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이름이 '돈'이다. 많은 사람들이 돈을 빌려주거나 금전대출에 대한 보증을 설 때는 상당한 주의를 기울인다. 하지만 이름만 빌려 달라는 요청에는 쉽게 응한다. 위험천만한 발상이다. 부모 자식 간에도 마찬가지다. 이름에는 막중한 책임이 따른다. 특히 상거래에 있어서는 그렇다.

1. 세법상 명의대여자가 입는 불이익

사업과 관련된 모든 세금은 사업자등록증에 표시된 대표자에게 부과된다. 물론 '실질과세의 원칙'이라는 것도 있다. 사업을 실제로 영위하는 사람이 세금을 내야 한다는 뜻이다. 하지만 그 입증 책임은 이름을 빌려준 사람에게 있다. 아주 어려운 일이다. 

실제 사업자가 세금을 내지 못한다면 명의대여자의 재산이 압류되고 공매를 통해 처분될 수 있다. 나아가, 그런 사실이 금융기관에 통보되면 명의대여자의 신용도 급락할 것이다. 출국금지를 당할 수도 있다.

만일 어떤 회사가 설립될 때 과점주주(발행주식 총수 또는 출자총액의 50%이상)에게 이름을 빌려주었다면 그 회사가 납부하지 못한 세금을 책임지게 된다. 이를 '2차 납세의무'라 한다. 게다가 명의대여자도 조세범처벌법 제11조에 의해 '형식적 탈세범'으로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

2. 상법상 명의대여자의 책임

소규모 장사에도 함부로 이름을 빌려주면 곤란하다. 상법 제24조는 '자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 타인에게 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 거래로 인해 생긴 채무에 관하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있다.'라고 규정하고 있다.

다시 말해 실제로 장사를 하는 사람이 돈을 갚지 못하면 명의대여자가 연대책임을 져야 한다는 얘기다. 특히 면허가 필요한 사업의 경우에는 명의대여 자체가 처벌의 대상이다.

'성명'이나 '상호' 뿐만이 아니다. 상대방이 오인할 수 있다면 예명이나 아호만 빌려줘도 명의대여에 해당한다.

대법원은 타인의 상호에 지점, 영업소, 출장소, 현장사무소 등의 명칭을 덧붙이는 경우에도 명의대여를 인정했다. 또한 일단 사용을 허락했다가 철회한 경우 또는 명의대여기간이 종료한 후에는 거래상대방이 그런 사실을 알 수 있도록 거래상대방에 대한 통지, 간판의 변경, 광고 등 보다 적극적인 조치가 필요하다.

대법원은 공동사업자로 사업자등록을 허락한 뒤 나중에 사업자등록상의 명의에서 빠졌다고 하더라도 거래상대방에게 이런 사실을 알리지 않았다면 명의대여자로서 책임을 져야 한다고 판결했다. 명의 차용자가 영업거래와 관련해 어음이나 수표를 발행했거나 배서한 경우에도 명의대여자가 어음금, 수표금의 지급 책임을 져야 한다.

물론 명의대여자에게도 방어 수단이 없는 것은 아니다. 거래 상대방이 명의대여 사실을 알았거나 중대한 과실로 그 사실을 몰랐다면 명의대여자는 책임을 면할 수 있다. 하지만 그에 대한 입증책임은 명의대여자에게 있다. 아주 어려운 일이다.

이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에서 칼럼을 연재하고 있다. 이동구 변호사(법무법인 참)출처 머니투데이

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대위변제

<민법>

*제480조(변제자의 임의대위) ① 채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다.

②전항의 경우에 제450조 내지 제452조의 규정을 준용한다.

*제481조(변제자의 법정대위) 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다.

경매에서 대위변제의 포인트는 대위변제를 하게 되면 말소기준 권리가 바뀌게 된다는 점이다. 한편 임차인 등 제3자가 채무자를 대위하여 변제한 대위변제자는 대위변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다. 즉 대위변제금을 청구하기 위하여 ‘구상금청구의 소’를 통한 확정판결을 받아 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있다.

1.권리의 순위상승을 위한 대위변제

후순위의 권리자가 선순위 근저당권 등을 대위로 변제하면 선순위 근저당권 등이 말소되다 보니 자신의 권리가 후순위에서 선순위로 권리가 상승하게 되어 자신의 권리를 보호받을 수 있다.

*대법원 2002.12.06. 선고 2001다2846 판결[근저당권이전등기절차이행]

채무자 소유의 부동산에 대한 후순위 저당권자에게는 자신의 담보권을 보전하기 위하여 채무자의 선순위 저당권자에 대한 채무를 변제할 정당한 이익이 인정되고, 한편 민법 제482조 제1항은 변제할 정당한 이익이 있는 자가 채무자를 위하여 채권을 대위변제한 경우에는 대위변제자는 자기의 권리에 기하여 구상할 수 있는 범위에서 채권자의 채권 및 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있으므로 갑을 주채무자로 하고, 을을 연대보증인으로 한 채무를 담보하기 위하여 갑과 을의 공동소유인 부동산 전부에 관하여 선순위의 저당권이 설정된 후 갑 소유의 지분에 대하여서만 후순위 저당권을 취득한 자가 자신의 담보권을 보전하기 위하여 선순위 저당권자에게 당해 피담보채무를 변제한 경우에는 종전의 채권자인 선순위 저당권자의 채권 및 그 담보는 모두 대위변제를 한 후순위 저당권자에게 이전되고, 따라서 선순위 저당권자는 대위변제자인 후순위 저당권자에게 갑과 을의 공동소유인 부동산 전체에 대하여 대위변제로 인한 저당권이전의 부기등기를 마쳐 주어야 할 의무가 있다 ( 대법원 1990. 12. 26. 선고 90다4686 판결 참조).

가족 간의 임대차계약 방법 

부동산경매에서 임차인이 있는데 소유자와 부모와 자식 간이거나 시부모나 장인, 장모의 이름으로 임대차계약이 권리신고를 하는 경우가 있다. 이러한 임차인이 있는 경우 낙찰자는 어떻게 해야 할까?

임대차계약의 성립 여부 확인

부모자식 간의 임대차계약이라 하더라도 법적인 효력을 발휘하기 위해서는 주택임대차보호법의 기본 요건을 충족해야 한다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임차인이 이사를 하고 전입신고를 해야 양수인(매수인)에게 대항력을 행사할 수 있다. 대항력이 있어야 양수인에게 퇴거 시 임대보증금반환청구권을 행사할 수 있으며 임대기간이 남아 있을 경우에는 만기까지 거주를 주장할 수 있다.

낙찰자의 확인조치

가족 간의 임대차계약의 경우 임대차계약서를 작성하였는지 여부가 중요하다. 대부분 가족 간의 경우에는 임대차계약서를 작성하지 않거나 자녀의 학업이나 직장의 문제로 주택을 교환해 거주하는 경우가 많은데 이때 임대차계약서를 작성하지 않고 거주를 하는 경우가 있다.

이러한 물건이 경매로 나온 경우에는 선순위임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다면 반드시 임대차계약의 성립여부를 확인할 필요가 있다. 만약 계약이 성립하지 않는다면 대항력이 없어 아무런 비용을 들이지 않아도 되는 건에 임대보증금을 지불하는 것이 되기 때문이다.

임대인과 임차인의 임대차계약이 있다고 주장하지만 그 진위가 의심될 경우에는 소송을 통해 확인을 하여야 한다. 소송에서 확인하는 주요사항은 첫째, 사실상의 임대차계약이 있었는가? 둘째, 임대차계약의 근거로 임대보증금의 납부를 하였는가? 셋째, 임차인이 정상적인 거주를 하고 있는가? 이다.

이러한 사실을 입증하기 위해서는 임대차계약서가 존재해야 하고 임대보증금이 임차인에게서 임대인으로 입금되었는지 증명해야 한다. 이를 증명하지 못할 경우에는 정상적인 임대차계약으로 볼 수 없기 때문이다.

또한 임차인이 임대주택에 거주하는지 여부는 가장 임차인을 가리는 중요한 사항중 하나이다. 임대차관계를 주장하면서 실질적으로 거주는 다른 곳에서 하고 있다면 이는 진실한 임차인이 아니고 이러한 임차인까지 법이 보호해야할 필요가 없기 때문이다.

부동산경매 사건에는 수많은 사연이 있고 실수로 인해 피해를 보는 경우도 있고 허위주장을 하는 경우도 있어 다툼이 많이 발생한다. 이러한 다툼에서 피해를 보지 않기 위해서는 임차인은 원칙에 입각한 임대차계약을 하고 이사를 하여 전입신고를 통해 자신의 권리를 보호하여야 한다.

또한 낙찰자가가 경매로 주택을 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이고 이는 비용절감의 이익이 있는 만큼 예상치 못한 복병에 대한 위험을 감수해야 하기 때문이다.

가족 간의 임대차계약의 경우에도 임대보증금의 거래가 없었다면 대항력이 없음을 주장할 수 있으나 입금관계가 증명된다면 임차인의 권리를 받아들여야 하니 신중한 접근이 필요하다.

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유치권 목적물의 사용.수익, 대여, 담보제공은 소유자(채무자) 동의 받아야

 유치권자가 채무자 또는 기존 소유자에 대하여 승낙을 받았다고 하더라도 낙찰받은 이후 새로운 소유자에 대하여 승낙을 받지 못한다면 유치권 소멸 청구 사유가 된다(부산지방법원 2013가단696**).

[ 판례 해설 ]

  유치권자는 목적물을 점유할 권리만 있을 뿐, 목적물을 사용‧수익, 대여, 담보제공하기 위해서는 채무자 또는 소유자의 동의를 받아야 한다. 더 나아가, 이전 칼럼에서도 언급한 것과 같이 채무자와 소유자가 각각 다른 사람일 경우 채무자가 아닌 물건의 처분권 및 사용‧수익권한을 가진 소유자에게 동의를 받아야 하고, 그렇지 않을 경우 민법 제324조 제3항에 의해 유치권이 소멸될 수도 있다.

  대상판결은 소유자의 범위에 낙찰자도 포함되는지 여부가 문제가 되었으나 소유자는 유치권자가 유치권을 주장하고 있는 시기를 기준으로 그 소유자의 범위가 결정되는 것이므로 해당 건물이 낙찰되어 새로운 소유자에게 귀속된 이후 유치권자가 지속적으로 목적물을 사용‧수익하거나 임의로 임대행위를 계속할 경우에는 새로운 소유자 즉 낙찰자는 유치권자를 상대로 유치권 소멸청구를 할 수 있다고 판단하였다.

[ 법원 판단 ]

  나아가 설령 원고가 이 사건 공사 완료 이전부터 이 사건 1402호를 직접점유하거나 2007. 2. 24.경 또는 2008. 8. 29.경 H, I에게 이 사건 1402호를 임대하는 방법으로 간접점유함으로써 강제경매개시결정 기입등기 이전에 유치권을 취득하였다고 하더라도, 피고는 원고의 이 사건 1402호에 대한 유치권은 원고의 소멸청구로 소멸하였다고 주장하므로 살펴본다.

  유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자(채무자와 소유자가 동일인이 아닌 경우)의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결 등 참조).

 이 사건에 관하여 보건대, 원고는 2009. 5. 18.경 F에게 이 사건 1402호를 임차보증금 15,000,000원, 월차임 150,000원, 기간의 정함이 없이 임대한 사실, 임차인 F은 자신의 형인 G로 하여금 이 사건 1402호를 점유하게 하여 G는 2010. 3. 25. 이 사건 1402호에 전입신고를, 2011. 3. 25. 전출신고를 각 마친 사실, 원고는 2013. 8. 20. G에게 임차보증금을 반환하고 2013. 10.경 이 사건 1402호를 인도받아 현재까지 이를 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6, 7호증, 을 3호증의 각 기재, 증인  G의 증언, 이 법원의 부산시 연제구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고는 2009. 5. 18.경부터 2013. 8.경 또는 2013. 10.경까지 F에게 이 사건 1402호를 임대하였는바, 원고는 피고가 이 사건 1402호를 경락(2010. 5. 3.)받은 후에도 이 사건 1402호의 임대행위를 지속 하였다고 할 것이고,​ 원고가 새로운 소유자인 피고로부터 위 임대행위의 승낙을 받지 아니하였음은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 피고가 원고의 승낙 없는 임대행위를 이유로 유치권의 소멸을 청구한다는 취지가 기재된 피고의 2014. 2. 24.자 준비서면, 2014. 6. 25.자 준비서면, 2014. 7. 15.자 준비서면 등이 각 같은 날 원고에게 각 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 결국 이로써 원고의 이 사건 1402호에 관한 유치권은 소멸하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이를 지적하는 피고의 유치권소멸 주장은 이유 있다.

  이에 대하여 원고는 2006. 8. 10.경 XX개발로부터 이 사건 1402호 임대행위에 대한 승낙을 받았으므로 피고에게도 위 승낙을 주장할 수 있다는 취지로 주장하나, 설령 원고가 2006. 8. 10. 당시 소유자인 XX개발의 승낙하에 이 사건 1402호를 임대하였다 하더라도, 민법의 일반원칙상 의사표시는 그 표의자와 상대방 사이에서만 효력이 있을 뿐 제3자에게는 효력이 없고, 부동산 소유자가 유치권자에게 임대행위를 승낙하였다는 사정만으로 유치권 자체의 물권적 성격이 변하는 것도 아니어서, 원고가 종전 소유자 XX개발로부터 승낙을 받았다는 사정은 새로운 소유자인 피고에게는 아무런 효력을 미칠 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

당신 지금 핸드폰 꺼놓으셨지?

1. 전세 안고 집 투자



지난 5-6년 동안 전세수요가 넘쳐 계약금만 있으면 잔금걱정 없이 집 한 채씩을 사뒀다. 지방까지 원정을 다니면서 사재기를 한 사람들은 아파트가 10채인 사람도 있고, 20채인 사람도 많다. 1채당 3억씩 계산해도 20채면 60억이다.



60억이 다 내 돈이면 얼마나 좋으랴. 전세보증금이 50억이므로 실제 내 돈은 10억뿐이다. 서울 강남도 마찬가지고, 용산도 마찬가지다. 집 2채인 사람은 명목상 40억이지만, 그 사람도 전세보증금을 30억 안고 있기에 실제 내 돈은 10억이다.



전세 안고 집을 사게 되면 사는 사람 입장에서는 무조건 집값이 올라야 한다. 값이 내리면 전세보증금도 따라 내리게 되므로, 세입자들은 집주인에게 보증금을 빼주거나 일부를 돌려 달라고 부리나케 전화를 한다. 지금 전화벨이 울리고 있으리라.



집주인인 당신 지금 핸드폰 꺼놓으셨지? 주택시장 불경기 때 세입자들에게 시달리다 못해 아예 핸드폰 꺼놓은 사람도 있고, 노이로제 걸려 죽은 사람도 있다. 그런 고비를 잘 넘긴 사람은 3-4년 후 다시 ‘쨍’하고 ‘해 뜰 날’ 노래를 부를 수 있다.



요즘 서울 부자 동네는 전세보증금이 3-4억씩 내려 집 주인들의 애간장을 녹이고 있고, 매매대금을 5-6억씩 내려도 사겠다는 사람은 없다. 몇 달 전에는 집을 안보고도 샀었는데 지금은 보고도 못 본 채 한다.



다주택자들은 대부분 임대사업등록을 해버렸다. 집 한 채 팔아 3-4억 세금 내고나면 남는 것도 없으려니와 아까워서 그 돈을 어찌 내겠는가? 일단 위기를 넘겨놓고 보자는 심정이겠지. 세월아! 나는 너를 믿는다.



지금부터 역 전세대란은 시작되었다. 이런 어려움을 이겨내려면 현금이 있어야 한다. 은행문턱도 어렵다. 가지고 있는 부동산 중에서 제일 좋은 것을 팔아 바닥을 정리하는 게 답이다. 값이 내릴 때는 좋은 것을 내놔야 팔린다.



2. 중도금 대출 안고 집 투자



우리나라 아파트 분양은 선분양제를 택하고 있고, 계약만 되면 중도금은 자동으로 은행에서 건설사 통장으로 입금되기 때문에 집 투자하기 좋은 나라다. 중도금은 대개 분양대금의 60%인데 3개월 단위로 나누어 지급이 된다.



중도금 대출은 수분양자 모두에게 혜택이 돌아간다는 의미에서 ‘집단대출’이라고도 하는데, 대출금에 대한 이자는 건설사에 따라 무이자로 해주는 곳도 있고, 입주 때 수분양자가 잔금과 함께 내는 방법도 있다.



무이자라면 분양가에 반영이 되었을 것이나 어찌됐건 안 내서 좋고, 나중에 내는 후불제라면 외상이어서 좋다. 양잿물도 외상이면 먹는다고 하지 않던가? 계약금 10%내고, 중도금으로 60%대출 받으면 잔금은 30%다.



새 아파트는 주택시장 불경기 때와 미분양이 많은 곳을 제외하고는 입주 때 값이 내린 곳은 거의 없다. 살던 집 팔아 잔금내고 중도금대출 일부 갚고 입주하려 했으나 욕심이 생기고 보면 두 채 모두 보유하기를 원한 사람도 있더라.



한 채는 내가 살고, 한 채는 전세 놓고~ 그러나 요즘은 그게 안 된다. 살고 있는 집도 안 팔리고, 대출도 한도가 부족해서 잔금을 치를 수 없다. 새 아파트를 팔고 싶어도 값이 5천만 원이나 내려 있는 곳이 많다.



새 아파트 입주는 이미 시작되었으나 살고 있는 집이 안 팔리지 않으면 어찌해야 할까? 건설사에서는 앞으로 한 달 내에 입주를 하지 않으면 연체이자를 물리겠다고 한다. 은행에서도 중도금 대출에 따른 복잡한 계산서를 내놓기도 하고,



당신도 지금 핸드폰을 꺼놓으셨겠지? 입주기간이 지나도록 입주하지 않으면 중도금대출은 개인채무로 둔갑하여 우선 신용부터 막히게 된다. 살고 있는 집도 가압류한다. 그것 뿐 아니다. 건설사와 은행에서는 소송이 들어온다.



3. 계약금 10%로 집 투자.



집값이 오를 때에는 동짓날 하늬바람에 연(鳶)오르듯 오른다. 그러나 눈비가 오거나, 바람이 자자지면 연은 땅에 머리를 처박는다. 집값이 연 오르듯 할 때는 분양권을 사거나, 가족들 명의의 통장을 꺼내 새 아파트 청약에 승부를 건다.



몇 개월 후 분양권으로 되팔려는 마음으로 계약금 10%씩을 걸고 중도금은 대출로 처리한다. 분양 때 나중에 되팔 수 있다고 장담했던 ‘떳다방’은 온데 간데 소식이 없고, 연락을 해봐도 핸드폰은 그런 번호 없단다.



분양이 막 끝났을 무렵에는 값이 오르는 것 같더니 그 후 계속 내리막길이다. 금방 `1년이 가고, 2년이 가서 다음 달 부터는 입주다. 당초부터 입주할 능력은 없었기에 어찌하던 분양권으로 팔아야 하는데 지금 값은 마이너스 5천이다.



분양권 3개 샀다가 고스란히 2억을 까먹을 처지가 됐다. 그렇게라도 팔아야 할까? 그냥 한 번 끝까지 버텨볼까? 아무 대책 없이 끝까지 버티는 사람은 멍청한 사람이다. 당신이야 말로 입주기간이 넘으면 신용불량자가 될 사람이다.



계약금을 포기하고 웃돈을 더 얹어 주더라도 당신이 사회생활을 하려면 분양권으로 파는 게 옳다. 부탁들이 건데 계약금 10%만으로 아파트에 투자한다는 세상은 이미 호랑이 담배 피던 시절의 이야기다. 다시는 계약금만으로 아파트 투자 하려하지 말고, 여유 있거든 수도권 외곽 개발지의 작은 땅에 투자하자.   중앙일보조인스랜드 | 윤정웅

[절세 이야기] 부동산자산을 자녀에게 이전하는 방법

아파트나 작은 상가 자산 이전시
부동산에 포함된 채무승계 ‘유용’

자산가들은 높은 누진세율을 적용받기 때문에 항상 세금절약에 관심이 많다. 대부분의 자산가들은 부동산을 보유하고 있고 어떻게 하면 적은 세금을 내고 자녀들에게 부동산을 이전 해 줄지 관심을 가지고 있다. 부동산에 묶여 있는 자산을 현금으로든, 부동산 그대로이든 자녀에게 이전하는 방법에는 크게 4가지 방법을 생각해 볼 수 있다.

첫 번째 방법의 경우 부동산의 보유기간이 오래된 경우 양도차익이 커서 양도소득세가 과다하게 발생한다는 단점이 있다. 10년 이상 보유한 부동산의 경우 최소한 시세가 3~10배는 인상되기 때문에 장기보유특별공제를 받는다 하더라도 세금이 양도대금의 30~40%정도가 발생한다. 이는 단일자산에 대해서 1인이 모든 차익에 대해서 과세가 이뤄지기 때문이다. 현금화시킬 자산을 자녀에게 이전하는 경우 증여세가 발생한다. 부동산에 대한 매각타이밍이 됐고 자산을 현금화시킬 필요가 있는 경우에 유용한 방법이 될 수 있지만 세금이 많다는 단점이 있다.

두 번째 방법의 경우 부동산을 증여하는 경우 국세청에서 과세하는 방법은 해당 부동산의 시가에 대해서 과세를 하기 때문에 아파트나 집합건물의 개별상가가 아닌 경우 시가로 볼 수 있는 유사매매사례가액 등의 시가가 정확히 확인되지 않아 부동산의 기준시가로 증여를 할 수 있다. 기준시가를 통상 시세의 50%~70%에서 형성되기 때문에 부동산 자산 이전의 방법으로 많이 활용된다. 하지만 주변의 유사한 거래로 볼 수 있는 시가가 존재한다면 이러한 방법이 오히려 추징세액에 가산세까지 과세될 수 있는 리스크가 존재한다. 따라서 이러한 자산이전방법을 하려한다면 반드시 주변의 거래상황을 파악할 필요가 있다. 이 방법은 독립된 개별부동산을 이전하는데 유리하며 여러 부동산 중에서 1개를 우선적으로 이전하려는 경우 시세가 많이 오를 가능성이 있는 부동산, 또는 토지를 이전하는 것이 좋다.

세 번째 방법은 부담부 증여의 방법인데 통상 부동산에는 보증금이나 대출금이 함께 설정돼 있기 때문에 부동산 이전 시 부동산에 담보돼 있는 채무를 양수자에게 함께 증여하는 방법이다. 절세의 기본은 분산의 원리이다. 세금 내는 사람이 2명이면 1명이 내는 세금의 합보다 작고, 2가지 세목으로 세금을 내는 경우 1가지 세목으로 내는 것보다 세금이 적다. 이는 세금이 누진세율의 구조를 가지고 있기 때문이다. 부담부 증여의 경우 이러한 원리가 잘 녹아있다. 양도자는 부동산자산에 포함돼 있는 채무를 승계 즉 양도했으므로 양도소득세를 납부해야 하고 양수자는 부동산 자산가액에서 채무가액을 차감한 금액에 대해서 증여를 받았으므로 증여세를 납부해야한다. 이 경우 2명이 2가지 세목에 대해 세금을 납부하게 된다. 양도소득세는 6%~40%의 누진세율, 증여세는 10%~50%의 누진세율로 과세되기 때문에 누진의 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 통상 아파트나 작은 상가의 자산 이전시에 유용한 방법이 될 수 있다.

네 번째 방법은 현물출자 법인전환의 방법이다. 이 방법은 상기 세 가지 방법의 경우에 비해 부동산의 가액이 큰 경우에 유용한 경우로서 상기에서 문제가 될 수 있는 과다한 양도소득세 이월과세, 취득세 감면을 통해 세금의 상당부분을 감소시킬 수가 있다. 하지만 절차와 방법이 까다롭고 시간이 많이 소요되는 방법이므로 그 타당성 분석을 확실하게 해야 할 것이다. 장기적으로 부동산 가업승계라는 관점에서 굉장히 유용한 방법이 될 수 있다.
조남철 세무사 / 출처 일간투데이

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토지투자전 현장답사시 유의사항

땅 투자에는 함정이 많다.
입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션 건축, 관리 및 운영 위탁 등 절차가 길고 복잡하다. 아파트라면 건설회사가 해줄 이런 일을 매입자 스스로 해야 한다.
마음 놓고 일을 맡길 수 있는 전문가가 많지도 않다.
“위임을 하더라도 30%는 계약 당사자가 챙겨야 한다”는 게 전문가들이 체험하고 하는 얘기다.
주말이나 휴가철에 틈틈이 짬을 내 현장을 돌아다니면서 땅 보는 눈을 갖춰야 제대로 땅 투자를 할 수 있다.

<토지투자 전문가들이 공개하는 효과적인 현장답사 요령을 알아본다.>

▽새벽에 떠나라=답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다. 개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다. 그래야만 오전 6∼7시경 일터로 나가는 시골 농부들을 쉽게 만날 수 있다. 뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다. 가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라=현지 부동산 중개업소 서너 곳 이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다. 중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다. 열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다. 외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다. 현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래 현황을 듣는 것에 만족한다. 각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다. 인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다. 인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

▽보이는 대로 믿지 말라=경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다. 도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다. 개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다. 전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 범죄 위험이 커진다. 마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다. 마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다. 투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다. 외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다. 휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히=여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다. 펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다. 우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다. 전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸 그대로 살펴볼 수 있다. 자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다. 부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미 삼아’ 여행을 하는 부부들이 많다

     品位 있는 老人의 12가지 法道

    1. 언도言道 - 노인은 말의 수는 줄이고 소리는 낮추어야 한다.
    2. 행도行道 - 노인은 행동을 느리게 하되 행보은 신중해야 한다.
    3. 금도禁道 - 노인은 탐욕을 금하라 욕심이 크면  사람이 작아 보인다.

    4. 식도食道 - 노인은 먹는 것으로 산다 가려서 잘 먹어야 한다.
    5. 법도法道 - 삶에 규모를 갖추는 것이 풍요로운 삶보다 진실하다.
    6. 예도禮道 - 노인도 젊은이에게 갖추어야 할 예절이 있다.
                        대접만 받으려 하지 말아야 한다. 

     7. 낙도樂道 - 삶을 즐기는 것은 욕망을 채우는 것에 있지 않다.
                         간결한 삶에 낙이 있다.

    8. 절도節道 - 늙음이 아름다움을 잃는 것은 아니다.
                        절제하는 삶에 아름다움이 있다.

    9. 심도心道 - 인생의 결실은 마음가짐에서 나타낸다.
                        마음을 비우면 세상이 넓어 보인다.

    10, 인도忍道 - 노인으로 살아감에도 인내가 필요하다.
                          참지 못하면 망령이 된다.

    11. 학도學道 - 노인은 경험이 풍부하고 터득한 것이 많다.
                         그러나 배울 것은 더 많다.

    12. 기도棄道 - 손에 잡고 있던 것 들을 언제 놓아야
                          하는지 이것이 노인의 마지막 도이다.

    노인답게 살아가야 할 길이 있습니다
    품격이 있어야 존경 받을 기본적인 입장에 섭니다.

    자신의 가치는 자신이 지니고 있어야지
    누가 만들어 주는 것이 아님은 분명한 사실입니다.

    나름대로 품격을 가지기 위해서는 꾸준한 노력이 없이는
    얻을 수 없는 무형의 자산입니다.
    곱게 늙는다는 말은 외모가 고와서가 아니라 인격에서
    향내가 냐는 그런 사람 냄새를 지녀야 합니다.

    - 아름다운 노년의 생활 중에서 - 

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어제 미세먼지 제로인 야간산행

서달산종합연계트레킹하면서

달마사 데크에서 찍은 깨끗한 서울 전경사진

서울시 마포구 서교동 490번지 메세나폴리스 주상복합 아파트 시세및부동산실거래가

서울시 마포구 서교동 490번지 메세나폴리스 주상복합 2012년식 617세대 총3개동 최고39층 위치좋음 합정역(2호선.6호선)도보3분이내

공급/전용면적ㅣ메세나폴리스 아파트 시세[kb시세]
163.2/122.87㎡ㅣ매매가13억~16억6000ㅣ전세가10억9천~12억2500ㅣ방3 욕실2
190.2/142.03㎡ㅣ매매가14억~18억1000ㅣ전세가12억1500~13억3500ㅣ방4 욕실2
198.2/148.98㎡ㅣ매매가15억5000~20억2500ㅣ전세가12억7500~14억2500ㅣ방4 욕실2

국토교통부 실거래가 공개시스템

190.2/142.03㎡ㅣ부동산 실거래가 12억7000 7층
190.2/142.03㎡ㅣ부동산 실거래가 13억2000 13층
190.2/142.03㎡ㅣ부동산 실거래가 13억3000 10층
190.2/142.03㎡ㅣ부동산 실거래가 15억500 20층
198.2/148.98㎡ㅣ부동산 실거래가 17억1000만 21층

메세나폴리스(490, 양화로45) 전월세

163.2/122.87㎡ㅣ부동산 실거래가 전월세 보증금 2억 월세400 36층
163.2/122.87㎡ㅣ부동산 실거래가 전세 보증금 12억 16층
163.2/122.87㎡ㅣ부동산 실거래가 전세 보증금 11억2000 7층
163.2/122.87㎡ㅣ부동산 실거래가 전월세 보증금 1억3000 월세400 15층
198.2/148.98㎡ㅣ부동산 실거래가 전세 13억3000 13층 
198.2/148.98㎡ㅣ부동산 실거래가 전세 13억5000 24층

낙찰사례분석[2017.08.22]
서교동 아파트 142.034㎡ㅣ감정가 ￦1,600,000,000 낙찰가 ￦1,425,000,000 낙찰율89%(입찰4명)

본 정보는 대법원경매정보와부동산실거래가.감정평가서 기타 공부를 기초로 하여 무상 제공되는 정보입니다
입력의 착오 및 기타 변경등의 이유로 사실과 다를수 있으니 입찰자는 참고자료로만 활용을 하시고 정확한 정보는 해당 법원및실거래가에서 열람을 하시어 피해가 없으시길 바랍니다.

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출처 반토막급매물부동산투자재테크