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안녕하세요 생명의불꽃입니다

저번달 5월5일을 맞아

대전 관광명소인 장태산자연휴양림은 국내유일의 메타세쿼이어 숲이 울창하게 형성돼있어 이국적인 경관과 더불어 가족단위 삼림욕을 즐기는 이용객이 즐겨 찾는 휴양림으로 유명하기도 한 건강여행길이라는 테마여행을 다녀왔습니다

권력은 짧고 시장은 길다 

                                (부동산정책의 이상과 현실)

부동산 정책 이상과 현실

어느때 부터인가 우리나라에서 부동산으로 부를

형성한자를 졸부라 하여 폄하하는 습태가 나타

났다 강남졸부 강북졸부 신도시졸부 호칭은 부의

대한 편견과 차별성이 드려나는 극명한 현상이라

 하겠다.

부동산으로 부자된 자를 졸부라 하여 천부로

본다면 노동자의 노동을  극심하게착취하여

부를 형성한 재벌기업들도 졸부요 천부라 할

것이다.

행복한 경매쟁이

썩을 놈 염병하고 있네 !

애써 법공부 해가지고 기껏 한다는 짓이 경매다냐!

이 애미가 천치 바본지 아냐 경매는 남의 눈에 피눈물나게 하는 것이여

그럼 늬눈엔 피눈물 안날지 알았더냐! 남들 이 알까 무섭다야 싸게 그만 둬

 부러라잉! 이 호랭이 꽉 물어갈 놈아!

20여년 전 부동산 경매 책이 산고같은 고통 끝에 출판되었을 때, 먼저

그 책을 들고 어머니에게 책 자랑을 했지만 어머니는 내가 기대하는 칭찬

대신 자식에 대한 깊은 실망감을 내 보이면서 야속하게도 책을 바닥에 내동댕이 치셨다.

그날 그 말씀에 내 스스로 얼마나 창피했던지 내게는 크나큰 충격이었고

경매쟁이 인생의 시작이었던 것이다.

법대에 입학하여 고시공부하는 막둥이 아들이 얼마나 자랑스러웠던지 당신은 학교 근처 방을 얻어놓고 사시면서 몸빼차림으로 식사를 준비한 광주리를 머리에 이고서 당당하게 교문을 통과하여 학교 연구실까지 가져올 정도로 막둥이 아들을 챙겨 주셨던 어머니는 당시 학교에서도 유명세를 떨칠 정도였으니 있는 자랑 없는 자랑 아들자랑을 일삼다가 고시 포기하고 민법 선생으로 살아가는 것을 못내 못마땅해 하던 터였다.

하필이면 부동산경매책을 출판하여 어머니에게 보여드렸으니 욕 잘하기로 소문난 전남보성 산인 어머니는 참았던 울화에 못이겨 투박한 남도 해변가 사투리로 나에게 거침없는 일갈을 하신 것이다.

그날, “경매는 남에 눈에 피눈물 나게 한다” 어머니의 일갈 !

아마도 그때 어머니의 야단이 없었더라면 난 평범한 민법선생으로만 살았을지 모를 일이었다. 경매가 남의 눈에 피눈물나게 하는 이유가 뭐지 왜 경매가 부정적 의미로 인식되었을까 하는 의심을 갖게 하고 부동산경매에 대한 깊은 관심과 고민을 하게 된 것이다. 무엇보다 매각대상인 부동산의 권리관계 및 사실관계등이 공개되어 누구라도 매수능력과 매수의사가 있으면 경쟁적 매각이 되는 경매에 참여할 수 있다는 것이 자본주의 경제의 근간이 되는 자유경쟁이라는 구조가 거의 완벽히 적용되는 부동산 경매는 매력적이었고 나의 호기심을 자극하기에 충분했던 것이다.

  그 후 3여년이 지나 어머니의 야단에도 불구하고 다시 부동산경매책을

 출판하게 되었다. 이번에는 학문연구서의 형식의 시리즈로 말이다.

그것도 품위 있으면서 부동산 경매총론, 부동산 경매권리분석론, 부동산 경매투자론, 민사집행법해설, 부동산 경매투자실무등 부동산 경매를 학문적으로 정립한 시리즈 약 2500페이지 분량  총 5권이다. 부동산 경매를 단순한 법리해석이 아니라 어엿한 투자방법으로 인식하여 이젠 부동산경매는 경매투자라는 인식의 전환이 시작되는 순간이기도 하였다.

“부동산 경매투자 ”

부동산 경매투자는 법원경매참여를 통해 낙찰을 받아 부동산소유권 취득이 목적이 아닌 수익확보가 목적이라는 것이다. 낙찰을 받는 것이야 비싸게 입찰하면 낙찰되는 것이 아닌가? 낙찰되는 것은 누어 식은 죽 먹기다. 하지만 수익을 내는 것은 참으로 어럽다. 수익을 내면서 낙찰이 되는 것은 부동산 매수의 무한 경쟁에서 여간 쉬운 일이 아니다. 그래서 부동산 경매투자의 첫 번째가 수익확보이고 두 번째가 낙찰이다. 뿐만아니라 투자금회수를 위해서는 부동산취득 후 되팔아야 하기 때문에 환금성을 판단하는 것은 여간 전문적이지 않으면 경매투자에 실패하기 십상이다.

그래서 경매투자 기법이 필요하다는 것이고 이를 위한 전문가 양성이 필요하다고 생각들어 경매투자분석사라는 민간자격까지 구성했다. 당시 부동산분양에 가장 권위있는 단체로 세계부동산연맹회 한국대표 단체인 사단법인 한국부동산 연합회가 있고 부동산 분야의 최초 최고 학술단체인 사단법인 대한부동산학회가 있어 이 두 단체의 회장인 이태교박사님 오진모박사님등을 설득시켜 두 단체가 공동으로 경매투자분석사 자격을 인증 하기에 이르렸으니 나의 경매에 대한 열정도 알아줄만도 하다.

경매투자분석사!

경매투자분석사 자격 심사를 위해 경매총론, 권리분석론, 경매투자론, 민사집행법, 경매투자실무 5과목을 필기과목으로 시험을 치루게 하고 필기시험 합격자에 한하여  10여시간의 보수교육을 수료하게 한 연후 경매투자분석사자격을 취득하게 하였던 것이다. 첫해 경매투자분석사 자격취득자를 모아 한국경매투자분석사협회가 구성되고 전국 21지부 147지회가 설립되어 명실공히 전국조직으로 자리를 잡았고 난 초대회장으로 선출되었던 것이다. 경매투자분석사의 산파역할자에 대한 보상으로 초대회장이 되었지만 내가 고난의 길로 인도한 계기가 되었으니 세상일은 알다가도 모를 일이다.

이후 매년 봄 가을 2회의 시험을 치고 년 2회이상의 세미나형식의 보수교육을 진행하면서 1만여명의 경매투자분석사의 회원이 확보되었고 시험교재로 기본서 5권 문제집 5권 통합본 1권 부록 1권등 부동산경매투자관련 책자를 내손을 통해 연속으로 출판했고 출판사들은 수표를 들고 서로 출판권을 확보하기 위해 나를 찾아다녔던 전설같은 시절이 있었다. 출판사들이 책을 출판 한 후 그 책을 판매하기 위해 4대 일간지에 엉청난 광고를 하였다.

그 당시 셋트로 판매했던 책 값이 수십만원에 해당했으니 출판권을 가진

출판사들도 많은 수입을 올리고 그 책을 판매했던 영업사원들도 수당을

챙겼던 시절이었던 것이다.

. 당시 민사집행법 제정 시행과 맞물리면서 법원경매 페라다임이 확 바뀌는

시점에서 매일같이 엉청난 물량의 경매투자분석사 책자가 광고되었던 것이다.

  알고보면 부동산 경매가 좀더 대중적으로 확대되는 시점이기도 하였다.

 거기에 경매투자분석사 협회 소관으로 대전에 부동산 경매 전문학원을

 설립하여 수백명의 수강생으로 붐비기 시작하면서 전국 각지에서 부동산

경매학원이 설립되었고 협회에서는 경매투자분석 교육을 위한 강사까지 양성을 하게 되었으니 그 과열된 분위기는 지금에서는 상상하기도 어려울 정도일 것이다.

2000년도 IT 강국 답게 부동산 경매 정보가 안테넷에서 공개되고 부동산 경매 정보를 개량한 경매정보회사가 설립되면서 한때 15여개의 경매정보업체들이 난립한 때가 있었다. 부동산경매의 대중화에 의한 경매정보회사의 호황이  경매투자분석사협회의 역할이 컸다며 자평하면서 1만여명의 경매투자분석사 회원을 보유하여 나름대로 탄탄한 조직이 있다는 판단하에 경매투자분석사협회도 경매정보업에 뛰어든 것이었다. 순전히 나를 중심으로 한 것이므로 그만큼 모든 책임이 나에게 집중되었던 것이다.

시티옥션!

시티옥션이라는 브랜드는 당시 국내 최초로 항공사진을 활용한 경매정보제공에  동영상 리분석등 당시 가장 선진화된 기술로 경매정보시장에 진입했고  경매저널이라는 종이신문을 발행하면서 경매투자극화 경매투자소설,

경매에세이등을 구성하여 부동산 경매정보시장을 선도하기 위해 엉청난

자금을 투하하였던 것이다.

하지만 중과부적, 나의 이런 일 욕심은 수입을 고려하지 않은채 경매정보시장을 믿고 일을 벌렸지만 지출과 수입의 폭이 커 가면서 종국에는 집에 쌀독의 쌀까지 퍼다가 쏟아 부울정도로 무한의 자금이 요구되었다.

시티옥션을 개발운영하면서 대학에 적을 두고 후학을 양성했고 특별히 부동

경매로부자되기란 3학점 교양과목을 담당하면서 국내 최초 경매를 교양과목으로 한 3학점 교육을 담당한 교수로서 기록을 수립하게 되었다.

이런 화려한 활동에도 시티옥션을 마지막까지 살려보겠다는 의지는 전화사채까지 발행하여 투자금 확보를 모색했지만 전환사채를 인수한 회사마져 사기를 당한 나머지 필요한 투자를 받울 수 없었고 이에 불안을 느낀 공동투자자들의 배신으로  시티옥션을 회복할 수 없는 길로 접어들면서 당시 경매정보시장에서 가장유망하게 파란을 일으켰던 시티옥션은 문을 닫게 되었던 것이다.

사실 내 인생은 부동산 경매와 함께 했었던 것 같다. 나에게는 신나는 일이었고 행복한 일이기도 했다. 매일같이 쏟아지는 수천 수만건의 경매사건을 관찰하노라면 참으로 다양했다. 아무리 단순한 사건이라도 막상 조사하다 보면 경매사건 마다 사연이 있고 인생이 있었다. 이를 밝히고 분석하여 그 위험을 제거하고 소유권취득 및 그 수익을 확보하기 위한 불확실성을 미리 판단하고 제거하는 방법을 찾는 것은  참으로 신나고 즐거운 일인 것이었다. 부동산 경매를 통해 부동산을 매수하여 일정 수익을 확보하게 된다면 채권자들은 채권회수를 하게 되고 채무자들은 채무증가를  중단할 수 있다면 부동산 경매는 이해관계인들의 경제적 갈등과 감정적 갈등을  해소하는 선기능의 역할을 해온 것 입니다. 부동산 경매의 선기능 그 선기능을  체험하면서 부동산 경매가 남의 눈에 피눈믈나게 하는 것이 아니다라는 어머니

말씀이 뜰렸다는 것을 분명 확인하였던 것입니다. 그것으로 난 족했던 것 같다.

하지만 나는 나의 경매인생의 결정판이 될 것이라는 시티옥션의 막을 내린 후 더 이상 강의도 저술도 포기했다. 그냥 무력하게 죽은 듯 봄이 가고 가을이 오고 겨울이가고 여름이 오기를 수차례 세월만 먹었던 것이 같다.

또 봄이 온 것이다.

무술년 봄은 특별했다. 세계가 변하고 국내 정치구조가 변하며 사회구가 급격하게  변하고 있다. 인간의 역활을 대체한다는 인공지능이 나날이 진화를 거듭하고 있고  부동산 금융의 급변에 따른 부동산 시장의 급변도 감지된다. 또한 오랫동안 지켜봤던 부동산 경매투자환경도 엉청난 변화를 모색하고 있다. 경매사건은  급감하고 있고 낙찰가격은 예상을 뛰어넘는다. 이런 추세라면 경매사건은 씨가 마를 날도 오겠다 싶을 정도이다.  경매투자의 위기가 찾아온 것이다.

하지만 봄이다. 봄은 약동과 역동이 넘치는 계절이다. 나날이 변화무쌍한게

봄이 아니던가 겨우내 죽었던 만물이 소생한다고 하지 않던가 !

위기가 있으면 기회는 저절로 찾아온다고 했다. 길고 긴 겨울같은 삶은

봄이 오니 스스로 변하고자 하고 소생하고자 한 것이다. 그 변화 중 “토지투자 동호인 토지사랑” 까페를 만난 것은 날 다시 봄 속으로 끌어들인 것이다. 난 이 봄 속에서 다시 “행복한 경매쟁이”로 살아갈 수 있을 것이다.

나에게 경매는 남의 눈에 피눈물나게 한다라며 일갈한 어머니는 96세로

작년에 영면하셨다. 불현듯 어머니께 외쳐본다.

" 엄니 ! 경매는 남의 눈에 피눈물나게 하는 것이 아니지라잉!. 경매는 투자랑께요

투자요. 투자가 뭔지나 알겠슈 엄니! 이제 막둥이한테 경매한다고 야단치지 마시오잉! “

잊고자 했던 부동산경매를 다시 말하려 한다.

오늘 봄볕이 따스한게 어깨에 거친 얇은 가드건 조차도 덥게 느껴진다.

아니다! 경매가 내 심장을 다시 뛰게 하기 때문일 것이다. 봄날에 경매를 생각하면 행복해서 더 더운 것이다. 그래서 난 “행복한 경매쟁이”라 자칭한다.

다시 어머니에게 외쳐본다

“ 엄니! 난 행복한 경매쟁이요, 경매쟁이! ”

                                    2018년3월 29일

                                 경매쟁이  장홍문

얼마 전 아버지의 상을 치른 A씨는 아버지가 보유한 부동산에 대해 상속세 신고를 준비하고 있다. 세무/회계전문가와 상담을 하는데 상속재산가액은 기준시가를 적용하기 때문에 현재 시세보다 훨씬 저렴하게 산정한다고 한다. A씨는 시세가 기준시가보다 훨씬 높은데 상속세를 적게 내려고 기준시가를 적용했다가 나중에 불이익을 받지는 않을까 걱정이다. 어떻게 해야 할까?

절세 위해 부동산 기준시가보다 높게 감정 
결론부터 말하자면 감정기관으로부터 부동산의 평가를 받아 추후 상속받은 재산을 양도할 때 양도차익을 줄여 절세효과를 볼 수 있습니다.
예를 들면, 시세가 7억원인데 정부가 고시하는 기준시가가 3억원인 부동산을 상속받는 경우에는 일반적으로 부동산을 기준시가인 3억원으로 평가하여 상속세를 계산합니다.
하지만 추후 3억원으로 평가받아 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도한다면 4억원의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

그러나 두 군데의 감정기관(감정평가사, 감정평가법인)으로부터 부동산을 7억원으로 평가받아 상속세를 신고하게 되면 추후 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도할 때 취득가액이 상속시의 평가액으로 반영이 되기 때문에 양도차익이 0원으로 양도소득세가 발생하지 않습니다.

올해 4월부터 10억원 이하는 한 군데 감정평가 인정 
이처럼 절세를 위해서 실무에서는 부동산을 기준시가보다 높게 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 경우가 있습니다. 더욱이 종전에는 두 군데의 감정기관에서 평가받도록 하였으나, 2018년 4월 1일부터 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 한 군데에서 평가받아도 인정하도록 개정이 되었습니다(상속세법 및 증여세법 60조5항).

따라서, A씨의 경우도 아버지가 보유하고 있는 부동산에 대해서 기준시가가 10억원 미만이라면 한 군데에서 감정을 받거나 10억원이 초과시에는 두 군데의 감정기관에 감정을 받아서 사전에 자료를 보유하고 있는 것이 유리할 것으로 보입니다.

너무 일찍 감정 받아도 문제 
그리고 감정가액의 적용은 상속개시일을 기준으로 직전 과세연도 초부터 상속개시일이 속하는 과세연도 말 사이에 감정받은 가액이 인정이 되므로 너무 사전에 미리 준비하여도 혜택을 못 받을 수가 있으므로 시기 적절하게 준비하는 것이 좋습니다.

비사업용토지 및 최근에 입법된 다주택자들의 부동산을 양도 시 50% 이상의 중과세로 점차적으로 세부담을 높이는 상황에서 상속받을 부동산의 가액이 현저하게 높거나 기준시가와의 차이가 큰 경우에는 추후 상속받은 부동산의 양도시 절세를 위해 미리 연구해보거나 세무사, 회계사와 상담을 통해 대비하는 것이 좋습니다.    출처 창업경영신문 최윤정 기자

토지이용계획 확인원에 따른 토지투자요령

토지이용계획확인서로 보는 투자법

 2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다

전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.

다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다. 용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.

또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다. 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다.

용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.
개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.

예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다. 이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에 따라 1필지의 토지에 2이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 규정은 국토의계획및이용에관한법률 제 84조에 별도로 규정하고 있습니다. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.

예를 들면 1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는 허용되지 않아야 하지만 현실적으로 존재함) 관리지역이 700㎡이고 농림지역이 300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로 규정한다는 것입니다.

건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.
즉, 면적제한에 따른 예외규정이 없고, 두개의 용도지구에 대한 규정을 적용한다는 개념입니다. 용도지구에 대한 규정은 시, 군 도시계획조례에 있으니 용도지구로 지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.

또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니 도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용하게 됩니다.

다만, 그 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 경계가 [ 건축법 ] 에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니합니다. 1필지의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 각각의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다.

다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구, 고도지구에 걸쳐있는 경우에는 미관지구, 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용하고, 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다. 용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.

하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있으며, 이럴 경우 토지이용용도를 높이는 계기가 될 수도 있을 것입니다.
예를 들면, 1필지의 토지에 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있을 경우 상업지역 면적이 3,000㎡이고, 주거지역이 600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역 1,500㎡, 주거지역 300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역 600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.

미관지구와 고도지구, 방화지구가 지정되어 있을 경우에는 용도지역에 대한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이 강화되게 됩니다.
용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다. 따라서 토지투자시 위와 같이 1개의 필지에 대해 2개의 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정 되었다면 반드시 규정을 이해해 착오 없이 투자에 임하시길 바랍니다

출처 반토막급매물부동산투자재테크 https://is.gd/Om6Qkz

안녕하세요 생명의 불꽃입니다

저번주 주말에 관악산에 다녀왔는데요 전날 비가 와서

그런지 하늘이 구름한점없는 맑은 날씨 였습니다

더블 코스로 다녀왔는데요

사당역 6번출구-->관음사-->국기봉-->하마바위-->마당바위-->관악산 정상 안가고-->관음사지-->연주암-->과천향교-->과천역7번출구

과천역7번출구-->과천향교-->연주암-->연주대-->파이브능선-->하산

총 16.9km 소요시간 7시간 평균속도 2.4km

운동하고 나니 다음날 장딴지가 땡기네요 ~

내일은 북한산 13성문에 다녀올려고 합니다

즐거운 한주 시작하시고 돈버는 한주 되세요 ^^

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조조에게 배우는 사람관리법 7가지

1. 훌륭한 목수는 좋은 연장을 쓴다.

모든 싸움의 시작과 끝은 사람이다.
싸움을 일으키는 것도 사람이요,
그 싸움을 끝내는 것도 사람이다.
특히 재능을 갖춘 인재가 옆에 있다면
어떤 싸움도 두렵지 않을 것이다.
역사적으로 승자의 위치에 오른 인물들은
하나같이 사람을 잘 부릴 줄 알았다.
특히 조조는 역사연구를 통해
인재등용의 중요성을 명확하게 이해했으며,
남다른 감각으로 인재를 발탁하고 중용했다.

천하대업에 뛰어든 조조는
마땅한 인물이 없었던 탓에
스스로 계획하고 행동했다.

일단 세력을 잡으면
자신이 장군 자리에 올라
전군을 호령하고 자신의 부하들을 명령을 수행하는 장수로 쓰고자 했다.
그래서 천하의 인재들을 모으며 자신의 지도력과
다양한 인재의 재능을 결합한 윈윈전략을 세웠다.
사실상 조조가 짧은 시간에 원소를 격파하고
강동을 압박하여 서량을 취해 대업을 이룰 수 있었던 핵심요인은 조조를 위해 힘써 일한 많은 인재들이다.
사람 귀한 줄 알았던 조조는 깍듯이 인재들을 대접했고,
인재들은 자신의 능력을 알아보고 높이 평가해 준 조조에게 충성을 다짐하며 그의 휘하로 몰려들었던 것이다.

2. 세상이 곧 나의 스승이다.

능력만으로 사람을 등용했던 조조의
인재술은 많은 사람들의 마음을 사로잡기에 충분했다.
조조의 등용술은 당시 전통과 출신을 중시하던 인재술에 대한 일종의 도전이었다.
적벽대전에서 패한 조조가
천하의 인재를 모집한다는 소문이 퍼지자
조조를 위해 몸바칠 각오로 무장한 인재들의 발길이 끊이질 않았고,
이로써 조조는 적벽대전의 그늘에서 일찌감치 벗어날 수 있었다.

조조는 "품행이 바른 사람만이 실력을 갖춘 것은 아니다.
실력을 갖춘 사람만이 품행이 바른 것도 아니다"라는 말로 는 명령을 내렸다.
'아침을 알리지 못한 닭도 지난 잘못을 메우고 다시 한 번 울고 싶은 법'이라는 속담을 인용하면서 품행이 좋지 못한 것은 잘못이지만 그것에 얽매여서는 안 되며, 잘못을 만회할 기회를 주어야 한다고 생각한 것이다.
과거에 얽매이지 않고 현재를 중시하는
조조의 태도 덕분에 많은 사람들이
그의 곁으로 구름떼처럼 몰려들었다.

3. 좋은 친구들을 사귀어라.

무릇 성공은 내 손으로 이루어지는 것이 가장 좋지만,
남의 도움을 받는다면 더 빨리 성공을 거머쥘 수도 있다.
특히 능력이 탁월할 뿐만 아니라
나를 위해 목숨까지 내놓을 정도로 충성하는 사람들을 거느렸다면 성공은 내 손안에 있는 셈이다.
조조와 함께 의병을 일으킨 사람들로는
하후돈, 하후연, 조인 조인, 조홍, 조휴, 포신 등이 있다.
조조와는 혈연관계에 있거나 같은 고향 출신인 이들은
조조가 처음 세력을 잡을 때 든든한 기반이 되어주었다.

4. 귀중한 것일수록 얻기 어렵다.

1천 명의 병사는 얻기 쉽지만
뛰어난 장수 한 명을 거두기란 쉽지 않다는 말이 있다.
혼란한 정국을 수습하고 천하를 통일하기 위해서는
많은 인재들의 활약이 중요했지만,
큰 뜻과 남다른 재능을 가진 인재들은 깊은 곳에 숨어
자신의 가치를 알아둘 주군을 기다렸다.
조조는 자신을 도와 천하를 제패할 이런 인재들을 찾는 데 주력했고, 진심으로 그들을 대했다.

조정에 불만이 있어 은둔생활을 하고 있던 순욱은
조조가 지혜롭고 용맹하며 인재를 중용한다는 말을 듣고
조조에게 몸을 의탁하려고 일찍부터 생각하고 있었다.
그러나 조조가 어떻게 나올지 몰라
일부러 격문을 써서 조조의 반응을 떠보자
조조는 곧바로 조인을 보내 순욱을 모셔오게 했다.
그리고 일부러 문을 닫아걸고 나오지 않는 순욱에게
화가 난 조인이 시건방진 순욱을 죽여야 한다고
조조에게 건의하자 조조는 오히려 조인을 꾸짖었다.

그날 이후로 조조는 매서운 추위에도 아랑곳하지 않고
매일같이 순욱을 찾아갔지만 그를 만날 수 없었다.
나중에는 순욱이 다리에 병이 있다는 핑계로
조조의 청을 사양하자 몸소 좋은 말을 끌고 와
순욱을 부축해서 앉힌 다음 품에 안고 경복전으로 들어갔다.
모든 일에는 사람이 우선이다.
성공에도 사람이 우선이다.
사람을 경영하고 관리하기 위해서는 사람을 존중해야 한다.

5. 최고의 헤드헌터가 되자.

능력이 비범한 사람을 만나는 것은
성공으로 이끄는 나침반을 얻는 것과 같다.
조조는 특유의 카리스마로 천하의 인재들을 끌어들였다.
초야에 묻혀 있다가 조조에게 재능을 인정받아
등용된 인재들도 많았고 자진해서 찾아온 인재들도 많았다.
심지어는 억지로라도 자기 편으로 끌어들였는데,
사마의는 체포하라는 칙서까지 내려 벼슬자리에 앉히기도 했다.
또 조조는 제갈량과 재능을 견줄 만한 서서를 모시려고
그의 효성을 이용해 서서의 노모에게 가짜 편지를 써보내기도 했다.
이때 노모는 조조의 진영으로 달려온 아들 서서를 보고
크게 꾸짖으며 대들보에 목을 매어 죽었는데,
이로 인해 서서는 죽을 때까지 조조에게 한을 품었으며
더 이상 자신의 재능을 꽃피우지 못했다고 한다.

6. 소도 언덕이 있어야 비빈다.

큰일을 하려면 남보다 지혜로워야 한다.
지혜를 얻을 수 있는 방법은 크게 두 가지가 있다.
첫째는 미래에 대한 고민과 연구를 통해 얻는 것이며,
두번째는 현명한 사람들에게서 지혜를 구하는 것이다.
조조가 천하대업을 실현할 수 있었던 데에는
그 자신의 비범한 재능 외에 당대 최고의 '싱크탱크'의 도움이 있었다.
정치적으로 조조의 싱크탱크는 숙적들을 정치적으로 제거하는 데 혁혁한 공을 세웠다.
조조가 헌제를 허도로 모셔와 천자를 옆에 끼고
제후를 호령할 수 있었던 것은 책사들의 지략 덕분이다.

7. 틀 밖으로 나와라.

사람은 누구나 잘났고 못났음은 종이 한 장 차이다.
그러나 그 사람을 어떻게 활용하느냐에 따라
바라는 결과는 하늘과 땅 차이다.
조조가 거느리던 책사들은
제갈량처럼 만사에 능하지는 않았지만
서로 머리를 맞대고 노력한 결과는 결코 그에 뒤처지지 않았다.
천하통일의 대업을 향해 조조가 내디딘 한 발 한 발은
조조뿐 아니라 책사들의 발자국이기도 했다.
정치적 포부가 남달리 컸던 조조는
인재들을 모아 천하를 거머쥐고자 했는데,
그 욕심이 얼마나 컸던지 자신의 라이벌인 유비와 손권마저 탐냈다고 한다.