전세를 월세로 전환할때 계산방법은

 전세에서 월세로 전환할 때 월세 책정 방법은?

 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 보증금 차액분을 어느 정도의 월세로 전환했는지를 나타낸 비율을 뜻한다.

 

일반적으로 소형 주택일수록, 전세보증금이 낮을수록 이 비율이 높게 나타난다. 싼 전셋집에서 살수록 집주인이 월세로 바꿀 때 세입자의 부담이 크다는 의미와 통한다. 현재 주택임대차보호법에 따르면 전·월세 전환율의 상한선은 연 10%다. 전세에서 월세로 전환하는 경우 연간 월세총액이 기존 전세 보증금의 10%를 초과해서는 안 된다는 것이다.

 

1억 5000만 원짜리 전세 아파트를 1000만 원 보증금에 월세로 돌릴 경우, 전환되는 월세보증금 1000만 원을 뺀 1억 4000만 원×10%=연간 1400만 원, 즉 월세로는 116만 원까지 가능하다는 것이다.

 

만약 반전세로 5000만 원 보증금을 받는다면 나머지 1억 원×10%=연간 1000만 원이므로 월세는 83만 원이 최대치가 된다. 집주인 입장에서는 116만 원까지 요구할 수 있다는 뜻이고, 세입자는 집주인이 116만 원 이상 요구할 경우 위법성을 따지면 된다는 의미다. 상가의 경우엔 상가건물임대차보호법에 따라 전환하는 금액에 연 12% 내에서 월세를 받을 수 있다.

 

보증금 5000만 원짜리 상가를, 보증금 1000만 원에 월세로 돌리면 건물주가 요구할 수 있는 최대금액은, 월세 전환 보증금 4000만 원×12%=연간 480만 원, 월세로 40만 원까지 가능한 것이다. 물론 이것은 법적인 테두리다. 시중금리가 3%를 밑도는 상황에서 실제 월세는 법에서 정하고 있는 것 보다 낮게 형성되어 있는 경우가 많다.

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전세를 월세로 바꿀때 전환율 계산방법

 

 

주택임대차보호법 제 7조 2 (월차임 전환시 산정률의 제한)

기준에 따르면 "10%(연1할)과 한국은행 기준금리(1.25%)의 4배중에서 낮은 비율을 적용하도록 되어 있어요.

 

 

예를 들어 단지씨가 5억의 전세를 살고 있는데 계약기간중 보증금 2억에 월세로 전환한다고 하면 전세금 5억에서 보증금 2억을 뺀 금액 3억을 월세로 전환해야 하는데요.

 

 

3억 * 10%(주택임대차보호법에 따른 기준금리) = 30,000,000원 / 12개월 =  2,500,000원

 

  OR

 

3억 * 기준금리(1.25%의 4배)인 5% = 15,000,000 / 12개월 = 1,250,000원

낮은 비율인 5%를 적용하여

 

보증금 2억에 월세 1,250,000원 이하로 임대인과 협의하여 정하면 됩니다.

 

 

만약 임대인의 강요에 의해서 위에 계산된 방법으로 전환율 5% (1,250,000원) 를 초과하여 월차임을 지급하였다면, 이는 주택임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이기 때문에 효력이 없으므로 나중에 돌려받을 수 있답니다.

 

상가임대차보호법 제12조 동법 시행령 제5조(월차임 전환시 산정율)

 

상가임대차보호법에 따른 월차임 전환시 산정율

역시 주택임대자보호법에 따른 계산방법과 동일합니다.

다만, 연 1할2푼(연12%)과 기준금리 4.5배를 곱한 금리 중 낮은 비율을 한도로 적용하도록 되어 있습니다.

 

전월세 전환율은 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 경우에만 적용되고

계약종료 후 혹은 계약 맺기 전에는 임대인과 임차인이 합의한

시장논리에 의해서 월차임이 정해지다보니 월차임 전환시 산정율은 아쉽게도 적용이 안되다 보니 시장의 높은 전환율은 임차인이 따를 수 밖에 없는 상황이예요.

 

아주 간편하게 전세를 월세로 전환하는 계산기를 링크로 걸어놓을께요.

http://www.r114.com/z/solution/switch_tax/switch_sol.asp?only=0&m_=37&g