토지, 분할과 합병기법

토지, 분할과 합병기법     모든 땅은 필지 단위로 등록이 되어 있다. 보통 한 필지가 되려면 지역, 지번, 지목이 같고 소유주와 등기 여부가 같으며 지적도상에 축적이 같고 지반이 연속되어 있어야 한다. 하지만 각 필지의 모양과 면적은 다 제각각이다. 땅의 모양과 면적은 단순히 땅의 인상을 좌우하는 요소가 아니라 때로는 땅의 가치를 결정하는 중요 요인이 되기도 한다.   네모반듯한 땅은 보기에도 좋고 이용하기도 좋아 비싼 반면, 뾰족하거나 못생긴 땅은 가치가 떨어지는 측면이 있다. 그렇다면 땅의 면적은 어떨까? 땅의 넓이도 땅의 활용도와 가치에 중요한 영향을 미친다. 땅이 무조건 넓다고 좋은 것은 아니다. 땅이 넓으면 이용하기 불편하고 처분도 힘들다. 반면에 땅이 너무 좁아도 용도가 제한되고 이용에 제약이 따른다. 이런 이유로 땅 리모델링 중에는 땅의 활용가치와 수요를 높이기 위해서 넓은 땅을 나누거나 붙어 있는 좁은 땅끼리 합쳐 새로운 필지로 만드는 방법을 쓰기도 한다. 각각을 토지의 '분할'과 '합병'이라고 한다. 토지의 분할과 합병은 각각 그 이유가 타당해야하고 일정한 요건과 절차를 밟아서 진행해야 한다.   먼져 토지분할의 경우를 보면, 지적법상 토지분할이 가능한 경우는 첫째, 필지 일부가 지목변경 등으로 용도가 바뀌었을 경우, 둘째, 소유권이전, 매매 등을 위해 넓은 땅을 분할하는 경우,  셋째, 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위해 분할하는 경우로 규정하고 있다.   이러한 분할규정을 잘 활용하면 땅의 가치를 높일 수 있다.  예를 들어 한 필지에 두개의 용도지역이 중복돼 있는 경우, 보다 투자가치 좋은 용도지역으로 분할할 수 있는 방법이 있다. 가령, 2,460㎡ (약 800평)의 임야가 1,980㎡ (약 600평)은 관리지역, 나머지 660㎡(200평)은 농림지역일 경우에는 두개의 용도지역이 적용된다. 하지만 한 쪽 용도지역이 330㎡(100평) 미만일 경우는 면적이 큰 쪽의 용도지역으로 편입되도록 되어 있다. 그러면 앞에서 말한 2,460㎡의 필지를 1,320㎡(400평)짜리 두개의 땅으로 나눈 후, 각각 990㎡(300평)의 관리지역과 330㎡(100평)의 농림지역이 되는 결과가 나온다. 관리지역은 농림지역에 비해 용도지역상 가격이 훨씬 비싸다. 위의 경우 분할 만으로 관리지역의 두 필지가 됐으니 땅값은 그만큼 상승한 셈이다.                                                                                                관리지역 600평                                                                                                                        농림지역 200평       분할↓                        관리지역 300평                                                                                                                                             농림지역 100평    관리지역 300평                농림지역 100평        결과↓            관리지역 400평        관리지역 400평         (그 다음 다시 합병하거나 분할을 할 수 있음)   ※ 지적법 시행령 제2조(1필지로 정할 수 있는 기준) ①지번부여지역안의 토지로서 소유자와 용도가 동일하고 지반이 연속된 토지는 이를   1필지로 할 수 있다. ②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 주된 용도의 토지에 편입하여 1필지로 할 수 있다. 다만,   종 된 용도의 토지의 지목이 "대"인 경우와 종된 용도의 토지면적이 주된 용도의 토지면적의 10퍼센트를 초과하거나 330제곱미터를 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주된 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로ㆍ구거 등의 부지 2. 주된 용도의 토지에 접속되거나 주된 용도의 토지로 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용되고 있는 토지   그리고 덩치가 큰 땅은 부담이 크기 때문에 잘 팔리지 않는다. 이런 토지는 적당한 넓이로 분할하면 수요가 높아져 매매가 용이해진다. 예를 들어, 면적이 넓은 산지나 농지의 경우, 도시인들이 주말농장이나 전원주택을 짓기에 알맞은 규모의 크기로 분할해 매각하는 방법을 종종 쓴다. 이를 '매매분할' 이라고 하는데, 흔히 기획부동산들이 시골의 넓은 땅을 사들여 이러한 분할기법으로 토지를 쪼개 파는 일이 많다.   또한 토지의 전체 모양이 불균형할 때, 분할에 따라 모양이 예뻐지고 이용도가 더 높아진다면 역시 땅을 분할하는 것이 좋다. 토지분할과 함께 토지합병 기법 역시 땅 모양을 교정해 가치를 상승시키는 효과가 있다. 땅의 활용도가 높아지려면 합당한 건폐율과 용적률을 확보해야 하는데, 땅이 너무 좁으면 이러한 일이 불가능하다. 땅은 그 땅에 세울 수 있는 건물이 많아야 활용도가 높다. 그래서 필지를 확장하는 방법으로 '합병제도'를 이용하는 것이다.   또, 내 땅의 모양이 기형적일 때 옆 땅의 주인과 의견이 맞는다면 서로 필요한 만큼 맞교환 또는 분할과 합병기법으로 서로의 단점을 보완할 수도 있을 것이다. 그러나 모든 토지가 합병을 할 수 있는건 아니다. 서로 붙어있는 땅이라도 행정구역이 다르거나, 지적의 축적이 다르고, 지반이 연속돼 있지 않은 경우라면 합병할 수 없다.