해외부동산 매매할때 꼭 체크해야할 세금은?

살땐 국내 취득세 없지만 임대하거나 되팔 경우엔 현지·국내 둘다 신고해야

 

 

사업상 해외에 장기간 머무를 일이 많은 사업가 A씨는 드디어 현지에 주택을 한 채 매입하기로 결정했다. A씨는 이 주택을 상황에 따라 거주용 혹은 임대용으로 활용할 계획이다. A씨는 아무래도 세금 문제가 마음에 걸려 관세당국을 찾아 해외 부동산 취득 시 세무절차에 대해 문의했다.

 

―해외 부동산 취득 시 국내에서 내야 하는 세금은.

 

▷일반적으로 해외 부동산을 취득할 때 국내에 신고하거나 납부할 세금은 없지만 자력으로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 자금을 증여받은 것으로 추정하기 때문에 취득자 입장에서는 자금 출처에 대해 소명해야 한다. 취득자금이 10억원 미만일 경우 자금 출처가 80% 이상만 확인되면 전체가 소명된 것으로 본다. 취득자금이 10억원 이상이라면 자금출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

 

―취득한 해외 부동산으로 임대를 주는 경우 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나.

 

▷국내 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인)가 해외 부동산을 취득해 타인에게 임대할 경우 현지 과세당국에 소득세를 신고·납부하는 것과 별개로 이 임대소득을 타 소득과 합산해 다음연도 5월 중에 국내 주소지 관할세무서에 종합소득세과세표준 확정신고를 하고 소득세를 납부해야 한다. 이때 해외 부동산 취득 및 투자운용명세서를 제출해야 한다. 현지에 납부한 외국납부세액은 세액공제나 필요경비에 산입하는 방식을 통해 공제받기 때문에 이중과세는 발생하지 않는다.

 

―취득한 해외 부동산으로 임대를 줬는데 결손금이 발생한 경우 국내 다른 발생소득과 통산해 신고할수 있나.

 

▷해외 부동산 임대에 대한 필요경비가 임대수입금액을 초과해 결손금이 생길 경우 다른 소득금액에서는 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한해 공제할 수 있고 남은 미공제액은 다음연도로 이월하게 돼 있다. 발생한 결손금을 공제·이월하거나 이월결손금을 공제받으려면 비치·기록한 장부에 의해 종합소득세 신고기간 내 관련 사항을 신고해야 인정받을 수 있다.

 

―해외 부동산을 되팔 경우 부동산 소재지국과 우리나라 둘 다 양도소득세를 신고·납부해야 하나.

 

▷그렇다. 현지에서 양도소득세를 신고·납부했다 하더라도 우리나라 세법에 따라 별도로 신고·납부해야 한다. 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 낸 양도소득 관련 납부세액은 세액공제나 필요경비에 산입하는 방식으로 공제받을 수 있으므로 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

 

―우리나라와 외국 간 세율 차이가 있을 경우 어떻게 적용되나.

 

▷우리나라 세율이 부동산 소재지국 세율보다 높을 경우 양국의 세액차이만큼 국내에서 세금을 더 내야 한다. 반대로 우리나라 세율이 더 낮은 경우 국내에서 추가로 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다.

 

―해외 부동산을 살 때보다 싸게 팔아 양도차손이 발생한 경우 다른 국내 부동산 양도차익과 통산해서 신고할 수 있나.

 

▷그렇지 않다. 소득세법에 따르면 국외 자산과 국내 자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손도 국내 자산 양도소득금액과 통산할 수 없다. 다만 다른 국외 부동산의 양도차익에서는 통산이 가능하다.