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농지취득자격증명 쉽게 받는 방법

1. 농지취득자격증명(농취증)을 필요로 하는 농지

우선 농지라 함은 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작이나 다년생 식물재배지로 잉요되는 토지를 말합니다. 또한 경매에서 농취증을 필요로 하는 농지를 낙찰 받았을 때는 관할소에 최고가 매수증명원이 필요합니다.

그런데 농취증 발급대상 농지에 대한 해석이 경매를 진행하는 법원과 농취증 발급 행정관서 간에 해석의 차이가 있다는 점에 유의를 해야 합니다.

법원에서는 지목이 농지이지만, 현황상으로는 잡종지나 공장용지로 이용되고 있어도 농취증 제출 조건으로 허가 여부를 결정합니다. 즉, 농취증 강제주의를 취합니다. 반면에 시・군・구・동사무소에서는 법적 지목이 농지일지라도, 실제 현황상으로 더 이상 경작이 불가능한 땅일 경우 농취증을 발급하지 않습니다.

다시 말하면 경매법원에서 농지는 지적법상 농지면 무조건 농취증르 떼야 한다는 입장이라면, 행정관서에서는 농지는 현황상으로 농지여야 한다는 것입니다.

그러므로 경매로 농지에 입찰할 때는 입찰 전 현장 조사시 법적 지목과 실제 현황이 일치하는 지를 확인해야 합니다. 만일 일치하지 않는다면 행정관서 담당자로부터 농취증 발급 여부를 반드시 확인해야 마음고생도 하지 않고 손해를 보지 않습니다.

2. 경매 낙찰후 농지취득자격증명 제출 기간과 농지취득자격증명 발급 처리기간

① 농취증 제출기간

→ 농취증 제출기간은 매각기일로부터 1주일인 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 만일 기한내에 제출하지 않으면 전국 경매법원들에 예외없이 매각 불허가가 나고, 법원에 따라서 입찰보증금이 몰수당하기도 합니다.

② 농취증 발급 처리기간

→ 농업경영계획서가 첨부된 농지취득자격증면 신청서를 작성하여 관할 시・군・구・동사무소에 신청하면 4일 이내에 농취증을 발급해 줍니다. 단, 주말농장이나 체험영농일 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 되고, 2일의 소요시간이 걸립니다.

3. 농지취득자격증명과 토지거래허가대상의 비교표(○:적용, ×:비적용)

4. 농지취득자격증명 발급대상자 및 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우

1) 농지취득자격증면 발급대상자

① 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자

② 농업법인

③ 학교 및 공공단체등

④ 주말 · 체험 영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인

⑤ 전용허가를 받거나 농지전용신고를 한자 (당해 농지를 취득하는 경우에 한함)

⑥ 한계농지등의 정비사업시행자로부터 1500㎡ 미만의 농지를 분양받는 자

2) 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우

※ 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않음

① 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우

② 「징발재산정리에 관한 특별조치법」 제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조에 따른 환매권자가 환매권에 따라 농지를 취득하는 경우

③ 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 따른 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 따라 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조 및 같은 법 제3조에 따른 환매권자 등이 환매권 등에 따라 농지를 취득하는 경우

④ 법 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 취득하는 경우

⑤ 상속(상속인에게 한 유증 포함)에 의하여 농지를 취득하는 경우

5. 농지취득자격증명 발급절차 및 신청시 첨부 서류

1) 농지취득자격증명 발급절차

① 관할법원에서 최고가 매수인으로 선정

② 집행관실에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급

③ 농지소재지 시・군・구・동사무소에서 농지취득자격증명 발급 신청

④ 농지취득자격 증명 심사

→ 최초 취득시 1,000제곱미터 이상일 때(단, 주말농장 및 체험 영농용은 1,000제곱미터 미만일 때)

⑤ 농지취득자격증명: 신청 후 4일 이내(주말농장 및 체험 영농용은 2일 이내)

⑥ 집행법원에 제출(매각결정기일 이전까지 제출해야 함)

⑦ 매각허가 결정

2) 농지취득자격증명 신청시 첨부 서류

① 농지취득자격증명 신청서

② 농업경영게획서 (농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함 )

③ 법인인경우 법인 등기부등본.

④ 농지취득인정서(법제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우)

⑤ 농지임대차(사용대)계약서

(농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡미만 또는 시설면적이 330㎡ 미만인 경우)

⑥ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류

6. 농지취득자격증명 발급시 심사확인 사항

(근거 : 농지취득자격발급심사요령 농림부 예규 제210호, 농지법 제8조)

1) 취득대상 농지의 면적

 ① 신규 농업경영목적 농지취득은 다은 면적 이상일 것

   - 일반농지(전, 답) : 1000㎡(302평) 이상

   - 시설농지(고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스) : 330㎡(100평) 이상

 ② 농지원부 보유농가의 추가 취득시에는 최소면적 제한이 없음

 ③ 주말체험영동 농지취득 : 1000㎡(302평) 미만(세대원 전부소유 총 누계합산)

2) 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계. 장비 등의 확보여부

    또는 확보 및 이용 방안

3) 소유농지의 이용실태 : 원칙적으로 자경을 해야하나 일부 위탁은 가능하다.

   기존 농지소유자의 경우 소유농지 전부의 임대차,,사용대차 또는 농작업 전부의

   위탁경영을 하고 있는지 여부의 확인(농지원부로 확인)

4) 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년생식물의 종류의 농지법상 해당 여부

5) 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배지로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구 등 

   취득대상 토지의 상태가 적법한가?

6) 신청자의 년령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지등 영농조건

    직장인. 주부, 미성년자와 고령자, 외국인도 가능하나 중 고등 학생이나 재외국민 등

    실질적으로 농업경영이 어렵다고 보일 경우는 발급 불가.

7) 신청자의 영농의지 확인

지금은, 매매가와 전세가의 갭이 점점 벌어지는 시기

지지난주 7월10일 필자는 평촌신도시 초원세경8단지 20평아파트가 전세만기 되어 새로운 세입자가 입주하는 날이라 평소 단골 거래중개업소인 단지내 상가에 있는 모중개업소를 방문했다.

지난 6월 중순까지는 전세매물이 귀해 나오기가 무섭게 거래되었으나 7월들어 전세매물이 10개이상 적체되는 상황이라 전세가의 오름폭이 둔화되는 반면, 매매수요는 꾸준한데 물건이 나오질 않는다고 한다.

따라서 매매가는 강보합세를 양상을 보이고 있다. 여기뿐 아니라 강남,서초, 송파등 강남3구는 물론, 강동, 용산,마포, 과천 등 소위 노블세븐이라 불리는 지역도 마찬가지 양상이다.

"정부가 아무리 시장을 안정시키겠다고 해도 안 믿는 분위기예요. 

소유주들이 더 오를 거라 생각해 매물을 안 내놔요. 

투기 억제 일변도인 현 정책이 변화하지 않는 이상 집값 상승세는 계속될 것 같습니다.

"(서울 명일동 신탁공인 김원형 대표) 

"매매는 매도가 없고 전세는 매수가 없어 거래가 실종돼 죽겠습니다. 

이러다가 중개업소가 줄줄이 문 닫을지도 모르겠네요.

"(서울 이촌동 M공인 관계자)

올여름 서울 아파트 시장에서 거래가 사라졌다. 집주인들이 매물을 거둬들이면서 서울 곳곳에서 아파트 

매물 품귀현상이 빚어지고 있다. 이는 통계에서도 입증된다. 23일 서울시 부동산정보광장에 따르면 기존 아파트 일평균 거래량은 지난 1월 145건에서 6월 484건으로 꾸준히 늘어나다 이달 들어 463건으로 상승세가 꺾였다. 서울시 부동산정보광장 정보는 등기를 마쳐야 통계에 반영되므로 3주가량 시차가 존재하는 점을 고려하면 실제 거래 감소는 더욱 극심할 것으로 추정된다.

매물이 종적을 감추니 최근 매매가격이 종전 최고가를 경신하는 사례도 속속 등장하고 있다. 잠실 리센츠와 엘스가 대표적이다. 리센츠는 지난 4일 전용 84㎡ 로열층이 14억원에 거래됐다. 지난 5월 세웠던 최고가 기록(13억3700만원)을 두 달 만에 갈아치운 것이다. 엘스 84㎡ 주택형도 로열동이 최근 13억9500만원에 거래되면서 14억원 진입을 눈앞에 두고 있다. 

잠실동 D공인 관계자는 "매수 문의는 꾸준한데 매물이 안 나온다"며 "간혹 최고가를 경신하더라도 전반적으로 거래가 많이 줄어서 중개업소들이 많이 힘들다"고 전했다.

한국감정원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.17% 올라 이달 3주 연속 오름폭이 확대됐다. 부동산114 조사에서도 지난주 서울 아파트값은 0.41% 올라 3주째 상승폭을 키웠다. 투자자들에게 인기 높은 아파트들은 6·19 부동산대책 이후 가격이 수천만 원 더 뛰었다. 

그럼에도 불구하고 매물이 없어 거래가 어렵다. 강남 부동산업계 관계자는 "기존 소유주들이 좀 더 기다리면 1억~2억원씩 시세 차익을 더 거둘 것 같다며 매물을 거둬들이고 있다"고 설명했다

그나마 시장에 나오는 물건은 가격이 비싸다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.8㎡ 로열층은 지난 22일 13억3000만원에 팔렸다. 6·19 대책 직전 12억∼12억1000만원 선에서 최고 1억3000만원 오른 것이다. 

강동구 둔촌 주공아파트는 지난달 대책 이후 3000만∼4000만원 오른 데 이어 지난 20일부터 이주가 시작되자 주변 아파트 가격까지 끌어올리고 있다. 5390가구 초대형 단지가 한꺼번에 이주하면서 가구당 최소 2억∼3억원 이상 이주비를 받은 집주인들이 인근 아파트를 사들인다는 추정도 나온다. 

비강남권도 마찬가지다. 대지 지분이 커 재건축 유망 단지로 꼽히는 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66㎡는 최근 역대 최고가인 9억5000만원에 거래가 이뤄진 뒤 매물이 자취를 감췄다.

전문가들은 임대 공급을 대폭 늘리는 등 전체적인 부동산 정책 방향이 바뀌지 않는 이상 이 같은 매물 품귀와 이상 급등이 진정되지 않을 것으로 보고 있다. 

한 전문가는 "이명박(MB)정부 때 입주 물량이 많지 않아도 집값이 안정됐던 것은 임대주택을 많이 지었기 때문"이라며 "이번 정부도 집값을 잡으려면 임대 공급을 크게 늘려야 한다"고 강조했다.

부동산 전문가들은 "최소한 8월 가계부채 대책이 나오기 전까지는 서울 아파트값 강세는 지속될 것"으로 내다봤다. 

이처럼 서울 아파트값의 강세속에 그동안의 상승시장에서는 실거주 수요인 전세수요가 많아 전세가가 

매매가를 밀어올리는 효과가 꽤 있었고 갭투자를 하기 좋은 조건이었다.

서울, 수도권의 대부분지역에서 80~90%가 넘나드는 전세가율로 인해 최소 몇 천만 원으로 전세를 지렛대로 집 한 채를 마련할 수 있었다. 강남 핵심 입지의 기존 아파트의 경우에도 전세가율이 80%를 넘나드는

상황이 벌어져 전세갭투자가 가능했다.

그러나 최근에는 앞에서도 언급했듯이 대부분지역에서 매매가는 올라가는데 그에 비해 전세가는 이전처럼 따라붙지 않고 있다. 전세 수요자들이 매매로 돌아섰기 때문이기도 하고 갭투자가 늘어나면서 전세 공급이 늘어났기 때문이기도 하다. 이는 그만큼 시세 차익에 대한 기대감이 큰 상태라는 것을 의미하며 유동성 장세의 특징이기도 하다.

그러나 전세가가 따라오지 못하는 시장이라고 해서 지금 장세가 꼭지점으로 잘못 판단하면 곤란하다. 

앞으로 공급과잉시장이 도래하고 지금이 고점이라고 주장하면서 그동안 특별한 상승동력없는 시장에서  전세가로 밀어올린 집값이니 전세수요가 따라오지 못하면 매매가도 내려갈 것이라고 예상하는 사람들도 다수 인듯하다.

그러나 이는 유동성 장세의 특징을 파악하지 못하고 착각을 불러일으키는 상황으로 이런 오판의 대가는 

생각보다 미래에 손실이 커 질수 있다.

잠시 조정을 받는 전세가로 인한 오판으로 앞으로 따라잡기 벅찰 정도로 올라가는 매매가로 인해 상대적 박탈감이 커질 수 있다. 현재 정부의 규제정책에 따른 유동성 장세가 진행되면 점점 매매가와 전세가의 

갭은 벌어질 수밖에 없고 갭투자는 점점 힘들어지 될것이다.

앞으로 물가상승폭에 따라 매매가가 더 오르면 시장에 참여하기 위한 판돈이 점점 올라가고 있고 이는 

준비되지 않은 일반투자자에게는 시장에 참여할 기회가  점점 사라져가고 있고 내집마련의 문턱이 더

높아지는 결과를 낳게 될것이다.

요즘 정부가  시장에 개입해 잦은 규제를 가한다는것은 역발상전략으로 생각해 보면 지속적인 상승 시장

임을 정부가  알려주는 시그널이기도 하다. 지난 참여정부에서도 공급부족인 시장의 흐름을 무시하고 부동산투기와의 전쟁을 선포하며 임기내내 강도높은 각종규제대책을 쏟아내다 최후에는 다주택자양도소득세중과, 종부세신설, 초과이익환수제 등 초강력대책을 쏟아냈지만 시장은 잡히지 않았다.

최근 6.19대책 이 후 잠깐 멈칫하던 시장이  다시 달아오른다는 뉴스 일색이다. 8월에  또다시 규제대책은  나올것이다. 아니 앞으로도 계속 나올 것이다. 정부의 규제대책이 계속된다는것은 앞으로도 그만큼 짒값은 계속  오른다는 얘기이다.

그러나 집값이 계속오른다는 요즘 뉴스들 맹신하며 착각하면 안된다.  지금의 매매가격이 전체적으로 다  오르는것이 아니다. 뉴스내용을 자세히 보면 소위 노블세븐(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ마포ㆍ과천)과 부산ㆍ세종등이 집중적으로 오르고 있다.  최근들어 그 확산세가 노원, 분당, 일산,평촌으로 확산양산을

보인다는 뉴스이다.

이 지역들도 어느순간 정부규제의 칼날의 강도가 강해지면 숨을 죽이게 될것이다.  그다음은 풍선효과로 그동안 오르지 않았던 인근지역으로 다른지역으로 그영향이 미친다. 마치 잔잔한호숫가 중심에 돌을 던지면 돌이 떨어진자리가 요동치면서 파장이 크게 튀고 그파장이 서서히 가장자리까지 미치는 이치와 같다.

"적을 알고 나를 알면 백전백승이라 했다. 시장흐름과 정부정책의 의도를 정확히 파악하고 대비하면 정부의 규제시장에서도 틈새는 존재한다. 즉 이번 정부는 다주택자들을 투기의 시각으로 보고 있지만 반대로

다주택자가 자율적으로 주택임대사업자로 등록하면 기존세제혜택외 건강보험료와 추가세제혜택을 고려중이라는 보도도 보인다. 

물론 주택임대사업자로 등록하여 임대하게 되면 임대료를 연5%밖에 올리지 못하는 단점은 있지만 아직 홀로서기 준비가 되어 있지않아 경제적약자인 사회초년생들인 젊은층의 신혼부부 세입자들에게 안락한 보금자리를 제공을 저렴한 임대를 함으로써 간접적이나마 사회에 봉사하고 기여한다는 자긍심을 갖기를 당부한다. 다주택자인 투자자들 입장에서 세제혜택과 시세에 따른 임대료인상 등 두마리토끼를 다 잡을수는 없다.

<부동산정보매거진 대표  김  태 헌>

출처 다음 카카오 반토막 급매물 부동산 투자재테크 카페 ㅣ 작성자 부동산 매거진

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경매 권리분석시 꼭 체크사항 16가지

1.권리분석을 철저히 하라
경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 경매물건에 설정돼 있는 물권(근저당권, 지상권 등)과 

채권(가압류, 압류 등)의 소멸여부를 분석하는 것을 말한다. 한 때 경매사고의 90%가 권리분석 

잘못에서 기인한 적도 있다. 

낙찰 후 소멸되는 등기(근저당권, 가압류 등)과 임차인의 임차보증금 등을 물어줘야 하느냐 등만 

알고 있어도 경매에 큰 도움이 된다.유찰이 잦은 물건은 싸다고 덥석 물면 안 된다. 

반드시 곡절이 숨어 있다.

2.오로지 발품을 팔고 또 팔아라
경매사고의 두 번째 유형은 시세오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장 답사를 거치지 않고는 물건의 

진면목을 알 수 없다. 현장조사 할 시간이 없다면 아예 참여할 생각을 꿈도 꾸지 마라. 

경매는 결코 요행의 산물이 아니다.

3.명도없는 경매없다(명도비용과 시간을 감안해라)
경매에서 토지외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로 명도(집비우기)다. 

세입자 등을 내보내는 명도 절차가 간소화·투명화 됐지만 그렇다고 100 % 해결된 것은 아니다. 
명도의 왕도는 없다. 

오직 대화와 인내만이 있다. 

당근(명도비)을 적절히 활용한다면 명도의 부담에서 벗어날 수 있다.

명도에 소요될 비용·기간 등을 감안해야 한다. 

4.특별매각조건을 확인하라
농지취득자격증명, 보증금 20 %, 토지별도등기, 법정지상권 성립여지 있음 등 물건마다 부가되는 

조건을 꼼꼼히 살펴 보라.

어렵게 낙찰 받아놓고도 매각조건을 지키지 못해 인수를 하지 못하거나 보증금을 날릴 수 있다. 

특히 매각물건명세서란의 비고란을 유념하라. `해당없음‘이 최고다.

5.시장 흐름에 귀를 기울여라(정부 정책에 순응하라)
경매시장은 일반부동산 시장의 일부이다. 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다. 

정부정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다. 

호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다.

6.넉넉한 시간을 가져라(조급함은 경매의 가장 큰 적이다)
과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다. 

그래도 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다. 

특히 명도시 조급함을 보이면 백전 백패한다. 여유를 잃지 않는 자가 최후의 승자가 된다. 

7.법원감정가를 감정하라(최초감정가격을 참고만 하고 직접 시세를 파악하는 것이 중요함)
아직도 너무 많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 생각한다. 

감정가는 감정평가기관과 시기에 따라서도 차이가 난다. 

법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야한다.
아파트를 제외하고는 정형화된 부동산 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통해 

감정가를 감정해야 한다. 

어디까지나 법원감정가는 참고 가격으로만 이용하고 시세는 따로 있다는 점을 기억하라. 

8.자금계획을 구체적으로 세워라
부족한 자본을 유효 적절하게 활용하는 것이 바로 재테크다. 그러나 방심은 금물이다. 

과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여유를 가질 수 있었지만 

이제는 입찰 후 45일 이내면 잔금을 내야 한다.

주택투기지역, 지분경매, 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안되거나 

되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다. 

구체적인 자금 운용 계획 없이 덜컥 낙찰 받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채시장을 기웃거리거나, 

발을 동동 구르다 소중한 보증금만 날리는 사례를 종종 볼 수 있다. 

9.법정분위기에 휩쓸리지 말라. 
입찰법정은 언제나 투자자들로 넘쳐난다. 문제는 이 모든 사람들이 투자자가 아니라는 사실이다. 

예상한 금액보다 낮출 때는 덜 고민해도 되지만 가격을 끌어올릴 때는 진지한 고민을 해야 한다.

낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한 순간에 물거품으로 만들수도 있다는 점을 

명심해야 한다. 급할수록 돌아가라.

10.자신이 없거든 특수물건은 손대지 마라
요즘 경매시장의 주요 특징 가운데 하나는 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라졌다는 

점이다.
이제는 모두 다 전문가다. 

오히려 전문가 아닌 사람 찾기가 더 어렵다. 

경매가 단기간에 대중화되어 투자인구가 급속도로 늘어나자 한정된 시장을 놓고 

제로 섬(zero-sum) 게임을 해야만 했다.

이에 대한 탈출구로 과거에는 소수 전문가의 전유물이었던 특수물건에 너도나도 가세해 특수물건을 

일반 물건화 시켜버렸다. 그 와중에 적지 않은 경매사고가 발생했음은 말할 나위 없다.

출처 다음 카카오 반토막 급매물 부동산 투자재테크 카페 ㅣ 작성자 부동산 매거진

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전세계약 시 보증금 안전하게 지키는 방법 

소중한 내 전세금, 안전하게 지키는 방법 있다...

전입신고+확정일자 필수, 또는 전세권 설정등기 하면 안전하다...

올 9월 결혼을 앞둔 나결혼씨는 그 동안 허리띠를 졸라 알뜰히 모아둔 자금과 부모님이 보태 주신 돈, 여기에 은행 대출까지 받아 번듯한 신혼 전세집을 마련했다.많은 시간을 중개업소를 누비는 

발품과 부동산 포털정보를 통한 손품을 팔아 마음에 꼭 드는 집을 발견하고 계약도 마쳤다. 

잔금 날 집주인에게 전세금을 넘겨 주고 모든 계약을 마치고 입주하여 살다가 전세 계약 만기로 계약이 끝나는 2년 후, 전세금을 안전하게 돌려받으려면 나결혼씨는 어떻게 해야 할까?

최근 몇 년간 계속되고 있는 전세난에 전셋집 찾기가 보물을 찾는것 만큼 힘든 요즘 어렵게 전셋집을 구하고 이사를 했다고 끝이 아니다. 계약기간 동안 집주인에게 전 재산인 전세보증금을 맡겨둬야 하는 계약인 만큼 세입자는 전세금을 지키는 철통같은 안전장치를 해둬야 안전하다. 

세입자가 전세금을 지키기 위한 안전장치는 먼저 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 또는 전세권 설정등기를 하는 것이다.

전입신고+확정일자, 간단하면서 확실하고 안전한 방패

먼저 전입신고와 확정일자에 대해 좀 더 세부적으로 알아보자.

전세보증금을 잔금까지 모두 집주인에게 지급하면 우선적으로 동사무소에 입주할 전셋집에 전입신고를 해야 한다. 전입신고는 신고한 날에 해당 주소지로 이사를 했다는 내용을 관할 기관에 신고하는 것이다. 

전입신고는 신분증을 가지고 해당 동사무소에 직접 방문하는 방법과 인터넷으로 신청하는 방법이 있다. 인터넷은 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr)에서 할 수 있으며 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요하다.

전입신고를 하고 해당 주택에 실제로 거주를 하고 있으면 ‘대항력’이 생긴다.

대항력은 나와 집주인 외의 제 3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 권리가 생긴 다는 뜻이다.

예를 들어 계약기간 내에 해당주택의 매매 등으로 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인이 해당 주택을 비워 달라고 요구하여도 계약기간 동안은 그대로 거주 할 수 있는 권리가 있고,

또한 전세보증금에 대한 권리도 새로운 집주인에게 주장할 수 있다. 

그러므로 전세 계약이 끝나 전세게약을 종료하고 싶다면 새로운 집주인에게 보증금을 반환해 달라고 요구할 수도 있다.하지만 전입신고만으로는 법적절차에서 부족한 부분이 있다. 만일 집주인의 채무로 인해 저셋집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 확정일자까지 받아둬야 한다.

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다.확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다. 

보통 동사무소에서 전입신고와 함께 계약서를 갖고 가서 계약서에 확정일자인을 받는 것이 일반적이다. 이 때에는 전세계약서 원본을 지참해야 하며 임대인의 동의 여부는 상관없다.이렇게 입주(점유)+전입신고에 확정일자까지 갖추면 대항력은 물론이고 ‘우선변제권’까지 생긴다.

우선변제권은 경매 등의 상황이 발생 했을 때 본인의 확정일자 보다 늦게 들어온 근저당권 등 권리나 기타 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다.이때 실제 거주를 한 상태에서 전입신고와 확정일자까지 3가지를 모두 갖춰야 우선변제권이 발생한다는 점을 명심해야한다.

전세권 설정을 하면 경매신청도 한방에 할 수 있다

전셋집을 처음 얻는 사람들은 당연히 전세권 등기를 해야 한다고 알고 있는 경우도 많으나,실제로 전세권 등기를 하기 위해서는 집주인의 동의가 필요한데 대부분의 집주인들이 동의를 해주지 않을뿐 아니라 세입자도 설정비용을 부담해야 하기 때문에 전세권을 설정하는 경우는 흔치 않다.

간혹 집주인이 전입신고를 원치 않는 다던가, 주소 이전이 불가능한 세입자 등이 집주인의 동의를 얻어 전세금을 보호하기 위해 전세권을 설정하는 정도이다. 

전세권은 전입신고와 확정일자를 한 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하다가 계약기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있는 장점이 있다.

계약기간 만기 후에 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 전세권 등기를 함으로써 소송과 판결 없이 세입자는 바로 경매 신청을 할 수 있다. 하지만 이때 주의할 점은 전세권은 건물에만 허용되는 권리이기 때문에 경매에 넘어갈 경우 건물 매각대금에서만 보증금을 받아갈 수 있고 토지 매각대금에서는 받아갈 수 없다.

출처 다음 카카오 반토막 급매물 부동산 투자재테크 카페 ㅣ 작성자 부동산 매거진

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젠트리피케이션

요약

낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 이르는 용어

도시 환경이 변하면서 중·상류층이 낙후됐던 구도심의 주거지로 유입되고 이로 인해 주거비용이 상승하면서 비싼 월세 등을 감당할 수 없는 원주민들이 다른 곳으로 밀려나는 현상을 이른다. 이 현상은 1964년 영국의 사회학자 루스 글래스(R. Glass)가 노동자들의 거주지에 중산층이 이주를 해오면서 지역 전체의 구성과 성격이 변하는 것을 설명하면서 처음 사용했다. 본래 신사 계급을 뜻하는 ‘젠트리’에서 파생된 말로 본래는 낙후 지역에 외부인이 들어와 지역이 다시 활성화되는 현상을 뜻했지만, 최근에는 외부인이 유입되면서 본래 거주하던 원주민이 밀려나는 부정적인 의미로 많이 쓰이고 있다.

젠트리피케이션은 우선 임대료가 저렴한 구도심에 독특한 분위기의 개성 있는 상점들이 들어서면서 진행된다. 즉, 이들 상점이 입소문을 타고 유명해지면서 유동인구가 늘어나고, 이에 대규모 프랜차이즈점들도 들어서면서 임대료가 치솟게 된다. 그 결과 소규모 가게와 주민들이 치솟는 집값이나 임대료를 감당하지 못해 동네를 떠나게 되고, 동네는 대규모 상업지구로 변화된다. 예컨대 2000년대 이후 서울의 경우 종로구 서촌을 비롯해 홍익대 인근, 망원동, 상수동, 경리단길, 삼청동, 신사동 가로수길 등에서 젠트리피케이션 현상이 벌어지고 있다.

조선의 왕조 계보입니다.

조선왕조계보, 왕의 이름을 클릭해보세요.

태정태세문단세예성연중인명선광인효현숙경영정순헌철고순의 순서

보면 '조'와 '종' 그리고 '군'의 차이가 뭔지 궁금하실텐데

임금이 죽고난 뒤에 이런 이름을 얻게 되는데요.

나라에 공을 많이 세운 임금에게는 '조'

백성들에게 따뜻하게 대한 임금에게는 '종'이라 하고

폐위가 되어 종묘에 들어가지 못한 왕들은 '군'이라 불린다고 합니다.

연산군과 광해군 그들의 이름은 왕자시절의 이름이었죠.

나라를 세운 태조.

임진왜란을 버틴 선조

하지만 나중에는 조, 종을 붙이는 기준이 모호해졌다고 합니다.

♡ 모든 사람은 소중함다.

​

좋은 사람을 찾지말고
좋은 사람이 되어주며,
좋은 조건을 찾지말고

좋은 조건이 되는 사람이 되주자

​

좋은 애인을 찾기전에
좋은 애인이 되어주자
좋은 사랑을 찾기전에
좋은 사랑을 주는 사람이 되주자

​

좋은 하루가 되길 바라지 말고
좋은 하루를 스스로 만들자
행복해지기를 바라지 말고
나 스스로 행복하자

털어봐,  아프지 않은 사람있나,
꾹 짜봐, 슬프지 않은 사람있나,
찾아봐,  힘들지 않은 사람있나,

건드려봐, 눈물나지않은 사람있나

​
물어 봐, 사연없는 사람있나,
살펴 봐, 고민없는 사람있나,
가까이 다가가 봐,
삶의 무게 없는 사람있나,

꽃은 피어도 소리가 없고,
새는 울어도 눈물이 없고,
사랑은 불타도 연기가 없더라.

​

장미가 좋아 꺾었더니
가시가 있고,

​
친구가 좋아 사귀었더니

이별이 있고,

​
세상이 좋아 태어났더니
죽음이 있더라...

오늘의 영어회화!

몇씨에 떠나요?
when do we leave?
웬 두 위 리브?