임대차계약의 묵시적 갱신의 효력 및 중개수수료 부담의 주체는 누가 될까

 

 

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임대차계약의 묵시적 갱신의 효력 및 중개수수료 부담의 주체는 누가 될까요?

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 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인도 1개월 전까지 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.

 

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

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 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통지를 할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생하게 됩니다.

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​묵시적 갱신과 관련하여 중개 수수료에 대한 분쟁이 많다고 하는데요.

이 부분도 한번 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 중개 수수료가 적지 않은 경우에는 특히  수수료 부담을 누가 하느냐는 당사자 사이에 꽤 중요한 논란거리이기도 합니다.

이에 대하여 명확한 대법원 판례는 아직 없는 것이 현실입니다.

다만, 주무 부처인 국토교통부의 유권해석에 따르면, 주택 임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과하지 않고 이사를 할 경우에 중개 수수료 부담은 중개 의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙입니다(국토교통부 전자 민원 6866, 2005. 2. 12.).

 

아울러 국토교통부는 이러한 경우 중개 수수료 지불 주체는 거래 당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개 수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 사적 관계로 보아야 한다는 입장입니다(국토교통부 사이버 민원 2006. 7. 28.)

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이를 해석해보면 이렇습니다.

 "전 임차인과 임대인 사이에 임대차계약이나 특약 혹은 별도의 약정을 통해 묵시적 계약 갱신 이후 임대차계약 기간 중 임차인이 계약을 중도 해지할 경우, 새로운 임차인을 들이기 위해 중개에 들어간 중개 수수료는 전 임차인이 지급하기로 한 경우에, 전 임차인이 그 약정에 따른 의무로서 중개 수수료를 지급하기로 하는 것은 무방" 하다는 것입니다.

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아래 그림을 보시면서 내려가시면 이해가 더 빠르실 것입니다.