토지이용계획원 용어설명
○ 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함.
○ 종래 비도시지역에서 난개발 논란을 야기하였던 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 명칭을 변경하고 관리지역을 보전용도와 개발용도로 세분 지정하여 용도별로 토지이용에 차등을 둠.
○ 계획관리지역은 자연녹지, 보전관리지역은 보전녹지지역, 생산관리지역은 생산녹지지역 수준으로 토지이용 사항을 규정.
- 도시지역(주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역)
- 관리지역(계획관리지역. 보전관리지역. 생산관리지역)
- 녹지지역(자연녹지녹지. 생산녹지지역. 보전녹지지역)
○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관,경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함.
- 개발진흥지구(주거산업. 유통. 관광. 휴양. 복합)
- 특정용도제한지구(숙박시설. 위락시설. 위험물저장및처리시설제한지구)
※경관지구, 미관지구, 특정용도제한지구는 조례에 추가로 세분하여 지정할 수 있으며 도시계획조례에서는 특정용도지구를 숙박시설제한지구,위락시설제한지구,위험물저장 및 처리시설제한지구로 세분하였으며 문화예술진흥법의 규정에 의한 「문화지구」를 지정할 수 있도록 함.
○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적율,높이 등에 관한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지와 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하고,
○ 토지이용의 종합적인 조정과 관리를 위하여 도시관리계획으로 결정하는 일단의 지역을 말하며 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역으로 분류되어 건교부장관이 관리.
※기반시설부담구역. 개발밀도관리구역. 지구단위구역은 도시관리계획에는 속하나 법령에서 직접적인 행위를 제한하지 않으므로 용도구역 분류에는 제외
○ 광역계획권의 장기 발전방향을 제시하는 도시기본계획의 상위계획을 말함.
○ 수도권 광역도시계획의 대상지역은 서울특별시.인천광역시.경기도의 전체 행정구역을 대상으로 하고있으며, 광역도시계획의 수립을 위한 세부사항은 광역도시수립 지침에서 따로 정하고 있음.
○ 도시계획이란 용도지역.용도지구.용도구역에 관한계획, 도시기반시설에 관한계획, 도시개발사업에관한계획, 지구단위계획 등을 일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획.
※ꡐ62. 1.20 제정된 도시계획법은 도시관리의 효율을 제고하기 위하여 2000. 1.28 도시계획법, 도시개발법, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법의 3개의 별도의 법으로 분리, 제정 되었으며,
※ 도시계획법과 국토이용관리법이 통합된 국토계획법이 2002. 2. 4 공포되면서 전 국토의 이용에 대한 전반적인 사항은 국토계획법으로 일원화 되었음.
○ 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업및도시환경정비사업)을 말함.
※ 03. 7. 1부터 도시및주거환경경정비법이 시행되었으며 동법에서는 재개발사업을 "정비사업"으로 규정하고 있음.
8. 국토의계획및이용에관한법(이하 계획법)에서 규정하는 도시계획의 지위는?
○ 도시계획은 ꡒ관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용,개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.ꡓ고 표현하고 있음(법 제 4조)
○ 관할구역에 대하여 20년을 단위로하여 기본적인 공간구조와 장기 발전방향을 제시 하는 종합적인 계획으로서 도시관리계획 수립이 지침이 되는 계획을 말하며 아래 사항에 대한 정책방향을 정하는 장기계획을 말함.
∙교통, 물류체계의 개선과 정보통신의 발전에 관한 사항
○ 토지의 개발,정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화등에 관한 다음의 계획을 말함.
∙개발제한구역,시가화조정구역,수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
∙지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
11. 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 도시관리계획이 아닌가요?
○ 기반시설 연동제로 불리는 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 도시관리계획 결정절차를 이행하지 않고 개발행위허가제와 같이 도시계획위원회심의 등의 절차만 이행토록 되어 있고,
○ 법령에서 구역내의 직접적인 행위제한이나 용도규정을 담고있지 않으므로 용도구역의 명칭을 사용하지만 도시관리계획으로는 분류하지 않고 있음.
○ 법과 령에서 정하는 아래표의 범위내에서 조례로 따로 정하고 있습니다.
○ 용도지역안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 허용행위열거방식으로 되어있음.
15. 건폐율을 완화하여 작용하는 경우와 대상자는? (령84조의3)
- 집단취락지구는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법이 정하는 바에 따름.
○ 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 ; 40%이하
○ 수산자원보호구역 ; 40%이하(도시계획조례 ; 30%)
○ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 ; 60%이하(도시계획조례 ; 40%)
○ 공업지역안에 있는 국가산업단지 및 지방산업단지 ; 80%이하
16. 용도지역 미지정 또는 용도지역 미세분 지역에서의 행위제한은? (법79조)
○ 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역, 지구안에서의 건축제한과 용도지역 안에서의 건폐율, 용적률을 적용함에 있어 자연환경보전지역에 대한 규정을 적용함.
○ 도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용.
17. 용도지구에 대한 경과규정(2000. 7. 1일 개정 도시계획법 시행령 부칙)
○ 제1종 미관지구 및 제2종미관지구는 중심지미관지구로
○ 제3미관지구(관광지제외)와 제4종미관지구는 역사문화미관지구로
○ 고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로, 보존지구는 문화자원보존지구와 중요시설물 보존지구로 봄.
○ 공항지구는 공항시설보호지구로, 종전의 자연취락지구는 개정규정의 자연취락지구로 봄.
○ 용도지구안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 금지행위열거방식으로 되어있음.
○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써
○ 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정,관리 등을 위하여 토지관리계획으로 결정하는 지역을 말함.
○ 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있을 경우 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있음.
○ 개발제한구역의 지정과 관리에 관한 전반적인 사항은 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 별도로 규정하고 있음.
○ 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5~20년의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는
○ 인천의 경우 영종도 인천국제공항 주변인 중구 중산∙운남∙운서동 일대 11.4㎢(347만평)이 시가화 유보기간 15년인 시가화 조정구역으로 지정되어 있으며 시가화조정구역안에서도 20~30만평 규모의 계획적인 개발을 허용함.
○ 시가화조정구역은 건설교통부장관이 지정하는 것으로 시장.군수.구청장이 도시계획위원회 심의를 거쳐서 지정하는 개발행위허가제한지역과는 의미가 다름.
○ 건설교통부장관이 직접 또는 해양수산부장관의 요청을 받아 수산자원의 보호,육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정하는 구역을 말함.
○ 도시계획수립 대상지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며,
○ 해당지역을 채계적,계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하며. “제1종지구단위계획"과 "제2종지구단위계획"으로 구분하며 "지구단위계획구역"과 "지구단위계획"은 도시관리계획으로 결정함.
○ 제1종지구단위계힉에는 다음 각호의 사항 중 1종류 이상의 사항이 포함되어야 하며, 제2종지구단위계획에는 다음 각호의 사항 중 제②호 내지 제④호 및 제⑦호의 사항을 포함한 4종류 이상의 사항을 포함하도록 법제화 되어있음.
③ 도로로 둘러쌓인 지역 또는 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
④ 건축물의 용도제한,건축물의 건폐율 또는 용적률,건축물 높이의 최고한도와 최저한도
∙지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이,깊이,배치 또는 규모
∙생물서식 공간의 보호,조성,연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
※ 제1종 지구단위계획은 구체적 성격이 강하고 건축행위의 완화 규정을 적용하더라도 법령에서 허용하는 제한적인 사안에 국한되고 그 사항이 지구단위계획에 반영되어야 완화적용이 가능함.
※ 제2종 지구단위계획은 비도시지역이나 개발진흥지구의 활성화를 위하여 각종 행위제한을 제도적으로 완화하는 것으로 인센티브를 지구단위계획으로 부여하는 대신에 기반시설부담구역으로 관리됨. (법제67조4항)
○ 토지지용을 합리화,구체화하고, 도시 또는 농촌,산촌,어촌의 기능을 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획을 말하며 건폐율,용적률 등의 구체적인 완화 내용은 제1종 지구단위계획에 포함되어야 함.
가. 다음 각호의 지역의 전부 또는 일부는 제1조 지구단위계획으로 지정할 수 있음
- 용도지구, 기반사업부담구역, 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거환경개선지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구, 개발제한구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되는구역, 녹지지역에서 주거,상업,공업지역으로 해제되는 지역, 새로 도시지역으로 편입되는 지역 둥 계획적인 관리가 필요한 지역, 시범도시, 개발행위허가제한지역, 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고 자 하는 지역, 용도지역의 변경 지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역 공장∙학교∙군부대∙시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 발생하는 부지와 주변지역, 공동주택재건축사업지역, 양호한 환경의 확보와 경관∙미관의 증진 등을 위하여 조례가 정하는 지역
나. 제1종지구단위계획으로 의무적으로 지정해야 하는 대상은? (단, 관계법률에 의하여 대상지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어있는 때에는 제외)
- 개발제한구역∙택지개발예정지구∙주거환경개선지구에서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역 중 면적이 30만㎡ 이상 되는 지역(녹지로 존치되거나 개발계획이 수립되지 아니하는 경우는 제외), 녹지지역에서 주거∙상업∙공업지역으로 변경되는 지역중 30만㎡ 이상 되는지역
다. 제1종 지구단위계획에 의하여 완화할 수 있는 사항
① 대지의 일부를 공공시설부지로 제공할 경우 건폐율∙용적률과 높이제한을 법령에서 정한 산식 범위내에서 완화가능
② 공개공지, 공개공간을 의무면적을 초과하여 설치한 경우 용적률과 높이를 법령에서 정한 산식 비율 범위내에서 완화가능
③ 조례로 별도로 제한하였더라도 령에서 허용한 범위 안에서 건폐율을 완화 적용 가능
④ 용도지역 중분류의 테두리 안에서 허용되는 용도∙종류∙규모등의 범위 안에서 완화하여 적용가능(단, 조례가 정하는 바에 의하여 건축이 가능한 건축물은 조례에서 허용되는 건축물에 한함)
⑤ 지구단위계획의 지정목적이 한옥마을보존이나 차없는 거리를 조성하고자할 경우 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용가능
⑥ 개발진흥지구에 제1종 지구단위계획을 지정하거나 행정기관의 권유로 공동개발을 하는 경우 용적률을 120% 범위내에서 완화
⑦ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해지구를 제1종 지구단위계획구역으로 지정할 경우 높이 120% 범위내에서 완화
※ 제1항 내지 제3항 및 제6항에 의해 완화 적용되는 견폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율에 150% , 용적률의 200%를 초과 할 수 없음.
○ 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 효율적으로 관리하기 위하여 용도지역의 건축물이나 시설의 용도∙종류 및 규모 등의 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말함.
가. 계획관리지역으로서 다음의 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있음.
- 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 일단의 토지의 면적이 30만㎡이상(단, 수도권정비계획법상 자연보전권역안의 경우에는 10만㎡ 이상으로 할 수 있음)
- 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 그 총면적이 30만㎡ 이상일 것(각각의 토지는 건설교통부장관이 정하는 규모이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것)
- 위의 경우를 제외하고는 제2종 지구단위계획구역을 지정하고자하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것
- 당해 지역에 도로, 상∙하수도등 기반시설을 공급할 수 있을 것
- 자연환경 경관∙미관∙문화재 등의 훼손우려가 없을 것
나. 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정 할 수 있음.
- 계획관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있는 각 요건에 해당 될 것
- 주거개발진흥지구및복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한함) ; 계획관리지역
- 산업개발진흥지구∙유통개발진흥지구 및 복합진흥지구(주거가능성이 포함되지 아니한 경우에 한함) ; 생산관리지역 또는 농림지역
※ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 제1종지구단위계획구역으로 지정시 용적률과 높이는 120%까지 완화할 수 있음.(영 제46조6항1호, 영제 46조제7항)
※ 제2종지구단위계회구역안에서는 제2종지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 이내에서 완화하여 적용 가능(령제47조)
※ 계획관리지역이 아닌 지역에 위치한 개발진흥지구에 지정된 제2종지구단위계획구역에는 공동주택중 아파트 및 연립주택은 허용되지 않음(령제47조)
① 교통시설(11) ; 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장. 궤도, 삭도. 운하. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원
② 공간시설(5) ; 관광, 공원, 녹지, 유원지, 공공지
③ 유통공급시설(9) ; 유통업무설비, 수도, 전기공급설비, 가스공급설비, 방송∙통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비, 열공급설비
④ 공공문화체육시설(10) ; 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설
⑤ 방재시설(8) ; 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비
⑥ 보건위생시설(6) ; 화장실, 공동묘지, 납골시설, 장례식장, 도축장, 종합의료시설
⑦ 환경기초시설(4) ; 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장
○ 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말하며 종전과 다른점은 관망탑이 삭제되고, 체육시설과 납골시설이 추가되어 종전의 52개시설에서 53개 시설로 되었으며
○ 도시계획의 결정∙구조 및 설치의 기준과 기반시설의 세분 및 범위에 관한 사항을 규정하기 위하여 종전의 「도시계획시설기준에관한규칙」이 개정되어 건설교통부령으로「도시계획시설의결정∙구조및설치기준에관한규칙」이 새로이 제정되었음.
○ 의무시설 ; 반드시 도시관리계획으로 결정하여야 설치할 수 있는 기반시설
○ 임의시설 ; 도서관리계획으로 결정하지 않아도 설치할 수 있는 기반시설
(예; 체육시설, 도서관, 장례식장, 종합의료시설 등)
○ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반 시설을 설치하고자 하는 경우
가. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원, 공공공지, 방송∙통신시설, 시장, 열공급설비, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비, 장례식장, 종합의료시설, 폐차장
나. 도시공원법상 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설
다. 도심공항터미널(항공법), 자치단체장이 설치하는 1천㎡ 미만의 주차장 및 민간이 설치하는 주차장, 여객자동차터미널중 전세버스운송사업용 여객자동차터미널, 광장중건축물 부설광장, 전기공급설비(발전소∙변전소∙고압선은 제와), 액화가스충전사업 허가를 받은 자가 설치하는 액화가스석유가스충전시설, 도시가스 사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유류저장 및 송유설비중 소방법 규정에 의한 제조소등의 설치허가를 받은 자가 설치하는 인화성액체중 유류 저장시설 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 폐기물처리 시설중 재활용시설
○ 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반시설을 설치하고자 하는 경우
다. 주차장, 자동차 정류장, 광장, 유류저장 및 송유설비, 도심공항 터미널, 전기공급설비(발전소, 변전소, 고압선 제외) 액화가스충전 사업허가를 받은자가 설치하는 액화가스충전시설, 도시가스사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 페기물처리시설중 재활용시설, 농어촌도로정비법규정에 의한 里道(이도) 및 農道(농도)
○ 도시관리계획의 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니하는 경우에는 당해 도시계획시설 부지로 되어 있는 토지중 지목이 "대" 인 토지의 소유자는 자치단체장에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있음.
○ 이 경우 매수청구가 있는 날부터 2년 이내에 매수 여부를 결정하여 신청자에게 통지하여야 하며 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 매수하여야 함.
○ 이 경우 매수하지 아니하기로 결정한 경우와 매수결정을 통지한 날부터 2년이 경과 될 때까지 매수를 하지 않을 경우에는 아래의 건축물∙공작물을 설치할 수 있으며 조례로 별도로 정하면 조례에 따르도록 되어 있음.
○ 도시지역에 있어 도시계획시설부지의 매수청구제도는 2002. 1. 1일부터 시행됨.
○ 도시계획시설결정이 고시된 도시계힉시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 경과될 때까지 사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실하는 제도를 말하며
○ 시∙도지사는 당해 시∙도시의 공보에 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시계획의 내용을 고시하도록 되어 있음.
32. 도시계획시설결정의 매수의 청구 및 실효의 기산일은 ?
○ 국토계획법 시행일인 2003. 1. 1일 당시 종전의 도시계획법에 의하여 결정∙고시된 도시계획시설은 국토계획법에 의한 도시계획시설로 보며 이 경우 도시계획시설 결정의 실효에 관한 기산일은 아래와 같다.
- 2000. 7. 1 이전에 결정∙고시된 경우 ; 2002.7.1
- 2000. 7. 2 이후에 결정∙고시된 경우 ; 결정고시일
○ 국토계획법 시행일인 200. 1. 1당시 종전의 국토이용관리법에 의하여 설치되거나 그 입지에 관한 고시가 된 공공시설 또는 공용건축물로서 국토계획법의 규정에 의하여 도시계획시설로 보는 시설에 대한 시설부지의 매수청구 및 결정의 실효에 관한 결정∙고시일의 기산일은 이 법 시행일인 2003. 1. 1로 되어 있음.
○ 기반시설연동제란 크게 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역으로 구분.
○ 개발밀도관리구역을 지정시에는 구역의 명칭과 구역의 범위, 건폐율과 용적률의 강화범위 등에 대하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함.
○ 기반시설부담구역이 지정된 경우 시장∙군수는 3년 이내에 기반시설부담계획을 수립토록 되어있으며. 기반시설부담구역지정과 기반시설부담계획을 수립시에는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 함.
○ 개발밀도구역은 도로, 상∙하수도, 학교 등 기반시설의 설치가 어려운 기존 시가지등을 기반시설의 수용 범위내에 개발되도록 당해 지역에서 허용되는 용적률의 최대 50%까지 강화하여 관리하는 도시관리계획을 말하며 구체적인 용적률의 강화 범위는 기반시설의 부족 정도를 감안하여 결정.
○ 기반시설부담구역은 개발행위가 집중되어 기반시설 부족이 예상되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정하여 개발행위자가 도로∙학교∙상하수도 등 기반시설을 설치 하도록 하는 제도를 말하며, 제2종 지구단위계획구역의 지정에 관한 결정∙고시가 있는 경우에는 당해 구역은 기반시설부담구역으로 지정∙고시된 것으로 보도록 되어 있음.
○ 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말함.
○ 용적률이란 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말하며, 연면적 산정에 있어 지하 층의 면적과 당해 건축의 부속용도인 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 제외.
○ 개정된 법에서 전용주거지역을 세분한 것으로 종전의 전용주거지역은 경과규정에 의하여 제1종 전용주거지역으로 분류.
○ 단독주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 것으로 건폐율은 50%, 용적률은 80%를 적용 받으며, 층고 제한은 특별한 규정이 없음.
○ 공동주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 것으로 건폐율 40%, 용적률 120%를 적용하여 층고는 별도로 제한 받지 않음.
○ 저층 주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용.
○ 중층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용.
○ 층고는 15층 이하로 건축. 다만 15층 이하의 범위 안에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한함.
○ 중∙고층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용하고 층고는 제한 없음.
○ 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 사업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역.
○ 도심∙부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역.
○ 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역.
○ 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역.
○ 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 말 함.
○ 주로 중화학공업, 공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역.
○ 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역.
○ 경공업과 그 밖의 공업을 수용하되 주거기능∙상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역.
○ 도시의 자연환경∙경관∙산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
○ 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역.
○ 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역.
○ 종전의 국토이용관리법에서는 전국토를 도시지역∙준도시지역∙준농림지역∙ 농림지역∙자연환경보전지역의 5가지 용도지역으로 구분하였으며
○ 준도시지역은 취락이나 산업단지 각종의 시설용지 등으로, 준농림지역은 농업이나 임업목적으로 사용하는 외에 개발이 비교적 용이하도록 되어 일부지역에서 대규모 아파트 난입등에 따른 난개발 문제가 대두되어
○ 국토계획법에서는 준도시∙준농림지역을 관리지역으로 명칭을 변경하고 2007년말까지 토지적성 평가를 거쳐 관리지역을 보전관리지역∙생산관리지역∙계획관리지역으로 세분하여 각각의 용도에 적합한 토지이용제한을 함으로써 환경보전과 토지자원의 효율적인 이용을 기하도록 용도지역 체계를 개편.
○ 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하거나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.
○ 농업∙임업∙어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 말함.
○ 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 지연환경을 고려하여 제한적인 이용∙개발을 하려는 지역으로서 계획적∙체계적인 관리가 필요란 지역.
○ 농림 또는 임업의 진흥을 위하여 지정하는 지역으로 농지법상 농업진흥지역과 산지관리법상 보전산지 등을 말함.
○ 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 세분.
○ 자연환경∙수자원∙해안∙생태계∙상수원 및 문화제의 보전과 수산자원의 보호 육성 등을 위하여 필요한 지역.
○ 토지적성평가란 관리지역을 보전관리지역∙생산관리지역∙계획관리지역으로 세분하기 위한 평가와 도시관리계획 입안시 기초조사의 일환으로 실시하는 평가로 구분
○ 관리지역 세분을 위한 적성평가는 "토지적성 평가지침"이 정하는 바에 따라 종합적성값을 산정하여 5개 등급으로 분류하는데 보전성격이 강할수록 1등급으로, 개발성격이 강할수록 5등급으로 분류
○ 도시관리계획 입안시 도시관리계획 입안권자는 기초조사단계에서 토지의 토양∙ 입지∙활용가능성 등 토지적성평가를 실시토록 되어있습니다. 다만 다음의 경우에는 토지적성평가를 하지 않아도 됨.
- 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 1/50에 미달하는 경우
- 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우
- 지구단위계획구역 내용에 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우
- 도시관리계획 입안일전 3년 이내에 토지적성평가를 실시한 지역인 경우
○ 관리지역은 세분되기 전까지 계획관리수준으로 건축제한을 하며 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축에 관한 규정은 통합법 시행령「별표27」에 있으며 관리지역 안에서의 건폐율은 40%, 용적률운 80% 이하의 범위에서 조례로 별도로 정할 수 있다.
○ 그러나 관리지역 중 제2종지구단위계획구역은 건폐율은 60%, 용적률은 150% 이하의 범위 안에서 조례로 별도로 정하도록 완화.
62. 관리지역이 의무기간인 2007.12.31까지 세분되지 않는다면?
○ 제2종지단위계획구역의 지정에 대한 특례규정으로 관리지역이 세분되기 전이라도 법령이 정하는 기준에 접합할 경우에는 2007.12.31까지는 한시적으로 관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정하거나 이를 변경할 수 있도록 되어 있으며(법 부칙 제9조)
○ 관리지역이 의무기간까지 세분되지 않으면 계속하여 관리지역으로 관리하되 세분 전까지는 제2종지구단위계획구역의 지정이 불가능하게 되어 있습니다. (법 부칙 제9조)
※제2종지구단위계획구역의 지정은 계획관리지역과 개발진흥지구내에서 별도로 법령이 정하는 기분에 적합할 경우에만 지정이 가능.
※도시지역의 경우 2003. 6.30까지 일반주거지역이 세분되지 않을 경우에는 행위규제는 제2종일반주거지역으로 하도록 경과 규정이 있음.
→ 관리지역의 세분화 의무기간 : 수도권 2005.12.31, 수도권이외 2007.12.31.
○ 종전 도시계획법에서는 자연녹지지역을 「녹지공간의 보전을 해치지 아니하는 범위 안에서 불가피한 경우 제한적인 개발이 가능한지역」으로 하였으나,
○ 국토계획법에서는「도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역」으로 변경하여 자연녹지의 보전적 의미를 강화.
○ 개발촉진지구는 종전의 국토이용관리법상의 준도시지역 취락∙산업촉진지구∙ 시설용지지구와 도시계획법상 개발촉진지구(첨단산업∙외국인투자∙기업활동개발 촉진지구)를 통합한 것으로
○ 개발목적에 따라 주거∙산업∙유통∙관광휴양∙복합개발진흥지구로 세분.
○ 사용승인을 얻은 후 20번이상이 경과되어 리모델링(건축물의 노후와 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축∙개축∙또는 대수선을 하는 행위)이 필요한 경우, 건축법제32조(대지안의 조경), 제36조(건축선의지정), 제47조(건축물의 건폐율), 제48조(건축물의 용적률), 제51조(건축물의 높이제한), 제53조(일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한), 제67조(공개공지등의 확보)를 완화 받을 수 있음.
○ 건축주∙설계자∙공사시공자∙공사감리자는 건축법의 적용의 완화를 허가권자에게 요청할 수 있으며 허가권자는 건축위원회의 심의를거쳐 완화여부 및 적용 범위 및 적용범위를 결정하고, 그 결과를 신청인에게 통지하도록 되어 있음.
○ 다만,공동주택의 리모델링은 세대주를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아니어야 하며, 증축은 기능향상 등을 고려하여 건축법시행규칙 제2조의4 에서 별도로 범위를 정함.
○ 용도지구의 신설은 가능하나 당해 용도지역이나 용도구역의 제한을 완화하는 용도지구의 신설은 불가하고 행위제한을 강화하는 용도지구의 신설만 허용(영제3조4항)
○ 용도구역은 개발제한구역과 시가화조정구역, 수신자원보호구역으로 분류되며 용도구역내에서의 행위제한은 바탕이 되는 용도지역이나 용도지구의 건축제한을 받지 않고 별도로 규정된 행위제한을 적용 받음.
※용도지구 내에서의 행위허가의 기분은 용도지역과 용도지구에서 정하는 행위허가 기준 모두를 적용 받음.
○ 용도구역은 건설교통부장관이 관리하며 일정권한이 시,도지사에게 위임이 되는 경우도 있음.
(예) 1㎢ 미만의 수산자원보호구역의 지정은 시∙도지사에게 위임
○ 용도구역중 개발제한구역내 행위허가의 기준은 개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법에서 별도로 정하고, 수산자원보호구역과 시가화조정구역은 국토계획법에서 정함.
○ 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 휴양콘도미니엄)
○ 휴게음식점영업 ; 음식류를 조리∙판매하는 영업으로서 음주행위가 허용되지 아니하는 영업(주로 다류를 조리∙판매하는 다방 및 주로 빵∙떡∙과자∙아이스 크림류를 제조∙판매하는 과자점 형태의 영업을 포함한다) 다만, 편의점∙슈퍼 마켓∙휴게소 기타 음식류를 판매하는 장소에서 컵라면, 1회용 다류 기타 음식류에 뜨거운 물을 부어주는 경우를 제외.
○ 일반음식점 영업 ; 음식류를 조리∙판매하는영업으로서 식사와 함께 부수적으로 음주행위가 허용되는 영업.
○ 유흥주점영업 ; 주로 주류를 조리∙판매하는 영업으로서 유흥 종사자를 두거나 유흥시설을 설치할 수 있고 손님이 노래를 부르거나 춤을 추는 행위가 허용되는 영업.
○ 위탁급식영업 ; 집단급식소를 설치∙운영하는 자와의 계약에 의하여 그 집단급식소 내에서 음식류를 조리하여 제공하는 영업.
70. 도시계획시설에 대하여 용도지역∙지구에서의 건축제한의 예외가 적용되나
○ 국토계획법시행령 제83조에 의하여 도시계획시설에 대해서는 용도지역∙용도지구의 제한을 적용하지 않도록 되어 건축물의 층고라던지 건축물 용도의 제한을 받지 않음.
○ 그러나 건폐율과 용적률은 당해 용도 지역과 용도지구의 제한을 따라야 함.
○ 취락지구는 자연취락지구와 집단취락지구로 분류되며 자연취락지구에서는 용도지역의 건축제한을 적용하지 않음.
○ 자연취락지구에서의 건축제한은 영 별표23레서 별도로 정하고 있으며, 집단 취락지구안에서의 건축제한에 관하여는 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 정함.
○ 자연취락지구의 건폐율은 60%아하에서 조례로 별도로 정하고, 용적률은 개발진흥지구 지정이나 제2종지구단위계획구역지정 등의 특별한 사안이 없는한 완화하지 않음.
○ 개발진흥지구의 건축제한은 지구단위계획이나 관계법률에 의한 개발계획에 따르며
○ 지구단위계획이나 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구 개발에 위배되지 않는 범위내에서 조례가 별도로 정하는 건축물을 건축할수 있음.
74. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역 등에 걸치는 경우의 적용 기준
○ 각용도의 등에 속한 토지면적이 330㎡(100평)이하 인때에는 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용.
(예1) 한필지가 제2종일반주거지역 200㎡, 일반상업지역 300㎡에 걸치는 경우
(예2) 한필지가 제2종일반주거지역 400㎡, 일반상업지역 500㎡에 걸쳐지는 경우
→ 각가 제2종 일반주거지역과 일반상업지역의 규정을 적용
(예3) 한필지가 제2종일반주거지역 400㎡, 일반상업지역 500㎡, 일반공업지역 200㎡에 걸치는 경우 → 일반공업지역면적 200㎡는 일반상업지역의 규정을 적용하고 제2종일반주거지역은 별도 적용
○ 건축물이 미관지구∙고도지구∙방화지구와 다른 용도지역에 걸치는 경우에는 전부에 대하여 미관지구∙고도지구∙방화지구의 규정을 적용.
○ 1필지의 토지가 녹지지역과 다른 용도지역에 걸친 경우에는 면적에 관계없이 각 용도지역에 관한 규정을 적용.
○ 개발행위허가의 규모를 규정을 적용함에 있어서 녹지지역,관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 다음 ①,②항의 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있고 ③,④항의 요건을 갖춘 경우에는 연접개발을 적용하지 아니한다.
② 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법제11조의 규정에 의한 도로(고속국도를 제외한다)에 직접 연결될 것
③ 개발행위허가의 대상인 토지가 자연취락지역. 개발진흥지구 또는 위락지구안에 위치한 경우
④ 개발행위허가 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택(주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우
⑤ 특별시장,광역시장,시장 또는 군수는 지역여건상 제4항 각호의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할수 있다.
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