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대법원 2015.10.29. 선고 2013다27152 판결

【판시사항】

구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준

 

【판결요지】

임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.

 

【참조조문】

상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조

【전 문】

【원고, 상고인】우리이에이제9차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 장창호 외 1인)

【피고, 피상고인】피고 (소송대리인 변호사 전창우)

【원심판결】서울중앙지법 2013. 2. 20. 선고 2012나58363 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.

원심이 인용한 제1심판결 이유 및 이 사건 기록에 의하면 ① 피고는 서울 중구 (주소 생략) 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 온 사실, ② 피고가 임차한 32개 구분점포 중 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 5개 구분점포는 소외인의 소유였는데, 피고는 소외인으로부터 위 5개 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성한 사실, ③ 그런데 피고와 소외인 사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 2009. 12. 20. 작성되었고, 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월 차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일한 사실, ④ 구분점포별로 보증금 및 월 차임에 차이가 있기는 하나, 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월 차임을 정하였기 때문으로 보이고, 계약서상 면적이 동일한 구분점포(이 사건 쟁점 부동산, 69호) 사이에서는 보증금 및 월 차임도 동일한 사실, ⑤ 이 사건 쟁점 부동산에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액은 3,110만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제14조 및 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1호가 정한 기준금액인 5,000만 원을 초과하지 아니하나, 피고가 소외인으로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액은 1억 1,790만 원으로서 위 5,000만 원을 초과하는 사실 등을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 비록 피고가 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도, 그 5개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액이 구 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 정한 금액을 초과하는 이상, 피고는 이 사건 쟁점 부동산에 관하여도 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 이 사건 쟁점 부동산에 관한 경매절차에서 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 의한 우선변제를 받을 임차인에 해당한다고 판단하였으니, 이와 같은 원심판단에는 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박보영(재판장) 김용덕 김신 권순일(주심)

 

투자 규칙 제1조 : 절대 돈을 잃지 마라


그런데, 투자의 세계에서 절대 돈을 잃지 않는 것이 가능한 일인가요? 그러한 투자 수단이 있을까요?

물론 '절대' 돈을 잃지 않는다고는 할 수 없지만 '거의' 절대 돈을 잃지 않는 투자 수단이 있습니다.
이 무슨 말장난이냐구요? 여러분의 인생이 바뀔 수도 있는데 말장난 좀 하면 어떻습니까?
잔소리 말고 그것이 무엇인지 빨리 말하라고요? 에고, 성미 급하긴... ㅎㅎ


그것은 바로 '토지'입니다. 그런데, 여기에는 두 가지 전제조건이 있습니다.

첫째는, 사기를 당해선 안된다는 것입니다.
토지에 투자했다가 손해를 본 사람들은 대부분 사기를 당한 사람들입니다. 저도 사기를 당한 적이 있습니다. 변호사님도 사기를 당하냐구요? 예, 법률전문가인 변호사도 사기를 당하는데 하물며 일반인들은 어떻겠습니까? 다행히 저는 사기는 당했지만 쟁송을 하는 동안에 땅값이 올라서 손해를 보지는 않았습니다.

경제적으로는 사기를 당하고도 오히려 이익을 보았지만 그 사건을 해결하는 동안에 제가 받은 스트레스는 이루 말할 수가 없습니다. 남의 사건을 처리할 때와 제 사건을 처리할 때에 받는 중압감의 차이란...

그러나, 그 사건을 해결하면서 토지에 관한 여러 가지 지식과 경험을 쌓을 수 있게 되어 오늘날 이렇게 여러분을 뵈올 수가 있을 정도가 되었으니 전화위복이라고나 할까요?


둘째는, '과학적'으로 투자해야 한다는 것입니다.
과거에는 '묻지마 투자'를 해도 될 정도로 토지는 '일단 사 두면' 오르는 것이었지만, 이제는 그러한 시대는 지나갔습니다.

앞으로는 토지에 투자하여 수익을 내기 위해서는,
관련 법령의 내용을 잘 알아야 하고,
토지의 미래 가치를 분석할 줄 알아야 하며,
세금에 대한 대책도 미리 세워놔야만 합니다.

토지에 투자해서 수익을 얻는 것은 이제 '불로'소득이 아닙니다.
기초지식을 습득하기 위해서 열심히 공부하여야 하고, 자료 수집과 현장답사를 하는데 많은 시간과 비용, 노력을 들여야 합니다.

또 미확인 정보를 이용하여 '대박' 아니면 '쪽박' 식의 투자를 하여서는 안되고,
공개된 정보를 바탕으로,
과학적인 분석을 거쳐,
합리적인 투자를 하여야 합니다.


사기를 당하지 않고 과학적으로 투자를 한다는 이 두 가지 전제 하에서 토지에 투자했다가 손해를 보는 일은 '거의' 절대로 없습니다.

 

경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰을 받기란 여간 쉬운 일이 아니다. 더불어 성공적인 투자라면 낙찰을 받는데 그치는 것이 아니라 적정한 가격에 낙찰을 받는다는 것인데 경쟁이 심할수록 낙찰가율도 올라가기 때문에 이 또한 쉽지가 않다. 적정가격에의 낙찰, 이것이 바로 성공적인 투자여부를 가늠하는 제1의 잣대라 할 수 있지만 초보자나 경매경험이 많은 베테랑급 할 것 없이 늘 이 잣대 앞에서는 그리도 관대할 수가 없다. 그렇다면 성공적인 경매투자이기 위한 조건은 무엇일까?

취득하는 물건이 투자자의 마음에 들어야 한다.
마음에 드는 물건이라고 한다면 경매투자자의 투자의도 내지 투자목적이 반영되는 물건이어야 한다. 즉 성공적인 경매투자를 하기 위한 첫걸음은 투자할 만한 물건(이하 ‘관심물건’이라 함)을 선정하는 데에서 비롯되고 관심물건은 투자목적을 분명히 하여야 선정하기가 쉽다.

투자목적을 분명히 한다 함은 향후 자산가치가 상승하기까지를 기다렸다가 되팔아 시세차익을 노릴 것인지, 임대수익을 목적으로 취득할 것인지, 실거주 목적으로 취득할 것인지, 아니면 개발이나 리모델링을 통한 임대ㆍ분양을 염두에 두고 취득할 것인지를 분명히 하라는 얘기다.

취득목적이 분명해지면 물건의 상태(구옥이냐 신축건물이냐, 주차장이 있느냐 없느냐 등), 관심지역(예컨대, 개발호재지역에 투자할 것인가, 학군, 교통, 쾌적성 등 투자자가 선호하는 지역에 투자할 것인가 등) 및 투자할 종목(예컨대, 주거용 부동산에 투자할 것인가, 상업용 부동산에 투자할 것인가, 토지에 투자할 것인가 등)이 자연스레 정해지게 된다.

투자목적이 분명하지 않은 ‘무조건식’ 투자나 ‘아무거나식’의 투자는 대부분 물건을 취득하고도 마음에 들어 하지 않거나 이런 저런 이유를 들어 매각을 불허가해달라는 최악의 상황에 처할 수도 있다.

자금부담이 되지 않는 투자이어야 한다.
아무리 투자목적이 분명하고 우량한 물건이 선정되었다 한들 자금사정이 넉넉치 못하면 그야말로 그림의 떡에 불과하다. 물론 준비된 자금의 100%에 해당하는 딱 고만한 규모의 물건만을 취득하라는 얘기는 아니다. 일반매매에서도 물건 취득시 담보대출을 이용하듯 경매취득의 경우에도 경락자금대출을 이용할 수 있다.

다만 전체 투자금액에서 경락자금 대출비율이 과다하게 높은 경우에는 대출 후금리상승에 대한 압박으로 곤혹을 치를 경우가 허다하므로 가급적 자기자본율을 높이고 대출비율을 40%~50% 이하로 낮추는 것이 적정하다. 내 호주머니 사정상 부담 가능한 범위 내에서 취득하여야 추후 취득물건에 대한 보유, 처분, 활용 등 중ㆍ장기적 투자계획을 의도하는 바대로 끌고 나갈 수가 있다. 반면 감내하기 힘든 수준의 비용지출을 통한 취득은 보유의 지속성 여부가 금리인상, 경기침체 등 갖가지 불안요인에 의해 좌우될 수밖에 없다.

적정가격에 낙찰되어야 한다.
가장 어려우면서도 가장 중요시 되는 부분이다. 경매취득의 가장 큰 이점은 바로 시세보다 저렴하게 물건을 매입할 수 있다는 것이다. 이는 지난해 전국 평균 낙찰가율이 66.58%라는 단순 수치만을 보아도 일응 설득력이 있다.

그러나 평균 낙찰가율(최초감정가 대비 낙찰가 비율)은 전체 종목을 아우르는 평균적인 의미이고 각 물건의 이용현황, 입지특성, 개발호재 등의 유무에 따라 천양지차이기 때문에 평균 낙찰가율이 입찰가격의 기준이 될 수 있을지언정 절대적인 기준은 될 수 없다. 투자자들이 최초감정가가 아니라 현장조사를 통해 파악된 시세(현상의 가치 + 잠재적 미래가치 + 활용가치)를 기준으로 입찰하는 이유가 바로 이 때문이다.

낙찰가의 적정성을 판단하는 또 하나의 기준은 투자자가 투자를 통해 얻고자 하는 기대수익률이다. 임대용 부동산의 임대수익률, 개발용 부동산의 개발수익, 시세차익용 부동산의 처분수익 등 각각의 취득목적과 수익실현방법에 따른 기대수익률을 설정하고 그 수익률을 실현할 수 있는 범위 내에서 낙찰 받았느냐를 판단하는 일이다. 이른바 수익환원법에 의해 물건의 가치를 판단하는 것이 대세인 요즈음 투자수익률은 경매취득에서 뿐만 아니라 취득 후 매각시 매수인을 찾는 데에 있어서도 매우 중요한 요소로 작용한다.

명도는 가급적 단기간에 마무리되어야 한다.
경매는 낙찰대금을 납부하면 등기를 하지 않아도 소유권이 이전되지만, 그 특성상 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받아야 완전한 소유권을 이전받았다고 할 수 있다. 이 열쇠를 넘겨받는 과정이 이른바 경매절차상 가장 어렵고 난해한 부분이라 할 수 있는 명도(또는 인도)에 해당한다.

명도하는데 소요되는 기간은 물건규모나 종별에 따라 다소 차이가 있으나 일반적으로 주거용 부동산이나 집합건물의 구분상가, 오피스텔 등의 경우 대금납부 후 3개월, 중소규모의 업무용 또는 상업용 건물 6개월, 대형이상 규모의 건물은 12개월을 초과하면 안된다. 그 이상 명도기간이 소요되는 경우에는 당초 취득당시 기대했던 투자수익률이 급감할 수 있기 때문이다.

인도명령이나 명도소송에 의한 강제집행을 통하지 않고 협의를 통하여 명도하거나 재임대계약을 추진하는 것이 가장 바람직하겠지만 명도비용(이주비용)을 많이 받으려는 점유자와 이를 절약하려는 낙찰자간 의견이 팽팽히 맞서는 경우에는 협의명도는 가히 절망적이라 할 수 있다. 지칠대로 지치고, 감정의 골이 깊어진 상태에서 진행하는 인도명령이나 명도소송에 기한 강제집행은 결코 보기 좋은 모습은 아니다.

쉽게 팔릴 수 있거나 활용가치가 있어야 한다.
잘 아는 어떤 사람이 약 1년 전에 임야 1500평을 경매를 통해 평당 10만원에 취득했는데 지금은 평당 30만원까지 호가한다고 한다. 분명 대박임에 틀림없다. 최근 만나서 그 물건을 팔았느냐고 하니까 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매수자 찾기가 쉽지 않아 팔지 못하고 있다는 것이다. 내년부터는 부재지주 농지, 임야에 양도소득세를 중과(60%)하겠다는 내용의 8.31대책이 나오고서는 올해 안에 꼭 팔아야 한다면서 전전긍긍하고 있다.

이 같은 예에서 보듯 좋은 물건이냐의 여부는 바로 쉽게 팔릴 수 있는 물건이냐 아니냐로 귀결된다고도 볼 수 있다. 제아무리 가격이 널뛰듯 해도 규제, 활용도 등 여러 가지 이유로 매수자 찾기가 어렵다거나 매수자층이 한정되어 있다면 성공적인 투자라 할 수 없다. 팔리지 않는다면 개발이나 리모델링을 통해 수익을 실현하는 등의 활용가치가 풍부하여야 한다.

위와 같은 조건 외에도 여러 가지가 있을 수 있겠지만 지금까지의 내용을 자세히 들여다보면 물건을 선정하고, 자금계획을 세우고, 입찰(취득)하고, 명도하고, 처분하는 것까지의 일련의 경매투자단계별로 반드시 짚고 넘어가야 할 부분을 언급한 것임을 알 수 있을 것이다. 그 각각의 부분에 대한 투자자의 만족도 실현이 곧 성공적인 투자를 위한 필요조건이라고 할 수 있다.