행복한 경매쟁이
썩을 놈 염병하고 있네 !
애써 법공부 해가지고 기껏 한다는 짓이 경매다냐!
이 애미가 천치 바본지 아냐 경매는 남의 눈에 피눈물나게 하는 것이여
그럼 늬눈엔 피눈물 안날지 알았더냐! 남들 이 알까 무섭다야 싸게 그만 둬
부러라잉! 이 호랭이 꽉 물어갈 놈아!
20여년 전 부동산 경매 책이 산고같은 고통 끝에 출판되었을 때, 먼저
그 책을 들고 어머니에게 책 자랑을 했지만 어머니는 내가 기대하는 칭찬
대신 자식에 대한 깊은 실망감을 내 보이면서 야속하게도 책을 바닥에 내동댕이 치셨다.
그날 그 말씀에 내 스스로 얼마나 창피했던지 내게는 크나큰 충격이었고
경매쟁이 인생의 시작이었던 것이다.
법대에 입학하여 고시공부하는 막둥이 아들이 얼마나 자랑스러웠던지 당신은 학교 근처 방을 얻어놓고 사시면서 몸빼차림으로 식사를 준비한 광주리를 머리에 이고서 당당하게 교문을 통과하여 학교 연구실까지 가져올 정도로 막둥이 아들을 챙겨 주셨던 어머니는 당시 학교에서도 유명세를 떨칠 정도였으니 있는 자랑 없는 자랑 아들자랑을 일삼다가 고시 포기하고 민법 선생으로 살아가는 것을 못내 못마땅해 하던 터였다.
하필이면 부동산경매책을 출판하여 어머니에게 보여드렸으니 욕 잘하기로 소문난 전남보성 산인 어머니는 참았던 울화에 못이겨 투박한 남도 해변가 사투리로 나에게 거침없는 일갈을 하신 것이다.
그날, “경매는 남에 눈에 피눈물 나게 한다” 어머니의 일갈 !
아마도 그때 어머니의 야단이 없었더라면 난 평범한 민법선생으로만 살았을지 모를 일이었다. 경매가 남의 눈에 피눈물나게 하는 이유가 뭐지 왜 경매가 부정적 의미로 인식되었을까 하는 의심을 갖게 하고 부동산경매에 대한 깊은 관심과 고민을 하게 된 것이다. 무엇보다 매각대상인 부동산의 권리관계 및 사실관계등이 공개되어 누구라도 매수능력과 매수의사가 있으면 경쟁적 매각이 되는 경매에 참여할 수 있다는 것이 자본주의 경제의 근간이 되는 자유경쟁이라는 구조가 거의 완벽히 적용되는 부동산 경매는 매력적이었고 나의 호기심을 자극하기에 충분했던 것이다.
그 후 3여년이 지나 어머니의 야단에도 불구하고 다시 부동산경매책을
출판하게 되었다. 이번에는 학문연구서의 형식의 시리즈로 말이다.
그것도 품위 있으면서 부동산 경매총론, 부동산 경매권리분석론, 부동산 경매투자론, 민사집행법해설, 부동산 경매투자실무등 부동산 경매를 학문적으로 정립한 시리즈 약 2500페이지 분량 총 5권이다. 부동산 경매를 단순한 법리해석이 아니라 어엿한 투자방법으로 인식하여 이젠 부동산경매는 경매투자라는 인식의 전환이 시작되는 순간이기도 하였다.
“부동산 경매투자 ”
부동산 경매투자는 법원경매참여를 통해 낙찰을 받아 부동산소유권 취득이 목적이 아닌 수익확보가 목적이라는 것이다. 낙찰을 받는 것이야 비싸게 입찰하면 낙찰되는 것이 아닌가? 낙찰되는 것은 누어 식은 죽 먹기다. 하지만 수익을 내는 것은 참으로 어럽다. 수익을 내면서 낙찰이 되는 것은 부동산 매수의 무한 경쟁에서 여간 쉬운 일이 아니다. 그래서 부동산 경매투자의 첫 번째가 수익확보이고 두 번째가 낙찰이다. 뿐만아니라 투자금회수를 위해서는 부동산취득 후 되팔아야 하기 때문에 환금성을 판단하는 것은 여간 전문적이지 않으면 경매투자에 실패하기 십상이다.
그래서 경매투자 기법이 필요하다는 것이고 이를 위한 전문가 양성이 필요하다고 생각들어 경매투자분석사라는 민간자격까지 구성했다. 당시 부동산분양에 가장 권위있는 단체로 세계부동산연맹회 한국대표 단체인 사단법인 한국부동산 연합회가 있고 부동산 분야의 최초 최고 학술단체인 사단법인 대한부동산학회가 있어 이 두 단체의 회장인 이태교박사님 오진모박사님등을 설득시켜 두 단체가 공동으로 경매투자분석사 자격을 인증 하기에 이르렸으니 나의 경매에 대한 열정도 알아줄만도 하다.
경매투자분석사!
경매투자분석사 자격 심사를 위해 경매총론, 권리분석론, 경매투자론, 민사집행법, 경매투자실무 5과목을 필기과목으로 시험을 치루게 하고 필기시험 합격자에 한하여 10여시간의 보수교육을 수료하게 한 연후 경매투자분석사자격을 취득하게 하였던 것이다. 첫해 경매투자분석사 자격취득자를 모아 한국경매투자분석사협회가 구성되고 전국 21지부 147지회가 설립되어 명실공히 전국조직으로 자리를 잡았고 난 초대회장으로 선출되었던 것이다. 경매투자분석사의 산파역할자에 대한 보상으로 초대회장이 되었지만 내가 고난의 길로 인도한 계기가 되었으니 세상일은 알다가도 모를 일이다.
이후 매년 봄 가을 2회의 시험을 치고 년 2회이상의 세미나형식의 보수교육을 진행하면서 1만여명의 경매투자분석사의 회원이 확보되었고 시험교재로 기본서 5권 문제집 5권 통합본 1권 부록 1권등 부동산경매투자관련 책자를 내손을 통해 연속으로 출판했고 출판사들은 수표를 들고 서로 출판권을 확보하기 위해 나를 찾아다녔던 전설같은 시절이 있었다. 출판사들이 책을 출판 한 후 그 책을 판매하기 위해 4대 일간지에 엉청난 광고를 하였다.
그 당시 셋트로 판매했던 책 값이 수십만원에 해당했으니 출판권을 가진
출판사들도 많은 수입을 올리고 그 책을 판매했던 영업사원들도 수당을
챙겼던 시절이었던 것이다.
. 당시 민사집행법 제정 시행과 맞물리면서 법원경매 페라다임이 확 바뀌는
시점에서 매일같이 엉청난 물량의 경매투자분석사 책자가 광고되었던 것이다.
알고보면 부동산 경매가 좀더 대중적으로 확대되는 시점이기도 하였다.
거기에 경매투자분석사 협회 소관으로 대전에 부동산 경매 전문학원을
설립하여 수백명의 수강생으로 붐비기 시작하면서 전국 각지에서 부동산
경매학원이 설립되었고 협회에서는 경매투자분석 교육을 위한 강사까지 양성을 하게 되었으니 그 과열된 분위기는 지금에서는 상상하기도 어려울 정도일 것이다.
2000년도 IT 강국 답게 부동산 경매 정보가 안테넷에서 공개되고 부동산 경매 정보를 개량한 경매정보회사가 설립되면서 한때 15여개의 경매정보업체들이 난립한 때가 있었다. 부동산경매의 대중화에 의한 경매정보회사의 호황이 경매투자분석사협회의 역할이 컸다며 자평하면서 1만여명의 경매투자분석사 회원을 보유하여 나름대로 탄탄한 조직이 있다는 판단하에 경매투자분석사협회도 경매정보업에 뛰어든 것이었다. 순전히 나를 중심으로 한 것이므로 그만큼 모든 책임이 나에게 집중되었던 것이다.
시티옥션!
시티옥션이라는 브랜드는 당시 국내 최초로 항공사진을 활용한 경매정보제공에 동영상 리분석등 당시 가장 선진화된 기술로 경매정보시장에 진입했고 경매저널이라는 종이신문을 발행하면서 경매투자극화 경매투자소설,
경매에세이등을 구성하여 부동산 경매정보시장을 선도하기 위해 엉청난
자금을 투하하였던 것이다.
하지만 중과부적, 나의 이런 일 욕심은 수입을 고려하지 않은채 경매정보시장을 믿고 일을 벌렸지만 지출과 수입의 폭이 커 가면서 종국에는 집에 쌀독의 쌀까지 퍼다가 쏟아 부울정도로 무한의 자금이 요구되었다.
시티옥션을 개발운영하면서 대학에 적을 두고 후학을 양성했고 특별히 부동
경매로부자되기란 3학점 교양과목을 담당하면서 국내 최초 경매를 교양과목으로 한 3학점 교육을 담당한 교수로서 기록을 수립하게 되었다.
이런 화려한 활동에도 시티옥션을 마지막까지 살려보겠다는 의지는 전화사채까지 발행하여 투자금 확보를 모색했지만 전환사채를 인수한 회사마져 사기를 당한 나머지 필요한 투자를 받울 수 없었고 이에 불안을 느낀 공동투자자들의 배신으로 시티옥션을 회복할 수 없는 길로 접어들면서 당시 경매정보시장에서 가장유망하게 파란을 일으켰던 시티옥션은 문을 닫게 되었던 것이다.
사실 내 인생은 부동산 경매와 함께 했었던 것 같다. 나에게는 신나는 일이었고 행복한 일이기도 했다. 매일같이 쏟아지는 수천 수만건의 경매사건을 관찰하노라면 참으로 다양했다. 아무리 단순한 사건이라도 막상 조사하다 보면 경매사건 마다 사연이 있고 인생이 있었다. 이를 밝히고 분석하여 그 위험을 제거하고 소유권취득 및 그 수익을 확보하기 위한 불확실성을 미리 판단하고 제거하는 방법을 찾는 것은 참으로 신나고 즐거운 일인 것이었다. 부동산 경매를 통해 부동산을 매수하여 일정 수익을 확보하게 된다면 채권자들은 채권회수를 하게 되고 채무자들은 채무증가를 중단할 수 있다면 부동산 경매는 이해관계인들의 경제적 갈등과 감정적 갈등을 해소하는 선기능의 역할을 해온 것 입니다. 부동산 경매의 선기능 그 선기능을 체험하면서 부동산 경매가 남의 눈에 피눈믈나게 하는 것이 아니다라는 어머니
말씀이 뜰렸다는 것을 분명 확인하였던 것입니다. 그것으로 난 족했던 것 같다.
하지만 나는 나의 경매인생의 결정판이 될 것이라는 시티옥션의 막을 내린 후 더 이상 강의도 저술도 포기했다. 그냥 무력하게 죽은 듯 봄이 가고 가을이 오고 겨울이가고 여름이 오기를 수차례 세월만 먹었던 것이 같다.
또 봄이 온 것이다.
무술년 봄은 특별했다. 세계가 변하고 국내 정치구조가 변하며 사회구가 급격하게 변하고 있다. 인간의 역활을 대체한다는 인공지능이 나날이 진화를 거듭하고 있고 부동산 금융의 급변에 따른 부동산 시장의 급변도 감지된다. 또한 오랫동안 지켜봤던 부동산 경매투자환경도 엉청난 변화를 모색하고 있다. 경매사건은 급감하고 있고 낙찰가격은 예상을 뛰어넘는다. 이런 추세라면 경매사건은 씨가 마를 날도 오겠다 싶을 정도이다. 경매투자의 위기가 찾아온 것이다.
하지만 봄이다. 봄은 약동과 역동이 넘치는 계절이다. 나날이 변화무쌍한게
봄이 아니던가 겨우내 죽었던 만물이 소생한다고 하지 않던가 !
위기가 있으면 기회는 저절로 찾아온다고 했다. 길고 긴 겨울같은 삶은
봄이 오니 스스로 변하고자 하고 소생하고자 한 것이다. 그 변화 중 “토지투자 동호인 토지사랑” 까페를 만난 것은 날 다시 봄 속으로 끌어들인 것이다. 난 이 봄 속에서 다시 “행복한 경매쟁이”로 살아갈 수 있을 것이다.
나에게 경매는 남의 눈에 피눈물나게 한다라며 일갈한 어머니는 96세로
작년에 영면하셨다. 불현듯 어머니께 외쳐본다.
" 엄니 ! 경매는 남의 눈에 피눈물나게 하는 것이 아니지라잉!. 경매는 투자랑께요
투자요. 투자가 뭔지나 알겠슈 엄니! 이제 막둥이한테 경매한다고 야단치지 마시오잉! “
잊고자 했던 부동산경매를 다시 말하려 한다.
오늘 봄볕이 따스한게 어깨에 거친 얇은 가드건 조차도 덥게 느껴진다.
아니다! 경매가 내 심장을 다시 뛰게 하기 때문일 것이다. 봄날에 경매를 생각하면 행복해서 더 더운 것이다. 그래서 난 “행복한 경매쟁이”라 자칭한다.
다시 어머니에게 외쳐본다
“ 엄니! 난 행복한 경매쟁이요, 경매쟁이! ”
2018년3월 29일
경매쟁이 장홍문
