이혼한 부부간의 경개계약에 따른 임대차계약

이혼한 부부간 또는 다른 채권채무 관계자간 경개계약에 따른 숨은 대항력 있는 임대차의 존재여부를 확인하여야 한다.
이혼신고와 동시에 위자료를 임대차보증금으로 전환 및 기존의 주민등록을 원용하는 대항력 있는 임대차계약(경개계약)을 체결하거나 사용대차관계로 무상 사용하다가 중간에 위자료를 임대차보증금으로 전환하기로 하는 대항력 있는 임대차계약을 체결한 후 이러한 사실을 조사하지 않은 금융기관등 채권자가 근저당권부 대출을 해준 다음 경매를 신청하고 이러한 임대차관계가 매각물건명세서에 기재되지 아니하였거나 이혼자로서 임차인(주민등록 등재자)으로만 기재된 경우 또는 이혼한 임차인은 최우선 변제권자 혹은 확정일자를 받았으나 배당요구를 하지 않거나 아예 확정일자를 받지 않는 등의 사유로 배당요구를 못한 경우 등이 있을 수 있다.

이 경우 이혼한 임차인인 부인은 이혼은 하였으나 이미 점유 및 전입신고는 그대로 존속하여 임차권을 매개로 하는 점유관계를 공시할 수 있는 상태에 놓이므로 이혼 후 임대차계약 성립일로 부터 즉시 대항력이 발생되는 것으로 해석된다.

위와 관련하여 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로 당해 임대차계약이 통정 허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론 으로 하고, 임대차계약 당사자가 기존 대여금채권 1억 5천만원 중 1억 1,500만원을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 동법 제3조제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결)고 판시하였다. 이는 주거용으로 사용 수익의 목적이 있는 경우 기존채권을 임차보증금으로 전환하는 경개계약의 유효성을 인정한 것으로서 공매에 의한 낙찰 인에게 임차보증금 전액(1억 1,500만원)을 인수하도록 한 판결이다. 대법원 2001다14733 판결은 주거목적 없이 기존 채권의 추심수단으로 임대차한 경우의 판결이다.

주거목적을 가지고 기존 채무를 임대차보증금 반환채무로 전환하기로 하는 임대차계약의 성립, 주택의 인도 및 주민등록 전입신고를 할 경우 이는 임대차계약의 주요 내용인 “주거로서 사용, 수익할 목적의 의사”가 있다고 보아 진정한 임대차계약으로 인정된다. 즉 공사대금채권과 대여금채권을 합산하여 임대차보증금 반환채권으로 전환하기로 합의하여 임대차계약을 체결하고, 실제로 임차인이 임대차목적물에 거주하면서 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우, 이는 진정한 임대차계약이고 임차인이 이에 기하여 경매 법원으로부터 배당을 받은 행위는 임대차보증금 반환채권의 실행행위로써 정당한 배당 요구권을 행사한 것으로 본다(대법원 2003도 6412호). 동 판결은 형사판결이지만 임대차계약을 민법상의 경개계약으로 보고 그 임대차계약 및 이에 따른 배당요구권의 행사가 유효함을 인정하는 취지의 판결이다. 부산지법 85가단763호 사건에 따르면 매수인겸 임대인이 매매 잔대금채무를 임차보증금 반환채무로 변경한 경개계약도 있다.