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토지 전문가들이 말하는 효과적인 시골 땅 답사 요령 핵심 사항 4가지

 

1) 시골 땅 답사지역이 정해지면

 

인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다.

요즘은 옛날과는  달리 gps가 발달한 혜텍으로 길 찾기가 수월하다.

 
개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많이 있는데

중개업소가 없는지역을  지역주민들의 말만 듣고 투자에대한 일을 벌인다는것은

매우 위험한 일이다. 순진한 시골사람들의 말을 참조를 하는것은 좋지만

믿고 계약하는일은 절대 금물이다.

 

 

2) 시골 땅 주변 지역의 정보는

 

외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 정보를 많이 갖고 있기도 하다.

현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래 현황을 듣는 것에 만족해야 하고

제일 중요한일은 믿고 신뢰 할만한 현지 중개업소를 만나는 일이 가장 중요하다.

 

경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다.
도로가 접하지 않은 맹지이거나 경사지여서 개발이 어려운 속사정이 있을수 있으니

보이는대로 모든것을 믿어서는 안된다.

도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다.

 

 

3) 시골 임야가 농지 보다는

 

개발 재한이 없는 편이지만 30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다.
개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.

전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다.
마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끓어 오는데 비용이 많이 든다.

 

또한 이웃이 없어 적적한 전원생활을 하게 되므로 무었보다 중요한 일이다.

이런것들을  확실하게 모르는 중개업소는 피하는것이좋다.

수수료만 챙기고 일을 대충 넘겨버린다든가 ..

꼼꼼하게 지적하여 내일처럼 봐주는 중개업소를 찾아야 한다.

 

 

4) 시골땅 구입전 마지막 단계는

 

각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 확인 해 본다.

인허가 담당 공무원이 업무를 맡은지 얼마안돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다.

또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다.
인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

 

 

 

 

[권리분석] "어머니, '취득시효'가 아니래요"

 

 

사례)

얼마전 b씨는 어머니 j씨의 땅을 취득시효의 완성을 이유로 소유권을 이전받게 되었습니다. 민법에서는 부동산의 소유자가 오랜기간 자신의 소유권을 행사하지 않으면 20년간 평온.공연하게 점유해온 사람이 소유권을 취득하도록 하고 있기 때문이다.

 

하지만 과세관청은 b씨의 소유권 이전이 증여세 과세대상이라고 주장했습니다.

30여년전 아버지 b씨가 사망할당시 쟁점 토지는 어머니 j씨에게 소유권을 이전했다고는 하지만, 그 위에 지어져있던 건물은 아들인 b씨의 명의로 소유자 등록을 했었기 때문입니다.

 

부모의 소유토지 위에 자녀의 건물이 건축되어 있을경우 타인과는 달리 토지를 무상으로 사용하는 것이 일반적이기 때문에 점유취득시효의 완성으로 토지를 취득했다는 b씨의 주장은 사회통념상 타당하지 않다는 것이었습니다.

 

이를 받아들이지 못한 b씨는 결국 조세심판원의 문을 두드렸습니다.

심판원은 어떻게 판단했을까요?

 

 

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부동산 점유취득시효 판례에 대해서 더 알아보겠습니다.

 

부동산 점유취득시효 요건
20년간 자주점유
평온 공연

 

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등기방식

법규정이 없으며, 실무상으로 등기명의자인 소유자와 점유자의 공동신청에 의해 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 하는 방식을 취함

미등기 부동산을 시효취득하는 경우, 같은 취지에서 점유자가 소유자를 대위하여 보존등기를 한 다음에 점유자의 명의로 이전등기를 해야 함

판례 : 미등기부동산이라고 하여 취득시효기간의 경과만으로 등기없이도 점유자가 소유권을 취득하는 것은 아니다

시효완성 당시의 소유권보존등기 또는 이전등기가 무효인 경우, 점유자는 소유자를 대위하여 위 무효등기의 말소를 구하고 다시 소유자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 이전등기절차의 이행을 구하여야 함 (판례)

즉, 등기부상 소유자로 등기되어 있는 사람이라고 하더라도 그가 진정한 소유자가 아닌 이상 그를 상대로 취득시효의 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. (판례)

등기청구권의 성질 및 양도성

판례는 점유자가 소유자에 대해 소유권이전등기를 청구하여야하며, 이 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로 원칙 10년의 소멸시효에 걸림(단, 목적물을 점유하고 있는 경우에는 시효에 걸리지 않음)

점유취득시효 완성으로 인한 등기청구권을 채권적 청구권으로 보더라도 그 성질상 양도할 수 없다고 봄이 타당하다(449조1항 단서)

취득시효 완성자로부터 점유를 승계한 양수인의 소유권이전등기청구의 방법

점유자가 취득시효기간의 만료로 소유권이전등기 청구권을 취득한 이상, 그후 점유를 상실하였다 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다

전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로, 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해, 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없다. (판례)

등기하기 전의 점유자의 지위

소유자와 점유자의 관계

점유취득시효가 완성되면 점유자는 소유자에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유자는 이에 응할 의무가 있으므로, 그리고 그에 따라 점유자는 점유를 개시한 때 소급하여 소유권을 취득하게 되므로(247조1항), 소유자는 점유자에 대해서는 소유권을 행사할 지위에 있지 않다

점유취득시효가 완성되더라도 점유자 명의로 소유권이전등기가 되기 전에는 그는 소유자가 아니므로, 원 소유자는 소유자로서 적법한 권리행사를 할 수 있다.

취득시효가 완성된 토지라 하더라도 그 사실을 모르고 소유자가 그 토지상에 건축을 한 때에는, 후에 취득시효완성을 원인으로 소유권이전등기를 하더라도 소유권에 기해 그 건물의 철거를 구할 수는 없다

다만, 등기 전이라도 점유자는 점유권에 기한 방해배제청구로서 건물의 철거를 구할 수는 있으나, 이에 대해서는 제척기간의 제한

취득시효기간 만료 전에 소유자가 제3자에게 목적물을 처분한 경우

점유기간동안 소유자명의자가 변경되더라도 변경된 소유자에게 취득시효완성 주장 가능
취득시효기간 만료 후에 소유자가 제3자에게 목적물을 처분한 경우

제3자에 대한 관계 : 부동산 점유취득시효 완성당시의 소유자에 대해 채권적 청구권으로 소유권이전등기청구권을 가질뿐이므로, 등기하기 전에 먼저 그 소유권을 취득한 제3자에 대하여는 이중양도의 법리에 따라 취득시효를 주장할 수 없다(판례)

단, 점유자가 취득시효 완성을 주장할 수 없는 제3자는 취득시효기간 만료 후에 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자로서, 부동산에 관한 거래의 안전과 등기제도의 기능을 해하지 않기 위하여 보호할 가치가 있는 자에 국한되어야 한다.

취득시효 완성 전에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있고 취득시효 완성 후에 가등기에 기해 소유권이전의 본등기를 마친 사람도, 물권변동은 본등기를 한 때에 생기는 것이므로, 제3자에 포함된다(판례)

제3자 앞으로 소유권이전등기가 되었어도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고, 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 취득시효 기간이 완성되는 경우에는, 점유자는 소유권 변동시를 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 소유권등기를 청구할 수 있다. (판례)

종전의 소유자에 대한 관계

취득시효가 완성된 후 이를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 전에는, 부동산 소유자는 이를 알수가 없으므로, 제3자에게 처분하였다 하더라도 귀책사유가 없어 불법행위는 성립하지 않는다.

또한, 점유자에게 취득시효로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도, 그 부동산을 처분한 소유자에게 귀책사유는 없으므로 채무불이행책임을 물을 수는 없다(판례)

단, 점유자가 취득시효를 주장하면서 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 그에 관한 입증까지 마쳤다면 귀책사유가 있으므로, 채무불이행/불법행위에 기한 손해배상 청구 가능
취득시효가 완성된 토지가 수용되어 토지소유자에게 보상금이 지급된 경우, 따라서 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무가 이행불능이 되면서도 그에 갈음하여 보상금을 받은 경우, 점유자는 토지소유자에 대해 대상청구권의 행사로서 그가 받은 보상금의 반환을 청구할 수 있다는 것이 판례 (대상청구권 행사가능)

제3자에게 소유권이 이전된 경우에도, 그 후 어떠한 사유로든 취득시효완성 당시의 소유자에게 소유권이 회복되면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있다(판례)
  

부동산 등기부취득시효 요건

10년의 소유권 등기 및 점유

점유의 승계는 법으로 인정, 등기의 승계도 판례가 인정

중복등기는 무효이므로, 중복등기를 기반으로 한 시효취득 부정(판례)

명의신탁에서 수탁자 명의로 등기된 기간이 10년 지났더라도 신탁자의 등기로 볼 수 없어 등기부취득시효가 인정될 수 없다.

자주, 평온, 공연한 점유

점유자의 선의, 무과실

무과실은 추정규정이 없으므로, 점유자가 자신의 무과실을 주장, 입증해야 함
위조등기를 한 경우에는 그 등기명의자에 대해서는 등기부취득시효가 인정될 수 없다.
선의무과실은 점유개시 당시에 있으면 족함

판례 : 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이를 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없다(판례)

 

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구분소유적 공유관계의 점유취득시효 판례

 

실제로 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 때를 공유라고 하고 있습니다. 이러한 공유의 경우 공유물 전체를 지분 비율로 사용, 수익하는 것이지 공유물의 특정 부분을 소유하는 것은 아닌데요. 이와 반면에 하나의 부동산을 특정하여 소유하고 있으면서 분필이나 구분등기를 하지 않을 때 소유관계를 구분소유적 공유관계라고 하는 것 입니다.

 

법원에서는 한 필의 토지 중 위치 및 면적을 특정해 각기 다른 부분을 양수한 수인이 편의상 공유등기를 경료한 경우, 각 양수인은 자기의 양수부분에 대하여 다른 부분의 양수인들에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인들로부터 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁받은 것으로 상호명의 신탁관계에 있다고도 보고 있습니다.

 

더불어 이 구분소유적 공유관계는 일반적인 공유관계와 다르게 나타나지만 기본적으로 보았을 때 공유에 해당하기 때문에 독자적인 법률관계가 형성하게 됩니다.

 

일반공유에서 살펴보면 다른 공유자가 동의하지 않을 시 공유물을 처분할 수는 없지만 구분소유적 공유관계에서는 자신이 소유한 특정부분을 처분하는 것이 가능하며, 일반공유의 경우 공유물 분할의 방법 등으로 공유관계가 해소될 수 있지만 구분소유적 공유관계는 명의신탁을 해지하는 방법에 따라 구분소유적 공유관계가 해소될 수 있습니다.

 

여기서 구분소유적 공유관계의 점유취득시효에 관한 대법원의 판례를 살펴보면 A와 B는 경주시 일대의 토지 약 5천 제곱미터를 각 아래, 위 부분으로 나눠 소유하면서 위 토지 중 각 2분의 1지분에 대해 소유권이전등기를 마친 구분소유적 공유관계자들의 사례를 볼 수 있었습니다.

A는 과거 위 토지를 전부 소유하기 위해 자신이 별도로 가지고 있던 토지와 B의 지분을 바꾸기로 하는 내용의 교환약정을 B와 사이에 구두로 체결하였는데, B가 사망하는 바람에 2분의 1지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지는 못하게 됩니다.

그로부터 꽤 오랜 시간이 지나 B의 아들인 C는 그가 상속받은 2분의 1지분의 구분소유 토지가 고속도로 건설공사 부지로 편입되면서 그에 대상 보상금으로 약 2억 원을 지급받게 되는데요. 이를 뒤늦게 알게 된 A는 C를 상대로 본인이 위 지분에 관하여 점유취득시효를 원인으로 소유권이전등기를 이전받을 권리가 있다고 주장하고 있는 것입니다.

 

이에 대법원 판례는 일반적인 공유부동산일 때, 공유자 중 1인이 공유지분권에 기초해 부동산 전부를 점유하고 있다고 하더라도 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분 비율의 범위 내에서는 타주점유라고 보고 있기 때문에 자주점유를 요건으로 하는 부동산의 점유취득시효를 인정하지 않고 있음을 볼 수 있었는데요.

그러나 최근 대법원의 판결을 살펴보면 일반적인 공유부동산과 구분소유적 공유관계가 형성된 부동산의 경우 점유취득시효에서 요구되는 자주점유 요건을 달리 보아야 한다고 판시했습니다. 이는 즉, 구분소유적 공유관계에서는 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매등과 같이 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정 부분을 취득하여 점유를 개시했다고 주장하는 경우 이를 타인 소유의 부동산을 매수하고 점유한 경우와 달리 볼 필요가 없기 때문에 자주점유가 인정된다고 보고 있는 것 입니다.

 

앞서 살펴본 판례에서는 A가 C를 상대로 점유취득시효의 완성을 주장하기 이전에 A가 B와 사이에 교환약정을 체결한 사실을 구두로서가 아닌 서면 등으로 입증할 수 있었더라면 소유권이전등기청구권이 곧바로 인정되었을텐데, A가 이와 같은 교환약정을 구두로 하는 바람에 부득이 예비적으로 구분소유적 공유관계의 점유취득시효를 주장하게 된 것으로 볼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 가까운 사이라고 하더라도 부동산 및 토지에 관한 거래를 함에 있어서 중요한 부분 등은 서면으로 이를 약정해두는 것이 바람직하다고 할 것입니다. 만약, 토지와 관련한 분쟁으로 법적인 공방이 예상되는 경우라면 홀로 해결하는 것보다는 토지보상법률센터 등 법적인 조력을 받는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

 

출처 법무법인 청목

 

고수가 들려주는 땅투자 노하우 50가지 대공개 

 

 

 

 

 

 

 

1. 좋은 땅은 이젠 없다.. 못난땅.. 못생긴땅.. 결함 투성이인 땅을 공약해라

 

땅은 장기레이스이다.. 오래버티는 놈이 이긴다..

 

차분하게 공부하고 자신이 있다면 접근해라.

 

 

 

2. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다.

 

그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다.

땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다.

 

그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.

 

 

 

 

3. 주택지 옆에 붙은 작은 땅을 사라 - 단 서울만

서울의 땅 가격은 이미.. 고가... 아파트 건축 가능한 지역은 전무

 

그렇다면.. 한국도 일본처럼 미니주택이 트랜드화 될것이다.

 

1인 세대주가 증가하고 골드미스,스댕맨 들이 늘어나고 있다

 

10년 안에.. 한국에서도 미니주택 1가구당 10평미만의 주택이 유행할것이다.

 

도시형 생활주택을 눈여겨 봐라..

 

 

 

 

4. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.

혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면

 

이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.

 

 

2008년도 부터 공장지대에 대한 주거단지 개발이 완환되고 있다.

 

도심지에는 아파트 건축할 땅이 없다는 이야기이며..

 

부동산 공부를 조금이라도 해본사람이라면..

 

 

공장 제조업을 하는 사람역시 반 부동산 업자이다.

 

제조 10년하다 공장이전하면.. 10억~50억은 쉽게 만진다..

 

그 자리는 아파트가 다시 건축된다

 

 

 

5. 맹지를 사란다고 산속깊이 묻힌 盲地는 안된다.

 

안되긴.. 산속깊은 맹지라도 구거가 있다면 구매하라

 

구거의 폭은 최소 3미터 이상되야 한다.

 

 

 

6. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.

송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있다.

 

합필이나 필지분할을 해라

 

필지 분할하되 삼각형 부분은 주차장으로 활용해라

 

 

 

7. 불난 땅을 사라.

남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.

 

 

 

8. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.

그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다.

 

싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다.

 

땅의 쓰임새는 다양하다.

 

단 가격이 저렴해야 한다..핸디캡 만큼 ^^

 

 

 

9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.

공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다.

 

빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.

 

 

 

 

10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.

氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.

 

이런땅에는 복토를 하고 3년 푹~삭혀라..

 

그리고 다년근 식물을 식재해라..

 

그 다음 매각할떄 지관불러서.. 봐달라고 해 봐라.. 채석장이줄 아무도 모른다.

 

 

 

11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.

완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라.

 

그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.

 

 

지금은 이 땅이 없어서 못 산다.

 

 

 

12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.

땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다.

 

반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 한다.

 

재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.

땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.

 

 

 

 

13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.

땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다.

 

氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.

 

 

땅은 배짱이다..단 배짱에는 구체적인 이유가 있어야 한다.

 

 

 

14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.

땅에 대한 포트 폴리오는 집,상가 다음은 땅이다.

 

어떤 사람은 땅만 사라고 하는데... 유동성 문제 때문에..

 

필자는 땅만 사라고 하지 않는다.

 

포트폴리오 구성이 중요하다.

 

 

 

15. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 관리지역을 집중공략해라.

서울에서 3시간 내외의 주말농장이면서 도로가 확보되어 향후 전원주택이 건축 가능한

 

그런 땅을 사라.. 큰 땅 사서 분할은 이제 법적으로 금지 되었다

 

 

한번 잘못 사면.. 기회비용 상실이 크다.. 초보자라면...

 

누구나 선호할만한 그런 조건의 땅에 투자해라.

 

 

 

17. 적은돈이라면.. 차라리 대출은 받아서 사지.. 남과 같이 사면 안된다.

 

땅은 위치와 향에 따라서 가격차이가 2배 이상 나기도 한다.

 

이자는 내가 관리할수 있는 수준이면.. 자산으로 그 범위를 벗어나면.. 부채이다.

 

 

 

18. 걸레땅은 손대지 마라. - 걸레땅은 선수영역이다.. 공부를 많이 했다면 시도해 봐라

주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다.

 

지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되,

 

인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.

 

필자는 남들이 손대서..망한 땅만 산다... 유치권,지상권,맹지 이런 복잡한 땅만 산다.

 

 

 

 

19. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.

싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다.

 

급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다.

 

땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다.

 

돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.

 

이자는 내가 관리할수 있는 수준이면.. 자산으로 그 범위를 벗어나면.. 부채이다.

 

 

 

 

 

20. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.

땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까?

 

땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

 

 

 

 

21. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라. -

 

목표 수익과 기간을 산정하라 삭혀서 좋은놈이 있고 단타쳐서 좋은넘이 있다.

땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.

 

1년 미만의 거래에 양도세는 50% 2년 미만은 40% 그 이상부터는 일반과세이다..

 

양도세 공부 잘 해야 한다... 세금 낼라고 땅 사는거 아니다..

 

 

 

 

22. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.

단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.

 

어떤 땅은 건축을 해야 돈이 되는 땅도 있다.. 새상에 무조건은 없다..

 

 

 

 

23.70%만 충족하면.. 매수하라.. 100% 만족스러운 땅은 오지도 않지만..

 

온다면.. 보이지 않는 결함이 존재한다.

 

 

 

 

 

24. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라.

 

오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.

 

 

 

 

 

25. 땅은 반드시 평지의 땅을 사라.

경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.

고수들은 경사가 심한땅.. 축대가 들어가야 할 땅,내려 앉은땅은 사들인다..

 

그리고 천천히 개발해 나간다

 

 

 

 

 

26. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라.

 

땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다.

 

땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.

 

세상이 바뀌었다.. 이젠

 

지목변경은.. 블루오션이 아니라.. 이젠 기본이다.

 

 

 

 

 

27. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다.

 

땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지.

 

기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.

 

 

 

 

28. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다.

 

직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지

 

파악할 수있다.

 

사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로

 

사면 안된다.

 

 

 

 

 

29. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라.

 

용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.

 

장고 하고 장고 하다보면.. 당신에게..기회는 없다..

 

까다롭게.. 보는것은 좋지만.. 긴 시간 장고는 당신의 기회를 버리는것이다.

 

 

 

 

30. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.

내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.

 

초보자들은 봄,가을에 많이 산다. 즉 선수는 겨울에 산다.

 

 

 

 

31. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라.

 

도망갔다가 다시 찾아온다.

 

지금은 중개업소에서.. 제안이 들어온다.. 이 제안에 협의선을 두고 팔아라..

 

독불장군은 없다.

 

 

 

 

32. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다.

 

주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.

 

가장 중요한 포인트는 땅은 감각삼각비용이 없다

 

 

 

33. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다.

 

땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.

 

 

 

 

34. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다.

 

대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.

 

 

땅 나름인데..될만한 놈을 사라..

 

 

 

35. 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사라.

땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라.

 

앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.

 

이미 커져버린 도로 주위는 포기하고.. 신규로 변경되는 도로선을 찾아봐라..

 

이놈이..대박이다..

 

 

 

 

36. 길없는 맹지를 사라.

지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라.

 

그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.

 

공부좀 하면 맹지 도로만들수 있다.. 시간,돈,공부 3박자가 필요하다.

 

 

 

37. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.

건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

 

특히..모텔허가..냈다고 하는 땅 사면.. 골로간다..

 

단 전원주택지를 살려고 한다면.. 단지내 건축허가 난곳을 사라..

 

모양은 허가 날것 처럼 생겼지만.. 허가 불가능한 곳도 많다.

 

 

 

38. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.

땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다.

 

오염공장 주인도 역시 부동산 감각있는 사람이다

 

인근지역 개발되면서..보상받고 차익 챙겨서 다른곳에 또 같은 공장을 한다.

 

주변에서 잘 살펴 봐라..

 

 

39. 땅은 자랑해야 비싸게 팔린다.

 

 

 

40. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라.

 

실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

 

 

 

41. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라.

 

땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다.

 

중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.

 

 

 

42. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.

자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다.

 

지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.

 

지적도(1200:1)는 임야도(6000:1)와 축척이 다르다.. 둘다 같이 봐야 한다.

 

 

 

43. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.

 

단 국토개발계획,지자체 개발 계획을 열람은 기본이다

 

 

 

 

44. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.

얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다.

 

살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.

 

 

45. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.

 

왜 ? 뜨거운지.. 왜 식은건지.. 이유를 먼저 알아라..

 

선수가 되고 싶다면 뜨거워지기 3년전에 사라

 

 

 

46. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라.

 

본능이라고 해서 본인의 욕심과 혼동하지 마라..

 

당신이 땅을 사는것이 아니라..땅이 당신을 선택한다.

 

 

 

47. 20대 땅 투자는 급여 생활자이기 때문에

 

5년을 보고 투자하면 된다. 단 바람부는 곳에 땅은 구매하지 말아라..

 

7년 후에 바람불곳에 투자하면 되는데.. 왜 7년후인가 하면..

 

보통 땅은 개발되기 2년 전부터 상승한다.

 

 

 

48. 30대 땅 투자는 결혼,주택마련이 존재한다.

 

가족과 함께 땅을 보러 다녀라 20대 투자 패턴을 활용해도 되고

 

주말농장으로 활용할 부지를 보러 다녀라

 

주말농장의 조건은 향후에 누가 봐도 건축하면 좋을것 같은 위치

 

조건이 가능한 지역으로 한정하되..다소 거리가 있어도 된다.

 

단 교통여건이 개선 될수 있는 지역을 선정해라

 

 

 

49. 40대 땅 투자는 은퇴를 감안한 땅 투자를 해라

 

수익을 위한 투자와 은퇴 후 거주를 위한 투자는

 

아주 다르다.

 

수익을 위한 투자는 5년 이상 보고 투자하고

 

은퇴를 위한 투자는 10년 뒤에 건축할 생각으로 투자하면 된다

 

수익을 위한 투자는 볼륨이 좀 커도 상관없지만

 

은퇴를 위한 투자는 5천~7천 사이의 금액으로 투자해야 장기 투자에 대한 리스크가 없다

 

 

 

50. 50대 땅 투자는 은퇴지를 구하는 투자이다.

 

다음과 같은 조건에 부합되는 곳에 투자해라

 

현지인과 거리를 둘수있는곳

 

전기,통신,상수도가 있는곳 - 혼자서 개발할라고 하면..1천~2천은 금방이다.

 

조망권이 있는곳,배산임수 - 풍수의 기본을 알고 사자

 

남향만 선호하지 마라 - 풍수에서는 남향보다 산세와 지형 그리고 일조량이 더 중요하다

 

건축기술이 좋으니..다른향으로 가는 차익 부분을 절약해라

 

병원,마트,파출소,우체국이 10분 내외 있는곳

 

집 뒤가 국유림으로 둘러싸인 곳 - 천연의 요세이다.

 

주변에 팬션들이 없는곳 - 여름에 못볼것 많이 보게 된다. 피해라

 

 

이런곳에 투자하되...본인의 마을이 끌리는 곳이 있다

 

'통'하는 곳으로 가라..

 

 

맹지에 도로를 개설할수 있는 주위토지 통행권이란?

 

맹지에 도로를 개설할수 있는 주위토지 통행권에 대해 알아보자.

 

 

어느 토지가 다른 토지에 의해 주위를 차단 당하여 공로에 나아갈 수 있는

 

통로가 없는 경우, 그대로의 상태를 방치해 둔다면 토지의 경제적 효용을 상실한다.

 

물론 당사자간의 협의에 의하여 통행문제가 해결될 수 있겠지만 그러한 협의가

 

없는 경우, 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 우리 민법은 포위된 토지를

 

위하여 법률상 당연히 통행권이나 통로개설권이 인정되도록 규정하고 있다.

 

 

 

다만 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.

 

(민법 제219조) 이와 같은 주위토지통행권은 당사자의 의사에

 

관계없이 포위된 토지 그 자체로부터 그 포위된 토지의 소유자에게

 

법률상 당연히 인정되는 법정통행권으로서 주위토지소유자의 승낙을 얻을 필요가 없다.

 

 

이러한 주위토지통행권이 인정되는 경우, 일반적으로 허용되는 통로의

 

폭을 어느 정도로 보아야 할 것인지에 대하여는 곤란한 문제가 많고

 

획일적인 기준을 정하기는 매우 어렵다.

 

 

대체로 통로의 폭을 사람이 통행하기에 편한 정도인 폭 1.5미터 내지 2미터

 

정도로 본 경우가 많이 있으나 그러한 노폭이 정하여진 것은 아니다.

 

건축법상 건축물의 대지가 원칙적으로 2미터 이상의 도로에 접하도록

 

규정되어 있는 점 등도 주위토지통행권의 범위를 결정함에

 

있어서 중요한 참작요소가 된다.

 

 

또한 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가

 

없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 주위토지 소유자의 손해를 무릅쓰고

 

특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는

 

주위토지 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 한다.

 

 

사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용관계, 부근의

 

지리상황, 인접한 토지 이용자의 이해득실 등이 고려된다.

 

 

토지의 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만

 

단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지

 

자동차의 통행이 허용된다고 볼 수는 없다.

 

 

한번 성립한 주위토지통행권이라도 그 후 포위된 토지 및 주위토지에 관한

 

여러 가지의 사정변경에 의하여 그 장소·방법 등에 변경을 가져올 수가 있다.

 

나아가 그 법정요건이 없어지면 소멸하기도 한다. 예컨대, 주위토지통행권에

 

의해 골목길이 유일한 통로였던 포위된 토지가 다른 편에서의 하천복개공사로

 

새로운 공로에 접하게 된 경우 새로운 대문을 복개된 공로쪽으로 설치하여

 

이용하고 있는 정도의 상황이라면 다소 불편하더라도 위 새로운 공로의

 

설치와 동시에 종래의 주위토지통행권은 소멸한다.

 

 

또한 포위된 토지의 소유자가 공로에 접속하는 주위토지를 취득한다면

 

이주위토지를 거쳐 공로에 출입하는 것이 가능하므로 그 때에도 법정통행권인

 

주위토지통행권은 소멸한다. 그리고 포위된 토지의 소유자가 통행을 목적으로

 

하는 지역권·임차권 등을 인접지에 설정함으로써, 그 포위된 토지가 그 주위토지를

 

통하여 공로에 이를 수 있게 된 경우에도 주위토지통행권은 소멸한다.

 

 

다만 포위된 토지에 공로에 이르는 새로운 통로가 개설된 경우라도

 

그것이 포위된 토지의 용도에 적합하지 아니하면 종래의 주위토지통행권은

 

소멸하지 않는다. 종래의 주위토지통행권이 소멸하려면 새로이 개설되는

 

통로를 이용하는 것이 종래의 주위토지통행권에 의하여 인정된 통로를

 

이용하는 것보다는 적어도 조건이 같거나 나아야 할 것이다

 

 

토지이용계획원 용어설명

 

 

 

 

부동산등기부등본의 명칭이 "등기사항증명서"로 변경되었습니다

 

참고로 알아두세요

 

 

알기쉬운 부동산용어 [도로의 가각전제하는 방법]도로의 가각전제(도로/길모퉁이자르기)

 

도로의 교차부분에서 시야를 확보하고 차선의 교통을 원활하게 하기 위해서 교차부분에 면하는 가각(街角)의 돌출부 일부를 완곡하게 만드는 것을 말함. 
가각(街角)전제는 도로의 교차지점에서의 교통을 원활히 하고 시야를 충분히 확보하기 위하여 추가적인 공간을 확보한 것을 의미한다.

[사진출처 네이버]

[머니투데이 임상연 기자] [[the300][우리가보는세상]]

여기 물에 빠진 두 사람이 있다. 한 사람은 수영이 가능하고 체력적으로 여유가 있는 반면 또 다른 사람은 수영을 못하는데다 거의 탈진 상태다. 누구를 먼저 구해야 할까. 물으나마나 한 질문을 하는 것은 거꾸로 가는 정부의 영구임대, 국민임대 등 장기공공임대주택 예산안 때문이다.

국회에 제출된 2017년 예산안을 보면 정부는 내년 취약계층의 주거안정을 위한 영구·국민임대 공급 예산(주택도시기금 출·융자)을 대폭 축소했다. 우선 기초생활수급자 등 최저소득계층을 위해 50년 이상 또는 영구적으로 저렴하게 임대하는 영구임대 예산은 445억원으로 올해보다 37.8% 삭감됐다. 영구임대 예산은 2012년 4014억원에서 매년 급감해 내년에는 10분의 1 수준으로 쪼그라들게 됐다.

소득 4분위 이하 저소득층이 30년 이상 저렴한 임대료로 살 수 있는 국민임대 예산 역시 올해보다 절반 가량 축소된 5404억원이 배정되는데 그쳤다. 내년 영구·국민임대 예산이 줄어든 가장 큰 이유는 미착공 등 기존 사업이 지연되거나 취소되면서 이미 지급된 예산이 내년 예산과 상계처리됐기 때문이다. 공급이 제대로 이루어지지 않고 있는데도 예산은 오히려 줄어들고 있는 것이다.

주거취약계층을 위한 예산은 크게 줄어든 반면 임대주택리츠와 민간임대융자 예산은 올해 1조1741억원에서 내년 2조6398억원으로 120% 이상 늘어났다. 특히 이 예산 중 80%(2조1127억원) 가량은 박근혜정부의 대표적인 임대주택정책인 뉴스테이(기업형 임대주택) 공급에 쓰일 예정이다. 영구·국민임대 예산을 모두 합친 것보다 3.6배 이상 많은 금액이다.

아무리 뉴스테이가 현 정부의 역점사업이라고 해도 이 같은 예산 편성은 문제가 있다. 같은 임대주택이라도 뉴스테이는 영구·국민임대와 성격 자체가 다르다. 뉴스테이는 공적 기금이 투입되지만 엄연히 건설업체 등이 주인인 민간임대주택이다. 8년 의무임대기간이 지나면 아무런 규제를 받지 않고, 분양전환으로 매각돼 임대주택 기능을 상실할 수도 있다.

민간임대주택이다 보니 소득기준이나 주택소유 여부 등 입주자격에도 특별한 제한이 없다. 주택을 여러 채 보유한 억대 고소득자도 입주가 가능하다. 일부 뉴스테이가 평범한 중산층을 위한 것이라고 보기 힘든 4~5억원대의 높은 보증금이나 월 100만원 이상의 임대료를 받는 것도 최초 임대료 규제를 받지 않는 민간임대주택이기 때문이다.

과연 이 같은 뉴스테이 공급에 공적 기금을 쏟아 붓는 것이 바람직한 일인지, 영구·국민임대 공급보다 시급한 일인지 묻고 싶다. 전월세난이 심화되면서 영구·국민임대 입주를 원하는 취약계층이 많지만 공급물량이 적어 대기표를 뽑고 기다려야 하는 게 우리나라 장기공공임대주택의 현실이다. 영구임대의 경우 입주하려면 평균 15개월을 기다려야 한다는 통계도 있다. 일각에서 이번 예산안을 박근혜정부의 뉴스테이 치적쌓기용 예산 몰아주기라는 비난이 나오는 이유도 여기에 있다.

월세시대 등에 대비해 뉴스테이와 같은 양질의 기업형 임대주택을 활성화해야 한다는 정부의 주장에 공감한다. 이를 위해 공적 기금이 어느 정도 마중물 역할을 할 필요도 있다. 하지만 모든 일에는 순서가 있다. 특히 국민 쌈짓돈으로 만들어진 공적 기금이라면 더욱 그렇다. 공적 기금은 공공성을 최우선 기준으로 시급한 사업부터 실행 방안을 고민하고, 예산을 편성하는 것이 옳다. 이런 고려없이 특정사업에 예산을 집중하는 것은 치적쌓기니 대기업 특혜니 하는 논란만 키울 뿐이다.

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임상연 기자 sylim@mt.co.kr

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