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얼마 전 아버지의 상을 치른 A씨는 아버지가 보유한 부동산에 대해 상속세 신고를 준비하고 있다. 세무/회계전문가와 상담을 하는데 상속재산가액은 기준시가를 적용하기 때문에 현재 시세보다 훨씬 저렴하게 산정한다고 한다. A씨는 시세가 기준시가보다 훨씬 높은데 상속세를 적게 내려고 기준시가를 적용했다가 나중에 불이익을 받지는 않을까 걱정이다. 어떻게 해야 할까?

절세 위해 부동산 기준시가보다 높게 감정 
결론부터 말하자면 감정기관으로부터 부동산의 평가를 받아 추후 상속받은 재산을 양도할 때 양도차익을 줄여 절세효과를 볼 수 있습니다.

예를 들면, 시세가 7억원인데 정부가 고시하는 기준시가가 3억원인 부동산을 상속받는 경우에는 일반적으로 부동산을 기준시가인 3억원으로 평가하여 상속세를 계산합니다.
하지만 추후 3억원으로 평가받아 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도한다면 4억원의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

그러나 두 군데의 감정기관(감정평가사, 감정평가법인)으로부터 부동산을 7억원으로 평가받아 상속세를 신고하게 되면 추후 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도할 때 취득가액이 상속시의 평가액으로 반영이 되기 때문에 양도차익이 0원으로 양도소득세가 발생하지 않습니다.

올해 4월부터 10억원 이하는 한 군데 감정평가 인정 
이처럼 절세를 위해서 실무에서는 부동산을 기준시가보다 높게 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 경우가 있습니다. 더욱이 종전에는 두 군데의 감정기관에서 평가받도록 하였으나, 2018년 4월 1일부터 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 한 군데에서 평가받아도 인정하도록 개정이 되었습니다(상속세법 및 증여세법 60조5항).

따라서, A씨의 경우도 아버지가 보유하고 있는 부동산에 대해서 기준시가가 10억원 미만이라면 한 군데에서 감정을 받거나 10억원이 초과시에는 두 군데의 감정기관에 감정을 받아서 사전에 자료를 보유하고 있는 것이 유리할 것으로 보입니다.

너무 일찍 감정 받아도 문제 
그리고 감정가액의 적용은 상속개시일을 기준으로 직전 과세연도 초부터 상속개시일이 속하는 과세연도 말 사이에 감정받은 가액이 인정이 되므로 너무 사전에 미리 준비하여도 혜택을 못 받을 수가 있으므로 시기 적절하게 준비하는 것이 좋습니다.

비사업용토지 및 최근에 입법된 다주택자들의 부동산을 양도 시 50% 이상의 중과세로 점차적으로 세부담을 높이는 상황에서 상속받을 부동산의 가액이 현저하게 높거나 기준시가와의 차이가 큰 경우에는 추후 상속받은 부동산의 양도시 절세를 위해 미리 연구해보거나 세무사, 회계사와 상담을 통해 대비하는 것이 좋습니다.    출처 창업경영신문 최윤정 기자

산림의 형질변경허가 및 복구절차

o 산림형질변경허가 제도란

산림내의 토지형질변경을 가져오는 행위에 대하여 엄정한 허가절차를 거치게 함으로써 국토의 균형있는 개발과보존을 조화시키기위한 제도

o 허가권자

공ㆍ사유림 - 시장ㆍ군수
불요존국유림 - 영림서장
요존국유림 - 영림서장

o 허가기간

1년이내를 원칙으로 하되 광산등 장기간을 요하는 사업은 5년의 범위
내에서 허가 가능하며 허가기간 연장은 허가기간 만료 30일전에 연기 신청

o 신청 구비 서류

ㆍ신청서
ㆍ사업계획서
ㆍ형질변경임지 실측도 및 벌채 구역도
ㆍ산림소유권 또는 사용ㆍ수익권을 증명할 수 있는 서류

o 허가 제한 구역

ㆍ다른 법률의 규정에 의하여 제한하고 있는 지역
ㆍ명승지, 유적지, 휴양지, 유원지등 자연경관의 보존이 필요하다고 인정하여 시장ㆍ군수가 고시한 지역
ㆍ국도, 고속도로, 철도연변 및 정권항로로 부터 가시거리 1천미터 이 내의 산림중 자연경관의 보존이 필요하다고 인정하여 시장ㆍ군수가 고시한 지역
ㆍ산사태위험지등 재해발생이 우려되는 지역. 다만, 방재시설을 할것 을 조건으로 허가하는 경우에는 예외
ㆍ분묘 중심점으로 부터 10미터이내. 다만 연고자의 동의를 받은 경우 에는 예외
ㆍ산림법 제16조의 규정에 의한 보전임지. 다만, 산림법 제18조의 규 정에 의하여 보전임지 전용허가, 동의 또는 협의를 받았거나 허가를 받지 아니하여도 전용이 가능한 경우는 예외
ㆍ산림법시행령 제79조 제2항 각호의 1에 해당하는 지역으로서 산림의 형질변경 허가를 할 경우 실질적으로 채석장화할 우려가 있다고 판 단되는 지역

o 산림의 형질변경 종류

ㆍ광산개발, 도로개설, 임도개설, 농로개설, 농지조성, 초지조성, 공장 시설, 공원, 묘지설치, 스키장조성, 골프장조성, 택지조성등으로 인 한 형질변경
ㆍ기타 복구를 요하는 형질변경

o 신고로 할 수 있는 형질변경

ㆍ지하자원 또는 석재의 개발을 위한 시추사업
ㆍ조림 또는 벌채를 위한 시설, 임도, 방화선, 기타 산림관리시설 및 보호시설
ㆍ임산물의 간이 가공시설
ㆍ농업인등이 다음 각목의 1에 해당하는 시설을 설치하기 위하여 필요 한 경우
-농가주택개량시설
-농ㆍ임업기계를 보관하기 위한 시설
-농막, 농로, 축사, 버섯재배사, 누에 사육시설 및 농림수산물 저장 시설
-산양ㆍ면양 기타 산림청장이 정하는 가축을 사육하기 위한 방목시설. 다만, 성림지에 대한 피해예방 시설을 설치하는 경우에 한함.
ㆍ산림소유자가 1만㎡이내의 구역에서입목의 벌채 및 임지의 개간없이 산채, 약초, 특용작물 또는 관상수의 재배를 위한 시설
ㆍ목탄 생산시설
ㆍ야생조수 인공사육시설
ㆍ전기사업법에 의한 송ㆍ배전시설
ㆍ법 제18조 및 법 제90조의 규정에 의한 보존임지의 전용허가 협의또는 형질변경 허가를 받은 목적사업 시행을 위한 진입도로, 현장사무소등 의 부속시설이나 부대시설등의 설치를 위하여 필요한 경우

o 산림형질변경지 복구

ㆍ복구비예치 : 형질변경을 하고자하는자는 형질변경 허가후 허가증 교 부전에 복구비를 예치하여야 함 (허가권자가 복구비 예 치통지를 (허가권자가 복구비 예치 통지를 하면 30일 이 내에 예치하여야함)

ㆍ복구명령 : 토사유출등 재해예방과 경관보존등을 위하여 특히 필요한 경우 중간복구명령을 할 수 있으며, 형질변경 작업이 완 료되었을 때는 최종 복구명령을 한다. 명령받은 이후 1개 월 이내에 복구 작업을 착수하여야 함.

ㆍ대집행복구 : 복구명령 받은 자가 복구치 아니한 경우 허가권자는 임 업협동조합, 산림환경연구소 및 복구능력이 있다고 인정 되는자에게 복구 의뢰할 수 있음.

ㆍ복구비정산 : 허가권자는 준공검사를 거쳐 복구비를 정산하며 이때 훼 손자가 복구하지 아니하는 경우는 실 복구비는 대집행자 에게 잔액은 예치자에게 반환함(보험증권으로 예치한 경 우 잔액 발생시 증권발행회사에 반환)

o 산림형질변경허가 절차

- 처리기관 : 시ㆍ군, 영림서

1. 신청서 작성
2. 접수
3. 현지조사 확인
4. 적지복구비산출 ↔ 산림환경연구소 및 시장·군수
5. 시장·군수 및 영림서장
6. 복구비 납부지시
7. 복구비 예치
8. 허가증

자연녹지지역 쉽게 이해하기

자연녹지지역은 녹지지역중 하나로서 국토의 이용 및 계획에 관한 법률이라는 뭔가 거룩해

보이는 법에 의해 세분화된 용도지역중 하나입니다.

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도시지역의 무질서한 확장을 막고 ​자연환경이나 늘푸른 녹지를 보전하기 위해 일정한

나와바리를 정해서 자연녹지 .생산녹지.보전녹지등 녹지지역으로 나뉘였습니다.

​

자연녹지는 녹지지역중 맏형으로서 도시의 녹지공간 확보와 나중에 도시를 만들 토지의

공급을 위해서 개발을 재한하고 있는 지역이라 건축에 규제가 많습니다.

​

보통 자연녹지 하면 떠오르는 게 항상 푸르름이 있는 아름다운 자연을 생각하지만 부동산에서는

자연이나 녹지 . 보전같은 엄청 아름다운 단어가 들어가면 개발에 규제가​ 엄청 있겠구나

하는 생각을 하시면 거의 맞습니다.

​

개발을 제한하고 있지만 뭐~ 절대농지같이 심하게 제한하지는 않습니다.

자연녹지는 일반인이 건축할 수 있지만 절대농지는 일반인 건축 짤 없거든요. ​

​

자연녹지에서는 특별히 조례에 의해 정한거아니면 4층 이하의 건물만 건축할 수 있으며

단독주택이나 1.2종 근린생활시설 . 의료시설 . 교육연구시설, 노유자시설 .수련시설,

운동시설 . 창고  동물 및 식물 관련시설 .분뇨 및 쓰레기처리시설(고양시는 허가 안나옴) .

교육관련시설 . 묘지관련시설, 관광 휴게시설등만 건축할수 있고 형질변경도 가능합니다.

​

교정시설이나 ​국방시설도 되지만 뭐 수익성 교정시설을 만들것도 아니기에그냥 접어두고 갑니다.

​

자연녹지지역의 용적율은 50 ~ 100% 이하이고 건페율은 20% 이하입니다.

시도별 조례에 의해 달라지는 경우도 있으므로 조례를 살펴봐야 합니다. ​

출처 반토막급매물부동산투자재테크

얼마 전 아버지의 상을 치른 A씨는 아버지가 보유한 부동산에 대해 상속세 신고를 준비하고 있다. 세무/회계전문가와 상담을 하는데 상속재산가액은 기준시가를 적용하기 때문에 현재 시세보다 훨씬 저렴하게 산정한다고 한다. A씨는 시세가 기준시가보다 훨씬 높은데 상속세를 적게 내려고 기준시가를 적용했다가 나중에 불이익을 받지는 않을까 걱정이다. 어떻게 해야 할까?

절세 위해 부동산 기준시가보다 높게 감정 
결론부터 말하자면 감정기관으로부터 부동산의 평가를 받아 추후 상속받은 재산을 양도할 때 양도차익을 줄여 절세효과를 볼 수 있습니다.
예를 들면, 시세가 7억원인데 정부가 고시하는 기준시가가 3억원인 부동산을 상속받는 경우에는 일반적으로 부동산을 기준시가인 3억원으로 평가하여 상속세를 계산합니다.
하지만 추후 3억원으로 평가받아 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도한다면 4억원의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

그러나 두 군데의 감정기관(감정평가사, 감정평가법인)으로부터 부동산을 7억원으로 평가받아 상속세를 신고하게 되면 추후 상속받은 부동산을 시세인 7억원에 양도할 때 취득가액이 상속시의 평가액으로 반영이 되기 때문에 양도차익이 0원으로 양도소득세가 발생하지 않습니다.

올해 4월부터 10억원 이하는 한 군데 감정평가 인정 
이처럼 절세를 위해서 실무에서는 부동산을 기준시가보다 높게 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 경우가 있습니다. 더욱이 종전에는 두 군데의 감정기관에서 평가받도록 하였으나, 2018년 4월 1일부터 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 한 군데에서 평가받아도 인정하도록 개정이 되었습니다(상속세법 및 증여세법 60조5항).

따라서, A씨의 경우도 아버지가 보유하고 있는 부동산에 대해서 기준시가가 10억원 미만이라면 한 군데에서 감정을 받거나 10억원이 초과시에는 두 군데의 감정기관에 감정을 받아서 사전에 자료를 보유하고 있는 것이 유리할 것으로 보입니다.

너무 일찍 감정 받아도 문제 
그리고 감정가액의 적용은 상속개시일을 기준으로 직전 과세연도 초부터 상속개시일이 속하는 과세연도 말 사이에 감정받은 가액이 인정이 되므로 너무 사전에 미리 준비하여도 혜택을 못 받을 수가 있으므로 시기 적절하게 준비하는 것이 좋습니다.

비사업용토지 및 최근에 입법된 다주택자들의 부동산을 양도 시 50% 이상의 중과세로 점차적으로 세부담을 높이는 상황에서 상속받을 부동산의 가액이 현저하게 높거나 기준시가와의 차이가 큰 경우에는 추후 상속받은 부동산의 양도시 절세를 위해 미리 연구해보거나 세무사, 회계사와 상담을 통해 대비하는 것이 좋습니다.    출처 창업경영신문 최윤정 기자

부동산 계약상 오표시무해(誤標示無害)

우리들은 일상생활을 하면서 많은 사람들과 어울려 살아오고 있기 때문에 매일같이 서로 약속을 주고받으며 지내고 있다. 약속을 잘 지키는 사람은 신용이 두텁다고 하지만, 늘 약속을 어기는 사람은 신용 없는 사람이 되기도 한다.


매일 이어지는 수많은 약속 중에서도 “서로 금전적으로 주고받는 대가성이 있는 약속”을 계약이라고 하는데 그러한 계약을 하다보면 중요한 부동산 계약에서도 자칫 당사자가 의도하는 내용이 아닌 엉뚱한 사항이 기재되어 계약 당사자들을 놀라게 하는 일이 종종 있다.


즉, 甲토지를 매매하기로 의논하고 당사자가 甲의 토지에 대한 매매계약서를 작성하는 과정에서 실수로 계약서에 乙토지를 매매한 것처럼 기재하는 일도 있고, 번지수를 잘 못 기재하는 일도 있다는 뜻이다.


가벼운 예로 매도인과 매수인을 바꿔 기재하기도 하고, 임대인과 임차인을 바꿔 기재하기도 하며, 근저당권자와 근저당설정권자를 바꿔 쓰기도 한다. 뿐만 아니라 금액 중 0을 하나 빼거나 더하는 일도 있다.

-사례-
박신용씨는 자신이 경작하고 있는 밭을 팔기로 하고, 오믿음씨는 이 밭을 사기로 하는 계약을 체결하는 과정에서 계약서를 작성하던 공인중개사가 전화를 받다가 그만 그 밭의 지번 10번지를 11번지로 기재했다.

박신용씨와 오믿음씨는 서로 중개사를 믿는 사이였기 때문에 계약서를 읽어보지도 아니하고 매매대금 계산을 한 후, 그 계약서를 법무사에게 맡겼다. 하필이면 그 땅은 경지정리를 한 땅이었기 때문에 10번지와 11번지의 땅이 모두 박신용씨의 소유였다.

법무사로서는 당연히 11번지 땅에 대한 지적공부를 참고로 소유권이전등기 서류를 작성하여 관할 등기소 등기과에 접수하였고, 엉뚱한 11번지 밭이 오믿음씨 앞으로 이전등기가 돼버린 것이다.


나중에야 이 사실을 알게 된 박신용씨와 오믿음씨는 우리들이 계약한 땅은 분명 10번지 밭 330㎡(100평)인데 어찌하여 11번지 500㎡(152평)가 이전등기 됐느냐고 서로 의아해 할 수 밖에 없으리라 그렇다면 이런 등기가 효력이 있을까? 또 어떤 방법으로 바로 잡아야 할까?


1) 일단 등기가 됐으므로 그대로 유효하다.
2) 아니다. 당사자의 의사에 반한 등기이므로 무효의 등기다.

해설
계약서에 표시된 번지에만 의존하여 등기가 이루어진 사례는 거의 없다. 법무사 사무실에서는 지번과 면적, 그리고 소유자를 대조한 후 등기서류를 작성하지만, 일이 바쁘다보면 11번에 대한 토지대장과 등기부등본만을 놓고 서류를 작성하는 일도 있어 전혀 그런 실수가 없다고 할 수도 없다.


이런 실수를 치유하는 방법으로 법률에서는 “계약에 있어서 오표시 무해”라는 원칙을 두고 있다. 즉, 잘못 된 표시가 당사자의 의사와 상관없이 이루어졌을 때에는 “잘 못 표시된 내용은 법률행위에 해를 끼치지 않는다.”는 원칙으로서 잘 못 기재된 내용과는 상관없이 당초 의도했던 대로 법률효과를 발생한다는 취지다.


따라서 계약서에 11번지로 기재했더라도 양당사자가 의도한 바는 10번지였으므로 계약의 효과는 10번지의 매매로 효력을 발생하게 되는 것이다. 법률행위의 해석을 함에 있어서는 당사자의 의사가 명확히 반영돼야 하므로 당사자들의 뜻에 따라야 한다는 원칙이라고 봐야 하기 때문이다.


결국 11번지의 이전등기는 원인 없이 이루어진 등기이기 때문에 무효라 할 것이므로 오믿음씨는 11번지 땅에 대한 소유권이전등기를 말소하고, 다시 10번지에 땅에 대한 소유권이전등기를 받아야 하는 것이다.


참고사항으로 매매대금이나 은행 인출금을 기재할 때 “금 일억 원”이라고 한글로 기재한 다음 그 옆에 아라비아 숫자를 “1,000,000,000”(십억)이라고 기재했다면 그 증서상의 기재금은 한글인 일억 원이 우선하게 된다.


반대로 “금 일십만 원”이라고 기재해 놓고 숫자를 “1,000,000원”이라고 기재했다면 금 일십만 원이라는 한글이 우선 하는 것이다. 

민법규정
제 105조 임의규정
법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

제 106조 사실인 관습
법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 관습이 있는 경우에 당사자의 의사가 명확하지 아니한 때에는 그 관습에 의한다.윤정웅 칼럼니스트

이혼할 때 집을 아내에게 이전하면 양도소득세를 내나요?

[더,오래] 배인구의 이상가족(50)
한 달 전부터 아내와 이혼을 논의 중입니다. 저와 아내는 같이 살기 어렵다는 것을 진즉 알았지만 아이 때문에 이혼은 하지 못하고 지내왔습니다. 저와 아내 모두 아이를 사랑하고, 같이 살고 싶어한다고 하면 다른 사람들은 그럼 아내와 잘 지내도록 해야 하지 않냐고 도덕 교과서에 나오는 말을 합니다.

저도 그 말을 이해하지 못하는 것은 아니고, 저 역시 아내가 아이를 잘 키우고 아이에게는 누구보다 잘한다고 생각하지만 아내를 볼 때마다 숨이 막히고 아내가 있는 집에서는 아무것도 할 수 없습니다. 자연스레 회사에서 지내는 시간이 많아졌고 그 덕분인지 회사에서는 제법 인정을 받고 있습니다. 또 아이 엄마의 배려로 저와 아이만 지내는 시간도 있어 아이와도 그럭저럭 잘 지내고 있다고 생각합니다.

아이가 성인이 되면 아내와 이혼하기로 합의했는데, 제 명의로 되어 있는 집을 아내에게 이전하면 세금은 어떻게 되나요?

아이가 성인이 되면 아내와 이혼하기로 합의했는데, 제 명의로 되어 있는 집을 아내에게 이전하면 세금은 어떻게 되나요?

이렇게 아이가 고등학생이 될 때까지 저희 나름대로 생존의 방법을 모색하며 지내왔고, 이제 아이가 몇 달 뒤에 수능을 마치면 저희는 이혼하기로 잠정적으로 합의했습니다. 대학을 가면 누가 친권자가 되더라도 의미가 없다는 것을 모두 이해한 덕분이죠.

이혼하면 재산분할이란 것을 해야 할 텐데 지금 사는 집에서 아내와 아이가 같이 살기로 했습니다. 집은 아내가 갖고 나머지는 제가 갖기로 깔끔하게 정했는데, 제 명의로 되어 있는 집을 아내에게 이전하면 그에 따른 세금은 어떻게 되는지 궁금합니다. 재산분할로 이전이 되면 양도소득세는 내지 않는다고 들었는데 맞는지요?

■ 배인구 변호사가 답합니다

「 이혼을 고민하는 부부 대부분은 자녀를 가장 먼저 생각하며 이혼 생각을 중단하기도 하고, 그렇게 참고 살면서 새로운 삶의 방식을 모색하기도 하죠. 사례자도 힘든 시간을 지내오셨을 것 같은데 그런데도 계속 아이를 중심에 두고 생각하시는 것 같군요. 모쪼록 상대방을 존중해주면서 이혼 논의를 이어가길, 이혼 후에도 여전히 부모라는 것을 잊지 마시고 자녀에 대한 애정이 변함없기를 빕니다.

협의이혼이나 재판상 하면서 상대방에게 재산분할로 부동산을 이전하는 경우 양도소득세를 과세하는지 여부가 문제 될 수 있습니다.

이에 대해 대법원은 재산분할제도는 혼인 중에 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 실질적인 공동재산을 청산 분배하는 것을 주된 목적으로 하므로 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당한다고 전제한 후 공유물의 분할은 실질적으로는 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으므로 이혼 시 재산분할의 방법으로 부부 일방의 소유명의로 되어 있던 부동산을 상대방에게 이전한 경우에도 유상양도에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

재산분할로 인해 부동산을 양도하는 경우 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 최초의 취득 시가 기준이 되고, 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시의 가격이 기준이 되지 않는다.

재산분할로 인해 부동산을 양도하는 경우 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 최초의 취득 시가 기준이 되고, 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시의 가격이 기준이 되지 않는다.

또한 재산분할이 이루어짐으로써 분여자(이 사례에서는 남편)의 재산분할의무가 소멸하는 경제적 이익이 발생한다고 하여도, 이러한 경제적 이익은 분할재산의 양도와 대가적 관계에 있는 자산의 출연으로 인한 것이라 할 수 없으므로, 재산분할에 의한 자산의 이전이 양도소득세 과세대상이 되는 유상양도에 포함되지 않는다고 했습니다(대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결).

따라서 재산분할로 인해 이전받은 부동산을 그 후에 양도하는 경우 그 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 최초의 취득 시가 기준이 되고, 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시의 가격이 기준으로 되지 않습니다.

양도소득세뿐만 아니라 취득세도 특례를 적용합니다. 이것은 부부가 혼인 중 공동의 노력으로 이룩한 재산을 부부관계 해소에 따라 분할하는 것에 대해 통상보다 낮은 취득세율을 적용함으로써 실질적 부부공동재산의 청산으로서의 성격을 반영한 것이라는 평가를 받고 있습니다. 참고가 되었으면 좋겠네요.   중앙일보 | 배인구

출처 반토막급매물부동산투자재테크

부자의 역사는 ‘땅’에서 시작한다.

부자의 역사는 땅에서 시작했습니다. 고대의 제왕, 중세의 영주, 근대의 거부들이 땅으로 재산을 일구고 늘렸습니다. 21세기 역시 전 세계 몇 안 되는 선진국들을 제외하고는 거의 모든 나라 부자들이 부동산 부자입니다. 우리나라도 예외는 아닙니다.

전국의 땅과 각종 부동산의 시가는 1경(京)원이 넘는 것으로 추정됩니다. 그럼 다른 자산들은 어떨까요. 숨어 있는 구폐와 고액채권을 모두 합하면 몇천조원 정도로 추산되고, 주식 시가총액은 최근에 1000조원을 기록 중입니다. 해외 비자금과 국내 지하자금 규모는 몇백조원으로 추정되고, 대여금고 속의 금과 희귀 물건들을 모두 합해도 몇십조원, 미술품은 3조원이 채 안 된다고 합니다.

결론부터 말하면 대한민국 부자 재산의 70% 이상이 부동산입니다. 지난 수십 년간 활짝 피었던 부동산 시장이 최근 몇 년 사이 정체 또는 10~20%의 침체를 보이고 있지만 독자 여러분들이 세상을 살아가는 대부분의 기간에 부동산이 재산을 형성하고 유지하는 기둥이 될 것은 거의 확실합니다.

한 명품업체 오너는 “명품을 수입해 번 것보다 회사 사옥과 내 집 산 것으로 그래도 부자 소리를 듣고 있다”고 말합니다. “요새 (가격이) 빠진 부동산들을 사면 우리 자식들도 덕을 볼까”라고 물으니, “그럴 거다. 부동산이 금융으로 바뀌려면 수십 년은 걸릴 거다. 그것도 몇 가지 조건이 충족돼야 가능한 일”이라고 말합니다. 어떤 조건일까요. 다음은 그 부자와 필자가 복분자술을 기울이며 얻은 결론입니다.

첫째로 거의 모든 국민이 집을 한 채씩은 가지고 있어야 부동산이 재미가 없을 텐데, 현재 전체 가구의 60~70% 정도만 자기 집을 소유하고 있습니다. 전 가구가 두 발을 뻗고 누울 집이 한 채씩 있을 때까지 부동산은 숨은 보석입니다.

둘째로 투자가치가 있는 부동산은 인구 백만 이상의 대도시에 있는 일부 노른자위뿐입니다. 어차피 상태가 나쁜 지역들은 수십 년 동안 찾아오는 사람도 없고, 여기에 묻힌 수천조원 역시 재투자가 불가능합니다. 물론 부동산 담보로 빌려서 주식투자에 들어갈 수는 있겠지만 금융당국이 목을 죄고 있어 쉬운 일이 아닙니다. 반면에 황금지역들은 부동산 단타가 가능해 손 바뀌기가 자주 엿보입니다. 이런 지역들의 상업적 가치가 살아있는 한 부동산은 좋은 투자 대상입니다.

셋째로 전 국토의 10% 이내가 개발된 상태에서 그나마 대형 토지 보유자들은 하나같이 부동산 거부들입니다. 몇 개의 노른자위 정부부처들, 대형 국공립 대학들, 대기업들, 대형 종교기관들이 대표적인 예입니다. 전국에서 돌고 있는 현찰 액수가 부동산 시가에 한참 못 미치는 가운데 초대형 부동산 매수 주체(외국계, 대형 조직들)가 따발총처럼 움직이지 않는 한 부동산은 부동의 일등 자산입니다. 부동산을 팔고 그 돈을 주식에 넣는 사이클이 수십 년 동안 계속돼 부동산과 주식의 균형이 맞아야만 부동산 초과이득이 거의 없어질 텐데 당장에 일어날 수 있는 일이 아닙니다.

우리나라 국민은 총재산의 70% 이상을 부동산으로 가지고 있습니다. 이것을 주식으로 전환하려면 코스피가 5000을 넘어 1만을 넘나들어야 합니다. 그 상태가 쭉 지속돼야 부동산이 국민 총재산의 절반 아래로 떨어질 것으로 추정됩니다. 부동산은 계속 하락하고 주식은 수직 상승해야 ‘부동산 대폭락 시대’가 말이 될 수 있습니다. 하지만 코스피는 올해 내로 2200 유지도 버겁다는데 언제 1만, 2만이 될까요.

부동산은 현찰화하지 않고도 대토나 물물교환을 할 수 있습니다. 굳이 급하게 처분할 상황이 아니라면 부동산은 ‘아직도 재미가 있다’는 것이 부동산 부자들의 주장입니다. 총재산이 5억원이 안 되는 가구가 전체 가구의 80% 정도인데 이분들은 어차피 보유한 부동산이 적어서 재미를 보기 힘든 상황입니다.

하지만 자산소득이 생활소득의 3배를 넘어서게 되면 드디어 부동산의 진미를 느끼게 됩니다. 혹시 자산소득이 적으신 분들은 생활소득의 90% 이상을 절약해 이른 시일 내에 재투자해서 자산소득을 늘리는 진리를 찾아야 합니다. 그래야 자녀들에게 “우리 부모는 미래의 부자”라는 말을 들을 수 있습니다. 자녀를 위해서 이제부터라도 휴가 가지 말고 집에서 쉬시고, 외식하지 말고 라면 드시고, 술·담배 끊으시고, 주말에 근무하면서 작은 부동산이라도 잡아 나가는 것이 희망의 미래로 가는 길인 것 같습니다.

출처 반토막급매물부동산투자재테크

부동산 초보상식 시골땅을 사야 할 때 주의할 점 15가지

토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제가 많고 경기가 장기침체를 거듭되고 있습니다. 하지만 개발계획이 발표되면서 토지에 대한 관심은 꾸준합니다.
전원주택수요자들도 많지만 투자를 목적으로 개발메리트가 있는 토지들에 관심을 보이는 사람들도 많아지고 있습니다. 땅 구입할 때 주의할 내용들을 정리해보았습니다.

토지를 거래할 때는 우선 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 합니다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 합니다.
토지거래허가구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다하더라도 무효가 됩니다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역 내의 땅이라도 허가가 필요하지 않습니다.

소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있습니다.
땅을 구입할 때 주의할 사항들을 정리해 보았습니다.

하나, 토지공부서류는 반드시 직접 확인해야 합니다. 
 

토지를 거래할 때 확인해 보아야 할 서류는 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가확인서·부동산등기부(등본)등이 있습니다.
토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽습니다. 또한 향후에도 땅값 상승 폭이 커 투자 가치도 높은 땅입니다.

농림지역이면서 농업진흥구역은 예전 얘기로 하면 절대농지입니다. 이런 땅은 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않아 농사가 목적이 아니라면 손대지 않는 것이 좋습니다.

지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵습니다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 향후 땅값 상승 폭도 작으며, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입하는 것이 좋습니다.

땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목입니다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품은 아닙니다. 그렇기 때문에 반드시 지적도와 토지이용계획확인원 등의 공적인 서류를 통해 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 합니다.
그리고 전원주택단지 등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 합니다.

둘, 호재가 겹치는 곳을 주목하십시오. 
 

실수요자라 하더라도 나중에 땅값이 올라야 투자에 재미가 있습니다. 특히 투자가 목적인 초보자라면 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해 보아야 합니다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자도 메리트가 있습니다. ‘신도시 기업도시’ ‘신도시 혁신도시’ ‘전철개통 기업도시’ ‘고속도로개통 기업도시’ ‘전철개통 혁신도시’ ‘고속도로개통 혁신도시’ ‘도로개통 기업도시’ ‘도로개통 혁신도시’ 등이 바로 그런 곳입니다.

판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’ ‘혁신도시’ ‘행정중심도시’ ‘제주국제자유도시’ ‘인천송도국제자유도시’ ‘영종도’와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들은 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여줍니다.

셋, 땅값은 새로 나는 길을 따라 상승합니다.

접근성과 유동성이 좋아지게 되면 살기 좋아지고 투자가 활성화되게 마련입니다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 토지·임야는 확실한 투자처라 할 수 있습니다. 이런 곳은 땅값이 오를 수밖에 없습니다.

호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 됩니다. 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있습니다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킵니다.
신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거입니다.

넷, 그린벨트 해제대상지를 눈여겨 보아야 합니다. 
 

도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위해 개발제한구역을 두고 있습니다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이릅니다.
그러나 점점 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 앞으로 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 합니다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단입니다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하여 투자하는 것도 좋습니다.

다섯, 개발 예정지의 인근을 찾아 보십시오. 
 

택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.

토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속합니다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있습니다.

여섯, 지렛대가 안 통하므로 여유자금으로 투자해야 합니다. 
 

단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐입니다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙입니다. 이자를 내며 빌려서 하는 투자는 해서는 안 됩니다.
또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 합니다. 
 

일곱, 투기가 아닌 투자의 마인드로 임해야 합니다. 
 

무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본입니다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요합니다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있습니다.

특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위 ‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물입니다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가를 생각해 보아야 합니다.

여덟, 자신의 판단으로 투자해야 합니다.

 
남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는데 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있습니다.
개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 합니다.

이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 합니다.
소문에만 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 투자세계에서는 아무도 믿을 수 없고 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 않는 것이 좋습니다.

아홉, 땅은 시간과의 싸움입니다.

땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각합니다. 차분하게 기다릴 수 없다면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶습니다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야입니다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 봅니다.

열, 공부와 현황이 일치하는지 살펴보아야 합니다. 
 

지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있습니다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 됩니다.

열하나, 도시계획을 눈여겨보아야 합니다. 
 

각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보입니다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 바로 그런 것입니다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인해야 합니다.

열둘, 투자기간과 수익률은 비례하지 않습니다. 
 

땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3~6개월, 단기 2~4년, 중기 5~8년, 장기 10년 이후로 보면 됩니다.
땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없습니다.
즉 절대 망하지는 않습니다.
부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편입니다.

열셋, 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다. 
 

지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분입니다.
권리가 없는 사람으로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않습니다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사입니다.

만약 시골 땅을 구입할 때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 합니다. 외지인이 토지를 취득하는 것에 대해 즐거워할 시골 사람은 아무도 없습니다.
토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡합니다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 됩니다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다합니다.

열넷, 타이밍도 계산해야 합니다. 
 

대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정합니다.
어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험합니다.

경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남겼습니다. 이런 투기꾼들이 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었습니다.

열다섯, 공동투자도 한 방법입니다. 
 

소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실입니다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많습니다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 됩니다.

특히 경매의 경우 경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었습니다. 이런 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

경매에서 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단합니다.
토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 보입니다.

출처 반토막급매물부동산투자재테크

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42가지 땅을 잘사는 비법 : 바로가기 https://is.gd/gw7EaB

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안녕하세요 생명의 불꽃입니다

한주가 지나가고 벌써 금요일이네요

주말에 비소식이 있다고 하니 안전운전하시고

모두 분들 힘내시길 바랍니다 ^^

당해세란 ?

소유권을 중심으로 부과되는 당 해 재산에 대한 세금입니다.

당해세 5가지 예외

1. 지방세 또는 공과금의 체납처분에 있어서
그 체납처분금액중에서 국세와 가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의
그 지방세 또는 공과금의 가삼금 또는 체납 처분비

2. 강제집행, 경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에 있어서
그 매각금액중에서 국세와 가산금 또는
체납처분비를 징수하는 경우의 그 강제집행과 경매, 또는 파산절차에 소요된 비용.

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 법정기일이라고 함) 전에
전세권과 질권 또는 저당권의 설정을
등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정한느 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중 국세 또는 가산금 (그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외)을 징수하는 경우의그 전세권과 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권.

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가 임대차 보호법 14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택, 또는 건물을
매각함에 있어서 그 매각금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우
임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는
금액에 관한 채권.

5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심함에 있어서
그 매각금액 또는
추신금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우에
근로기준법 제 38조 규정에 의하여 국세 또는 가산금에 우선하여 변제되는
임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권.

당해세의 종류

당해세의 종류를 지방세와 국세로 나뉘어집니다.

1. 국세
- 상속세
- 증여세
- 종부세
- 재평가세

2.지방세
- 재산세
- 자동차세
- 종합토지세
- 조시계획세
- 공동시설세
- 지방교육세

법원경매에 입찰할 경우

채권의 순위에 상관없이 가장 우선되는 채권은 경매 진행 철차에 소요된 비용이며,또 주택 임대차 보호법의 적용을 받는 최우선 변제 세입자의 최우선 변제 금액입니다.

당해세는 이들 채권 다음에 순위가 보전되는 채권입니다.

◆ 경매우선배당순위 ◆

1. 경매비용
2. 필요비, 유익비
3. 최우선변제권 (소액보증금, 선순위 임금채권)
4. 당해세
5. 우선변제권 (담보물권, 임차권)
6. 일반 임금채권
7. 조세채권
8. 공과금
9. 일반채권
(주택 임대차 보호법에 따라서 대항력을 갖춘 임차인 보다도 당해세가 우선순위로 배당을 받게된다.)

주택 임대차 보호법에서 최우선변제란?
주택 임대차 계약관계에 있어서 상대적으로 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 특별법으로 정하여 임차인의 최소한의 권리를 보장하는 차원으로
소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해주고 있습니다.

가족간의 임대차계약 방법 : 바로가기 https://is.gd/opkzpQ

부동산 길을 찾는 요령 : 바로가기 https://is.gd/4zUujO

아파트 중도금 무아지의 함정 : 바로가기 https://is.gd/ZtUuoD

출처 반토막급매물부동산투자재테크