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<부동산 광장> 초고층 주상복합아파트의 장단점

부동산 전문가들로부터 초고층 주상복합아파트의 장단점을 들어본다.

■ 장점 = 우선 전망이 탁월하다는 점을 꼽을 수 있다. 좁은 땅에 건물이 다닥다닥 붙어있는 기존 판상형 아파트와 달리 1개 내지 많아야 3개동이 나란히 들어서 조망이 좋다. 이에 따라 외국의 경우에 비춰 위층으로 올라갈수록 가격이 비싸지는 경향이 있다.

아파트 내부에 문화.오락.편의.상업 시설 등이 다양하게 구비돼 이른바 `원스톱 리빙'이 가능하다. 대우 트럼프월드, 대림 아크로빌, 삼성 타워팰리스, 쉐르빌 등에는 건물 안에 수영장 골프연습장 대형 연회장 등 호텔식 부대시설이 들어선다.

주로 강남과 여의도 등지에 위치해 출퇴근 교통은 물론 이동이 편리하다.

철골조로 지어져 원하는대로 다양하게 내부 구조 배치가 가능하다. 해당 업체들은 주문형 설계를 채택하고 있다.

층과 방향에 관계없이 일조권을 확보할 수 있도록 건물을 마름모꼴로 설계하는 등 일반 아파트와 차별화를 시도하고 있다.

■ 단점 = 분양가가 지나치게 높아 거품이 여전히 많다는 평이다. 대부분 아파트의 분양가는 평당 800만∼1500 만원선이다. 옵션 선택에 따라서는 이보다 훨씬 높아질 수 있다.

이는 서울지역 일반 아파트 분양가의 2배가 넘는 액수다.

도곡동 타워팰리스 펜트하우스의 경우 분양금 14억원 중 당장 치러야 하는 계약금(전체의 15%)이 2억1000만원이다. 계약 이후 3년간 6∼7개 월마다 2억1000만원씩 목돈을 지불해야 한다.

재산세도 엄청나다. 재산세는 건축물의 넓이와 대지의 평당 단가에 의해 과세 기준이 정해진다.

대지의 평당 단가는 상업용지가 일반 주거용지에 비해 2배 이상 비싸다.

초고층 주상복합아파트는 상업용지에 세워지므로 재산세가 기본적으로 일반 아파트에 비해 2배 이상 비싸다.

수요층이 한정돼 있어 환금성이 떨어진다. 이는 입주가 완료된 초기 형태의 주상복합 아파트들에 대해 매수.매도 주문이 거의 없다는데서 잘 나타난다.

용적률이 낮다. 대우 트럼프월드나 삼성 쉐르빌과 같이 용적률을 80%대로 끌어올린 경우도 있지만 대체로 일반 아파트보다 전용면적이 좁은 편이다.

주상복합이라고 하지만 상권 형성에 대해 회의적인 시각이 많다. 통상 초고층 주상복합 아파트는 가구수가 적고 이들 아파트 입주자들의 경제적 능력을 고려할때 소비생활은 도심의 고급 백화점에서 이뤄질 가능성이 크기 때문이다.

■ 관리비 문제 = 매우 민감한 부분이다. 아직 입주한 사례가 명확히 정해진 바 없기 때문이다. 초고층 주상복합은 내부는 고급 아파트 형태를 띠고 있지만 전체 골격과 관리는 일반 도심 사무용 빌딩과 비슷하다고 볼 수 있다.

서울 도심의 일반 사무용빌딩의 평당 관리비는 2만원선. 여의도 ＬＧ 트윈빌딩의 평균 관리비는 평당 2만2000원이다. 중앙환기시스템과 냉·난방 가동시간은 아침 7시부터 저녁 7시까지다.

63빌딩의 평당 관리비는 이보다 높은 2만8600원선. 아침 8시30분부터 저녁 6시까지 정상가동한다.

이와 비교하면 하루 24시간 운영되는 초고층 주거복합아파트 관리비는 평당 약 4만원에 달할 수 있다는 계산이다. 100평 규모인 경우 관리비만 한달 400만원인 셈이다.

그러나 업체들은 평당 관리비를 대충 하루 7천원선으로 잡고 있다고 말했다. 일반 사무실의 경우 가동 시간동안 소비되는 조명용 전기료나 엘리베이터 가동 비용 등이 아파트에 비해 크게 높지만 주상복합아파트는 주거적 성격이 강하기 때문에 특별히 관리비가 높을 이유가 없다는 것이다.

*<부동산 광장> 초고층 주상복합아파트의 장단점 : 네이버 뉴스 (출처 : 연합뉴스 | 네이버 뉴스) http://naver.me/xlZjCG5P

▲주상 복합의 장·단점 

주상복합은 말 그대로 주거와 상업 공간이 복합된 건물. 최근 들어서는 상업적 기능보다는 초고층 아파트의 개념으로 인식되고 있다.

주상복합의 최대 장점은 역세권이나 핵심 상업지역에 들어서기 때문에 도심 접근성이 뛰어나고 단지 내에 문화, 쇼핑 등 편의 시설이 함께 있어 '원스톱 라이프'가 가능하다는 점.

앞으로 대구에서 분양할 단지들도 홈플러스와 까르푸 등 대형 할인점을 유치하거나 수영장과 대형 피트니스 센터, 도서관 등을 기본 시설로 설치하고 있다.

따라서 주상복합 아파트는 도시형 생활을 추구하는 계층에 적합한 주거 단지이다.

주상복합의 또 다른 장점은 조망권. 일반 아파트가 20~25층인 것에 비해 최근 분양되는 주상복합은 최하 40층 이상으로 지어지고 있다.

또 일반 아파트보다 층고가 높아 주상복합 아파트 15층 이상 정도가 되면 도시 전경을 한눈에 감상할 수 있을 정도.

조망권이 또 다른 환금성으로 평가되는 요즘 추세로 본다면 어느 정도의 재산가치를 형성하는 셈이다.

분양대행사 '아름다운 사람들'의 백영기 대표는 "서울뿐 아니라 전 세계적으로 주상복합은 대도시의 랜드마크로 부를 상징하는 경우가 많다"며 "초고층에다 분양가가 높은 탓에 생활 편의 여부를 떠나 입주민들에게 고급 단지에 거주한다는 자부심을 주는 것이 주상복합의 또 다른 매력"이라고 밝혔다.

그러나 단점도 적지 않다.

용적률이 높고 내진 설계 등으로 건축비가 많이 들어 분양가가 주변 아파트에 비해 10~20% 비싸고 건물 유지비가 일반 아파트보다 높아 관리비가 비싸다.

또 30층 이상의 초고층인 탓에 베란다 창문이 일반 아파트와는 다른 폐쇄형이어서 자연 환기가 불가능해 강제 환기 시스템을 설치해야 하는 것도 단점 중 하나.

특히 전용면적 비율이 일반 아파트에 비해 적을 뿐 아니라 발코니 등의 서비스 면적이 거의 없고 다용도실이 적어 수납 공간도 부족하다는 지적을 받고 있다.

화성산업 주정수 과장은 "주상복합 단지는 비싼 관리비 외에도 대부분 상업지역에 들어서는 탓에 일반 아파트에 비해 재산세를 많이 내야 한다"며 "여기에다 입주한 상가가 활성화되지 못하면 주거용 아파트 시세까지 영향을 미치는 경우가 많다"고 지적했다.

단 '무늬만 주상 복합'인 경우는 예외다.

부동산 전매 제한 조치를 피하기 위해 2003년 이후 대구 지역에서 분양된 20~25층 이하 주상 복합 아파트 중 대다수는 단지 내 상업 공간 비율을 제외하고는 일반 아파트와 동일한 구조를 갖고 있다.

하지만 최근에는 전용면적 비율을 높이고 단지 내 상업 시설을 입주민 편의 시설로 변경하거나 주차장이나 상가 등을 입주민 소유로 전환해 수익금을 관리비로 충당하는 등 단점을 극복한 주상복합 아파트가 속속 등장하고 있다.

▲재산 가치는 

대구에서 주상복합 아파트들이 본격적으로 등장하기 시작한 것은 지난 2002년 이후. IMF 이후 서울 소재 대형 건설사들이 지역으로 대거 진출하면서 대우와 현대, SK 등이 초고층 주상 복합을 분양하기 시작했다.

현재까지 분양된 주상복합 아파트는 2002년 1천200가구와 2003년 3천 가구, 2004년 800가구와 올 들어 지금까지 700가구 등 모두 5천700여 가구 정도.

하지만 아직까지는 서울처럼 일반 아파트와 비교한 주상복합 아파트의 재산 가치를 따지기는 쉽지 않다.

부동산114의 이진우 지사장은 "수성구 대우트럼프월드가 처음으로 분양가 1천만 원 시대를 여는 등 주상복합이 고(高) 분양가 기록을 경신하고 있지만 본격 입주가 되지 않아 분양권 전매를 빼고는 시세를 평가하기 어렵다"며 "입주 완료 후 시세가 다시 조정 받는 것을 감안하면 1, 2년 정도 후가 되면 정확한 재산 가치를 따져 볼 수 있을 것"이라고 밝혔다.

*(부동산) 주상 복합과 일반 아파트 장단점 : 네이버 뉴스 (출처 : 매일신문 | 네이버 뉴스) http://naver.me/F43G0j7f

주상복합 아파트 장단점

알아두면 좋은 생활속 부동산상식 부동산생활백서

공용시설보호지구

용도지구 중 시설보호지구의 하나로, 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구를 말한다. 공용시설보호지구 내에서는 공용시설에 장애가 된다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위 내에서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 관계 행정기관의 장과의 협의 및 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우는 제외된다. 근거법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

용도지구의 종류인 시설보호지구의 하나로서 공공업무기능의 능률화를 기하기 위하여 지정한 지구를 말한다.

오늘은 가압류와 가처분에 대하여 알아보겠습니다.​

가압류'는 채권자(여기서는 돈을 받을 권리가 있는 사람)가 채무자(여기서는 돈을 줄 의무가 있는 사람)에 대하여 '금전채권(돈을 받을 수 있는 권리)'을 갖고 있을 때 할 수 있습니다.

채무자가 일부러 자신의 재산을 낭비하거나 헐값으로 매도·훼손·은닉하고, 또는 과도한 담보권을 설정하는 등 채무자 소유의 재산을 감소시킬 염려가 있는 경우에 이를 방지하기 위해 채권자는 채무자의 재산에 가압류를 신청을 합니다.

특히 채무자의 '부동산'을 대상으로 가압류 신청하는 경우에는 법원으로부터 '가압류명령'을 받고 등기부에 '가압류등기'가 기입되면 그 때부터 가압류의 효력이 발생합니다.

일단 가압류의 효력이 발생하면 채무자는 가압류된 재산을 팔거나 담보권을 설정할 수 없고, 이에 저촉되는 행위를 하더라도 그 행위의 유효를 주장할 수 없게 됩니다,

이와 같이 '가압류'는 채권자의 '돈을 받을 권리'를 보전하기 위한 것인데 비해, '가처분'은 돈을 받을 권리 이외의 '토지를 찾아올 권리, 물건을 찾아올 권리, 집을 철거할 권리' 등을 보전하기 위하여 신청하는 것입니다.

​

예를 들어 채권자(여기서는 토지를 찾아올 권리가 있는 사람)가 채무자(여기서는 채권자에게 토지를 줄 의무가 있는 사람)에 대하여 '토지를 찾아올 권리'가 있는 경우, 채무자가 다른 사람에게 그 토지를 팔아버리면 채권자 입장에서는 그 토지를 찾아올 수 없으므로 채무자가 그 토지를 팔지 못하도록 '처분금지 가처분'을 법원에 신청할 수 있습니다.

​

채권자의 신청에 따라 법원이 가처분 명령을 내리면 부동산에 '처분금지가처분 등기'가 마쳐지게 되고, 이 후에는 채무자가 토지를 다른 사람에게 팔더라도 채권자는 토지를 찾아오기 위해 제기한 본안 소송에서 이긴 후 그 판결로서 토지를 찾아올 수 있습니다.

지금까지 가압류와 가처분에 관하여 간략하게나마 알아 보았습니다.

​

당장에는 자신의 권리를 지키기 위해 그 권리 자체에 대하여 소송을 진행하는 것이 중요해 보일지 모르지만, 막상 승소판결을 받고서도 찾아올 재산이 없다면 너무나 허망한 일이 될 것입니다.

​

따라서 항상 소송 전에는 권리 보전을 위한 사전 절차로서 가압류 및 가처분 제도가 있다는 것을 염두에 두어야 할 것이다.
 

오피스텔 분양권도
아파트 분양권 처럼 전매제한이 있는지
궁금해 하시는 분들이 많이 계십니다.

오피스텔 전매제한
있을까요? 없을까요?

결론부터 이야기 하자면
오피스텔도 전매제한이 있습니다.

 전매제한이란?

사전적으로 전매는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 의미하며 전매제한이란것은 산것을 다시 파는 것을 제한 하는 것으로 그 제한 대상은 포괄적이라고 할 수 있으나, 주로 [주택법]에서 규정하는 주택을 대상으로 하여 실수요자에 대한 주택의 수급 및 투기 억제를 위해 기간을 정하여 주택입주자로 선정된 지위 또는 주택에 대한 상속 이외의 매매, 증여 및 그 박의 권리변동을 수반하는 일체의 행위에 대한 제한을 의미합니다.

여기서 말하는 주택입주자로 선정된 지위는 일반적으로 입주권과 분양권을 의미하며 구분은 다음과 같습니다.
①입주권 : 관리처분계획인가 등을 통하여 조합원등이 입주자로 선정된 지위
②분양권 : 청약을 통해 조합원 외의 일반이 입주자로 선정된 지위

전매제한이 어떤것인지 알아보았습니다.
아파트의 경우 이 처럼
기간을 지정하여 전매를 제한하고 있습니다.

그렇다면 오피스텔의 경우는?
기간이 아니라 매수자 수를 제한하고 있습니다

오늘은 청약통장 가입자가 청약시 주택을 소유하고 있음에도  

무주택자로 간주되는 경우에 대해서 알아볼까 합니다.

청약통장 가입자가 청약시 소형 저가주택을 소유하고 있는 경우 무주택자로 간주가 됩니다. 청약에서 무주택자로 간주되는 경우는 일반공급으로 민영주택 또는 민간건설중형 국민주택에 청약하는 경우에 한합니다~ 

특별공급에서는 유주택자로 인정받으니 유의하셔야 하구요~ 

청약자가 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1순위로  

청약가점제(전체 물량의 40%)로 청약할 경우에는 무주택자로 간주됩니다. 

무주택자로 간주되는 소형 저가주택을 보유한 1주택자의 경우  

청약가점을 무주택기간에 따라 최소 2점(1년미만)에서 최대32점(15년이상)을 받을 수 있습니다

참고로 무주택기간은 만 30세부터 또는 혼인신고일부터 중 청약자가 유리한 것을 선택하면 되구요~ 

그럼 소형 저가주택의 기준은 어떻게 될까요?

2015년 11월 현재 전용면적 60㎡ 이하로 공시가격이 1억3천만원(수도권) 또는 8천만원(비수도권)이하여야 합니다. 

이때 저가주택의 저가의 기준은 시세가 아니라 주택공시가격이구요~

입주자 모집공고일 이전에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 16조 또는 17조에 따라 공시된 가격(이하 주택공시가격)중 입주자 모집 공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 기준으로 합니다.​

다만 입주자 모집 공고일 이전에 주택을 처분할 경우에는

처분일 이전에 공시된 주택공시가격 등 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 공시가격을 주택가격으로 봅니다. 

아파트, 연립주택, 다세대 등 공동주택의 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 조사해 4월 30일에 공시하는 공동주택가격을 국토교통부나 한국감정원 홈페이지를 통해 확인하면 되구요.​

단독주택,다가구의 경우

시군구에서 매년 6월 1일 기준으로 조사해 9월 30일 공시하는 개별주택가격을 확인해야 합니다. 무주택자로 인정 받으려면 반드시 소형 저가주택은 입주자모집 공고일 현재 1세대에서 1주택만 보유해야 합니다~ 

소형 저가주택을 청약자 및 배우자가 각각 한 채씩 보유하면 유주택자로 인정받습니다.

또 동일 세대에서 청약자 및 배우자를 제외한 자녀 또는 부모가 소유하는 경우에도 유주택자로 봅니다. 

또한 소형 저가주택을 보유했다 처분하고 무주택자로 있는 경우 청약가점을 계산할 때

해당 소형 저가주택 보유기간도 무주택기간으로 인정해줍니다~​

이상 ​청약시 무주택자로 보는 소형 저가주택에 대해 알아보았습니다~

참고들 하시어 도움되셨음 좋겠네요~

주택이나 상가 등 부동산을 팔게 되면 양도차익이 발생할 때 양도소득세를 내게  

되어 있습니다. 물론 이것도 절세 방법이 아주 없는 것은 아닙니다.

1가구 1주택은 비과세 대상이라서 양도차익 발생해도 양도세를 내지 않지요

부담이 될 수 밖에 없는 양도세를 적게 내는 방법을 그러니 알려드릴게요   

1. 최대 절세 방법은 1세대 1주택.

​1세대 1주택은 비과세니까 당연한거죠.

이것은 최대 절세 방법입니다.

배우자나 가족이 양도 당시에 동일한 장소에서 생계를 같이 하는 가족을 말하죠

양도일까지 2년 보유 요건이 충족되어야 합니다..

취득을 할경우 취득세는 잔금지급일과 등기일 중에서 빠른 날입니다.

등기는 당연히 되어 있어야 하고요~

2. 보유기간 1년 넘기기.

​팔 때 최대한 보유기간에 따라 양도세율이 달라질 수가 있는데, 그 기간이 1년 미만일 때에는 40% 정도의 단일세율이 적용이 되기 떄문이죠.

그런데 1년 이상이라면 양도차익에 따라서 6%에서 38%까지.. 누진세율!

그래서 1년을 넘겨야 하겠습니다.

3. 1년에 하나씩 팔기

같은 연도에서 양도차익이 발생할 경우 2건 이상 부동산을 처분할 때 양도차익은

합산을 해서 높은 양도세율이 적용이 되어요

그래서 빨리 팔고 싶어도 1년에 하나씩만 파는게 좋습니다.

손해보고 판다고 해도 뭐 상관은 없지만요.

4. 양도세 예정신고 하기

부동산 잔금 지급일의 말일로 부터 2개월 이내에 양도세 예정 신고 해야 합니다.

기한 내에 신고납부를 하지 않으면 세법상에 의무불이행이기 때문에 가산세가 부과

됩니다. 팔아서 손해본 사람도 역시 신고해야 합니다.

100% 감면 대상자는 반드시 신고해야 한다는거 잊지 마세요.  

5. 차익 많으면 배우자에게..

차익이 많다면 가장 좋은 방법은 배우자간 증여세가 좋다는거.

실거래가 기준으로 5년간 6억이나 공제를 해준다는 것이지요.

개인별 양도세를 계산해서 낮은 누진세율을 적용 받으니까요 기본공제액 250만원씩  

적용 받습니다.

1가구 3주택자가 양도세 적게 내는 방법은?

- 양도소득세 관련 궁금한 사항이 있어 질문드립니다. 

- 현재 1가구 3주택자이며, 취득현황은 아래와 같습니다 

ㅇ 아파트 1, 33평 '03.2월 취득(결혼 전) '13.1월까지 거주, 현재 월세, 매매가 3억5천만원(차익 2억원) 

ㅇ 연립주택 11평 '06.8월 취득(결혼 전) , '16.6월 매도 완료 예정, 예상 시세차익 없음 

ㅇ 아파트 2, 34평 '14.5월 취득, 현재 거주 중, 예상 매매가 3억3천만원(차익 5천만원) 

- 결혼은 '07.3월에 하였고, 현 거주지 이전은 '14.11월에 하였습니다. 

- 질문 1, 양도소득세를 절세하려면 매도 순서를 어떻게 해야하는지 궁금합니다. 

ㅇ 매도 완료 예정인 연립 > 현재 거주 중인 아파트 2 > 월세를 놓은 아파트 1 순으로 하는지? 

- 질문 2, 연립을 6월에 처분하면, 1가구 2택이므로 내년에 월세 놓은 아파트 1을 처분하여도 양도세가 비과세 되는지?(아파트 2의 취득기간이 '17.5월까지가 3년이 되는 시점이므로 그 전에 아파트 1을 매도하면 비과세가 가능한지) 

- 질문3, 아파트 1을 매도 시 양도세가 비과세되지 않는다면 양도세가 얼마나 부과될지 궁금합니다.

(분양가 15천만원, 현재 매도 예상가격 3억 5천만원, 리모델링하였으나 견적서만 있어 입증 불가)

양도소득세 계산방법

(1)계산절차
(2)양도차익 계산
(3) 장기보유특별공제는 토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.
(4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다.
(5) 양도소득세의 세율은 연간 양도 소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라

    차등세율이 적용됩니다.

오늘 양도소득세 계산방법에 대해서 알아보았는데요 많은 도움 되셨나요?

양도소득세 자동계산 방법 홈텍스 간편계산

부동산을 양도하게 되었을때 차익이 있다면 발생하는 양도소득세

직접 계산하기에 틀릴 수 도 있고 복잡하시죠~
국세청 홈텍스 사이트에 들어가서

양도소득세 간편 계산을 이용하시면
어렵지 않게 양도소득세를 예상해 볼 수 있습니다.

양도소득세 간편 계산 하는 방법 확인해 보시러 가겠습니다

네이버, 다음 검색에 홈텍스 로 검색하거나
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오른쪽 위에 빨간색으로 그려진 모의계산 을 클릭해보세요

홈텍스에서 양도소득세 를 계산하고 신고 하려면 공인인증서를 통해 로그인 해야하는데,

양도소득세 간편 계산은 공인인증서 로그인 없이도 사용이 가능합니다

양도소득세 자동계산 외에도 증여세, 양도소득세 비과세 감면,연말정산, 근로 자녀장려금등 자동계산이 되니 유용하게 사용이 가능합니다

양도소득세 자동계산을 클릭하고

나온 아래 그림에서 가장 첫번째 간편계산을 클릭해보세요

<양도소득세 자동계산 화면 - 국세청 홈텍스>

세금 모의 계산으로 실제 거래하려는 부동산의 양도일자, 취득일자
그리고 실지양도가액 (매도한 가격) 실지 취득가액 (매입한 가격)을 입력해줍니다.

실지 필요경비는 취득 당시에 지출되었던 취득세, 법무사비용, (부동산인테리어 보일러, 방 확장등 비용등) 중개사 수수료등 이 있습니다.
필요경비에 해당한다면 세금계산서, 영수증을 첨부해야하니 잘 챙겨 두셔야해요

다적으셨으면

양도소득세가 예상으로  얼마나 나오는지 약식으로 숫자를 넣고

세액 계산하기를 눌러보았습니다.

양도소득세 세액계산흐름

양 도 가 액
실지거래가액
－
취 득 가 액
실지거래가액
－
필 요 경 비
… 양도비 등 실제경비
⇓
양 도 차 익
－
장기보유특별공제
(토지․건물의 양도차익) × 공제율
⇓

양 도 소 득 금 액
－
양 도 소 득 기 본 공 제
(연간 250만원 한도, 미등기 양도자산은 적용 배제)
⇓
양 도 소 득 과 세 표 준
×
세 율
⇓
산 출 세 액
－
감면세액
조세특례제한법상 감면세액 등
⇓
자진납부할세액

이사철이라서 그런지 그리고 저금리라서 그런지 부동산 거래 관련 계약들이 줄을 잇고 있는데. 

그 중에서도 사실상 사기도 많이 접수가 되기도 합니다. 

부동산사기대처법 유형별 정리 한 번 해보도록 하려고 합니다. 

1. 이중계약 

전세인줄 알았는데 알고보니 우러세라고 하던지, 가장 흔한 사기 유형 중에 하나라고 볼 수가 있고요. 

월세로 계약을 한다고 해놓고 임차인에게 전세꼐약을 맺어서 중간에 보증금 가로채는 거죠. 

이럴 경우에는 피해를 먼저 예방을 해야 합니다. 

1-1. 매매 및 임대차 계약대상물 확인 

1-2. 실제 등기부등본산 소유자 여부 확인할 것

1-3. 중개대상물 확인설명서 기재사항 확인 및 설명서 수령 

이런 것들도 확시맇 알아 두셔야 할거에요. 

특약사항을 요청을 해야 하겠습니다. 

계약서의 내용과 상이한 내용이 존재할 경우 계약을 무효로 한다고 해야 하고요. 

그런 내용을 기재하고 요청하는 것이 필요하고요. 집주인이 꺼린다면 애초에 안하는게 좋아요. 

2. 대출이 많은 부동산 

등기부등본이 깨끗햇다고 믿어서는 안되는데요. 

최신의 등기부를 내가 떼 보아야 합니다 

계약 당일을 기점으로 등기부등본을 확인을 해야 합니다. 이틀 전에도 바꿀 수가 있어요. 

컨설팅이나 투자개발을 피하는게 좋습니다.

등록이 된 중개업자의 여부는 해당의 시 군 구청에서 확인이 가능하구요. 

3. 다중매매 

다중매매의 경우에는 소유권 이전청구권을 가등기를 해야 합니다. 

투자할 곳을 알지못하는 사람들에게서 발생을 하기도 하는데요. 

가등기는 즉각 해당 부동산의 등기부등본에 저런 문구가 삽입이 되어야하고요. 

이중매매나 가압류 계약상 손해도 방지 가능하죠. 

대처법을 잘 알아두어야 하고요. 

반드시 매수시에는 챙겨야할 서류들을 꽉 잡아두어야 합니다. 

건축물관리대장이라던지 토지이용계획인워 같은 것도 마찬가지이구요. 

[배기하 변호사] 좁은 출입로 침범한 만큼 통행료 내야

Q. 얼마 전 투자목적으로 토지 및 상가건물을 산 A는 매수한 토지의 유일한 출입통로 옆 땅을 소유한 B로부터 자기 땅을 침범하지 말라는 항의를 받았다. 지적측량을 해보니 A가 산 땅의 입구를 B의 땅이 대부분 차지하고 있어 진입하기 위한 입구가 1m도 채 안 됐다. A가 토지 및 상가를 이용하려면 최소한 차량은 지나갈 수 있는 너비여야 하는데, 이를 어떻게 해결해야 할까?

A. 관행상 오랜 기간 토지를 별다른 경계선 없이 사용하는 경우가 많다 보니, 토지가 매매된 직후 토지 경계에 대한 분쟁이 심심치 않게 발생하고 있다. 이 경우 취득시효의 법리가 문제될 여지가 있으나 그 요건이 까다로워 실무상 통행권에 대한 분쟁으로 이어지는 경우가 상당히 많다.

민법 제219조에 따르면, 맹지인 경우 유상으로 주위 토지를 통행할 수 있는 권리, 즉 '주위 토지 통행권'이 인정되고 있다. 하지만 맹지가 아니라 사람이 드나들 만한 통로가 존재하는 경우라면 보다 넓은 통행로 확보를 위한 규정은 없다.

앞선 사례에서 A가 매수한 토지의 출입구는 유일하게 입구뿐이며, 폭이 1m 정도밖에 안 돼 B의 토지를 침범하지 않고는 차량이 A의 상가 주차장으로 진입하기 어려운 상황이다. 판례에 따르면, 통행지 소유자의 침해를 최소화하는 범위 내에서 현재 토지의 용법에 따른 이용범위의 통행권을 인정하고 있다.

따라서 A는 입구 토지 소유자인 B의 침해를 최소화하는 범위에서 토지의 사용용법에 따라 상가건물로 차량 1대가 진입할 수 있는 너비만큼의 통행권을 B로부터 인정받을 수 있을 것이다. 이 경우 A는 B에게 침범하는 토지에 상응하는 통행료 및 통로 개설비용을 지급할 의무가 있다. 하지만 통행료를 지급하지 않더라도 채무불이행의 문제만 발생할 뿐 통행권이 소멸되지는 않는다.

다만, ▷A가 합리적인 다른 통로를 낼 여지가 있는 경우 ▷B의 소유지가 평온한 주거지로 사용되고 있는 경우 ▷A가 스스로 다른 입구를 폐쇄하여 이를 자초한 경우에는 A가 B의 토지를 침범하면서까지 통행권을 인정받을 수는 없을 것이다.