부가가치세법 및 조세특례제한법에 따른 면세 대상 품목을 살펴보면 다음과 같다.

부가가치세법

① 재화 용역 의 공급
법26

기초생활필수품 및 용역

ㆍ 미가공식료품과 국내산 농ㆍ축ㆍ수ㆍ임산물(제1호)
ㆍ 수돗물(제2호) ㆍ 연탄 및 무연탄(제3호)
ㆍ 여성용 생리처리 위생용품(제4호)
ㆍ 대중교통 여객운송용역(제7호)
ㆍ 주택과 부수토지의 임대용역(제12호)
ㆍ 공동주택 어린이집의 임대용역(제13호)

국민후생용역, 문화관련 재화ㆍ용역

ㆍ 의료보건용역과 혈액(제5호) ㆍ 교육용역(제6호)
ㆍ 도서ㆍ신문 등 언론매체(제8호)
ㆍ 문화ㆍ예술ㆍ체육분야(제16호)
ㆍ 도서관 등의 입장용역(제17호)

부가가치의 생산요소 및 인적용역

ㆍ 금융ㆍ보험용역(제11호) ㆍ토지(제14호)
ㆍ 인적용역(제15호)

기타목적의 공급

ㆍ 우표ㆍ인지ㆍ증지ㆍ복권ㆍ공중전화(제9호), 담배(제10호)
ㆍ 종교ㆍ자선 등의 공익단체의 공급(제18호)
ㆍ 국가조직의 공급(제19호)
ㆍ 국가조직 및 공익단체에 무상공급(제20호)

② 수입 재화
법27

생필품 및 국민후생용품

ㆍ 미가공식료품(제1호) ㆍ 국민후생용품(제2호ㆍ제3호)

기증되는 수입재화

ㆍ 종교ㆍ자선ㆍ구호단체에의 기증재화(제4호)
ㆍ 국가조직 등에의 기증재화(제5호)
ㆍ 기증되는 소액물품(제6호)

관세가 면제되는 재화

ㆍ 이사ㆍ이민ㆍ상속으로 인한 수입재화(제7호)
ㆍ 여행자휴대품ㆍ별송품ㆍ우송품(제8호)
ㆍ 상품견본ㆍ광고용 물품(제9호)
ㆍ 박람회ㆍ전시회ㆍ영화제 등 행사출품용 재화(제10호)
ㆍ 국제관례상의 관세면제재화(제11호)
ㆍ 재수입재화(제12호) ㆍ 일시수입재화(제13호),
ㆍ 담배(제14호)ㆍ 기타의 관세 감면재화(제15호)

조세특례제한법
106조
106의 2
106의 3

① 재화 용역 의 공급

2018.12.31.까지 공급분

ㆍ 도서지방의 자가발전용 석유류(1호)
ㆍ 사업장 등의 구내식당에서 공급하는 음식용역(2호)
ㆍ 농ㆍ어업경영 및 농ㆍ어작업의 대행용역(3호)
ㆍ 영구임대주택에 공급하는 난방용역(4의5호)
ㆍ 천연가스 사용하는 시내버스 및 마을버스(9호)

2017.12.31까지 공급분

ㆍ 공동주택(국민주택초과)의 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역(4의2호)⇒ 일부 연장, 나머지 과세전환
ㆍ 온실가스 배출권, 감축량 및 상쇄배출권(5호)
ㆍ 영ㆍ유아용 기저귀 및 분유(11호)
ㆍ BTO방식을 준용하여 민자로 건설하는 고등교육기관 학교시설 운영 사업(8호)⇒2014.12.31까지 실시협약 체결된 것 면세
ㆍ 시내버스 및 마을버스용 전기버스(9의2호)
ㆍ 개인택시운송사업용으로 간이과세자에게 공급하는 자동차(9의3호)
ㆍ 목재펠릿(12호)⇒ 2011.1.1.이후 공급분부터

항구적 면세

ㆍ 국민주택의 공급, 건설 및 설계용역(4호)
ㆍ 공동주택(국민주택이하) 일반관리용역 및 경비용역(4의3호)
ㆍ 국민주택규모 노인복지주택 일반관리용역ㆍ경비용역 및 청소용역 (4의4호)⇒ 2011.1.1.이후 공급분 부터
ㆍ 정부업무대행단체가 제공하는 재화ㆍ용역(6호)
ㆍ 한국철도시설공단이 철도시설에 대한 관리권을 설정받는 방식으로 국가에 공급하는 철도시설(7호)
ㆍ 희귀병 치료를 위한 치료제 등(10호)
ㆍ 금거래소 이용 금지금 (조특법126의7)


수입재화

한시적 면세

ㆍ 농어민이 직접 수입하는 농어업용 기자재(9호)
ㆍ 평창동계올림픽,장애인동계올림픽대회,관련물품(19호)등
ㆍ 해저광물자원 개발을 위한 장비(조특법140조)

항구적 면세

ㆍ 무연탄(1호), ㆍ 과세사업용 선박(3호) ㆍ 보세건설물품(4호)

석유류에 대한 면세

ㆍ 농ㆍ임ㆍ어업용 및 연안여객선박용 석유류(법106의2)

부수재화ㆍ용역

ㆍ 면세되는 주된 재화ㆍ용역에 부수되는 재화ㆍ용역 면세

*자료: 국세청

 

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세금이란

 

세금이란 한 가정이 가계수입에 의하여 갖가지 소비지출을 하듯이 나라살림이나, 지방자치단체 살림살이를 위하여 필요한 재원을 구성원의 소득이나 소비행위 또는 재산(부동산 등)보유 등 그 담세능력에 따라 부담하는 것이라 할 수 있습니다.

※ 세금이란 자유의 대가로 우리가 국가에 지급하는 것입니다.
<몽테스키외 "법의정신(The sprit of law) 중에서>

조세법률주의

우리나라 헌법 제38조에서는 "모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다"라고 하고, 제59조에서는 "조세의 종목과 세율은 법률로 정한다"라고 명시하여 헌법상 납세의무를 규정함과 동시에 국회를 통한 법률에 의하여 납세의무를 이행하도록 하는 "조세법률주의"를 천명하고 있습니다. 따라서 주민 여러분은 지방세법 및 이에 근거한 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 지방세를 납부하게 됩니다.

세금의 분류

세금은 과세 주체와 세금의 성질에 따라 다음과 같이 분류합니다.

- 과세 주체별 분류

세금의 종류에는 국가의 수입에 포함되어 국방, 외교, 대규모 토목공사, 사회기반시설구축에 소요되는 재원으로 사용되는 국세가 있으며, 지역적 특성을 갖는 지방자치단체의 수입에 포함되어 지역경제 발전, 보건위생, 교육, 상하수도 등 주민 복리에 쓰여지는 지방세가 있습니다. 국세에는 전국적인 공평부담의 필요성이 있는 소득이나 소비과세가 주류를 이루고 있으며, 지방세는 토지, 건물 등 지역적 기초를 둔 재산과세가 세금의 주류를 이루고 있습니다.

- 성질별 분류


▷ 지방세 납부와 관련된 용어해설

 

과세주체

조세법률이 정하는 바에 의하여 세금을 부과·징수할 수 있는 국가나 지방자치단체를 말합니다.

과세객체

세금부과의 대상이 되는 물건, 행위 또는 사실 등을 말합니다.

납세의무자

조세법률관계에 있어서 세금의 납부의무가 있다고 정해진 자를 말하며, 이에는 개인 및 법인 등이 있습니다.

과세표준

지방세 과세대상물건(토지, 건축물, 자동차 등 과세객체)의 가치를 구체적인 금액, 수량, 건수 등으로 계량화하여 객관적인 금액 등으로 표현한 것을 말합니다. 이와 같은 과세표준은 납세의무자의 납세의무를 결정하는 기초자료로 사용되고 있습니다.

세 율

결정된 과세표준에 대하여 납세의무자가 부담하여야할 세액을 산출하기 위한 비율(또는 금액)을 말합니다.

세율의 종류

표준세율

지방자치단체가 지방세를 부과하는 경우에 통상 적용하여야 할 세율로서 재정상 기타 특별한 사유가 있는 경우에는 이와 다른 세율을 적용할 수 있는 세율

제한세율

지방자치단체가 세율을 정하는 경우에 이를 초과하여 정할 수 없도록 규정한 세율

비례세율

과세표준의 증감에 상관없이 적용되는 일정한 세율

누진세율

과세표준의 증가에 따라 세율이 점점 높아지는 세율

세 액

결정된 과세표준에 세율을 적용하여 산출되는 금액으로서 실제 납세의무자가 납부하게되는 세금의 액수를 말합니다.

지방자치단체

특별시·광역시·도와 시·군·구를 말하며, 광주광역시의 경우에는 광주광역시와 남구를 포함한 5개 자치구가 지방자치단체에 해당됩니다.

보통징수

과세관청(광주광역시 및 자치구)에서 지방세의 과세표준과 세액을 기재한 고지서를 납세의무자에게 교부하여 징수하는 것을 말합니다.

신고납부

납세의무자가 지방세의 과세표준과 세액을 과세관청에 신고하고 납부서를 교부받아 세금을 납부하는 것을 말합니다.

특별징수

광주광역시의 세금중에 각종근로소득에 대한 주민세와 같이 납세의무자가 내야하는 세금을 대신하여 징수하고 과세관청에 납부하여 징수의 편의 도모와 납세의무자의 세금납부를 대신하는 징수방법을 말합니다.

가 산 금

고지된 지방세를 납부기한까지 납부하지 아니한 경우에 법에 의하여 고지세액에 가산하여 징수하는 금액(가산금)과 납기경과후 일정기한까지 납부하지 아니한 경우 그 금액에 다시 가산하여 징수하는 금액(중가산금)을 말합니다.

가 산 세

지방세법에서 규정하고 있는 의무(신고납부의무 등)의 성실한 이행을 확보하기 위하여 의무불이행에 대해 법에 의하여 산출세액에 가산하여 부과징수하는 금액을 말합니다.

시 세

16개 지방세목중 광주광역시청의 세입에 포함되어 광주광역시 전체의 광역행정 수행에 필요로 되는 재원으로 사용되는 세금을 말하며, 취득세·등록세·자동차세·주민세 등 13개 세목을 말합니다.

자치구세

재산세, 종합토지세, 면허세사업소세로서 5개 자치구의 세입에 포함되어 자치구 단위의 행정수행에 사용되는 세금을 말합니다.

납세의무의
성 립

납세의무자가 세금을 납부하기 위하여서는 지방세법에 규정된 과세요건의 충족에 의하여 납세의무 성립이 필요하며 과세대상이 되는 물건의 취득행위 또는 보유와, 과세기준일 현재의 사실상태 등이 납세의무자와 연결되어 지방세법상의 납세의무가 성립하게 됩니다.

납세의무의
확 정

성립된 납세의무는 납세의무자의 의무이행을 위하여 구체적인 금액으로 나타나야 하며, 이를 위하여 과세관청에서 과세표준에 세율을 적용하여 납세고지서를 발부·부과하는 과정과, 납세의무자 스스로 납부하여야할 구체적인 사항을 과세관청에 신고하고 그에 다른 납부세액을 확정하여 납부하는 방식이 있습니다. 즉, 납세의무를 확정하는 방식은 과세관청의 부과고지 행위 또는 납세의무자의 신고납부행위에 의하고 있습니다.

납세의무의
소 멸

납세의무가 성립·확정된 후에 납세의무자의 납기내 납부에 의하여 징수되어 소멸하는 경우가 있고, 납세의무자가 납기내에 납부하지 아니하여 체납처분에 의하여 강제적으로 징수되어 소멸하는 경우가 있습니다. 이외에도 법규정에 의하여 징수권소멸시효의 완성후 소멸되는 경우도 있습니다.

체납처분

납세의무자가 납부기한까지 납부하여야할 세금을 납부하지 아니한 경우에는 독촉장이 발부되고, 독촉기한내에도 납부하지 아니하는 때에는 과세대상물건 기타 납세의무자의 재산에 대하여 압류를 집행하고, 압류재산의 매각, 매각대금의 배분 및 청산의 절차를 밟아 납세의무를 충족시키는 절차를 말합니다.

 

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토지, 분할과 합병기법

 

 

모든 땅은 필지 단위로 등록이 되어 있다.

보통 한 필지가 되려면 지역, 지번, 지목이 같고 소유주와 등기 여부가 같으며 지적도상에 축적이 같고 지반이 연속되어 있어야 한다. 하지만 각 필지의 모양과 면적은 다 제각각이다.

땅의 모양과 면적은 단순히 땅의 인상을 좌우하는 요소가 아니라 때로는 땅의 가치를 결정하는 중요 요인이 되기도 한다.

 

네모반듯한 땅은 보기에도 좋고 이용하기도 좋아 비싼 반면, 뾰족하거나 못생긴 땅은 가치가 떨어지는 측면이 있다. 그렇다면 땅의 면적은 어떨까?


땅의 넓이도 땅의 활용도와 가치에 중요한 영향을 미친다.

땅이 무조건 넓다고 좋은 것은 아니다. 땅이 넓으면 이용하기 불편하고 처분도 힘들다.

반면에 땅이 너무 좁아도 용도가 제한되고 이용에 제약이 따른다. 이런 이유로 땅 리모델링 중에는 땅의 활용가치와 수요를 높이기 위해서 넓은 땅을 나누거나 붙어 있는 좁은 땅끼리 합쳐 새로운 필지로 만드는 방법을 쓰기도 한다.


각각을 토지의 '분할'과 '합병'이라고 한다.

토지의 분할과 합병은 각각 그 이유가 타당해야하고 일정한 요건과 절차를 밟아서 진행해야 한다.

 

먼져 토지분할의 경우를 보면, 지적법상 토지분할이 가능한 경우는


첫째, 필지 일부가 지목변경 등으로 용도가 바뀌었을 경우,


둘째, 소유권이전, 매매 등을 위해 넓은 땅을 분할하는 경우, 


셋째, 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위해 분할하는 경우로 규정하고 있다.

 

이러한 분할규정을 잘 활용하면 땅의 가치를 높일 수 있다. 

예를 들어 한 필지에 두개의 용도지역이 중복돼 있는 경우, 보다 투자가치 좋은 용도지역으로 분할할 수 있는 방법이 있다.


가령, 2,460㎡ (약 800평)의 임야가 1,980㎡ (약 600평)은 관리지역, 나머지 660㎡(200평)은 농림지역일 경우에는 두개의 용도지역이 적용된다.

하지만 한 쪽 용도지역이 330㎡(100평) 미만일 경우는 면적이 큰 쪽의 용도지역으로 편입되도록 되어 있다.


그러면 앞에서 말한 2,460㎡의 필지를 1,320㎡(400평)짜리 두개의 땅으로 나눈 후, 각각 990㎡(300평)의 관리지역과 330㎡(100평)의 농림지역이 되는 결과가 나온다.

관리지역은 농림지역에 비해 용도지역상 가격이 훨씬 비싸다.

위의 경우 분할 만으로 관리지역의 두 필지가 됐으니 땅값은 그만큼 상승한 셈이다.

 

 

 

                 

                                    

                                  관리지역 600평

 

 

                                                                                                               

   농림지역 200평

 

 

 

분할↓

 

 

 

 

               관리지역 300평                          

                                                                                                               

 

농림지역 100평 

 

관리지역 300평           

 

 

농림지역 100평 

 

 

 

결과↓

 

 

 

  

 

관리지역 400평

 

  

 

관리지역 400평

 

 

 

 

(그 다음 다시 합병하거나 분할을 할 수 있음)

 

※ 지적법 시행령

제2조(1필지로 정할 수 있는 기준) ①지번부여지역안의 토지로서 소유자와 용도가 동일하고 지반이 연속된 토지는 이를   1필지로 할 수 있다.

②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 주된 용도의 토지에 편입하여 1필지로 할 수 있다. 다만,   종 된 용도의 토지의 지목이 "대"인 경우와 종된 용도의 토지면적이 주된 용도의 토지면적의 10퍼센트를 초과하거나 330제곱미터를 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주된 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로ㆍ구거 등의 부지

2. 주된 용도의 토지에 접속되거나 주된 용도의 토지로 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용되고 있는 토지

 

그리고 덩치가 큰 땅은 부담이 크기 때문에 잘 팔리지 않는다.

이런 토지는 적당한 넓이로 분할하면 수요가 높아져 매매가 용이해진다.

예를 들어, 면적이 넓은 산지나 농지의 경우, 도시인들이 주말농장이나 전원주택을 짓기에 알맞은 규모의 크기로 분할해 매각하는 방법을 종종 쓴다.

이를 '매매분할' 이라고 하는데, 흔히 기획부동산들이 시골의 넓은 땅을 사들여 이러한 분할기법으로 토지를 쪼개 파는 일이 많다.

 

또한 토지의 전체 모양이 불균형할 때, 분할에 따라 모양이 예뻐지고 이용도가 더 높아진다면 역시 땅을 분할하는 것이 좋다.

토지분할과 함께 토지합병 기법 역시 땅 모양을 교정해 가치를 상승시키는 효과가 있다.

땅의 활용도가 높아지려면 합당한 건폐율과 용적률을 확보해야 하는데, 땅이 너무 좁으면 이러한 일이 불가능하다.

땅은 그 땅에 세울 수 있는 건물이 많아야 활용도가 높다.

그래서 필지를 확장하는 방법으로 '합병제도'를 이용하는 것이다.

 

또, 내 땅의 모양이 기형적일 때 옆 땅의 주인과 의견이 맞는다면 서로 필요한 만큼 맞교환 또는 분할과 합병기법으로 서로의 단점을 보완할 수도 있을 것이다.

그러나 모든 토지가 합병을 할 수 있는건 아니다.

서로 붙어있는 땅이라도 행정구역이 다르거나, 지적의 축적이 다르고, 지반이 연속돼 있지 않은 경우라면 합병할 수 없다. 

 

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맹지에 도로를 개설할수 있는 주위토지 통행권이란?

 

맹지에 도로를 개설할수 있는 주위토지 통행권에 대해 알아보자.

 

어느 토지가 다른 토지에 의해 주위를 차단 당하여 공로에 나아갈 수 있는

통로가 없는 경우, 그대로의 상태를 방치해 둔다면 토지의 경제적 효용을 상실한다.

물론 당사자간의 협의에 의하여 통행문제가 해결될 수 있겠지만 그러한 협의가

없는 경우, 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 우리 민법은 포위된 토지를

위하여 법률상 당연히 통행권이나 통로개설권이 인정되도록 규정하고 있다.

 

 

다만 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.

(민법 제219조) 이와 같은 주위토지통행권은 당사자의 의사에

관계없이 포위된 토지 그 자체로부터 그 포위된 토지의 소유자에게

법률상 당연히 인정되는 법정통행권으로서 주위토지소유자의 승낙을 얻을 필요가 없다.


이러한 주위토지통행권이 인정되는 경우, 일반적으로 허용되는 통로의

폭을 어느 정도로 보아야 할 것인지에 대하여는 곤란한 문제가 많고

획일적인 기준을 정하기는 매우 어렵다.

 

대체로 통로의 폭을 사람이 통행하기에 편한 정도인 폭 1.5미터 내지 2미터

정도로 본 경우가 많이 있으나 그러한 노폭이 정하여진 것은 아니다.

건축법상 건축물의 대지가 원칙적으로 2미터 이상의 도로에 접하도록

규정되어 있는 점 등도 주위토지통행권의 범위를 결정함에

있어서 중요한 참작요소가 된다.

 

또한 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가

없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 주위토지 소유자의 손해를 무릅쓰고

특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는

주위토지 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 한다.

 

사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용관계, 부근의

지리상황, 인접한 토지 이용자의 이해득실 등이 고려된다.

 

토지의 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만

단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지

자동차의 통행이 허용된다고 볼 수는 없다.

 

한번 성립한 주위토지통행권이라도 그 후 포위된 토지 및 주위토지에 관한

여러 가지의 사정변경에 의하여 그 장소·방법 등에 변경을 가져올 수가 있다.

나아가 그 법정요건이 없어지면 소멸하기도 한다. 예컨대, 주위토지통행권에

의해 골목길이 유일한 통로였던 포위된 토지가 다른 편에서의 하천복개공사로

새로운 공로에 접하게 된 경우 새로운 대문을 복개된 공로쪽으로 설치하여

이용하고 있는 정도의 상황이라면 다소 불편하더라도 위 새로운 공로의

설치와 동시에 종래의 주위토지통행권은 소멸한다.

 

또한 포위된 토지의 소유자가 공로에 접속하는 주위토지를 취득한다면

이주위토지를 거쳐 공로에 출입하는 것이 가능하므로 그 때에도 법정통행권인

주위토지통행권은 소멸한다. 그리고 포위된 토지의 소유자가 통행을 목적으로

하는 지역권·임차권 등을 인접지에 설정함으로써, 그 포위된 토지가 그 주위토지를

통하여 공로에 이를 수 있게 된 경우에도 주위토지통행권은 소멸한다.

 

다만 포위된 토지에 공로에 이르는 새로운 통로가 개설된 경우라도

그것이 포위된 토지의 용도에 적합하지 아니하면 종래의 주위토지통행권은

소멸하지 않는다. 종래의 주위토지통행권이 소멸하려면 새로이 개설되는

통로를 이용하는 것이 종래의 주위토지통행권에 의하여 인정된 통로를

이용하는 것보다는 적어도 조건이 같거나 나아야 할 것이다

 

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부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

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토지이용계획원 용어설명

 

. 용도지역이란?

○ 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함.

 

2. 용도지역의 구분

○ 종래 비도시지역에서 난개발 논란을 야기하였던 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 명칭을 변경하고 관리지역을 보전용도와 개발용도로 세분 지정하여 용도별로 토지이용에 차등을 둠.

○ 계획관리지역은 자연녹지, 보전관리지역은 보전녹지지역, 생산관리지역은 생산녹지지역 수준으로 토지이용 사항을 규정.

   - 도시지역(주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역)

   - 관리지역(계획관리지역. 보전관리지역. 생산관리지역)

   - 녹지지역(자연녹지녹지. 생산녹지지역. 보전녹지지역)

   - 자연환경보전지역

 

3. 용도지구란?

  ○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관,경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함.

   - 경관지구(자연. 수반. 시가지)

   - 미관지구(중심지. 역사문화. 일반)

   - 고도지구(최고. 최저)

   - 방화지구

   - 방재지구

   - 보존지구(문화지원. 중요시설물. 생태계)

   - 시설보호지구(학교. 공용. 항만. 공항)

   - 취락지구(자연. 집단)

   - 개발진흥지구(주거산업. 유통. 관광. 휴양. 복합)

   - 아파트지구

   - 위락지구

   - 특정용도제한지구(숙박시설. 위락시설. 위험물저장및처리시설제한지구)

   - 리모델링지구

   - 문화지구(인천광역시 조례로 정함)

※경관지구, 미관지구, 특정용도제한지구는 조례에 추가로 세분하여 지정할 수 있으며 도시계획조례에서는 특정용도지구를 숙박시설제한지구,위락시설제한지구,위험물저장 및 처리시설제한지구로 세분하였으며 문화예술진흥법의 규정에 의한 「문화지구」를 지정할 수 있도록 함.

 

4. 용도구역이란?

  ○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적율,높이 등에 관한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지와 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하고,

  ○ 토지이용의 종합적인 조정과 관리를 위하여 도시관리계획으로 결정하는 일단의 지역을 말하며 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역으로 분류되어 건교부장관이 관리.

※기반시설부담구역. 개발밀도관리구역. 지구단위구역은 도시관리계획에는 속하나 법령에서 직접적인 행위를 제한하지 않으므로 용도구역 분류에는 제외

 

5. 광역도시 계획이란?

○ 광역계획권의 장기 발전방향을 제시하는 도시기본계획의 상위계획을 말함.

○ 수도권 광역도시계획의 대상지역은 서울특별시.인천광역시.경기도의 전체 행정구역을 대상으로 하고있으며, 광역도시계획의 수립을 위한 세부사항은 광역도시수립 지침에서 따로 정하고 있음.

 

6. 도시계획이란?

○ 도시계획이란 용도지역.용도지구.용도구역에 관한계획, 도시기반시설에 관한계획, 도시개발사업에관한계획, 지구단위계획 등을 일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획.

  ※ꡐ62. 1.20 제정된 도시계획법은 도시관리의 효율을 제고하기 위하여 2000. 1.28 도시계획법, 도시개발법, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법의 3개의 별도의 법으로 분리, 제정 되었으며,

  ※ 도시계획법과 국토이용관리법이 통합된 국토계획법이 2002. 2. 4 공포되면서 전 국토의 이용에 대한 전반적인 사항은 국토계획법으로 일원화 되었음.

 

7. 도시계획사업이란?

○ 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업및도시환경정비사업)을 말함.

  ※ 03. 7. 1부터 도시및주거환경경정비법이 시행되었으며 동법에서는 재개발사업을 "정비사업"으로 규정하고 있음.

8. 국토의계획및이용에관한법(이하 계획법)에서 규정하는 도시계획의 지위는?

○ 도시계획은 ꡒ관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용,개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.ꡓ고 표현하고 있음(법 제 4조)

 

9. 도시기본계획이란?

○ 관할구역에 대하여 20년을 단위로하여 기본적인 공간구조와 장기 발전방향을 제시 하는 종합적인 계획으로서 도시관리계획 수립이 지침이 되는 계획을 말하며 아래 사항에 대한 정책방향을 정하는 장기계획을 말함.

    ∙지역적 특성 및 계획의 방향, 목표에 관한 사항

    ∙공간구조, 생활권의 설정 및 인구 배분에 관한 사항

    ∙토지의 이용 및 개발에 관한 사항

    ∙토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항

    ∙기반시설에 관한 사항

    ∙공원, 녹지에 관한 사항

    ∙단계별 추진에 관한 사항

    ∙도심지 주거환경의 정비, 보전에 관한 사항

    ∙경제,산업,사회,문화의 개발 및 진흥에 관한 사항

    ∙교통, 물류체계의 개선과 정보통신의 발전에 관한 사항

    ∙미관의 관리에 관한 사항

    ∙방제 및 안전에 관한 사항

    ∙재원조달에 관한 사항

 

10. 도시관리계획이란?

○ 토지의 개발,정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화등에 관한 다음의 계획을 말함.

   ∙용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

   ∙개발제한구역,시가화조정구역,수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

   ∙기반시설의 설치,정비 또는 개량에 관한 계획

   ∙도시개발사업 또는 재개발사업에 관한 계획

   ∙지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

 

11. 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 도시관리계획이 아닌가요?

○ 기반시설 연동제로 불리는 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 도시관리계획 결정절차를 이행하지 않고 개발행위허가제와 같이 도시계획위원회심의 등의 절차만 이행토록 되어 있고,

○ 법령에서 구역내의 직접적인 행위제한이나 용도규정을 담고있지 않으므로 용도구역의 명칭을 사용하지만 도시관리계획으로는 분류하지 않고 있음.

 

12. 용도지역의 분류

 

대분류(4개)

 

중분류(9개)

소분류(21개)

도시지역

주거지역

제1∙2종전용, 제1∙2∙3종일반, 준주거

상업지역

중심, 일반, 근린, 유통

공업지역

전용, 일반, 준

녹지지역

보전, 생산, 자연

관리지역

보전관리지역

보전관리

생산관리지역

생산관리

계획관리지역

계획관리

농림지역

농림지역

농림

자연환경보전지역

자연환경보전지역

자연환경보전

 

13 용도지역에서의 건폐율과 용적률

○ 법과 령에서 정하는 아래표의 범위내에서 조례로 따로 정하고 있습니다.

 

용도지역

세분

건폐율

용적률

주 거 지 역

제1종전용

50

100

제2종전용

50

150

제1종일반

60

200

제2종일반

60

250

제3종일반

50

300

준주거

70

500

상 업 지 역

중심상업

90

1,500

일반상업

80

1,300

근린상업

70

900

유통상업

80

1,100

공 업 지 역

전용공업

70

300

일반공업

70

350

준공업

70

400

녹 지 지 역

보전녹지

20

80

생산녹지

20

100

자연녹지

20

100

계획관리지역

 

40

100

생산관리지역

 

20

80

보전관리지역

 

20

80

농  림 지 역

 

20

80

자연환경보전지역

 

20

80

 

14. 용도지역안에서는 건축관련 규정

○ 용도지역안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 허용행위열거방식으로 되어있음.

 

15. 건폐율을 완화하여 작용하는 경우와 대상자는? (령84조의3)

  아래의 범위내에서 도시계획 조례(인천)로 정함.

○ 취락지구 ; 60%이하(도시계획조례 ; 50%)

   - 집단취락지구는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법이 정하는 바에 따름.

○ 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 ; 40%이하

○ 수산자원보호구역 ; 40%이하(도시계획조례 ; 30%)

○ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 ; 60%이하(도시계획조례 ; 40%)

○ 농공단지 ; 60%이하

○ 공업지역안에 있는 국가산업단지 및 지방산업단지 ; 80%이하

 

16. 용도지역 미지정 또는 용도지역 미세분 지역에서의 행위제한은? (법79조)

○ 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역, 지구안에서의 건축제한과 용도지역 안에서의 건폐율, 용적률을 적용함에 있어 자연환경보전지역에 대한 규정을 적용함.

○ 도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용.

 

17. 용도지구에 대한 경과규정(2000. 7. 1일 개정 도시계획법 시행령 부칙)

○ 제1종 미관지구 및 제2종미관지구는 중심지미관지구로

○ 제3미관지구(관광지제외)와 제4종미관지구는 역사문화미관지구로

○ 고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로, 보존지구는 문화자원보존지구와 중요시설물 보존지구로 봄.

○ 공항지구는 공항시설보호지구로, 종전의 자연취락지구는 개정규정의 자연취락지구로 봄.

 

18. 용도지구안에서는 건축 관련 규정

○ 용도지구안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 금지행위열거방식으로 되어있음.

 

19. 용도구역이란?

○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써

○ 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정,관리 등을 위하여 토지관리계획으로 결정하는 지역을 말함.

 

20. 개발제한구역이란?

○ 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있을 경우 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있음.

○ 개발제한구역의 지정과 관리에 관한 전반적인 사항은 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 별도로 규정하고 있음.

 

21. 시가화조정구역이란?

○ 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5~20년의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는

경우에 도시관리계획으로 결정하는 구역을 말하며,

○ 인천의 경우 영종도 인천국제공항 주변인 중구 중산∙운남∙운서동 일대 11.4㎢(347만평)이 시가화 유보기간 15년인 시가화 조정구역으로 지정되어 있으며 시가화조정구역안에서도 20~30만평 규모의 계획적인 개발을 허용함.

○ 시가화조정구역은 건설교통부장관이 지정하는 것으로 시장.군수.구청장이 도시계획위원회 심의를 거쳐서 지정하는 개발행위허가제한지역과는 의미가 다름.

 

22. 수산자원보호구역이란?

○ 건설교통부장관이 직접 또는 해양수산부장관의 요청을 받아 수산자원의 보호,육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정하는 구역을 말함.

 

23. 지구단위계획이란?

○ 도시계획수립 대상지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며,

○ 해당지역을 채계적,계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하며. “제1종지구단위계획"과 "제2종지구단위계획"으로 구분하며 "지구단위계획구역"과 "지구단위계획"은 도시관리계획으로 결정함.

○ 제1종지구단위계힉에는 다음 각호의 사항 중 1종류 이상의 사항이 포함되어야 하며, 제2종지구단위계획에는 다음 각호의 사항 중 제②호 내지 제④호 및 제⑦호의 사항을 포함한 4종류 이상의 사항을 포함하도록 법제화 되어있음.

    ① 용도지역 또는 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항

    ② 기반시설의 배치와 규모

    ③ 도로로 둘러쌓인 지역 또는 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

    ④ 건축물의 용도제한,건축물의 건폐율 또는 용적률,건축물 높이의 최고한도와 최저한도

    ⑤ 건축물의 배치,형태,색채 또는 건축선에 관한 계획

    ⑥ 환경관리계획 또는 경관계획

    ⑦ 교통처리계획

    ⑧ 토지이용의 합리화를 위하여 아래에서 정하는 사항

      ∙지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이,깊이,배치 또는 규모

      ∙대문,담 또는 울타리의 형태 또는 색채

      ∙간판의 크기,형태,색채 또는 재질

      ∙장애인,노약자 등을위한 편의시설 계획

      ∙에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획

      ∙생물서식 공간의 보호,조성,연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

     ※ 제1종 지구단위계획은 구체적 성격이 강하고 건축행위의 완화 규정을 적용하더라도 법령에서 허용하는 제한적인 사안에 국한되고 그 사항이 지구단위계획에 반영되어야 완화적용이 가능함.

     ※ 제2종 지구단위계획은 비도시지역이나 개발진흥지구의 활성화를 위하여 각종 행위제한을 제도적으로 완화하는 것으로 인센티브를 지구단위계획으로 부여하는 대신에 기반시설부담구역으로 관리됨. (법제67조4항)

 

24. 제1종 지구단위계획이란?

○ 토지지용을 합리화,구체화하고, 도시 또는 농촌,산촌,어촌의 기능을 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획을 말하며 건폐율,용적률 등의 구체적인 완화 내용은 제1종 지구단위계획에 포함되어야 함.

  가. 다음 각호의 지역의 전부 또는 일부는 제1조 지구단위계획으로 지정할 수 있음

    - 용도지구, 기반사업부담구역, 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거환경개선지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구, 개발제한구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되는구역, 녹지지역에서 주거,상업,공업지역으로 해제되는 지역, 새로 도시지역으로 편입되는 지역 둥 계획적인 관리가 필요한 지역, 시범도시, 개발행위허가제한지역, 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고 자 하는 지역, 용도지역의 변경 지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역 공장∙학교∙군부대∙시장 등 대규모 시설물의 이전 또는   폐지로 발생하는 부지와 주변지역, 공동주택재건축사업지역, 양호한 환경의 확보와 경관∙미관의 증진 등을 위하여 조례가 정하는 지역

   나. 제1종지구단위계획으로 의무적으로 지정해야 하는 대상은? (단, 관계법률에 의하여 대상지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어있는 때에는 제외)

     - 개발제한구역∙택지개발예정지구∙주거환경개선지구에서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역 중 면적이 30만㎡ 이상 되는 지역(녹지로 존치되거나 개발계획이 수립되지 아니하는 경우는 제외), 녹지지역에서 주거∙상업∙공업지역으로 변경되는 지역중 30만㎡ 이상 되는지역

    다. 제1종 지구단위계획에 의하여 완화할 수 있는 사항

     ① 대지의 일부를 공공시설부지로 제공할 경우 건폐율∙용적률과 높이제한을 법령에서 정한 산식 범위내에서 완화가능

     ② 공개공지, 공개공간을 의무면적을 초과하여 설치한 경우 용적률과 높이를 법령에서 정한 산식 비율 범위내에서 완화가능

     ③ 조례로 별도로 제한하였더라도 령에서 허용한 범위 안에서 건폐율을 완화 적용 가능

     ④ 용도지역 중분류의 테두리 안에서 허용되는 용도∙종류∙규모등의 범위 안에서 완화하여 적용가능(단, 조례가 정하는 바에 의하여 건축이 가능한 건축물은 조례에서 허용되는 건축물에 한함)

     ⑤ 지구단위계획의 지정목적이 한옥마을보존이나 차없는 거리를 조성하고자할 경우 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용가능

     ⑥ 개발진흥지구에 제1종 지구단위계획을 지정하거나 행정기관의 권유로 공동개발을 하는 경우 용적률을 120% 범위내에서 완화

     ⑦ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해지구를 제1종 지구단위계획구역으로 지정할 경우 높이 120% 범위내에서 완화

    ※ 제1항 내지 제3항 및 제6항에 의해 완화 적용되는 견폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율에 150% , 용적률의 200%를 초과 할 수 없음.

 

25. 제2종 지구단위계획이란?

○ 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 효율적으로 관리하기 위하여 용도지역의 건축물이나 시설의 용도∙종류 및 규모 등의 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말함.

   가. 계획관리지역으로서 다음의 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있음.

     - 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 일단의 토지의 면적이 30만㎡이상(단, 수도권정비계획법상 자연보전권역안의 경우에는 10만㎡ 이상으로 할 수 있음)

     - 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 그 총면적이 30만㎡ 이상일 것(각각의 토지는 건설교통부장관이 정하는 규모이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것)

     - 위의 경우를 제외하고는 제2종 지구단위계획구역을 지정하고자하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것

     - 당해 지역에 도로, 상∙하수도등 기반시설을 공급할 수 있을 것

     - 자연환경 경관∙미관∙문화재 등의 훼손우려가 없을 것

   나. 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정 할 수 있음.

     - 계획관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있는 각 요건에 해당 될 것

     - 주거개발진흥지구및복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한함) ; 계획관리지역

     - 산업개발진흥지구∙유통개발진흥지구 및 복합진흥지구(주거가능성이 포함되지 아니한 경우에 한함) ; 생산관리지역 또는 농림지역

     - 관광∙휴양개발진흥지구 ; 도시지역 외의 지역

    ※ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 제1종지구단위계획구역으로 지정시 용적률과 높이는 120%까지 완화할 수 있음.(영 제46조6항1호, 영제 46조제7항)

    ※ 개발진흥지구는 도시지역과 비도시지역 모두 지정 가능하나 도시지역내의 개발진흥지구는 제1종지구단위계획구역만 가능하고, 비도시지역은 사업목적별로 법령에서 규정하는 용도지역 내에서만 제2종지구단위계획구역 지정이 가능.  

    ※ 제2종지구단위계회구역안에서는 제2종지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 이내에서 완화하여 적용 가능(령제47조)

    ※ 계획관리지역이 아닌 지역에 위치한 개발진흥지구에 지정된 제2종지구단위계획구역에는 공동주택중 아파트 및 연립주택은 허용되지 않음(령제47조)

 

26. 기반시설이란?

○ 기반시설이란 아래의 53개 시설을 말합니다.

   ① 교통시설(11) ; 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장. 궤도, 삭도. 운하. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원

   ② 공간시설(5) ; 관광, 공원, 녹지, 유원지, 공공지

   ③ 유통공급시설(9) ; 유통업무설비, 수도, 전기공급설비, 가스공급설비, 방송∙통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비, 열공급설비

   ④ 공공문화체육시설(10) ; 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설

   ⑤ 방재시설(8) ; 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비

   ⑥ 보건위생시설(6) ; 화장실, 공동묘지, 납골시설, 장례식장, 도축장, 종합의료시설

   ⑦ 환경기초시설(4) ; 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장

 

27. 도시계획시설이란?

○ 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말하며 종전과 다른점은 관망탑이 삭제되고, 체육시설과 납골시설이 추가되어 종전의 52개시설에서 53개 시설로 되었으며

○ 도시계획의 결정∙구조 및 설치의 기준과 기반시설의 세분 및 범위에 관한 사항을 규정하기 위하여 종전의 「도시계획시설기준에관한규칙」이 개정되어 건설교통부령으로「도시계획시설의결정∙구조및설치기준에관한규칙」이 새로이 제정되었음.

 

28. 도시계획시설 중 의무시설과 임의시설이란?

○ 의무시설 ; 반드시 도시관리계획으로 결정하여야 설치할 수 있는 기반시설

    (예 ; 도로, 철도, 공원, 수도, 하천 등)

○ 임의시설 ; 도서관리계획으로 결정하지 않아도 설치할 수 있는 기반시설

    (예; 체육시설, 도서관, 장례식장, 종합의료시설 등)

 

29. 도시관리계획으로 결정하지 않아도 되는 시설은?

○ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반 시설을 설치하고자 하는 경우

    가. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원, 공공공지, 방송∙통신시설, 시장, 열공급설비, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비, 장례식장, 종합의료시설, 폐차장

    나. 도시공원법상 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설

    다. 도심공항터미널(항공법), 자치단체장이 설치하는 1천㎡ 미만의 주차장 및 민간이 설치하는 주차장, 여객자동차터미널중 전세버스운송사업용 여객자동차터미널, 광장중건축물 부설광장, 전기공급설비(발전소∙변전소∙고압선은 제와), 액화가스충전사업 허가를 받은 자가 설치하는 액화가스석유가스충전시설, 도시가스 사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유류저장 및 송유설비중 소방법 규정에 의한 제조소등의 설치허가를 받은 자가 설치하는 인화성액체중 유류 저장시설 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 폐기물처리 시설중 재활용시설

○ 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반시설을 설치하고자 하는 경우

    가. 제1호 가목, 나목의 시설

    나. 궤도, 삭도

    다. 주차장, 자동차 정류장, 광장, 유류저장 및 송유설비, 도심공항 터미널, 전기공급설비(발전소, 변전소, 고압선 제외) 액화가스충전 사업허가를 받은자가 설치하는 액화가스충전시설, 도시가스사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 페기물처리시설중 재활용시설, 농어촌도로정비법규정에 의한 里道(이도) 및 農道(농도)

 

30. 도시계획시설부지의 매수청구제도 (법47조)

○ 도시관리계획의 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니하는 경우에는 당해 도시계획시설 부지로 되어 있는 토지중 지목이 "대" 인 토지의 소유자는 자치단체장에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있음.

○ 이 경우 매수청구가 있는 날부터 2년 이내에 매수 여부를 결정하여 신청자에게 통지하여야 하며 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 매수하여야 함.

○ 이 경우 매수하지 아니하기로 결정한 경우와 매수결정을 통지한 날부터 2년이 경과 될 때까지 매수를 하지 않을 경우에는 아래의 건축물∙공작물을 설치할 수 있으며 조례로 별도로 정하면 조례에 따르도록 되어 있음.

  - 단독주택으로 3층 이하인 것

  - 제1종근린생활시설로서 3층 이하인 것

  - 공작물

○ 도시지역에 있어 도시계획시설부지의 매수청구제도는 2002. 1. 1일부터 시행됨.

 

31. 도시계획시설결정의 실효란? (법제48조)

○ 도시계획시설결정이 고시된 도시계힉시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 경과될 때까지 사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실하는 제도를 말하며

○ 시∙도지사는 당해 시∙도시의 공보에 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시계획의 내용을 고시하도록 되어 있음.

 

32. 도시계획시설결정의 매수의 청구 및 실효의 기산일은 ?

○ 국토계획법 시행일인 2003. 1. 1일 당시 종전의 도시계획법에 의하여 결정∙고시된 도시계획시설은 국토계획법에 의한 도시계획시설로 보며 이 경우 도시계획시설 결정의 실효에 관한 기산일은 아래와 같다.

    - 2000. 7. 1 이전에 결정∙고시된 경우 ; 2002.7.1

    - 2000. 7. 2 이후에 결정∙고시된 경우 ; 결정고시일

○ 국토계획법 시행일인 200. 1. 1당시 종전의 국토이용관리법에 의하여 설치되거나 그 입지에 관한 고시가 된 공공시설 또는 공용건축물로서 국토계획법의 규정에 의하여 도시계획시설로 보는 시설에 대한 시설부지의 매수청구 및 결정의 실효에 관한 결정∙고시일의 기산일은 이 법 시행일인 2003. 1. 1로 되어 있음.

 

33. 기반시설연동제란?

○ 기반시설연동제란 크게 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역으로 구분.

○ 개발밀도관리구역을 지정시에는 구역의 명칭과 구역의 범위, 건폐율과 용적률의 강화범위 등에 대하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함.

○ 기반시설부담구역이 지정된 경우 시장∙군수는 3년 이내에 기반시설부담계획을 수립토록 되어있으며. 기반시설부담구역지정과 기반시설부담계획을 수립시에는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 함.

 

34. 개발밀도 관리구역이란?

○ 개발밀도구역은 도로, 상∙하수도, 학교 등 기반시설의 설치가 어려운 기존 시가지등을 기반시설의 수용 범위내에 개발되도록 당해 지역에서 허용되는 용적률의 최대 50%까지 강화하여 관리하는 도시관리계획을 말하며 구체적인 용적률의 강화 범위는 기반시설의 부족 정도를 감안하여 결정.

 

35. 기반시설부담구역이란?

○ 기반시설부담구역은 개발행위가 집중되어 기반시설 부족이 예상되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정하여 개발행위자가 도로∙학교∙상하수도 등 기반시설을 설치 하도록 하는 제도를 말하며, 제2종 지구단위계획구역의 지정에 관한 결정∙고시가 있는 경우에는 당해 구역은 기반시설부담구역으로 지정∙고시된 것으로 보도록 되어 있음.

 

36. 건폐율이란?

○ 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말함.

 

37. 용적률이란?

○ 용적률이란 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말하며, 연면적 산정에 있어 지하 층의 면적과 당해 건축의 부속용도인 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 제외.

 

38. 제1종 전용주거지역이란?

○ 개정된 법에서 전용주거지역을 세분한 것으로 종전의 전용주거지역은 경과규정에 의하여 제1종 전용주거지역으로 분류.

○ 단독주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 것으로 건폐율은 50%, 용적률은 80%를 적용 받으며, 층고 제한은 특별한 규정이 없음.

 

39. 제2종 전용주거지역이란?

○ 공동주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 것으로 건폐율 40%, 용적률 120%를 적용하여 층고는 별도로 제한 받지 않음.

 

40. 제1종 일반주거지역이란?

○ 저층 주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용.

○ 건물의 층고는 4층 이하로 건축해야 함.

 

41. 제2종 일반주거지역이란?

○ 중층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용.

○ 층고는 15층 이하로 건축. 다만 15층 이하의 범위 안에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한함.

 

42. 제3종 일반주거지역이란?

○ 중∙고층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용하고 층고는 제한 없음.

 

43. 준주거지역이란?

○ 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 사업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역.

 

44. 중심상업지역이란?

○ 도심∙부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역.

 

45. 일반상업지역이란?

○ 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역.

 

46. 근린상업지역이란?

○ 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역.

 

47. 유통상업지역이란?

○ 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 말 함.

 

48. 전용공업지역이란?

○ 주로 중화학공업, 공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역.

 

49. 일반공업지역이란?

○ 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역.

 

50. 준공업지역이란?

○ 경공업과 그 밖의 공업을 수용하되 주거기능∙상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역.

 

51. 보전녹지지역이란?

○ 도시의 자연환경∙경관∙산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

 

52. 생산녹지지역이란?

○ 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역.

 

53. 자연녹지지역이란?

○ 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역.

 

54. 관리지역이란?

○ 종전의 국토이용관리법에서는 전국토를 도시지역∙준도시지역∙준농림지역∙ 농림지역∙자연환경보전지역의 5가지 용도지역으로 구분하였으며

○ 준도시지역은 취락이나 산업단지 각종의 시설용지 등으로, 준농림지역은 농업이나 임업목적으로 사용하는 외에 개발이 비교적 용이하도록 되어 일부지역에서  대규모 아파트 난입등에 따른 난개발 문제가 대두되어

○ 국토계획법에서는 준도시∙준농림지역을 관리지역으로 명칭을 변경하고 2007년말까지 토지적성 평가를 거쳐 관리지역을 보전관리지역∙생산관리지역∙계획관리지역으로 세분하여 각각의 용도에 적합한 토지이용제한을 함으로써 환경보전과 토지자원의 효율적인 이용을 기하도록 용도지역 체계를 개편.

 

55. 보전관리지역이란?

○ 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하거나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.

 

56. 생산관리지역이란?

○ 농업∙임업∙어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 말함.

 

57. 계획관리지역이란?

○ 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 지연환경을 고려하여 제한적인 이용∙개발을 하려는 지역으로서 계획적∙체계적인 관리가 필요란 지역.

 

58. 농림지역이란?

○ 농림 또는 임업의 진흥을 위하여 지정하는 지역으로 농지법상 농업진흥지역과 산지관리법상 보전산지 등을 말함.

○ 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 세분.

 

59. 자연환경보전지역이란?

○ 자연환경∙수자원∙해안∙생태계∙상수원 및 문화제의 보전과 수산자원의 보호 육성 등을 위하여 필요한 지역.

 

60. 토지적성평가란?

○ 토지적성평가란 관리지역을 보전관리지역∙생산관리지역∙계획관리지역으로 세분하기 위한 평가와 도시관리계획 입안시 기초조사의 일환으로 실시하는 평가로 구분

○ 관리지역 세분을 위한 적성평가는 "토지적성 평가지침"이 정하는 바에 따라 종합적성값을 산정하여 5개 등급으로 분류하는데 보전성격이 강할수록 1등급으로, 개발성격이 강할수록 5등급으로 분류

○ 도시관리계획 입안시 도시관리계획 입안권자는 기초조사단계에서 토지의 토양∙ 입지∙활용가능성 등 토지적성평가를 실시토록 되어있습니다. 다만 다음의 경우에는 토지적성평가를 하지 않아도 됨.

   - 지구단위계획구역이 도심지에 위치하는 경우

   - 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 1/50에 미달하는 경우

   - 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우

   - 지구단위계획구역 내용에 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우

   - 주거∙상업∙공업지역인 경우

   - 법령에 의하여 조성된 지역인 경우

   - 도시관리계획 입안일전 3년 이내에 토지적성평가를 실시한 지역인 경우

 

61. 관리지역이 세분되기 전까지 어떻게 관리하나?

○ 관리지역은 세분되기 전까지 계획관리수준으로 건축제한을 하며 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축에 관한 규정은 통합법 시행령「별표27」에 있으며 관리지역 안에서의 건폐율은 40%, 용적률운 80% 이하의 범위에서 조례로 별도로 정할 수 있다.

○ 그러나 관리지역 중 제2종지구단위계획구역은 건폐율은 60%, 용적률은 150% 이하의 범위 안에서 조례로 별도로 정하도록 완화.

 

62. 관리지역이 의무기간인 2007.12.31까지 세분되지 않는다면?

○ 제2종지단위계획구역의 지정에 대한 특례규정으로 관리지역이 세분되기 전이라도 법령이 정하는 기준에 접합할 경우에는 2007.12.31까지는 한시적으로 관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정하거나 이를 변경할 수 있도록 되어 있으며(법 부칙 제9조)

○ 관리지역이 의무기간까지 세분되지 않으면 계속하여 관리지역으로 관리하되 세분 전까지는 제2종지구단위계획구역의 지정이 불가능하게 되어 있습니다. (법 부칙 제9조)

  ※제2종지구단위계획구역의 지정은 계획관리지역과 개발진흥지구내에서 별도로 법령이 정하는 기분에 적합할 경우에만 지정이 가능.

  ※도시지역의 경우 2003. 6.30까지 일반주거지역이 세분되지 않을 경우에는 행위규제는 제2종일반주거지역으로 하도록 경과 규정이 있음.

→ 관리지역의 세분화 의무기간 : 수도권 2005.12.31, 수도권이외 2007.12.31.

 

63. 자연녹지지역은 보전적 성격이 강함.

○ 종전 도시계획법에서는 자연녹지지역을 「녹지공간의 보전을 해치지 아니하는 범위 안에서 불가피한 경우 제한적인 개발이 가능한지역」으로 하였으나,

○ 국토계획법에서는「도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역」으로 변경하여 자연녹지의 보전적 의미를 강화.

 

64. 개발촉진지구란?

○ 개발촉진지구는 종전의 국토이용관리법상의 준도시지역 취락∙산업촉진지구∙ 시설용지지구와 도시계획법상 개발촉진지구(첨단산업∙외국인투자∙기업활동개발 촉진지구)를 통합한 것으로

○ 개발목적에 따라 주거∙산업∙유통∙관광휴양∙복합개발진흥지구로 세분.

 

65. 리모델링지구란?

○ 사용승인을 얻은 후 20번이상이 경과되어 리모델링(건축물의 노후와 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축∙개축∙또는 대수선을 하는 행위)이 필요한 경우, 건축법제32조(대지안의 조경), 제36조(건축선의지정), 제47조(건축물의 건폐율), 제48조(건축물의 용적률), 제51조(건축물의 높이제한), 제53조(일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한), 제67조(공개공지등의 확보)를 완화 받을 수 있음.

○ 건축주∙설계자∙공사시공자∙공사감리자는 건축법의 적용의 완화를 허가권자에게 요청할 수 있으며 허가권자는 건축위원회의 심의를거쳐 완화여부 및 적용 범위 및 적용범위를 결정하고, 그 결과를 신청인에게 통지하도록 되어 있음.

○ 다만,공동주택의 리모델링은 세대주를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아니어야 하며, 증축은 기능향상 등을 고려하여 건축법시행규칙 제2조의4 에서 별도로 범위를 정함.

 

66. 조례로 용도지구를 신설할 수 있는지?

○ 용도지구의 신설은 가능하나 당해 용도지역이나 용도구역의 제한을 완화하는 용도지구의 신설은 불가하고 행위제한을 강화하는 용도지구의 신설만 허용(영제3조4항)

 

67. 용도구역내에서의 행위제한

○ 용도구역은 개발제한구역과 시가화조정구역, 수신자원보호구역으로 분류되며 용도구역내에서의 행위제한은 바탕이 되는 용도지역이나 용도지구의 건축제한을 받지 않고 별도로 규정된 행위제한을 적용 받음.

  ※용도지구 내에서의 행위허가의 기분은 용도지역과 용도지구에서 정하는 행위허가 기준 모두를 적용 받음.

○ 용도구역은 건설교통부장관이 관리하며 일정권한이 시,도지사에게 위임이 되는 경우도 있음.

    (예) 1㎢ 미만의 수산자원보호구역의 지정은 시∙도지사에게 위임

○ 용도구역중 개발제한구역내 행위허가의 기준은 개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법에서 별도로 정하고, 수산자원보호구역과 시가화조정구역은 국토계획법에서 정함.

 

68. 숙박시설의 구분

○ 일반숙박 시설(호텔∙여관 및 여인숙)

○ 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 휴양콘도미니엄)

○ 기타 위와 유사한 시설

 

69. 식품접객업(식품위생법상)의 구분.

○ 휴게음식점영업 ; 음식류를 조리∙판매하는 영업으로서 음주행위가 허용되지 아니하는 영업(주로 다류를 조리∙판매하는 다방 및 주로 빵∙떡∙과자∙아이스 크림류를 제조∙판매하는 과자점 형태의 영업을 포함한다) 다만, 편의점∙슈퍼 마켓∙휴게소 기타 음식류를 판매하는 장소에서 컵라면, 1회용 다류 기타 음식류에 뜨거운 물을 부어주는 경우를 제외.

○ 일반음식점 영업 ; 음식류를 조리∙판매하는영업으로서 식사와 함께 부수적으로 음주행위가 허용되는 영업.

○ 유흥주점영업 ; 주로 주류를 조리∙판매하는 영업으로서 유흥 종사자를 두거나 유흥시설을 설치할 수 있고 손님이 노래를 부르거나 춤을 추는 행위가 허용되는 영업.

○ 위탁급식영업 ; 집단급식소를 설치∙운영하는 자와의 계약에 의하여 그 집단급식소 내에서 음식류를 조리하여 제공하는 영업.

 

70. 도시계획시설에 대하여 용도지역∙지구에서의 건축제한의 예외가 적용되나

○ 국토계획법시행령 제83조에 의하여 도시계획시설에 대해서는 용도지역∙용도지구의 제한을 적용하지 않도록 되어 건축물의 층고라던지 건축물 용도의 제한을 받지 않음.

○ 그러나 건폐율과 용적률은 당해 용도 지역과 용도지구의 제한을 따라야 함.

 

71. 취락지구의 건축제한

○ 취락지구는 자연취락지구와 집단취락지구로 분류되며 자연취락지구에서는 용도지역의 건축제한을 적용하지 않음.

○ 자연취락지구에서의 건축제한은 영 별표23레서 별도로 정하고 있으며, 집단 취락지구안에서의 건축제한에 관하여는 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 정함.

○ 자연취락지구의 건폐율은 60%아하에서 조례로 별도로 정하고, 용적률은 개발진흥지구 지정이나 제2종지구단위계획구역지정 등의 특별한 사안이 없는한 완화하지 않음.

 

73. 개발진흥지구의 건축제한(영79조)

○ 개발진흥지구의 건축제한은 지구단위계획이나 관계법률에 의한 개발계획에 따르며

○ 지구단위계획이나 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구 개발에 위배되지 않는 범위내에서 조례가 별도로 정하는 건축물을 건축할수 있음.

 

74. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역 등에 걸치는 경우의 적용 기준

○ 각용도의 등에 속한 토지면적이 330㎡(100평)이하 인때에는 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용.

(예1) 한필지가 제2종일반주거지역 200㎡, 일반상업지역 300㎡에 걸치는 경우

       → 전부 일반상업지역의 규정을 적용

(예2) 한필지가 제2종일반주거지역 400㎡, 일반상업지역 500㎡에 걸쳐지는 경우

       → 각가 제2종 일반주거지역과 일반상업지역의 규정을 적용

(예3) 한필지가 제2종일반주거지역 400㎡, 일반상업지역 500㎡, 일반공업지역 200㎡에 걸치는 경우 → 일반공업지역면적 200㎡는 일반상업지역의 규정을 적용하고 제2종일반주거지역은 별도 적용

○ 건축물이 미관지구∙고도지구∙방화지구와 다른 용도지역에 걸치는 경우에는 전부에 대하여 미관지구∙고도지구∙방화지구의 규정을 적용.

○ 1필지의 토지가 녹지지역과 다른 용도지역에 걸친 경우에는 면적에 관계없이 각 용도지역에 관한 규정을 적용.

 

75. 연접개발에 대한 정의

○ 개발행위허가의 규모를 규정을 적용함에 있어서 녹지지역,관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 다음 ①,②항의 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수  있고 ③,④항의 요건을 갖춘 경우에는 연접개발을 적용하지 아니한다.

   ① 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도,일반국도 또는  너비 20미터 이상의 도로하천공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것.

   ② 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법제11조의 규정에 의한 도로(고속국도를 제외한다)에 직접 연결될 것

   ③ 개발행위허가의 대상인 토지가 자연취락지역. 개발진흥지구 또는 위락지구안에 위치한 경우

   ④ 개발행위허가 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택(주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우

   ⑤ 특별시장,광역시장,시장 또는 군수는 지역여건상 제4항 각호의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할수 있다.

※ 개발행위허가의 규모

   ○ 도시지역

    - 주거지역,상업지역,자연녹지지역,생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만

    - 공업지역 : 3만제곱미터 미만

    - 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만

   ○ 관리지역 : 3만제곱미터 미만

   ○ 농림지역 : 3만제곱미터 미만

   ○ 자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만

 

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행복디딤돌 공공 주택 썸네일
http://portal.newplus.go.kr/newplus_t...

 

7. 주거급여
주거급여 썸네일
https://www.hb.go.kr/

 

8. 부동산 공시가격 알리미
부동산 공시가격 알리미 썸네일 토지와 주택의 가격정보를 제공하는 사이트로 이동하여 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준단독주택가격, 개별단독주택가격 정보등을 제공합니다.
http://www.realtyprice.kr

 

9. R-ONE부동산통계정보시스템
R-ONE부동산통계정보시스템 썸네일 각종 통계작성기관에 분산되어 있던 부동산 관련 통계자료를 통합하여 신속하고 편리하게 제공
http://www.r-one.co.kr

 

10. 부동산거래관리시스템
부동산거래관리시스템 썸네일 인터넷을 이용하여 편리하게 부동산거래신고를 할 수 있는 시스템으로 이동합니다.
http://rtms.molit.go.kr/home.do

 

11. LH부동산 맵
LH부동산 맵 썸네일 LH에서 공급하는 주택, 상가와 수의계약 중인 토지를 지도상에 표시하여 제공합니다.
http://map.lh.or.kr/

 

12. 임대주택 지도찾기
임대주택 지도찾기 썸네일 LH에서 공급하는 임대주택의 위치를 지도상에서 확인할 수 있습니다.
http://www.rentalhousing.or.kr/portal...

 

토지

1. 주택가격정보체계시스템
주택가격정보체계시스템 썸네일 ㅇ 전국의 주택정보 특성정보 및 가격정보 DB 구축 ㅇ 과세 기초자료 및 부동산 정책 자료로 활용
http://aao.kab.co.kr

 

2. 부동산거래관리시스템(RTMS)
부동산거래관리시스템(RTMS) 썸네일 부동산 거래신고, 검인, 토지거래허가, 전월세 확정일자, 외국인 토지취득 신고 등을 처리
http://rt.molit.go.kr

 

3. 한국토지정보시스템
한국토지정보시스템 썸네일 ㅇ 부동산개발업 : 부동산개발업 신청/신고 및 등록사업자 관리 ㅇ 공인중개사 : 자격증 신청 및 교부관리, 연수교육관리 ㅇ 개발부담금 : 개발부담금 산정, 부과/징수, 통계관리 ㅇ 부동산중개업 : 부동산중개업소관리, 부동산중개업자관리 ㅇ 토지거래허가 : 토지거래계약허가 신청 및 교부관리
http://klis.seoul.go.kr

 

4. 온나라부동산포털
온나라부동산포털 썸네일 ㅇ 토지정보, 건축물정보, 공시지가, 주택가격정보 제공 ㅇ 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구 실거래가 정보 제공 ㅇ 부동산 통계정보 제공
http://www.onnara.go.kr

 

5. 택지정보시스템
택지정보시스템 썸네일 ㅇ 택지사업지구 지도조회 등 정보 제공 ㅇ 택지사업 DB 통계 제공 ㅇ 택지수급계획 관리지원
http://www.jigu.go.kr

 

6. 리츠정보시스템
리츠정보시스템 썸네일 ㅇ 리츠정보시스템 홈페이지 - 리츠현황 검색 - 리츠인가 및 운용절차 정보 자료 - 자산전문인력 현황 자료 ㅇ 리츠정보시스템 업무망 - 리츠 인가 및 공시자료 등 입력
http://reits.molit.go.kr


공간정보


1. 부동산종합공부시스템
부동산종합공부시스템 썸네일 ㅇ 지적업무관리(토지(임야)대장, 토지이동, 소유권변동, 행정구역변경 등) ㅇ 가격업무관리(개별공시지가/ 개별주택가격 산정 등) ㅇ 토지이용계획 관리(연속지적도, 용도지역지구도 등) ㅇ 타 시스템 연계 관리 ㅇ 부동산개별공부 열람/발급 서비스(지적공부, 토지이용계획 확인서, 부동산가격 확인서 등) ㅇ 부동산종합증명서 열람/발급 서비스
https://www.kras.go.kr

 

2. 공간정보 오픈플랫폼(Vworld)
공간정보 오픈플랫폼(Vworld) 썸네일 ㅇ (2D/3D) 지도서비스 ㅇ 요청API(검색/Geocoder/범례이미지) ㅇ DataAPI(2D/3D) ㅇ OpenAPI(Web, 모바일) ㅇ 데스크톱 서비스 ㅇ 참여서비스 ㅇ 데이터센터 ㅇ 포털서비스
http://www.vworld.kr

 

3. 공간정보 공급센터
공간정보 공급센터 썸네일 국토지리정보원에서 생산하는 공간정보를 대국민 온라인 제공
http://sd.ngii.go.kr

 

4. 국가공간정보유통시스템
국가공간정보유통시스템 썸네일 ㅇ 공간정보 등록 및 갱신 ㅇ 공간정보 조회 및 구매 ㅇ 결제 및 다운로드 ㅇ 공간정보목록 조회 및 등록 ㅇ 통계
http://www.nsic.go.kr

 

5. 국가관심지정보시스템(국가인터넷지도)
국가관심지정보시스템(국가인터넷지도) 썸네일 ㅇ 국가인터넷지도 및 국가관심지점정보 서비스 ㅇ 공공 및 민간 활용을 위한 OpenAPI 서비스
http://emap.ngii.go.kr

 

6. 공공측량관리시스템
공공측량관리시스템 썸네일 공공측량 사업현황 조회, 작업계획서 등록 및 검토, 공공측량 성과관리 등
http://bsn.ngii.go.kr

 

7. GNSS 중앙국
GNSS 중앙국 썸네일 ㅇ 위성기준점* 현황 및 소개 * GNSS위성이 송신하는 신호를 실시간 수신하여 임의 지점의 위치 정보를 결정할 수 있도록 지원하는 기준점 ㅇ 위성기준점 관측데이터 및 품질정보 제공 ㅇ 위성기준점 고시 성과 및 시계열 위치정보 제공 ㅇ 온라인 GNSS 정밀계산 제공
http://gnss.ngii.go.kr

 

8. 국토정보 플랫폼
국토정보 플랫폼 썸네일 ㅇ 국가기준점 검색 및 상세정보 등 현황 제공 ㅇ 국가기준점*(통합기준점, 삼각점, 수준점)의 성과표 제공 * 측량의 정확도를 확보하고 효율성을 높이기 위하여 전국토를 대상으로 주요지점마다 설치한 기준점 * 통합기준점(수평·높이값), 삼각점(수평값), 수준점(높이값)
http://map.ngii.go.kr

 

9. 측량기기성능검사시스템
측량기기성능검사시스템 썸네일 ㅇ 측량기기 성능검사서 발급 ㅇ 성능검사 결과 관리
http://eq.ngii.go.kr:8092

 

10. 국토지반정보포털
국토지반정보포털 썸네일 ㅇ 시추정보 입력 ㅇ 시추정보 검사 및 공간정보·유통자료 생성 ㅇ GIS기반의 시추정보 검색(좌표, 지역 등)·분석·레포팅(지반표준양식 기반의 시추주상도 제공, DXF, Excel 등 자료변환 등) ㅇ 시추정보 DB 관리 ㅇ 시추정보 유통자료 제공
http://www.geoinfo.or.kr

 

11. 지형지물변동관리시스템
지형지물변동관리시스템 썸네일 ㅇ 국토변동 신고자료 - 공공기관, 지자체, 일반국민으로부터 변동보고, 신고자료 수집 - 변화지역의 주소, 형태, 명칭, 준공도면 등 ㅇ 새주소, 세움터 자료 - 새주소, 세움터로부터 주별, 월별 변동자료 수집
http://change.ngii.go.kr

 

12. 남극지리정보포털
남극지리정보포털 썸네일 극지역 공간정보(영상지도, 수치지형도, 기준점 정보 등) 제공
http://nps.ngii.go.kr/nps/

 

13. 지적측량바로처리센터
지적측량바로처리센터 썸네일 ㅇ COS(지적측량업무지원시스템): 지적측량 행정업무 처리 ㅇ MOS(지적측량현장지원시스템): 지적측량 준비, 성과등록 및 검사 ㅇ C4C(지적측량바로처리포털): 인터넷 측량신청 및 결과확인
http://c4c.lx.or.kr

 

14. 지반정보검색
지반정보검색 썸네일 우리나라 지도로 찾는 지반검색정보입니다.
https://www.geoinfo.or.kr/

 

15. 국가지리정보유통망
국가지리정보유통망 썸네일 공간정보 관련 시스템들 간의 공유와 신개념 서비스 창출을 위한 공통 플랫폼 확산(Open-API)서비스를 제공하고 있습니다.
https://www.nsic.go.kr/ndsi/

 

16. 바른땅
바른땅 썸네일 사업지구 지정, 지적재조사 측량결과, 조정금 내역 등 일련의 사업 추진 전 과정에 대하여 관광서 방문 없이 인터넷으로 실시간 확인 가능합니다.
http://www.newjijuk.go.kr/main.do

 

17. 공간정보산업진흥원
공간정보산업진흥원 썸네일 국가 공간정보의 민간활동 전담 관리·유통 및 다양한 융·복합 컨텐츠 개발 지원하고 국가·공공기관이 운영하는 창업지원제도와 연계하여 공간정보 신사업 창출을 지원합니다.
http://www.spacen.or.kr/main.do

 

건설

1. 건설사업정보시스템
건설사업정보시스템 썸네일 건설사업정보포털, 건설사업관리, 건설인허가, 시설물유지관리 및 용지보상업무 등 수행
http://www.calspia.go.kr

 

2. 건설산업종합정보망
건설산업종합정보망 썸네일 ㅇ 건설업체 및 건설공사정보 등 건설산업정보 종합관리 ㅇ 대국민 공개, 관련기관/단체에 정보 제공 ㅇ 부실·불법 업체 상시 점검 및 조기경보 기능 등 운영
http://www.kiscon.net

 

3. 시설물정보종합관리시스템(FMS)
시설물정보종합관리시스템(FMS) 썸네일 국가 주요시설물(1종?2종)의 현황 관리, 점검?진단 결과, 보수?보강이력 등의 관리를 통하여 시설물의 안전 및 유지관리에 대한 정보체계를 구축하고, 시설물 정보를 관리
http://www.fms.or.kr

 

4. 토석정보공유시스템
토석정보공유시스템 썸네일 ㅇ 토석정보 DB - 공사정보 : 공사명, 공사소재지, 착?준공일, 참여 업체정보 등 - 사용자정보 : 소속기관, 성명, 주소 등 - 토석정보 : 토석구분(사토/순성토), 토석종류(세부종류), 설계 토석량, 반입/반출계획, 일자, 장소, 반입/반출량, 위치 둥
http://www.tocycle.com

 

5. 건설인허가시스템
건설인허가시스템 썸네일 건설 인허가 민원업무의 신청에서 종결까지 전 과정을 인터넷을 통하여 제공합니다.
http://www.cpermit.go.kr/cap/index.jsp

 

6. 건설신기술 사이버홍보관
건설신기술 사이버홍보관 썸네일 정부지정 토목, 건축, 기계설비 분야의 건설신기술을 조회할 수 있습니다.
http://cybern.kaia.re.kr/ntec/cyber/M...


7. 건축데이터개방
건축데이터개방 썸네일 국민의 주거 및 경제활동과 밀접한 관계가 있는 건축행정정보를 개방하여 건축데이터 기반의 새로운 비즈니스 창출과 관련 산업 활성화를 지원합니다.
http://open.eais.go.kr/main/main.do

 

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,

아파트 리모델링 공사계약서


본 공사를 시행함에 시공자를 "갑“이라하고, 계약자를 ”을“이라 칭하여 아래와 같이

약정을 체결한다.

                          아       래


0. 아파트 소재지:  풍년동 (38평)

                  

0. “갑” 시공자 :  평화시 

0. “을” 발주자 : 평화시 


제1조(공사 기간): 2010년 3월 29일부터 4월17일까지 20일 내에 책임 시공한다.

제2조(공사 금액): 금 000만원(\,000만원)으로 한다.

제3조(시행 방법): “갑”은 동 공사를 일괄도급시행으로 하며, 인허가, 철거, 공사시행,

        준공, 하자관리 등을 책임지며 정해진 공사기간 내에 준공한다.

제4조(안전 관리): 동 공사기간 중에 제반 안전관리에 대한 책임은 “갑”이 진다.

        안전관리의 책임이라 함은 안전사고 및 관련물품의 망실, 파손, 변형, 변질과

        공사로 인한 이웃에 대한 피해보상 등의 민 형사문제를 말한다.  

제5조(사용자재): 사용하는 자재는 KS규격품으로 쓰며, KS규격품이 없는 것은 동 규격

         이상의 상품을 사용하여야 하며, 내부 외부의 방수, 난방, 배수에 철저를 기한다.

제6조(준공검사): 동공사의 준공검사는 “갑”의 입회하에 “을”이 공사시방대로 되었는지를

        검사하고, 시방대로 되었음을 확인한 후 “갑”에게 그 결과를 통보함으로 종결된다.

        다만 미흡한 부분에 대하여는 추가공사를 하거나 상호 협의하여 감액 처리한다.

제7조(대금지급): 공사대금은 착공일(3월29일)에 000만원, 4월9일에 000만원을

        지급하고, 나머지 000만원은 준공검사가 완결된 후 7일 이내에 지급한다.

제8조(하자보증): “갑”은 본 공사에 대하여 주택법에 따라 각 항목별로 1~3년간 하자

        보증을 하기로 한다.

제9조(지체상금): “갑”이 정당한 이유 없이 공사를 기간 내에 완공하지 못할 경우,

        “갑”은 공사지체로 인하여 발생한 “을”의 비용을 변제하기로 한다. 

제10조(부속서류) 시공자 “갑”의 견적서, 계약자 “을”의 공사시방서 등 별첨 부속서류도

        계약서의 일부가 된다. 따라서 “갑”과 “을”은 본 견적서와 시방서에 의거

        하자가 없도록, 신의에 따라 성실히 계약을 이행하여야 한다.

제11조(기타사항): 기타 정하지 아니한 사항은 “갑” “을” 쌍방이 합의하여 처리하며,

        의견의 차이가 있는 것은 일반 상거래 관례에 따른다.

 

                            2010년 3월 25일


첨부 : 1. 아파트 인테리어 공사 시방서 1부.

       2. 공사 시공 견적서 1 부.  끝

 

 

 

1. 아파트 인테리어 공사 시방서

               (풍년동(38평)


O.  기본 방침 : ※ 쾌적성위주로 난방, 방수, 배수에 하자가 없도록 시공한다.

                ※ 시공은 공정마다 충분히 건조(양생)시킨 후, 다음 공정에 들어간다.

                ※ 자재는 KS규격품으로 쓰며, 규격품이 없는 것은 동 규격이상의

                   제품을 사용하며, 조명, 욕실, 주방 용기는 상품을 사용한다.

  

O. 공통 사항 :  - 도배는 미려한 실크도배지(LG, DID, 서울, 대동벽지 중)를 사용.

                - 방(3)은 장판, 거실은 온돌마루, 주방은 타일, 서재는 강화마루로 한다. 

                - 창과 창틀은 백색유성페인트(락카)도색. 방충망(7)교체. 문턱(4)제거.

                - 실내 출입문(7)은 현재 것을 그대로 쓰되, 흰색 락카로 도색.

                - 조명등의 배선과 스위치는 교체.(4선 터치식 조명을 일반가정집용

                   HIV전선으로 교체), 등 기구는 3파장 FPL식으로 설치. 

                - 콘센트, 전화기 유니트, TV유니트, 비상등, 전등, 난방스위치는 신품

                  으로 교체, 할로겐 등(4)을 별도로 설치.

                - 각 방의 천정몰딩은 PVC무늬몰딩, 하부몰딩은 무늬몰딩으로 한다.

                - 베란다와 방의 버티칼 커튼과 브라인드 커튼은 살린다.

                  

1. 현관 입구:   - 출입문 안쪽은 새로 도색하고, 문안에 작은 종(2)부착. 도어체크 교체.

                     - 이중문은 2단 유리미닫이로 설치. 신발장은 천정까지 늘린다.

                     - 바닥은 point tile(knight point)로, 둘레는 무늬타일로 부착.

                     - 초인종은 교체, 현관안의 분전반은 카버, 우유반입 통은 밀봉 

                     - 왼쪽 벽면의 밑 1/2은 나무색 루바, 위1/2은 탄성코트를 입힌다.

                 - 신발장의 밑은 신을 밀어 넣을 공간 확보. 외부문틀간극 제거. 

 

 2. 거  실 :    - Art wall은 인조석(대리석)으로 덮고, 브라켓트 설치. Home auto 교체.

                     - 바닥은 나무 덴죠로 돌리고, 거실과 주방의 기둥은 코너몰딩(7)

                 - Art wall양쪽에 할로겐(2), 중간에 할로겐(2) 설치, 비상등 교체.

                - 소파 뒤쪽은 포인트 도배하고, 천정엔 배경장방간접조명으로 한다.


3. 주  방 :     -  벽은 타일을 부착,  수도꼭지는 싱크대 내로 뺄 것.

                     - 쿡탑(가스렌지), 후드, 높은 장 등은 현 위치로 설치. 

                     - 창문 샷시는 이중창으로 하고, 안쪽은 타일이나 대리석 부착.

                     - 현 냉장고 자리에는 전기밥솥과 정수기 보관대 설치.

                 - 싱크대는 투톤 한샘 제품, 냉장고에는 보관함 제작 설치.

                 - 배수가 잘 되게 하며, 싱크대에 하수구 냄새 역류방지 조치.  


4. 안  방 :      -  조명등 교체, 수면 등 설치, 편안색상의 도배   

 

5. 건너방 :      -  수납공간은 놔두고 붙박이 문은 리폼(주홍 아크릴 판)

                       - 밝고 화려한 무늬의 도배.

 

6. 서  재    - 조명등은 2개(대, 소=벽 등) 설치, 바닥은 강화마루재로 깐다.


7. 현관방 :    - 방을 확장하고, 이중창으로 하고, 유리창은 Pair glass로 하며,

                       외벽 전면과 우측 벽, 천정의 단열처리는 보온제 (압착 스치로플,

                       온도리, 석고삽입, 단열 필림 부착 후 도배) 설치로 단열마감.

                    - 베란다 내부유리미닫이문은 철거, 바닥은 난방. 외벽은 방수작업.

                    - 옷장의 내부를 보완, 문짝은 리폼(주홍 아크릴). 베란다 등은 수리


 8. 앞 베란다 :  - 상하에 공기통(2) 설치, 우측으로 수도를 빼며, 외등 2개 설치.

                        - 거실 앞쪽바닥은 마루로 깔고, 좌우 베란다에 유리달린 문(2) 설치.

                           단, 확장면의 외창은 이중창(Pair glass)으로 하고. 천정도 단열.  

                        - 벽체와 천정은 탄성코트로 도색. 문틀은 밤색 필림 피복.


9. 뒤쪽 베란다: -  베란다에 수도( 냉 온수)를 빼고, 방수타일 보강-작업장으로 개조.

                        - 바닥은 방수처리 후 타일교체, 내부(벽, 천장)는 탄성코트로 입힌다.

                        - 세탁기 밑의 바침은 작업 시 물이 안 닿도록  7cm이상 높인다.

                        - 세탁기의 안쪽 벽은 방수 단열하고, 벽돌무늬 타일로 돌려 부착.

                   - 창고는 새로 교체(선반 포함)하고, 상하에 모기장삽입공기통 설치.


10. 화장실(2) - 벽면은 밝은 타일, 바닥은 미끄럼방지용 타일로 시공, 천정은 돔형.

                          - 욕조, 세면대, 양변기, 수납장, 거울, 수건걸이는 신품으로 교체

                     - 세면대와 양변기는 american standard(2)로 2mm구배를 두고 설치

                    - 양쪽 화장실 출입문은 그대로 씌되, 방수(유성페인트 락카) 도색
                         - 신형 환풍기(진도리 빙텍 Himpel :욕실습기 잡는 환풍기) 설치. 

                        - 입구 쪽 화장실은 샤워부스 설치, 욕조, 세면대, 양변기, 비데부착.

                        - 바닥은 전면 재 방수, 전등, 전기스위치, 수납장, 휴지걸이 교체,

                        - 배수가 잘되게 바닥 구배를 두고 및 배수구 보완. 

                 

☆.  특별시방 :   - 타일, 벽지, 몰딩, 등기구를 잘 부착하여 탈리가 없게 한다.

                        - 외부 창틀과 균열부위는 일제히 실리콘으로 방수보강을 한다.   

                        - 공사기간 중에 소음과 분진이 최소화하고, 철거기간을 최단기화

                        - 준공 후 하자가 없도록 몰탈, 도색, 방수는 충분한 시차 두고 마감.

                        - 각 공정마다 사용할 자재는, 당초 계약된 규격품을 사용하되 입고 시,                    

                          각 공정마다 사전에 “을”의 입회하에 자재는 확인을 받아 시용.

                        - 본 계약사항에 대하여 변경사항 발생시 “갑”은 사전에 “을”과

                           협의하여 처리. 미 시공이나 하자부분은 즉시보완하거나, 감액 처리.

                        - 본 공사가 준공된 후에는 “갑”은 내부를 청결히 청소하여 “을”이                        

                          즉시 입주하여 생활하는데 불편이 없도록 정리하여 양도.

                       - 기타사항은 그 때 그 때 사전 협의를 통하여 처리.


첨부 : 공사 시공 견적서 1부 끝.

                   

 

 

 

 

                                           2.   ESTIMATE


공 사 명: (풍년동 평형) 리모델링

------------------------------------------------------------------

견적일 : 2010년 3월 21일   귀하.

---------------------

아래와 같이 견적합니다.

   금액: 일금 0000만원(\ 000,000-)

 

<세부견적사항 명세>

 

1. 철거설비공사 -000만원

        화장실2-,       싱크대- ,    신발장- ,              장식장- ,         문턱제거4-,     샷시 7-,   

       작은방 확장 철거-,  세탁실 배관 이설- 

 

2. 목공  공사 - 000만원

       아트월-   작은 방 확장(대리석)-,   현관중문-,  베란다 중문(2)-,     등 박스(간접조명시공-, 

      거실코너5+방 거실 상 하몰딩- ,       분전반 커버+현관 루바-,             문선 몰딩-

 

3. 전기  공사  - 000만원

      스위치 배선-,   스위치+콘센트-,     디지털 비디오폰(705)-,

 

4. 조명  공사  - 000만원

      거실-,   식탁-,   싱크-,   방 조명 4-,   할로겐 6-,  벽 등 3-,     간접 조명-,  베란다 기타조명-, 시공비-,

 

5. 샷시  공사 - 000만원

      거실 베란다(유리 22mm)-,    싱크 샷시(W창)-,   확장방 샷시(W창)-,    외부 실리콘-,   방충망(7)-,     

      방문 도어록(7)-,    창고 문(1)-,

 

6. 페인트공사  -000만원

       내부 락카 페인트-,    탄성코트(베란다4, 현관입구)-

 

7. 도배 바닥공사 - 000만원

          거실 마루-,        방 장판-,        실크도배-,

 

8. 타일  공사  -000만원 

         화장실(2)-, 베란다 (4)-,   주방 타일-,    주방 바닥타일-,   현관타일(바닥 포인트)-,       비데(대림)- ,

 

9. 가구  공사  - 000만원 :      싱크대 (한샘)-,     신발장(전신거울)-,

 

10. 승강기 사용료 - 00만원 +

 

11. 입주  청소 - 00만원 +

 

12. 공과  잡비 - 00만원 +  

-----------------------------------------------------------------

 

※ 참고 사항

① 인테리어공사는 인근회사에 맡기는 게 하자발생시 서비스 받기가 쉽다.

② 공사는 3~4월에 하는 게 난방의 문제점을 쉽게 발견할 수 있어서 좋다.

③ 제출된 견적가는 안 깎는 게 좋다, 깎으면 자재의 질이 떨어질 수 있다.

 

 

 

 

* 공사 내역 ( Check Points ) 

 

번호

 장소

 작 업    내 용

 예산(만원)

 비고

1

 공 통

 0. 전기스위치 교체,      0. 조명등기구 설치

 0. 도배(벽지, 천정),      0. 외부창호(7)교체

 0. 실내문(6)교체           0. 창문(6개) 교체

 0. 몰딩(8)교체              0.

 

창호는

방수,방음

보온유지

2

현관입구

 0. 바닥 타일교체         0. 이중 미닫이 설치

 0. 실발장 확대            0. 출입문 도색(시건장치)

 

 

3

 거실

 0. 벽면대리석            0.바닥 카페트 설치(?)

 0. 인터폰 교체           0.유리자바라 문 설치

 0. 베란다 문제거        0.거실확장 전기판넬설치

 0. 안방 벽면 조명       0. 바깥 화장실 벽면개량  

 

대리석= 아이보리

4

 주방

 0. 싱크대 교체                0. 가스렌지 설치

 0. 정수기 설치                0. 후드교체

 0. 뒤 베란다 확장            0. 베란다문, 세탁기문설치

 0. 바텐더(50~60cm)설치 0. 장식장 구입설치

 0. 시계, 라디오, 온도계, 메모판 설치,   

 

냉장고는 

거실로

이동설치

5

 안방

 0. 분박이장 교체         0. 창문교체(커틴내장)

 0. 장판, 도배,               

 

 

6

 건너 방

 0. 붙박이장 교체,        0. 창문교체

 0. 장판                       0. 창내 커틴     

 

 

7

 서재

 0. 창문교체                0. 장판

 

 

8

 현관 방

 0. 이중벽, 이중창 설치    0. 확장바닥전기판넬

 0. 카페트 설치               0.이중 책꽂이설치

 

 

9

 앞 베란다

 0. 난방창호 교체         0. 내부도색(방수)

 0. 바닥타일                 0. 창고교체(공기통)

 

좌우문=

유리문

10

 뒤 베란다

 0. 내부도색(방수)        0. 상하수도 설치

 0. 난방창호교체          0. 창고교체(공기통)

 

세탁기벽

타일부착

11

안 방

세면장

 0. 욕탕, 세면대, 변기, 거울(타원형) 교체설치

 0. 수납장 교체           0. 환풍기설치

 0. 바닥타일(미끄럼방지), 벽면타일교체

 0. 환풍기, 수납장, 전등, 휴지걸이 교체,

 

 

12

거실

세면장

 0. 세면대, 비데변기, 거울(타원형) 교체설치

 0. 샤워부스 설치         0. 수납장, 환풍기설치

 0. 미끄럼방지 바닥타일설치, 벽면타일교체

 0. 환풍기, 수납장, 전등, 휴지걸이 교체

 

 


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부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

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간혹 ‘사업용 건물 매매계약서’를 작성할 때 양도소득세만 생각하느라 미처 부가가치세를 생각하지 못하는 경우가 있다. 양도하는 사람은 건물을 인수해 영업하는 사람이 당연히 부가가치세를 납부해야 한다는 생각에 별도 표기를 생각하지 못하고, 양수자는 모든 거래대가가 계약서에 표시되어 있다고 여기기 때문에 부가가치세도 포함된 금액이라고 생각하는 것이다. 이렇게 생긴 분쟁을 해결할 수 있는 방법은 없을까?


'마거리트 커크 '라는 변호사가 쓴 『사업가형 인간』 이라는 책이 있다. 30여 년간 소자본의 창업과 파산에 관여하면서 경영전문가로도 유명해졌고 최고의 여성변호사로 알려진 그녀가 이 책에서 충고하는 것은 "현명하게 전문가를 활용하라!" 이다.


부동산 팔기 전, 반드시 세무전문가에게 조언을 얻자!


양도소득세 신고 중 특히 안타까울 때가 있는데, 계약이 끝나고 나서 세무사를 찾아올 때이다. 
왜 계약서를 쓰기 전에 혹은 팔려고 마음먹을 때 미리 세무사를 찾지 않는가? 부동산을 거래할 때, 공인중개사 혹은 법무사만 찾지 말고 먼저 세무사를 찾으라고 충고하고 싶다.


 "현명하게 전문가를 활용하라 "라는 '마거리트 커크 ' 여사의 충고와 더불어 말이다.

부가가치세 별도라는 표기를 하지 않고 계약서를 작성했다면, 당연히 상대방으로부터 부가가치세를 받기 어려워지게 된다. 거래 상대방은 모든 거래대가가 계약서에 표시된 것으로 여기기 때문에 양도자는 받은 금액의 일부에서 부가가치세를 낼 수 밖에 없게 된다.


부가가치세 별도 표기가 원칙


 빌딩, 상가, 사무실, 공장, 오피스텔을 남에게 임대해주었거나, 건물주가 직접 사업용으로 쓰다가 파는 경우 반드시 부가가치세를 어떻게 처리할 지에 대해 생각해야 한다. 이런 경우 건물의 매각이 부가가치세가 과세되는 거래에 해당하는 경우가 대부분이므로 계약서에 "부가가치세 별도"라 표시하고, 거래대금과 별도로 부가가치세를 받아서 세금계산서를 교부하고, 세무서에 신고•납부해야 하는 것이 원칙이다.


어떻게 해결할 수 있을까?


이 사업용 건물의 매각이 포괄적 양도•양수에 해당한다면 극복 가능하다. 포괄적 양도•양수에 해당하는지는 세무전문가와 상담을 해야 하겠지만, 양도자와 양수자의 사업이 같은 것이고 (예컨대, 부동산임대업 계속), 거래상대방이 간이과세자나, 면세사업자 (병원이나 학원)가 아닌 경우, 매도자가 사업양도신고서를 제출하게 되면 포괄양수도로서 세금계산서발행과 부가가치세 납세를 하지 않아도 되기 때문에 문제가 해결되는 것이다.


반면 사업용 건물이 아닌 국민주택규모 이하의 주택을 사고 판다면 해당되지 않는다. 그리고 사업자가 간이과세자라든지 면세사업자라면 해당되지 않는다.


이와 같이 부동산을 파는 사람의 사정과 사는 사람의 사정, 그리고, 사고 파는 물건에 따라 대처해야 하는 방법이 각각 다르고 부동산의 매매 시 금액이 크므로 반드시 의사결정 전에 세무사 등 세무전문가와 상담을 하는 것이 세금을 크게 줄이는 현명한 방법이다.

 

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부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

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부동산 매매 계약서

 

[부동산의 표시]

소재지 : (면적 평방미터)

 

매도인 ooo을 “갑”으로 하고 매수인 ooo을 “을”로 하여 “갑”과 “을”간에 위 표시 부동산 (토지)에 대한 매매계약을 다음과 같이 체결하고 신의에 따라 이 계약의 조항에 의거, 토지 매매 계약을 체결한다.

 

제 1 조 (목적) 본 계약은 “을”이 “갑”소유의 위 표시부동산을 매수하여 위 지상에 공동주택을 건설하여 일반분양함을 목적으로 본 계약을 체결한다.

 

제 2 조 (매매 대금)

1. 매매 대금 총액은 금만원(\)으로 하되,

위 토지 번지( 평방미터)는 금원(\)으로 하고

위 토지번지(평방미터)는 금원(\)으로 한다.

2. 본금액은 등기부등본등 공부상의 면적을 기준으로한 매매로, 향후 실측면적과 차이가 발생 하더라도 “갑”과 "을“은 일체의 이의를 제기치 않기로 한다.

 

제 3조 (매매대금의 지급방법)

1. 계약체결과 동시에 계약금으로 금원(\)을 지급한다.

2. 매매 대금의 중도금은 분양이 50% 진행되는 시점에 “을”은 “갑”에게 금원 (\)을 지급한다.

3. 매매 대금의 잔금은 준공후 1개월내(단 천재지변이 일어나지 않는한 계약후 6개 월을 초과할 수 없음) 지급하기로 한다.

현 등기부상 근저당권자 농협 채권최고액 금원(실채무액 금) 설정 상태에서의 계약이며, 이는 잔금일 기준으로 매도인이 상환 말소키로 한다.

4. 계약일이후 잔금 지급시까지 3항의 실채무액 금원에 대한 이자는 매매 대금 총액과는 별도로 “을”이 부담키로 한다 (매월 지정된 계좌에 입금).

 

제 4 조 (방해의 배제) 매매 부동산 토지상에 존재하는 모든 지상물(건축물, 부대시설, 농작 물등)에 대한 보상 및 명도 책임은 “갑”에게 있으며 “을”이 신축하는데 지장이 없 도록 한다.

 

제 5 조 (신축건물의 공사)

1. “갑”은 계약금 수령과 동시에 “을”이 건축허가를 득할 수 있도록 모든 제반서류 등을 “을”에게 제공하여 조속히 건축허가를 득할 수 있도록 한다.

2. 건축허가는 “을”의 동의하에 “갑”의 명의로 하되 모든 인허가 비용은 “을”의 부 담으로 한다.

 

제 6 조 (소유권의 이전) 매매 부동산의 소유권 이전등기는 잔금지급일 기준으로 신축건물 의 이전등기와 함께 “갑”은 “을“ 또는 “을”이 지정하는자(분양 계약자 수인)에게 하기로 한다.

 

제 7 조 (사업소득세 및 양도소득세 등)

1. 매매 부동산 및 신축건물의 분양으로 발생하는 사업소득세 국세 및 지방세 보존 등기비등 모든 제세 공과금은 잔금일 기준으로 “갑” 또는 “을”이 지정하는 세무사 또는 공인회계사가 산정해주는 금액을 수수료와 함께 “을”이 지급하기로 한다.

2. 매매 부동산중 oo동  전 평방미터 토지는 토지로 인수시 양도소득 세가 부과될 경우 잔금일 기준으로 “갑”이 지정하는 세무사가 산정해주는 금액을 수수료와 함께 “을”이 지급하기로 한다.

 

제 8 조 (대행 업무의 위임) “갑”은 “을”에게 다음과 같은 업무 일체를 위임 한다. 단, “을” 은 “갑”의 사전승인 없이 시공권과 분양권등 사업에관한 일체의 권리를 타인에게 양도할 수 없다.

1. 건축사업의 기획 설계 인허가 업무.

2. 전체 공사 및 하도급 관리.

3. 공사 사업비의 집행 및 관리.

4. 분양업무.

5. 기타 시공에 관한 일체의 업무.

 

제 9 조 (안전 사고등) 공사도중 발생되는 안전사고 및 제반 민형사상의 사건 발생시 “을” 은 “을”의 책임으로 처리 한다.

 

제 10 조 (시공권 및 유치권 포기각서) “을”은 골조공사 인테리어공사 설비공사등 주요공사 하도급 계약시 “갑”에게 하도급자 명의의 “시공권 및 유치권 포기각서”를 제출하 기로 한다.

단 포기사유는 “을” 및 하도급 업체의 부도, 파산, 계약일체의 위배, 천재지변등 사업추진과 계약이행이 불가능한 경우로 한다.

 

제 11 조 (계약의해제 및 제소전 화해 신청)

1. “갑“과 ”을”은 특별한 사유 없이 계약의무를 위반하여 도저히 사업진행이 불가 능 하다고 판단될시 1회의 통보 만으로 위 계약을 해제할 수 있으며 “갑”이 위배 시에는 계약금과 중도금 및 그간 공사 진척도에 따른 공사대금 일체를 배상하여야 하며, “을”의 귀책사유 시는 “갑”에게 지급한 계약금과 중도금 및 기 집행된 공사 대금 일체를 “갑”에게 귀속됨은 물론 “을”을 포함한 모든 하도급 업체의 시 공권 및 유치권을 포기하고 행사할 수 없다.

2. “갑”과 “을”은 계약과 동시에 분쟁을 사전에 방지하기 위해 계약서 내용에 준 한 제소전 화해 신청을 하기로 합의하고 “갑”이 지정한 변호사가 이를 신청하고 지정된 기일에 법원에 출석하여 조서가 완결될 수 있도록 한다.

 

제 12 조 (하자보수) 준공후 건축법이 정한 기간내의 하자보수 책임은 “을”에게 있으며 준 공시 하자보증보험증권등의 예치는 “을”이 “갑“의 명의로 예치하고 보증기간이 끝 난후 ”갑“은 위 예치금액의 반환에 대한 제반 서류 및 권리를 ”을“에게 조건없이 양도 한다.

 

제 13 조 (규정외 문제의 해결) 본 계약이 정하지 않은 사항이 발생하거나 이 계약 조항의 해석상 다툼이 있는때에는 갑과 을은 민법 일반원칙과 상관례에따라 성의껏 협의 하여 해결하기로 한다.

 

 

제 14 조 (기타) 본 계약을 보증하기 위해 본 계약서 2통을 작성하여 각자 서명 날인후 각 1통을 보관한다.

 

 

2016년 월 일

 

 

매도인(갑)

주소 :

주민등록번호 :

성명 :

 

매수인(을)

주소 :

법인등록번호 :

성명 : 

 

매수인의 보증인

주소 :

주민등록번호 :

성명 :  

 

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부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

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7월 1일부터 중도금 대출 규제가 실시 되었습니다

 

1인당 대출 보증 건수를 2건으로 제한하고

9억을 초과하는 아파트에 대해서는 중도금 대출보증 대상에서 제외하기로 했으며 서울과 광역시(세종시 포함), 수도권은 6억원,

지방은 3억원으로 제한하기로 한 내용 입니다.

 


 

<출처 : 국토교통부 홈페이지>

 

9억원은 가볍게 넘어주는 강남 아파트의 과열된 분위기를 잠재워보고자 국가에서 특단조치를 내놨다는데 어느정도 투기세력은 조금 잠잠해졌지만 워낙 자금력이 받쳐주는 강남 실수요자들에게는 그다지 큰 영향을 없다고 합니다.


또 영향을 받지 않은 곳이 있지요

바로 재건축, 재개발, 지역주택조합 아파트입니다. 정확히 말하면 집단대출을 받는 조합원들이지요 조합원들의 집단대출은 주택도시보증공사의 분양보증 대상이 아니기 때문에 대출규제를 받지 않습니다

 


주택담보대출 총량규제

 

부동산 투기 과열을 막기 위해 은행의 대출 규제를 강화하는 정부 대책의 하나

 

부동산 투기가 우려되는 상황에서 금융감독 당국이 주택담보대출의 한도를 금융회사 별로 강제 규제하는 제도다. 부동산시장의 안정화를 위해 정부가 주택담보대출 증가분을 전체 대출의 일정 비율로 제한해 금융회사별로 대출 증가분을 할당하면 신규 대출이 억제되기 때문에 주택구입자들이 빚을 얻어 집을 사기가 어려워진다.

 

[네이버 지식백과] 주택담보대출 총량규제 (시사상식사전, 박문각)


정부가 7월1일부터 아파트 분양 중도금의 집단대출을 규제한다.

주택도시보증공사의 중도금 대출 보장 대상을 분양가 9억원 이하의 주택으로 제한한다. 또 보증건수는 1인당 2건으로, 보증한도는 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한된다. 강남 재건축 시장을 중심으로 나타나는 과열 현상을 잡기 위한 것이다.

이번 집단대출 규제에 대한 궁금증을 문답으로 풀었다.

- 주택도시보증공사(HUG)의 건수와 한도에 한국주택금융공사(HF)에서 받은 보증도 포함되는지?

“아니다. HUG와 HF의 중도금 보증은 건수·한도는 합산되지 않고, HF에서 2건의 보증을 받은 사람도 HUG에서 보증을 받을 수 있다.” 

- 아파트 외에 주상복합, 주거용 오피스텔 등도 적용되는지? 

“그렇다. 일반 아파트, 주상복합, 주거용 오피스텔 등이 모두 대상이다.”

- 보증을 받을 수 없으면 중도금 대출 자체가 불가능한 것인지?

“아니다. HUG의 보증을 이용할 수 없을 뿐이지 HF의 보증이나 시공사의 연대보증으로 집단대출을 받을 수도 있고, 수분양자의 여건에 따라 개인대출을 받을 수도 있다.”

- 1인당 2건으로 중도금 대출 보증이 제한된다면 평생 2건의 보증밖에 받을 수 없는지?

“아니다. 동시에 유지하고 있는 보증건수를 의미하는 것으로, 기존 보증이 해지되는 경우 신규 보증을 받을 수 있다.” 

- 보증에서 제외되는 분양가 9억원 초과 주택은 어떻게 되나?

“계약자가 자체적으로 중도금을 조달해야 한다.” 

- 같은 단지에 9억원 초과 주택이 포함되어 있는 경우 단지 전체가 중도금 대출 보증을 받지 못하는 것인지? 

“아니다. 중도금 보증은 개인별로 심사하기 때문에 9억원을 초과하는 주택이 포함된 단지라도 9억원 이하 주택은 보증 가능하다.” 

- 1인당 건수와 보증한도는 세대별로 합산하는지? 

“아니다. 개인별 보증한도이므로, 예를 들어 부부 중 한명만 보증을 2건을 받았다면 다른 한명은 2건의 보증을 더 받을 수 있다.” 

- 부부가 공공명의로 아파트를 분양받는 경우에도 1명의 보증건수와 한도만 사용하는 것인지?

“맞다. 공동명의로 계약을 하는 경우 차주는 1명이고, 다른 1명은 연대보증을 서는 형태이다. 중도금 보증은 차주를 기준으로 건수와 한도를 계산하기 때문에 차주 1인의 건수와 한도만 소진된다. 따라서 공동명의로 계약을 한다고 해서 한번에 12억(6억+6억)원의 보증을 받을 수 있는 것도 아니다.”

- 1인당 보증한도를 수도권 6억원, 지방 3억원으로 제한하면, 총 9억원까지 보증을 받을 수 있는 건인지? 

“아니다. 1인이 받을 수 있는 보증한도는 최대 6억원이다.” 

- 보증한도가 1억원이 남았으면 1억6000만원(보증금액 1억6000만원 × 60% = 1억원) 주택만 분양받을 수 있는 건인지? 

“아니다. 분양가격이 9억 이하이면 보증을 받을 수 있으나, 보증금액이 1억원으로 제한되기 때문에 나머지 중도금은 개인이 조달(개인자금, 개인대출, 시공사 보증)해야 한다는 뜻이다.”

- 보증한도 6억이 적용되는 지역 범위는? 

“수도권과 광역시(세종 포함)의 주택을 구입하는 경우에는 보증한도가 6억원이, 그 외 지방은 3억원이 적용된다.” 

- 재개발·재건축 조합의 조합원들에게도 보증 제한이 적용되는지?

“아니다. HUG는 재개발·재건축 사업장 조합원들의 이주비·부담금에 대해서는 중도금대출과 별도의 정비사업자금 대출 보증을 제공하고, 정비사업자금 대출 보증은 이번 요건 강화 대상이 아니다.”

- 분양권을 전매받아 중도금 대출을 승계 받을 때에도 보증 제한이 적용되는지?

“7월1일 이후 입주자를 모집한 아파트를 분양받은 후에 분양권을 팔았을 때, 사려는 사람이 이미 HUG 보증을 6억 받은 상태라면 보증 한도를 초과하는 것이기 때문에 보증 승계가 불가능하다.”

“7월1일 이전에 받은 분양권을 7월1일 이후에 전매받은 경우라면 보증 제한을 받지 않는다.”

- 보증이 제한되기 전 사업장(7월1일 이전 입주자모집공고)에 기존 분양계약자는 전혀 보증 제한이 적용되지 않는지? 

“그렇다. 7월1일 이전 분양계약자에 대해서는 보증 제한이 없다.”

- 보증이 제한되기 전 사업장(7월1일 이전 입주자모집공고)에 미분양 주택을 새롭게 사고 싶은데 보증 제한이 적용되나? 


“아니다. 7월1일 이전에 입주자 모집을 한 미분양 주택이라면 보증 제한을 적용하지 않는다.”

 

 

 

*[정리 뉴스] 아파트 중도금 대출보증 받을 수 있을까···‘문답 풀이’ http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201606292029001&code=920202


 

 

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