산지전용)허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.

우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇가지 제한요소가 있다.

현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다.

연천군 D공인 대표는 “보통 비농업인이 농지전용을 받을 수 있는 토지의 규모는 1,000㎡ 이하로 제한돼 있다”며 “비농업인이 토지를 매입할 때, 규모가 제한돼 있다보니 타인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용허가를 받는 경우가 있다”고 말했다.

여기에 지난해 1월부터 시행된 농지법에서는 비농업인들이 농지를 매입한 뒤 이를 한국농촌공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 크기에 제한 없이 소유할 수 있게 허용했다. 이처럼 비농업인들이 농지를 취득하기 위해선 까다로운 요건을 갖추어야 한다.

농지 취득 후 전용신청을 하기 위해선 해당토지의 경지정리 및 용수개발과 연접개발제한접촉여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지정리 및 용수개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

또 농지 주변으로 연접개발 접촉여부도 신중히 알아봐야 한다. 연천군 지적과 관계자는 “연접개발제한은 개발행위의 허가 규모를 용도지역(녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등)마다 제한을 둔 것”이라며 “농림, 공업, 관리지역은 3만㎡ 미만, 생산녹지 지역 1만㎡ 미만, 보전관리지역 5,000㎡ 미만 등으로 이 범위 안에서 각 지자체마다 개발규모를 정해놓고 있다”고 말했다.

농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤 농지전용허가신청서를 작성하여 농지관리위원회에 제출한다. 농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다.

시장.군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다.

단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.

의정부 G공인 대표는 “꼭 지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된거나 다름없다”며 “전용허가가 떨어진 것만으로도 전용허가비와 프리미엄이 반영돼 가격이 두 배 이상 오른다”고 말했다.

농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다.

형질변경 후에는 시.군.구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다.

건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.

지목변경 신청을 받은 관할 행정처는 건물의 이용현황이나 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하게 된다.