소유권보존등기가 중복된 경우의 효력 및 취득시효

 

 

 

소유권보존등기가 중복된 경우의 효력 및 취득시효

 

 

하나의 부동산에 관하여 소유권보존등기가 이중으로 경료되는 경우가 있다. 중복등기가 된 경우인데 하나의 등기만 유효하게 되고 나머지 등기는 무효가 된다. 이때 어떤 부동산등기가 유효한지 알아보고, 중복등기라서 무효가 되는 경우에도 취득시효에 기해 소유권취득이 인정될 수 있는지 등을 정리해 보겠다.

◇ 소유권보존등기가 중복된 경우의 효력

소유권보존등기는 부동산(토지, 건물)에 관하여 새로이 등기용지를 개설하는 것이다. 우리나라 부동산등기법은 일 부동산 일 용지주의를 채택하고 있으므로, 보존등기가 된 부동산에 대하여 중복하여 보존등기신청이 있으면 등기관이 각하한다. 그럼에도 불구하고, 어떠한 사유든 하나의 부동산에 관하여 2개 이상의 등기용지가 개설된 경우, 동일한 부동산에 관하여 중복하여 경료된 등기를 중복등기라 하고, 그 효력이 문제 되는데, 앞 뒤 중복된 등기의 명의인이 동일한지 여부에 따라 결론이 달라진다.

만일 동일인 명의로 보존등기가 중복된 것이라면, 선 등기가 유효이고, 후 등기는 무조건 무효가 된다.

그런데, 중복된 보존등기의 등기명의인이 동일인이 아닌 경우, 대법원 판례에 의하면, 위와 같이 선 등기가 유효함을 원칙으로 하면서도, 예외적으로 선 등기가 원인무효가 되는 경우라면, 후 등기가 유효하게 될 수 있다는 입장이다.

구체적으로 대법원은 “동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 일 부동산 일 용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당하다.”고 하였다(대법원 87다카2961 판결).

◇ 중복등기여서 무효인 경우와 취득시효 문제

민법 제245조는 부동산 취득시효제도를 규정하고 있다. 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유 등 요건을 갖춘 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 한 것이다. 취득시효에는 점유취득시효와 등기부취득시효가 있는데, 20년간 부동산을 점유한 자는 해당 부동산을 시효취득할 수 있도록 한 것이 점유취득시효이고, 등기를 한 자는 10년만 점유해도 시효취득할 수 있도록 한 것이 등기부취득시효이다.

구체적으로 민법은 제245조 제1항에서 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 하여, 점유취득시효를 규정하고 있고, 제245조 제2항에서 “부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.”라고 하여, 등기부취득시효를 규정하고 있다.

특히, 등기부취득시효의 경우, 부동산의 소유자로 등기한 자가 실제 소유자가 아니더라도, 10년간 해당 부동산을 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의 무과실로 점유하면 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있도록 한 것인데, 등기와 관련해서는, 10년의 등기기간만 충족하면 되므로, 소유자로 등기한 자가 적법 유효한 등기를 한 자일 필요는 없으며, 무효인 등기를 마친 자라도 무방하다는 것이 판례의 원칙적 입장이다.

다만, 앞서 말한 중복 보존등기와 관련해서는 예외가 되어, 중복 보존등기가 되어 무효가 되면 이에 터잡은 등기부 시효취득은 인정되지 않는다는 것이 판례의 입장이다.

구체적으로 대법원은 “어느 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 소유권보존등기가 2중으로 경료된 경우 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 된 소유권보존등기가 무효로 되는 때에는, 뒤에 된 소유권보존등기나 이에 터잡은 소유권이전등기를 근거로 하여서는 등기부취득시효의 완성을 주장할 수 없다.”고 하였다.(대법원 96다12511 판결)



다만, 이 경우 후행 보존등기에 기하여 소유권이전등기를 마친 사람이 그 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 점유하여 점유취득시효가 완성되었다면, 비록 중복등기 판례의 법리상 후행 보존등기 및 이에 터잡은 소유권이전등기 역시 무효이고, 등기부취득시효도 인정되지 않지만, 20년간 점유를 통해 점유취득시효가 완성되었다는 것을 주장하여 새로운 소유권이 있음을 주장해볼 수 있고, 이에 기해 소유권이전등기청구소송시 승소할 가능성이 있을 것이다(대법원 2010다107064 판결).