부동산 전문가들로부터 초고층 주상복합아파트의 장단점을 들어본다.

<부동산 광장> 초고층 주상복합아파트의 장단점

 

부동산 전문가들로부터 초고층 주상복합아파트의 장단점을 들어본다.

 

■ 장점 = 우선 전망이 탁월하다는 점을 꼽을 수 있다. 좁은 땅에 건물이 다닥다닥 붙어있는 기존 판상형 아파트와 달리 1개 내지 많아야 3개동이 나란히 들어서 조망이 좋다. 이에 따라 외국의 경우에 비춰 위층으로 올라갈수록 가격이 비싸지는 경향이 있다.

 

아파트 내부에 문화.오락.편의.상업 시설 등이 다양하게 구비돼 이른바 `원스톱 리빙'이 가능하다. 대우 트럼프월드, 대림 아크로빌, 삼성 타워팰리스, 쉐르빌 등에는 건물 안에 수영장 골프연습장 대형 연회장 등 호텔식 부대시설이 들어선다.

 

주로 강남과 여의도 등지에 위치해 출퇴근 교통은 물론 이동이 편리하다.

 

철골조로 지어져 원하는대로 다양하게 내부 구조 배치가 가능하다. 해당 업체들은 주문형 설계를 채택하고 있다.

 

층과 방향에 관계없이 일조권을 확보할 수 있도록 건물을 마름모꼴로 설계하는 등 일반 아파트와 차별화를 시도하고 있다.

 

■ 단점 = 분양가가 지나치게 높아 거품이 여전히 많다는 평이다. 대부분 아파트의 분양가는 평당 800만∼1500 만원선이다. 옵션 선택에 따라서는 이보다 훨씬 높아질 수 있다.

 

이는 서울지역 일반 아파트 분양가의 2배가 넘는 액수다.

 

도곡동 타워팰리스 펜트하우스의 경우 분양금 14억원 중 당장 치러야 하는 계약금(전체의 15%)이 2억1000만원이다. 계약 이후 3년간 6∼7개 월마다 2억1000만원씩 목돈을 지불해야 한다.

 

재산세도 엄청나다. 재산세는 건축물의 넓이와 대지의 평당 단가에 의해 과세 기준이 정해진다.

 

대지의 평당 단가는 상업용지가 일반 주거용지에 비해 2배 이상 비싸다.

 

초고층 주상복합아파트는 상업용지에 세워지므로 재산세가 기본적으로 일반 아파트에 비해 2배 이상 비싸다.

 

수요층이 한정돼 있어 환금성이 떨어진다. 이는 입주가 완료된 초기 형태의 주상복합 아파트들에 대해 매수.매도 주문이 거의 없다는데서 잘 나타난다.

 

용적률이 낮다. 대우 트럼프월드나 삼성 쉐르빌과 같이 용적률을 80%대로 끌어올린 경우도 있지만 대체로 일반 아파트보다 전용면적이 좁은 편이다.

 

주상복합이라고 하지만 상권 형성에 대해 회의적인 시각이 많다. 통상 초고층 주상복합 아파트는 가구수가 적고 이들 아파트 입주자들의 경제적 능력을 고려할때 소비생활은 도심의 고급 백화점에서 이뤄질 가능성이 크기 때문이다.

 

■ 관리비 문제 = 매우 민감한 부분이다. 아직 입주한 사례가 명확히 정해진 바 없기 때문이다. 초고층 주상복합은 내부는 고급 아파트 형태를 띠고 있지만 전체 골격과 관리는 일반 도심 사무용 빌딩과 비슷하다고 볼 수 있다.

 

서울 도심의 일반 사무용빌딩의 평당 관리비는 2만원선. 여의도 ＬＧ 트윈빌딩의 평균 관리비는 평당 2만2000원이다. 중앙환기시스템과 냉·난방 가동시간은 아침 7시부터 저녁 7시까지다.

 

63빌딩의 평당 관리비는 이보다 높은 2만8600원선. 아침 8시30분부터 저녁 6시까지 정상가동한다.

 

이와 비교하면 하루 24시간 운영되는 초고층 주거복합아파트 관리비는 평당 약 4만원에 달할 수 있다는 계산이다. 100평 규모인 경우 관리비만 한달 400만원인 셈이다.

 

그러나 업체들은 평당 관리비를 대충 하루 7천원선으로 잡고 있다고 말했다. 일반 사무실의 경우 가동 시간동안 소비되는 조명용 전기료나 엘리베이터 가동 비용 등이 아파트에 비해 크게 높지만 주상복합아파트는 주거적 성격이 강하기 때문에 특별히 관리비가 높을 이유가 없다는 것이다.

 

*<부동산 광장> 초고층 주상복합아파트의 장단점 : 네이버 뉴스 (출처 : 연합뉴스 | 네이버 뉴스) http://naver.me/xlZjCG5P

 

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(부동산) 주상 복합과 일반 아파트 장단점

 

 

▲주상 복합의 장·단점 

주상복합은 말 그대로 주거와 상업 공간이 복합된 건물. 최근 들어서는 상업적 기능보다는 초고층 아파트의 개념으로 인식되고 있다.

주상복합의 최대 장점은 역세권이나 핵심 상업지역에 들어서기 때문에 도심 접근성이 뛰어나고 단지 내에 문화, 쇼핑 등 편의 시설이 함께 있어 '원스톱 라이프'가 가능하다는 점.

앞으로 대구에서 분양할 단지들도 홈플러스와 까르푸 등 대형 할인점을 유치하거나 수영장과 대형 피트니스 센터, 도서관 등을 기본 시설로 설치하고 있다.

따라서 주상복합 아파트는 도시형 생활을 추구하는 계층에 적합한 주거 단지이다.

주상복합의 또 다른 장점은 조망권. 일반 아파트가 20~25층인 것에 비해 최근 분양되는 주상복합은 최하 40층 이상으로 지어지고 있다.

또 일반 아파트보다 층고가 높아 주상복합 아파트 15층 이상 정도가 되면 도시 전경을 한눈에 감상할 수 있을 정도.

조망권이 또 다른 환금성으로 평가되는 요즘 추세로 본다면 어느 정도의 재산가치를 형성하는 셈이다.

분양대행사 '아름다운 사람들'의 백영기 대표는 "서울뿐 아니라 전 세계적으로 주상복합은 대도시의 랜드마크로 부를 상징하는 경우가 많다"며 "초고층에다 분양가가 높은 탓에 생활 편의 여부를 떠나 입주민들에게 고급 단지에 거주한다는 자부심을 주는 것이 주상복합의 또 다른 매력"이라고 밝혔다.

그러나 단점도 적지 않다.

용적률이 높고 내진 설계 등으로 건축비가 많이 들어 분양가가 주변 아파트에 비해 10~20% 비싸고 건물 유지비가 일반 아파트보다 높아 관리비가 비싸다.

또 30층 이상의 초고층인 탓에 베란다 창문이 일반 아파트와는 다른 폐쇄형이어서 자연 환기가 불가능해 강제 환기 시스템을 설치해야 하는 것도 단점 중 하나.

특히 전용면적 비율이 일반 아파트에 비해 적을 뿐 아니라 발코니 등의 서비스 면적이 거의 없고 다용도실이 적어 수납 공간도 부족하다는 지적을 받고 있다.

화성산업 주정수 과장은 "주상복합 단지는 비싼 관리비 외에도 대부분 상업지역에 들어서는 탓에 일반 아파트에 비해 재산세를 많이 내야 한다"며 "여기에다 입주한 상가가 활성화되지 못하면 주거용 아파트 시세까지 영향을 미치는 경우가 많다"고 지적했다.

단 '무늬만 주상 복합'인 경우는 예외다.

부동산 전매 제한 조치를 피하기 위해 2003년 이후 대구 지역에서 분양된 20~25층 이하 주상 복합 아파트 중 대다수는 단지 내 상업 공간 비율을 제외하고는 일반 아파트와 동일한 구조를 갖고 있다.

하지만 최근에는 전용면적 비율을 높이고 단지 내 상업 시설을 입주민 편의 시설로 변경하거나 주차장이나 상가 등을 입주민 소유로 전환해 수익금을 관리비로 충당하는 등 단점을 극복한 주상복합 아파트가 속속 등장하고 있다.

▲재산 가치는 

대구에서 주상복합 아파트들이 본격적으로 등장하기 시작한 것은 지난 2002년 이후. IMF 이후 서울 소재 대형 건설사들이 지역으로 대거 진출하면서 대우와 현대, SK 등이 초고층 주상 복합을 분양하기 시작했다.

현재까지 분양된 주상복합 아파트는 2002년 1천200가구와 2003년 3천 가구, 2004년 800가구와 올 들어 지금까지 700가구 등 모두 5천700여 가구 정도.

하지만 아직까지는 서울처럼 일반 아파트와 비교한 주상복합 아파트의 재산 가치를 따지기는 쉽지 않다.

부동산114의 이진우 지사장은 "수성구 대우트럼프월드가 처음으로 분양가 1천만 원 시대를 여는 등 주상복합이 고(高) 분양가 기록을 경신하고 있지만 본격 입주가 되지 않아 분양권 전매를 빼고는 시세를 평가하기 어렵다"며 "입주 완료 후 시세가 다시 조정 받는 것을 감안하면 1, 2년 정도 후가 되면 정확한 재산 가치를 따져 볼 수 있을 것"이라고 밝혔다.

 

*(부동산) 주상 복합과 일반 아파트 장단점 : 네이버 뉴스 (출처 : 매일신문 | 네이버 뉴스) http://naver.me/F43G0j7f

 

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주상복합 아파트 장단점

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