[돈 되는 법률상식] 명의 대여 조심하라

 

 

이름이 '돈'이다. 많은 사람들이 돈을 빌려주거나 금전대출에 대한 보증을 설 때는 상당한 주의를 기울인다. 하지만 이름만 빌려 달라는 요청에는 쉽게 응한다. 위험천만한 발상이다. 부모 자식 간에도 마찬가지다. 이름에는 막중한 책임이 따른다. 특히 상거래에 있어서는 그렇다.

 

 

1. 세법상 명의대여자가 입는 불이익

사업과 관련된 모든 세금은 사업자등록증에 표시된 대표자에게 부과된다. 물론 '실질과세의 원칙'이라는 것도 있다. 사업을 실제로 영위하는 사람이 세금을 내야 한다는 뜻이다. 하지만 그 입증 책임은 이름을 빌려준 사람에게 있다. 아주 어려운 일이다. 

 


실제 사업자가 세금을 내지 못한다면 명의대여자의 재산이 압류되고 공매를 통해 처분될 수 있다. 나아가, 그런 사실이 금융기관에 통보되면 명의대여자의 신용도 급락할 것이다. 출국금지를 당할 수도 있다.

만일 어떤 회사가 설립될 때 과점주주(발행주식 총수 또는 출자총액의 50%이상)에게 이름을 빌려주었다면 그 회사가 납부하지 못한 세금을 책임지게 된다. 이를 '2차 납세의무'라 한다. 게다가 명의대여자도 조세범처벌법 제11조에 의해 '형식적 탈세범'으로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

2. 상법상 명의대여자의 책임

소규모 장사에도 함부로 이름을 빌려주면 곤란하다. 상법 제24조는 '자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 타인에게 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 거래로 인해 생긴 채무에 관하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있다.'라고 규정하고 있다.

 


다시 말해 실제로 장사를 하는 사람이 돈을 갚지 못하면 명의대여자가 연대책임을 져야 한다는 얘기다. 특히 면허가 필요한 사업의 경우에는 명의대여 자체가 처벌의 대상이다.

'성명'이나 '상호' 뿐만이 아니다. 상대방이 오인할 수 있다면 예명이나 아호만 빌려줘도 명의대여에 해당한다.

 


대법원은 타인의 상호에 지점, 영업소, 출장소, 현장사무소 등의 명칭을 덧붙이는 경우에도 명의대여를 인정했다. 또한 일단 사용을 허락했다가 철회한 경우 또는 명의대여기간이 종료한 후에는 거래상대방이 그런 사실을 알 수 있도록 거래상대방에 대한 통지, 간판의 변경, 광고 등 보다 적극적인 조치가 필요하다.

 


대법원은 공동사업자로 사업자등록을 허락한 뒤 나중에 사업자등록상의 명의에서 빠졌다고 하더라도 거래상대방에게 이런 사실을 알리지 않았다면 명의대여자로서 책임을 져야 한다고 판결했다. 명의 차용자가 영업거래와 관련해 어음이나 수표를 발행했거나 배서한 경우에도 명의대여자가 어음금, 수표금의 지급 책임을 져야 한다.

물론 명의대여자에게도 방어 수단이 없는 것은 아니다. 거래 상대방이 명의대여 사실을 알았거나 중대한 과실로 그 사실을 몰랐다면 명의대여자는 책임을 면할 수 있다. 하지만 그에 대한 입증책임은 명의대여자에게 있다. 아주 어려운 일이다.

 

 

이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에서 칼럼을 연재하고 있다. 이동구 변호사(법무법인 참)출처 머니투데이

 


부동산 상식 더보기 ▼

 

⊙당신이 부자가 되는것을 막는 9가지 생각 : 바로가기 https://is.gd/8Doebf

 

⊙성공을 방해하는 13가지 거짓말 : 바로가기 https://is.gd/Wfooyc

 

⊙이건희회장님의 명언 60가지 : 바로가기 https://is.gd/46oWN2

 

⊙부자가 되고싶은 사람이 반드시 해야할일 :

   바로가기 https://is.gd/80VA3K

 

⊙부자가 되고 싶은 사람이 반드시 극복해야할 16가지 약점 :

   바로가기 https://is.gd/80VA3K

 




 

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 

토지투자전 현장답사시 유의사항

 

땅 투자에는 함정이 많다.
입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션 건축, 관리 및 운영 위탁 등 절차가 길고 복잡하다. 아파트라면 건설회사가 해줄 이런 일을 매입자 스스로 해야 한다.
마음 놓고 일을 맡길 수 있는 전문가가 많지도 않다.
“위임을 하더라도 30%는 계약 당사자가 챙겨야 한다”는 게 전문가들이 체험하고 하는 얘기다.
주말이나 휴가철에 틈틈이 짬을 내 현장을 돌아다니면서 땅 보는 눈을 갖춰야 제대로 땅 투자를 할 수 있다.

<토지투자 전문가들이 공개하는 효과적인 현장답사 요령을 알아본다.>

▽새벽에 떠나라=답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다. 개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다. 그래야만 오전 6∼7시경 일터로 나가는 시골 농부들을 쉽게 만날 수 있다. 뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다. 가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라=현지 부동산 중개업소 서너 곳 이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다. 중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다. 열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다. 외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다. 현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래 현황을 듣는 것에 만족한다. 각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다. 인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다. 인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

▽보이는 대로 믿지 말라=경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다. 도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다. 개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다. 전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 범죄 위험이 커진다. 마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다. 마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다. 투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다. 외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다. 휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히=여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다. 펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다. 우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다. 전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸 그대로 살펴볼 수 있다. 자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다. 부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미 삼아’ 여행을 하는 부부들이 많다

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 

 

고수가 알려주는 땅 사 는 비 법

 

 

1. 땅을 매입한 경험자만이 땅의 매력을 안다.

그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고팔고 한다.

땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다.

그러나 땅을 돈 있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.


2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력 없는 땅이다.)

첫째, 땅값이 안 올라간다.

둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)

셋째, 주택지는 주택밖에 지을 수가 없다.

넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.

다섯, 말이 많은게 주택지다.

여섯, 땅을 사두는 목적 중에 한 가지도 해당되는게 없다.

일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.

여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.

이런 땅을 보유한계점에 다달은 땅이라고 한다.

이래도 垈地를 살 것인가 ?


3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.

혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다.

땅의 먼 훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런 곳에 땅을 사라.

이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는 날이 온다.


4. 맹지를 사란다고 신속깊이 묻힌 盲地는 안된다.

무인도 섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.


5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.

송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을 수가 있다. 합필을 해라.


6. 불난 땅을 사라.

남이 사기전에 빨리 사라.

건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.


7. 누가 봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.

그린벨트, 공원, 녹지지역, 자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을 수 있어 싸게 살 수 있다.

싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다

. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.


8. 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 마라.

땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.

법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는 곳 없다.

저녁 6시 이후에는 모든 건물 이 문을 닫아 저녁 장사가 없다.


9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.

공동묘지는 명당자리다.

출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되고 있다. 빨리 묘지 앞의 땅을 사두어라.


10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.

氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.


11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.

완만한 산 밑자락에 붙은 전, 답, 잡종지, 과수원, 초지, 임야에 관심을 가지고 살펴보라.

 그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.


12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.

땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다.

반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 한다.

재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.

땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.


13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해 본다.

땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다.

氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.


14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.

다른 재테크에 눈을 돌리지 마라. 투자방식을 땅으로 바꾸어라.

건물, 상가, 아파트에 투자하지 마라. 땅에 투자해라.


15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.

부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라 살 수 있다.

하자말고 약점 있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 비싸게 팔아 돈 벌면서 전문가가 되어라.

그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업 은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.


16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은

 도시근교의 준 농림지역을 집중공략해라. 무자비하게 묻지마식 투자를 해라.

단, 여유 돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라

. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)


17. 적은 돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.

끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜 쪽으로 양보하고 분할해 주면 손해 본다.


18. 걸레 땅은 손대지 마라.

주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다.

지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있어야 한다.

성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.


19. 지적도를 들여다보는 비법

땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지,

 도로에 접했는지, 맹지인지, 옆 땅과 합병을 해야 할 땅인지,

 분할을 해야 할 땅인지 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고

 주변에 있는 공장, 전원주택, 야외음식점, 모텔 등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다


20. 땅 사는 것은 기회요, 땅 파는 것은 배짱이다.

싼 땅이 있다고 대출 얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다.

급한 눈치를 보이면 거저 빼앗아 가려고 달려든다.

땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅도 모두 날아가 버린다.


21. 돈이 불어나는 데는 땅 따라갈 물건이 없다.

땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다.

 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.


22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.

땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.


23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.

땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다.

 다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다. 나머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아 써라.


24. 땅은 조금씩 사모는 것이 좋다.


25. 땅은 못 쓰는 땅이 없다.

쓸모없는 땅이나 흠 있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 받을 만큼 받고 팔아라.

 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두 눈 부릅뜨고 찾아라.


26. 모르는 남남 간에는 共有로 사놓지 말라.

얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다.

서로 마음을 나눌 수 있고 양해를 얻을 수 있는 아는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.


27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.

단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이다.


28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람이 땅이 된다.


29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜 수 있는 돈 많은 사람이 이긴다.

공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼 가격에 내 던져야 한다.

 땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.


30. 땅은 좋은 땅, 나쁜 땅. 비싼 땅, 싼 땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.

 가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은 땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라.

좋은 땅 비싼 땅은 이미 빼먹은 땅이다. 하지만 능력된다면 비싼 땅도 좋다.


31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠 있는 땅, 후면 땅 맹지를 사라. 오랜 세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면 땅 되는 날이 온다.


32. 땅은 반드시 평지와 가까운 땅을 사라.

경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은 땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.


33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.

뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안 될 중요한 부분이 될 수도 있다.


34. 전면 땅을 살 힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라. 비밀이 새서는 땅 사 모으기가 힘들어진다. 못 팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은 땅을 확보해 두어야 승산이 크다.


35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라.

팔린 땅 부근에는 땅값이 오르기 마련이다.

팔린 땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅 가진 사람들의 공통된 심정이다.


36. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라.

 땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다.

 땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.


37. 땅을 산후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다.

땅 주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다.

그래야 팔 때 되면 팔아도 주고 팔 땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.


38. 좋은 땅, 나쁜 땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사두어라.

좋은 땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜 땅은 서서히 자기 몫을 한다.

땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜 땅을 필요로 하게 된다.


39. 못생긴 땅은 옆 땅, 앞 땅과 합하면 쓸모 있는 땅이 된다.

 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는 것이고 보면

쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.


40. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라.

땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까,

돈 좀 더 모아서 좋은 땅을 하지하다가는 기회는 계속 놓치고

돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못 사게 된다.


41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다.

직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지,

땅문서 위조범과 마주친 것인지 파악할 수 있다.

 사정이 급하다고 하는 땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지 않고

 도망가지 않는 사람 땅은 바로 사면 안된다.


42. 땅을 살 때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라.

용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.


43. 하자가없고 약점 있는 땅을 싸게 사라.

맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못 짓게 생긴 땅,

 돈쓸 일이 급한 땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자 없으면 싸게 골라잡을 수 있다.


44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅을 사지 마라.

땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다.

전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다.

집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.


45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라. 땅 파는 데는 서두르지 말아라. 옆 땅에서 사업이 잘되면 배 아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내 땅을 살 것이 아닌가?


46. 땅을 살 때나 팔 때는 겨울이 좋다.

내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.


47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안 남으면 팔지 마라.

장기적으로 기다려라. 시간이 돈이다.


48. 땅을 샀으면 어떤 일이 있어도 중개업소에 팔려고 내 놓지 마라.

중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을 수 없다.


49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅 팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라. 도망갔다가 다시 찾아온다.


50. 땅을 못 팔아서 안달할 필요도 없고 못 사서 서두를 필요도 없다.

억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 등골만 휜다.


51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기, 사업투자, 친구 보증서면 땅은 도망간다.


52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다.

땅은 마음의 풍요와 심적 위안을 주며 자식을 효자로 만든다.


53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다.

대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사 모은다.


54. 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사라.

땅을 사서 오래 가지고 있을 거라면 비싼 전면 땅을 사지 말고 값싼 뒷 땅을 사두어라.

앞 땅이 도로개설, 도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷 땅이 앞 땅된다.


55. 길 없는 맹지를 사라.

지적도 성형 수술하는 비법을 발휘하여 뒷 땅이고 맹지고 닥치는 대로 사놓아라.

 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞 땅이 합병하자고 할 때까지.


56. 땅문서가 수 십년간 장롱 속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 무조건 사라.


57. 원시림 땅은 한 번도 다른 사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다.

이런 땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다.

그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레 땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.


58. 개인이 택지를 조성한 땅, 형질변경을 놓은 땅은 사지마라.


59.땅에 대해서 너무 많이 알려고 하지 마라. 투자의 시기를 놓친다.


60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.

건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가


61. 지분의 땅은 팔 때 문제가 많다.


62. 합병된 땅은 사지마라.

땅을 보기 좋게 쓸모 있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다

.

63. 팔린 땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.


64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.


65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.

땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.


66. 중개업소에 다니면서 내 땅 팔아주시오 하지마라.

약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요? 이렇게 몇 번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.


67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.


68. 땅을 샀으면 그 땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라.

썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.


69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.

땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.


70. 땅 소유자 건물소유자가 다른 집이 있다.

서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?


71. 누가 내 땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라.

실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.


72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.


73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라.

땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다.

 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.


74. 땅이 안 팔린다고 교환은 하지마라.

부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다.

 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나하는 한탄사가 터져 나온다.


75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.

자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다.

지적도를 자주 들여다보면 무엇인가가 발견된다.


76. 내가 거주하고 있는 시·군·읍·면 지역의 땅을 사라.


77. 중개업소에 가서 이 땅은 어떻고 저 땅은 어떻고 평가하고 아는 체 하지 마라.

얄밉게 보이면 땅 보따리를 끓어 안고 보여주지 않는다.

살 땅을 발견하였을 때도 감탄사가 터져 나오면 안 된다. 침묵이 금 일 때도 있다.


78.중개업소에 가서 너무 있는 체,

 너무 없는 체 하지 말고 적당히 땅 살돈 있는 눈치만 보여라.


79.땅을 살 때는 열 번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고

팔 때는 백 번을 생각하고 검토한 다음 팔아라

.

80. 땅을 살 때는 A중개업소 소개로 사고,

팔 때는 B 중개업소에 가서 팔아라. 그래야 비싼 값에 땅을 팔수가 있다.


81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.


82. 땅 투기란 산삼을 캐고도

인삼값에 팔아버리는 땅 투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.


83. 땅 투자를 야심으로 하지 말고 본능으로 하라

 


부동산 상식 더 보기
42가지 땅을 잘사는 비법 : 바로가기 https://is.gd/gw7EaB

공동투자하기전 주의점 6가지 : 바로가기 https://is.gd/dT0HQr

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 

 

 

 

잘 고른 땅의 12가지 조건


[부동산정보 - 임야]

 

실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다.
땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는

것은 기본상식입니다.

 

 

[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]

 

1. 지적도상 도로가 있는 땅

2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

3. 구거(도랑)에 접한 땅

4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

8. 도로보다 지형이 높은 땅

9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

11. 지하수 개발이 쉬운 땅

12. 주변에 혐오시설이 없는 땅

 

 

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

 

1. 지적도상 도로가 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

11. 주변에 혐오시설이 없는 주택

 

 

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]

 

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

 

 

[농지전용허가 신청시 구비서류]

 

1. 등기부등본    2. 지적도    3. 토지대장    4. 토지이용계획확인원   

5. 피해방지계획서   -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등

납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한

사업장 규모 등을 명시

7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를

정확히 표시

 

 

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

 

1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획

 

 

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

 

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

6. 진입도로 확보가 가능한가?

 

 

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

 

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금,

대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전

 

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

 

 

[임야에 약초 심기]

 

임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는

것이다.

식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초

나 버섯종류도 있다.

하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

 

 

1. 약초재배를 위한 임야의 구입

 

임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나

땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

 

약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.

임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

 

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는

산지이기 때문이다.

따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

 

2. 산지전용 신고요건

 

산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인

산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다.

경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다.

관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이

10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

 

다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를 초과해서는

안 된다는 조건이 있다.

이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

 

3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

 

약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인

주택을 지을 수 있다.

아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.

그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

 

4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

 

일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물

소득원의 생산 가공 지원이 있다.

 

임산물소득원의지원대상품목  [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)

   

        

   실   류

밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래

   섯   류

표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이

 나 물 류

더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순

   초   류

삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초

   엽   류

은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎

   용   류

오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충

수목부산물류

수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순

관상산림식물류

야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디

 

부동산 상식 더 보기

고수가 알려주는 땅사는 비법 : 바로가기 https://is.gd/uvL5gJ

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

오늘이 부동산 정보는 공동주택가격열람하는

방법에 대해서 알아보겠습니다

공동주택 용어란 아파트,빌라,연립등 다세대주택이며

공시가격은 나라에서 해당 부동산에 관련된 세금의 부과기준에

 기준으로 활용

 

 

본격적으로 공동주택공시가격 열람하는 방법에 대해서 알아보겠습니다

먼저 부동산 공시가격알리미 싸이트에 접속!!

https://www.realtyprice.kr:447/notice/loginCheck.login

 

 

 

사이트에 접속하시면 공동주택공시가격 빨간박스를 클릭하면

위에 사진처럼 나오는데요

 

 

지번으로 검색체크 해주시고

서울시 강남구 개포동 660-1번지를 체크해주시고

 

 

 

서울시 강남구 개포동 660-1 개포주공아파트 공동주택공시가격

확인해보실수 있습니다

 

올해 공시가격은 아직 안나왔네요

4월30일날 공시된다고 하니 10일뒤에는 확인해 보실수 있겠네요

또한 매년 6월1일 새로 증축이나 신축된 주택에 대해 추가 공시가 이루어져 1년에 2번 공지되니 이점 기억해두세요

 

부동산공시가격 알리미는 공동주택뿐만 아니라 개별/표준 단독주택공시가도 확인가능합니다 

 

 

 

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 

 

원룸빌딩에 투자하기 전 반드시 고려해야 할 5가지 사항


첫째, 최근 공급량 추이를 살펴봐야 한다. 수익률 좋은 원룸빌딩이라도 과잉 공급에는 장사가 없다. 주변에 새로운 원룸빌딩이 들어서고 있는지, 경쟁 상품인 오피스텔이나 도시형생활주택, 소형아파트 등이 얼마나 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

둘째, 배후수요 규모를 봐야 한다. 대학가와 고시학원가 일대의 원룸빌딩은 비교적 안정적인 임대수익을 낸다. 지하철 2호선 선릉·삼성역 주변처럼 업무시설이 밀집해 있거나 대형 공단, 쇼핑몰 등이 가까운 곳도 추천할 만하다. 초대형 복합 업무시설이 들어설 잠실, 상암, 용산 등도 잠재적인 유망 투자처다.

 

셋째, 지하철 버스 등 대중교통수단이 가까워야 한다. 사회초년생 등 20, 30대 원룸 임차인들은 교통 여건을 가장 먼저 따지기 때문이다. 지하철역까지 5분 이내에 걸어갈 수 있는 입지를 권한다.

넷째, 적정 매입 가격을 계산할 때는 미래에 받을 임대수익을 우선적으로 고려해야 한다. 앞으로 예상되는 수익을 현재 가치로 환산해 적정 가격을 추정하는 방식을 ‘수익환원법’이라고 한다. 일반적으로 투자자들이 원하는 원룸빌딩의 기대수익률은 상가빌딩보다 1∼2%포인트 높다.


다섯째, 불법적으로 용도 변경된 상품인지 살펴야 한다. 최근 기존 근린생활시설이나 업무시설을 원룸주택으로 불법 용도 변경을 해서 매각하는 사례가 늘고 있다. 지방자치단체에 적발될 경우 이행강제금 등 불이익을 당한다. 이행강제금은 용도를 원상 복구할 때까지 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 매년 2회 부과된다. ‘배보다 배꼽이 큰’ 잘못된 투자를 하지 않도록 주의해야 한다.

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 

돈되는 지목변경/ 토지지목 28종, 돈되는 지목은?



토지지목 28종, 돈되는 지목은?


땅 투자시 가장 먼저 확인해야 할 부분이 ‘지목’이다. 지목 확인이 중요한 이유는 지목에 따라 투자가치가 달라지기 때문이다. 이미 가격이 높게 형성돼 가격 상승 기대치가 낮은 경우가 있을 수 있다. 토지 투자시에는 가격 상승 가능성이 높은 지목을 고를 줄 알아야 하며, 이 지목을 변경해 개발 하는 방법도 알아두는 것이 좋다.

토지는 이용 목적에 따라 ‘지목’이 나뉜다. 지목은 총 28가지다.

전(田)·답(沓)·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(對)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·하천·제방·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지 등이다.

공장, 학교, 주차장, 주유소, 창고 등 용지 목적이 명확한 것은 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 이미 높은 가격을 형성했을 수 있기 때문이다. 주택, 상가건물, 오피스텔 등을 지을 수 있는 토지 지목은 ‘대’다. 지목이 대인 곳 역시 이미 가격이 높게 형성돼 있을 수 있다.

토지 투자시 제방, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 염전 등은 피하는 것이 좋다. 모두 물이 드는 곳으로 개발이 어렵기 때문이다. 그렇다면 어느 지목이 투자하기 가장 좋을까.

토지 가격 상승을 기대하며 매입할 경우 전, 답, 임야, 과수원 등의 지목을 눈여겨 보는 것이 좋다. 아직 대지로 구분돼있지 않아 가격이 낮게 형성돼 있다. 또 대지로 토지지목변경이 수월하다. 전은 밭, 답은 논을 말한다.

임야는 토지 개발을 위해서 나무를 베어내거나 흙을 파내야 하는 경우가 있다. 이 때 나무와 흙의 상태가 좋으면 팔 수도 있으니 투자시 상태를 확인하는 것이 좋다. 과수원은 토지 주인과 나무의 주인이 다를 수 있으므로 매입 전 반드시 확인해야 한다.

이들 토지를 매입해 주택 및 건물을 지을 생각이라면 토지 분할 및 지목 변경을 해야한다. 토지 분할을 하는 이유는 매입 토지 전체에 건물을 짓는 것이 아니기 때문이다. 건물 지을 부분만 지목을 대로 변경하기 위해 분할 하는 것이다.

토지분할은 용도지역별로 최소분할 면적이 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역(비도시) 60㎡로 나뉜다. 신청서에 분할사유를 적고 분할대상 허가서 등이 필요하다. 시·군·구청에 신청하면 되며 토지 분할 전 측량을 원할 경우 해당 시·군·구청 지적과에 신청하면 된다. 필지당 분할이 완료되면 지목변경을 신청하면 된다.

해당 시·군·구청에 지목변경 신청서를 작성해 신청한다. 형질변경 등의 공사가 시행됐음을 증명하는 서류 사본이 필요하다. 형질변경은 토지 흙을 건축물이 지어질 수 있게 만들거나, 임야 및 과수원의 경우 나무를 베어내는 등의 공사를 말한다. 전·답·임야·과수원 등은 상대적으로 형질 공사비용도 적게 든다. 지목변경 비용은 변경을 원하는 해당 토지의 공시지가와 인근 토지 공시지가 차액의 최고 50%다.


토지투자 기초편과 돈되는 토지 찾는 법 [홍중선님의(부동산.경제정보) ㅣ 번개59)


차례


. 토지지목 28종과 토지용어의 이해


. 농지와 임야


. 재촌자경이란?


. 농업인의 조건


. 농지전용비 계산법


. 농업인의 혜택


. 농가주택의 신축요건


. 농지취득자격증명(농취증)


. 도시지역과 비도시지역에서 용도의 구분


---------------------------------------------------------


) --> 


. 토지지목 28종과 토지용어


1] 토지지목 28(측량/수로조사 및 지적에 관한 법률 제 67, 시행령 제58)


1) -- ()

2) -- ()

3) -- 과수원(果樹園)

4) -- 목장용지(牧場用地)

5) -- 임야(林野)

6) -- 광천지(鑛泉地)

7) -- 염전(鹽田)

8) -- ()

9) -- 공장용지(工場用地)

10) -- 학교용지(學校用地)

11) -- 주차장(駐車場)

12) -- 주유소용지( 注油所用地)

13) -- 창고용지(倉庫用地)

14) -- 도로(道路)

15) -- 철도용지(鐵道用地)

16) -- 하천(河川)

17) -- 제방(堤防)

18) -- 구거(溝渠)

19) -- 유지(流地)

20) -- 양어장(養魚場)

21) -- 수도용지(水道用地)

22) -- 공원(公園)

23) -- 체육용지(體育用地)

24) -- 유원지(遊園地)

25) -- 종교용지(宗敎用地)

26) -- 사적지(史跡地)

27) -- 묘지(墓地)

28) -- 잡종지(雜種地)


) --> 


) --> 


2] 토지 용어


- 필지 : 지번이 부여되는 땅, 거래의 단위


- 획지 : 일정한 계획에 의하여 구분된 땅


- 소지 : 생산용으로 활용되는 땅(농지, 임야)


- 용지 : 도로, 주택공사에서 택지나 상가용으로 공급되는 땅.


- 선하지 : 고압전선 밑에 있는 땅


- 법지 : 경계면의 땅


- 포락지 : 하천, 계곡 무너져 흐른 땅


- 빈지 : 바다와 육지 사이의 땅(소유권 불인정)


- 후보지 : 농지 등이 다른 용도로 전환되는 땅


- 미불지 : 정부에 수용되었으나 보상이 안 된 땅(미불용지)


- 공개용지 : 건축할 땅의 일부를 조경이나 공원, 공터 등으로 남겨준 땅


) --> 


) --> 


. 농지와 임야의 이해


1] 농지: , , 과수원, 유지, 구거, 제방(농업에 필요한 제방)


(지목이 임야, 잡종지, 대지(垈地)일지라도 3년 이상 경작하였다면 농지로 본다.)


) --> 


2] 임야: 산림과 산림 이외의 초생지를 합한 것, 혹은 부동산등기법상의 분류에서는 산림과 원야(原野)를 합한 것이다.


) --> 


) --> 


. 재촌자경이란?


1] 재촌이란 주민등록주소와 실제거주 요건을 갖추어야 한다.


첫째. 토지 소재지에 거주하거나,


둘째. 연접한 시,,구에 거주하거나,


셋째. 땅으로부터 30km이내에 살면 재촌이다.(위의 셋 중에 한가지 만 충족하면 된다.)


) --> 


2] 자경이란 본인 소유권의 농지 1/2이상을 실제로 경작해야하며 1년 중에서 90일 이상을 농업에 종사하여야 한다.


) --> 

숙지사항

@ 19911. 1 농지법 시행일 이후에 취득한 농지를 임대하였을 경우 1천만원이하의

벌금 및 농지처분령이 내린다는 사실을 잊지 말자.

@ 농사지을 때 구입한 기자재, 씨앗, 비료 등등의 모든 영수증은 날짜별로 꼭 보관하자.

@ 영농일기를 쓰고 농사지을 때 사진을 년도별/계절별로 찍어서 관리하자.

) --> 


) --> 


. 농업인의 조건


1]농지법상 농업인(일반적인 농민자격)


   1) 1,000이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자.


2) 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자


   3) 농지에 330이상의 온실이나 비닐하우스 등에서 종사하는 자.


4) 대가축 2, 중가축 10, 소가축 100, 가금 1천수, 꿀벌 10군 이상을 사육하거나


1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람.


   5) 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인자


   6) 영농조합법인, 농업회사법인 종사자


) --> 


) --> 

. 농지전용비용 계산하는 법

1. 농지보전부담금

(2006. 1. 22부터 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭변경 되었음)

) --> 

- 농지보전부담금 계산법(전용면적×당 개별공시지가×30%= 농지보전부담금)

- ‘농업인의 경우 농지보전부담금이 전액면제 된다.

- 10평 이하 건축물 신축 시 50%의 농지보전부담금을 면제해 준다.

- 농지를 전용할 때 당 개별공시지가의 30%를 부과한다.

- 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제를 적용한다.

) --> 

2. 농지전용 허가비

- 200평까지 150만원내외

- 수입증지 : 3,500이하의 경우 20,000(해당부서 문의)

) --> 

3. 지역개발공채(지역개발공채는 지역에 따라 다소 차이가 있음)

- 경기도: 농지 3.3- 1,000/ 임야 3,3- 2,000

- 충청도: 농지 - 1,500/ 임야, 잡종지 등은 읍/면지역 -1,500원이고, 동지역 은 3,000

) --> 

) --> 

4. 개발행위 대행비

- 토목설계사무소나 건축사사무소에서 대행(대행비 약 200만 원정도 소요)

) --> 

5. 지목 변경비

- 수수료 : 1,000

- 취득세: (지목변경 후 시가표준액-지목변경 전 시가표준액) ×2%= 취득세액

- 지목변경 농어촌특별세 : 지목변경 취득세 ×10%

) --> 

*** 건축물 준공 후 지목변경 신청하면 대지로 전환됩니다.

) --> 


) --> 


. 농업인의 혜택


1) 농지원부를 보유하고 8년 이상 자경이 입증되면 당해 농지 양도소득세 감면


2) 농지원부 등록 후 2년이 경과한 후에 추가 농지를 구입할 경우, /등록세 50%감면


3) 국민연금 및 건강보험료 50% 감면을 지원한다.


4) 농가주택 지을 수 있는 농업인 자격취득.


5) 농가주택 및 창고 신축 시 농지전용부담금이 면제된다.


6) 농기계, 비닐하우스 시설설치/구입 시 경우에 따라 50% 지원을 받을 수 있다.


7) 국민주택채권 매입 시 세금이 면제되며, 근저당설정 시 등록세 및 채권 전부면제


8) 면세유 등 각종 보조금 지원혜택.


9) 고등학생의 경우 학자금이 면제되고 대학생등록금 무이자 융자.


또한 만5세 이하의 영/유아를 보육시설(유치원)에 보낼 때 보조금 지원.


 


) --> 


. 농가주택의 신축 요건


1) 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업을 영위하는 세대로서


    - 무주택자 이어야 한다.


- 당해 세대의 농업 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하고,


    - 당해 세대원의 노동력의 2분의1 이상으로 농업을 영위하는 세대의 세대주


) --> 


  2) 농가주택 부지면적은 1세대 당 660이하일 것.


) --> 


  3) 당해 세대의 농업경영의 근거가 되는 농지가 소재하는 시....면 또는 이에 연접한


...면 지역에 신축해야 하고, 거주지가 현격히 멀면 서울에 집이 있어도 허가가능


) --> 


* 농림지 임야에는 농가주택의 허가요건이 비교적 쉽다. (값싼 농림지임야를 잘 살피자)


  


) --> 


) --> 


. 농지취득자격증명: 대한민국의 건강한 성인이면 누구나 농취증을 발급받을 수 있다.


- 그러나 학생이나 직접 농업에 종사할 수 없는 환자 등은 불허가 사유에 해당함.


- 신청인이 소유농지 전부를 임대/위탁하거나 처분명령을 받은 전력 있으면 불허가.


) --> 


* 1,000이하의 농지는 농취증 용도를 주말체험용으로 기록하고 농취증을 발급 받는다.


) --> 


) --> 


) --> 


. 도시지역과 비도시지역에서 용도의 구분


) --> 


국토의 계획 및 이용에 관한 법률


도시계획법과 국토이용관리법을 폐지하고 이 법으로 통합하여 2002년 제정된 뒤 200912월 법률 제9861호까지 46차례 개정되었다.


) --> 


1] 도시지역


1) 주거지역: 1종 전용주거지역, 2종 전용주거지역, 1종 일반주거지역,


2종 일반주거지역, 3종 일반주거지역, 준주거지역


2) 상업지역: 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역


3) 공업지역: 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역


4) 녹지지역: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역


) --> 


2] 비도시지역


1) 관리지역: 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역


2) 농림지역: 농업진흥구역, 농업보호구역,


3) 자연환경보전지역


) --> 


@ 기타지역/지구/구역: 자연취락지구, 개발진흥지구, 수자원보호구역, 도시자연공원구역,


공원보호구역, 문화재보호구역, 개발제한구역, 비오톱 등등이 있다.


도시지역과 비도시지역의 구분

도시지역

비도시지역

녹지지역

보전녹지지역

×

관리지역

보전관리지역

생산녹지지역

×

생산관리지역

자연녹지지역

계획관리지역

) --> 

) --> 

농림지역

×

) --> 

) --> 

자연환경보전지역

×




돈되는 지목변경 이렇게 하세요     [출처 땅박사 ㅣ 작성자 허기성]


 최근 산지나 농지를 전용하여 건축행위를 할 수 있도록 만드는 지목변경이 일반인들에게 큰 관심을 받고 있다. 이는 토지 주변의 개발호재 없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 높일 수 있기 때문이다. 토지투자의 기본인 지목변경에 대해 알아본다.




지목변경 전, 토지이용계획서 확인


지목에 따라 땅의 가치 결정




지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는 것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 사실 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다.


여기서 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것이다. 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다.




토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 이에 많은 사람들은 싼 값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.


지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다. 따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시.군.구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지의 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.




용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적?효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 행해지게 된다.




지목변경시 연접개발제한 불리


농지전용허가만으로 땅값‘高高’




‘지목변경’은 농지전용(산지전용)허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.




우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇가지 제한요소가 있다.


현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다.


연천군 D공인 대표는 “보통 비농업인이 농지전용을 받을 수 있는 토지의 규모는 1,000㎡ 이하로 제한돼 있다”며 “비농업인이 토지를 매입할 때, 규모가 제한돼 있다보니 타인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용허가를 받는 경우가 있다”고 말했다.




여기에 지난해 1월부터 시행된 농지법에서는 비농업인들이 농지를 매입한 뒤 이를 한국농촌공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 크기에 제한 없이 소유할 수 있게 허용했다. 이처럼 비농업인들이 농지를 취득하기 위해선 까다로운 요건을 갖추어야 한다.




농지 취득 후 전용신청을 하기 위해선 해당토지의 경지정리 및 용수개발과 연접개발제한접촉여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지정리 및 용수개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.




농지 주변으로 연접개발 접촉여부도 신중히 알아봐야 한다. 연천군 지적과 관계자는 “연접개발제한은 개발행위의 허가 규모를 용도지역(녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등)마다 제한을 둔 것”이라며 “농림, 공업, 관리지역은 3만㎡ 미만, 생산녹지 지역 1만㎡ 미만, 보전관리지역 5,000㎡ 미만 등으로 이 범위 안에서 각 지자체마다 개발규모를 정해놓고 있다”고 말했다.




농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤 농지전용허가신청서를 작성하여 농지관리위원회에 제출한다. 농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다.


시장.군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다.




단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.




의정부 G공인 대표는 “꼭 지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된거나 다름없다”며 “전용허가가 떨어진 것만으로도 전용허가비와 프리미엄이 반영돼 가격이 두 배 이상 오른다”고 말했다.




농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다.


형질변경 후에는 시.군.구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다.




건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.


지목변경 신청을 받은 관할 행정처는 건물의 이용현황이나 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하게 된다.









 

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,


실거래가란?

2005년1월부턴 부동산 중개업소와 거래당사자간의 실제 거래된가격이나 계약내용을 시군구에 의무적으로

통보해야합니다.

부동산 매매거래시나 전세나 월세 입주시, 내가 사려는 시세를 알아보고 거래를 한다면 손해를 보는일이 없을거라 생각합니다 위에 사진처럼 부동산 실거래가 조회 또는 국토교통부 실거래가공개시스템을 이용하면 쉽게가능합니다.


지역별 아파트 다세대 연립 단독 다가구 실거래 가격 시세 조회서비스를 제공합니다



 실거래가를 알아보는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

아주 간단합니다.

위에 사진처럼 네이버 또는 다음 검색창에 실거래가 조회 또는 부동산 실거래가

국토교통부 실거래가 공개시스템을 검색 하시면 됩니다

그럼 아래 화면처럼 나오는데요


검색을 원하시는 주택종류, 소재 주소지를 넣으시면 쉽게 확인해보실수있습니다



매매가격뿐만아니라 전월세가 실거래가도 함께 공개되고요


 매매는 2006년1월부터 거래된 주택이 공개대상이며

전세나 월세는 2011년1월부터 주민센터에서 확정이라를 부여받은


주택을 대상으로 공개가 됨니다. 

 다만, 해당자료는 참고자료로만 확인하시면 됩니다



KB 아파트 시세(갱신일 2018.4.13)
서울시 강남구 대치동 개포우성 1차아파트

1983년식 690세대 최고15층 인 개포우성 1차아파트

공급31평형 전용25평 매매가 20억~22억 전세가 7억5천~8억5천 방3 욕실1

공급45평형 전용38평 매매가 25억~27억 전세가 10억~12억 방4 욕실2

공급55평형 전용48평 매매가28억~29억 전세가 12억~14억 방5 욕실2

공급65평형 전용57평 매매가31억~35억 전세가 13억~15억 방6 욕실2


아파트 현시세매물

공급31평형 전용25평 매매가 19억~22억 급매18억5000~19억

공급45평형 전용38평 매매가 22억~32억 급매19억

공급55평형 전용48평 매매가28억~32억 

공급65평형 전용57평



아파트 실거래가(시세)

공급55평형 전용48평 매매가29억8000만원 1층 /2018년2월21~28일 계약

공급31평형 전용25평 매매가19억8000만원 4층/2018년1월1~10일 계약

공급45평형 전용38평 매매가26억5000만원 11층/2018년1월1~10일 계약


2017년7월에 취하된 우성아파트 경매물건입니다


우성아파트 낙찰사례분석입니다






블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 전세에서 월세로 전환할 때 월세 책정 방법은?


 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 보증금 차액분을 어느 정도의 월세로 전환했는지를 나타낸 비율을 뜻한다.

 

일반적으로 소형 주택일수록, 전세보증금이 낮을수록 이 비율이 높게 나타난다. 싼 전셋집에서 살수록 집주인이 월세로 바꿀 때 세입자의 부담이 크다는 의미와 통한다. 현재 주택임대차보호법에 따르면 전·월세 전환율의 상한선은 연 10%다. 전세에서 월세로 전환하는 경우 연간 월세총액이 기존 전세 보증금의 10%를 초과해서는 안 된다는 것이다.

 

1억 5000만 원짜리 전세 아파트를 1000만 원 보증금에 월세로 돌릴 경우, 전환되는 월세보증금 1000만 원을 뺀 1억 4000만 원×10%=연간 1400만 원, 즉 월세로는 116만 원까지 가능하다는 것이다.

 

만약 반전세로 5000만 원 보증금을 받는다면 나머지 1억 원×10%=연간 1000만 원이므로 월세는 83만 원이 최대치가 된다. 집주인 입장에서는 116만 원까지 요구할 수 있다는 뜻이고, 세입자는 집주인이 116만 원 이상 요구할 경우 위법성을 따지면 된다는 의미다. 상가의 경우엔 상가건물임대차보호법에 따라 전환하는 금액에 연 12% 내에서 월세를 받을 수 있다.

 

보증금 5000만 원짜리 상가를, 보증금 1000만 원에 월세로 돌리면 건물주가 요구할 수 있는 최대금액은, 월세 전환 보증금 4000만 원×12%=연간 480만 원, 월세로 40만 원까지 가능한 것이다. 물론 이것은 법적인 테두리다. 시중금리가 3%를 밑도는 상황에서 실제 월세는 법에서 정하고 있는 것 보다 낮게 형성되어 있는 경우가 많다.


전세를 월세로 바꿀때 전환율 계산방법

 

 

주택임대차보호법 제 7조 2 (월차임 전환시 산정률의 제한)

기준에 따르면 "10%(연1할)과 한국은행 기준금리(1.25%)의 4배중에서 낮은 비율을 적용하도록 되어 있어요.

 

 

예를 들어 단지씨가 5억의 전세를 살고 있는데 계약기간중 보증금 2억에 월세로 전환한다고 하면 전세금 5억에서 보증금 2억을 뺀 금액 3억을 월세로 전환해야 하는데요.

 

 

3억 * 10%(주택임대차보호법에 따른 기준금리) = 30,000,000원 / 12개월 =  2,500,000원

 

  OR

 

3억 * 기준금리(1.25%의 4배)인 5% = 15,000,000 / 12개월 = 1,250,000원

낮은 비율인 5%를 적용하여

 


보증금 2억에 월세 1,250,000원 이하로 임대인과 협의하여 정하면 됩니다.

 

 

만약 임대인의 강요에 의해서 위에 계산된 방법으로 전환율 5% (1,250,000원) 를 초과하여 월차임을 지급하였다면, 이는 주택임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이기 때문에 효력이 없으므로 나중에 돌려받을 수 있답니다.

 

상가임대차보호법 제12조 동법 시행령 제5조(월차임 전환시 산정율)

 


상가임대차보호법에 따른 월차임 전환시 산정율

역시 주택임대자보호법에 따른 계산방법과 동일합니다.

다만, 연 1할2푼(연12%)과 기준금리 4.5배를 곱한 금리 중 낮은 비율을 한도로 적용하도록 되어 있습니다.

 


전월세 전환율은 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 경우에만 적용되고

계약종료 후 혹은 계약 맺기 전에는 임대인과 임차인이 합의한

시장논리에 의해서 월차임이 정해지다보니 월차임 전환시 산정율은 아쉽게도 적용이 안되다 보니 시장의 높은 전환율은 임차인이 따를 수 밖에 없는 상황이예요.

 


아주 간편하게 전세를 월세로 전환하는 계산기를 링크로 걸어놓을께요.


http://www.r114.com/z/solution/switch_tax/switch_sol.asp?only=0&m_=37&g

 

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,

 

 


임대차계약의 묵시적 갱신의 효력 및 중개수수료 부담의 주체는 누가 될까요?

 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인도 1개월 전까지 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.

 

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통지를 할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생하게 됩니다.

​묵시적 갱신과 관련하여 중개 수수료에 대한 분쟁이 많다고 하는데요.

이 부분도 한번 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 중개 수수료가 적지 않은 경우에는 특히  수수료 부담을 누가 하느냐는 당사자 사이에 꽤 중요한 논란거리이기도 합니다.


이에 대하여 명확한 대법원 판례는 아직 없는 것이 현실입니다.

다만, 주무 부처인 국토교통부의 유권해석에 따르면, 주택 임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과하지 않고 이사를 할 경우에 중개 수수료 부담은 중개 의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙입니다(국토교통부 전자 민원 6866, 2005. 2. 12.).

 

아울러 국토교통부는 이러한 경우 중개 수수료 지불 주체는 거래 당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개 수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 사적 관계로 보아야 한다는 입장입니다(국토교통부 사이버 민원 2006. 7. 28.)


이를 해석해보면 이렇습니다.

 "전 임차인과 임대인 사이에 임대차계약이나 특약 혹은 별도의 약정을 통해 묵시적 계약 갱신 이후 임대차계약 기간 중 임차인이 계약을 중도 해지할 경우, 새로운 임차인을 들이기 위해 중개에 들어간 중개 수수료는 전 임차인이 지급하기로 한 경우에, 전 임차인이 그 약정에 따른 의무로서 중개 수수료를 지급하기로 하는 것은 무방" 하다는 것입니다.

아래 그림을 보시면서 내려가시면 이해가 더 빠르실 것입니다.

 

 

블로그 이미지

산속여행자TV

부동산 매매전세시세 및 실거래가 가장 중요한 지역분석을 공부하고자 함

,