'부동산관련 상식'에 해당되는 글 105건

젠트리피케이션

요약

낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 이르는 용어

도시 환경이 변하면서 중·상류층이 낙후됐던 구도심의 주거지로 유입되고 이로 인해 주거비용이 상승하면서 비싼 월세 등을 감당할 수 없는 원주민들이 다른 곳으로 밀려나는 현상을 이른다. 이 현상은 1964년 영국의 사회학자 루스 글래스(R. Glass)가 노동자들의 거주지에 중산층이 이주를 해오면서 지역 전체의 구성과 성격이 변하는 것을 설명하면서 처음 사용했다. 본래 신사 계급을 뜻하는 ‘젠트리’에서 파생된 말로 본래는 낙후 지역에 외부인이 들어와 지역이 다시 활성화되는 현상을 뜻했지만, 최근에는 외부인이 유입되면서 본래 거주하던 원주민이 밀려나는 부정적인 의미로 많이 쓰이고 있다.

젠트리피케이션은 우선 임대료가 저렴한 구도심에 독특한 분위기의 개성 있는 상점들이 들어서면서 진행된다. 즉, 이들 상점이 입소문을 타고 유명해지면서 유동인구가 늘어나고, 이에 대규모 프랜차이즈점들도 들어서면서 임대료가 치솟게 된다. 그 결과 소규모 가게와 주민들이 치솟는 집값이나 임대료를 감당하지 못해 동네를 떠나게 되고, 동네는 대규모 상업지구로 변화된다. 예컨대 2000년대 이후 서울의 경우 종로구 서촌을 비롯해 홍익대 인근, 망원동, 상수동, 경리단길, 삼청동, 신사동 가로수길 등에서 젠트리피케이션 현상이 벌어지고 있다.

직원 급여는 같은데 세금은 왜 다를까?

다른 일을 하는 사람들은 만나보면, 급여액은 똑같은데 원천징수 금액이랑 사대보험이 다른 경우가 있다. 이는 그 급여를 구성하는 항목인 급여, 상여금, 식사대, 차량보조금, 야근 수당 등이 회사의 특징에 따라 조금씩 다르기 때문이다.

근로자의 소득세과 4대보험은 개인의 급여와 밀접한 연관이 있다. 즉, 총 급여액에서 비과세근로소득이 많이 있을 수록 이에 대한 부분을 세이브할 수 있는데 오늘은 비과세 근로소득 항목 중 실상에서 가장 흔한 부분에 대해 알아보기로 하자.

일반적인 근로소득세 비과세 항목
 먼저 일반적으로 가장 흔한 항목이다.

1. 임직원에게 제공하는 사택제공이익(다만, 대주주인 출자임원은 과세)
2. 단체순수보장성보험료,단체환급부보장성보험료 등 법소정 보험료(인당 연 70만원 이내)
3. 종업원에게 지출하는 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위 내의 경조금
4. 출퇴근차량 운임상당액
5. 사내근로복지기금으로부터 받는 장학금

흔히 생각해보면, 일종의 복지 개념으로 현금으로 받지 않는 복지적 성격의 직원이익이라 볼 수 있다.

실비보상 측면의 근로소득세 비과세 항목
 그리고 실비보상적인 측면에서 흔히 볼 수 있는 항목이다.

1. 일직료,숙직료 또는 여비로서 실비변상정도의 금액
2. 종업원의 소유차량을 종업원이 직접 운전하여 사용자의 업무수행에 이용하고 시내출장 등에 소요된 실제여비를 받는 대신에 그 소요경비를 당해 사업체의 규칙 등에 의하여 정하여진 지급기준에 따라 받는 금액 중 월 20만원 이내의 금액
3. 근로자가 벽지에 근무함으로 인하여 받는 월 20만원 이내의 금액

이는 특별한 상황에 대한 항목으로 실지 사용하였고 또 추가적으로 더 받아도 사회통념상 충분히 인지가 되는 항목이라 볼 수 있겠다.

그 밖에 근로소득세 비과세 항목
 그 외에 비과세 되는 급여 항목도 있다.

3. 근로소득과 퇴직소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
① 복무중인 병이 받는 급여
② 법률에 따라 동원된 사람이 그 동원 직장에서 받는 급여
③ 「산업재해보상보험법」에 따라 수급권자가 받는 요양급여, 휴업급여, 장해급여, 간병급여, 유족급여, 유족특별급여, 장해특별급여, 장의비
④ 근로의 제공으로 인한 부상, 질병, 사망과 관련하여 근로자나 그 유정이 받는 배상, 보상 또는 위자의 성질이 있는 급여
⑤ 「근로기준법」 또는 「선원법」에 따라 근로자,선원 및 그 유족이 받는 요양보상금, 휴업보상금, 상병보상금, 일시보상금, 장해보상금, 유족보상금, 행방불명보상금, 소지품 유실보상금, 장의비 및 장제비
⑥ 「고용보험법」에 따라 받는 실어급여, 육아휴직 급여, 출산전후휴가 급여, 「제대군인 지원에 관한 법률」에 따른 전직지원금, 「국가공부원법」, 「지방공무원법」에 따른 공무원 또는 「사립학교교직원 연금법」, 「별정우체국법」을 적용받는 사람이 관련 법령에 따라 받는 육아휴직수당
⑦ 근로자 본인에게 지급하는 학자금

이 항목들은 비과세 되는 것들이지만 이를 잘못 해석하여 해당되지 않는 항목을 비과세 처리해 낭패를 당할 수 있으므로 시행 전 반드시 전문가와 충분한 상담을 할 것을 권한다. 

 전세에서 월세로 전환할 때 월세 책정 방법은?

전세를 월세로 바꿀때 전환율 계산방법

주택임대차보호법 제 7조 2 (월차임 전환시 산정률의 제한)

기준에 따르면 "10%(연1할)과 한국은행 기준금리(1.25%)의 4배중에서 낮은 비율을 적용하도록 되어 있어요.

예를 들어 단지씨가 5억의 전세를 살고 있는데 계약기간중 보증금 2억에 월세로 전환한다고 하면 전세금 5억에서 보증금 2억을 뺀 금액 3억을 월세로 전환해야 하는데요.

3억 * 10%(주택임대차보호법에 따른 기준금리) = 30,000,000원 / 12개월 =  2,500,000원

  OR

3억 * 기준금리(1.25%의 4배)인 5% = 15,000,000 / 12개월 = 1,250,000원

낮은 비율인 5%를 적용하여

보증금 2억에 월세 1,250,000원 이하로 임대인과 협의하여 정하면 됩니다.

만약 임대인의 강요에 의해서 위에 계산된 방법으로 전환율 5% (1,250,000원) 를 초과하여 월차임을 지급하였다면, 이는 주택임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이기 때문에 효력이 없으므로 나중에 돌려받을 수 있답니다.

상가임대차보호법 제12조 동법 시행령 제5조(월차임 전환시 산정율)

상가임대차보호법에 따른 월차임 전환시 산정율

역시 주택임대자보호법에 따른 계산방법과 동일합니다.

다만, 연 1할2푼(연12%)과 기준금리 4.5배를 곱한 금리 중 낮은 비율을 한도로 적용하도록 되어 있습니다.

전월세 전환율은 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 경우에만 적용되고

계약종료 후 혹은 계약 맺기 전에는 임대인과 임차인이 합의한

시장논리에 의해서 월차임이 정해지다보니 월차임 전환시 산정율은 아쉽게도 적용이 안되다 보니 시장의 높은 전환율은 임차인이 따를 수 밖에 없는 상황이예요.

아주 간편하게 전세를 월세로 전환하는 계산기를 링크로 걸어놓을께요.

http://www.r114.com/z/solution/switch_tax/switch_sol.asp?only=0&m_=37&g

임대차계약의 묵시적 갱신의 효력 및 중개수수료 부담의 주체는 누가 될까요?

​

 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인도 1개월 전까지 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

​

 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통지를 할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생하게 됩니다.

​

​묵시적 갱신과 관련하여 중개 수수료에 대한 분쟁이 많다고 하는데요.

이 부분도 한번 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 중개 수수료가 적지 않은 경우에는 특히  수수료 부담을 누가 하느냐는 당사자 사이에 꽤 중요한 논란거리이기도 합니다.

이에 대하여 명확한 대법원 판례는 아직 없는 것이 현실입니다.

다만, 주무 부처인 국토교통부의 유권해석에 따르면, 주택 임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과하지 않고 이사를 할 경우에 중개 수수료 부담은 중개 의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙입니다(국토교통부 전자 민원 6866, 2005. 2. 12.).

아울러 국토교통부는 이러한 경우 중개 수수료 지불 주체는 거래 당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개 수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 사적 관계로 보아야 한다는 입장입니다(국토교통부 사이버 민원 2006. 7. 28.)

​
이를 해석해보면 이렇습니다.

 "전 임차인과 임대인 사이에 임대차계약이나 특약 혹은 별도의 약정을 통해 묵시적 계약 갱신 이후 임대차계약 기간 중 임차인이 계약을 중도 해지할 경우, 새로운 임차인을 들이기 위해 중개에 들어간 중개 수수료는 전 임차인이 지급하기로 한 경우에, 전 임차인이 그 약정에 따른 의무로서 중개 수수료를 지급하기로 하는 것은 무방" 하다는 것입니다.

​

아래 그림을 보시면서 내려가시면 이해가 더 빠르실 것입니다.

양도소득세 1세대1주택 양도세 과세,비과세

1세대 1주택의 양도소득세 과세, 비과세에 대해 알아보겠습니다.

다주택을 보유하신 분들보다 일반적으로 1주택을 보유하신 분들이 많으시고

또 거액이 오고가는 부동산을 양도할 경우 그에 따른 세금부담도 크기 때문에

1주택을 보유하신 분들은 이 부분에 대해 관심이 많을 수밖에 없는데요.

오늘은 1세대 1주택의 양도시 어떠한 상황에서

과세 혹은 비과세를 받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

1) 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택이란?

거주자와 그의 가족으로 구성된 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우

2) 2년 미만 보유 후 양도하여도 비과세가 되는 경우

▶ 취학, 1년 이상의 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로

   1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때

▶ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때 (출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한함)

▶ 취학·근무상의 형편으로 1년 이상 국외 거주해야 할 경우, 세대 전원이 출국하는 때

   (출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한함)

▶ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축된 주택으로 세대 전원이 이사(완공 후 2년 이내)

   하게 되어 1년 이상 살던 집을 팔게 될 때.

   (이 경우 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.)

▶ 건설임대주택에 살다가 분양받아 파는 경우,임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 때

3) 양도소득세가 과세되는 경우

▶ 1세대 1주택이라도 고가주택(실지거래가액 9억원 초과)에 해당되는 경우

    ▷ 9억 초과분에 대하여 양도소득세 과세

▶ 1주택 소유자가 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 된 경우,

• 일반주택을 먼저 양도하면

  상속주택에 관계없이 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단하나

• 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세됩니다.

▶ 1세대 1주택이라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세가 과세됩니다.

양도세 계산시 주택수 판정하는 기준

양도소득세와 주택수 판정

양도소득세를 계산할 경우 소득세법에 따른 주택수 판정이 중요합니다. 주택수에 따라 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택이 달라질 수 있기 때문입니다. 부부가 보유하고 있는 주택은 세대별 또는 가구별 기준이라 합산하게 됩니다. 다가구주택은 전체를 한가구로 봅니다.

양도세 계산시 주택수에 포함되는 경우
무허가 주택. 재개발 재건축 조합원 입주권(2006년 1월 1일이후 취득했거나 2006년 1월 1일 이후 관리처분인가를 받은 입주권), 주거용 오피스텔 등이 있습니다. 1주택을 여러 사람이 공동소유로 갖고있는 경우에는 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 봅니다. 그리고 상속주택의 경우에는 지분이 가장 큰 사람이 주택을 소유한 것으로 보는 것이 맞습니다.

상가주택 등 겸용주택의 경우 주택 면적이 비주택 면적보다 크다면 전체를 주택으로 봅니다. 하지만 비주택면적이 주택면적보다 넓다면 주택부분만 주택으로 보게 됩니다.

양도세 계산시 주택으로 보지 않는 경우
잔금을 완납하지 않은 경우의 분양권, 주택임대사업자의 임대의무기간을 충족시킨 주택, 상속주택 중 적은 지분을 가진 사람의 주택, 국내 거주자의 해외주택, 업무용 오피스텔, 고시텔 등이 있습니다.

1세대 1주택 비과세 판정시 보유자의 주택으로 보지 않는 경우
판매용 재고주택, 조세특례제한법상 장기 임대주택, 조세특례제한법에 따른 감면대상 신축주택, 미분양, 농어촌주택, 1세대 2주택 특례규정이 적용되는 주택등이 있습니다. 여기에 속하는 주택들은 일시적 1세대 2주택 특례 대상 대체 취득한 경우, 상속 주택, 동거봉양주택, 혼인주택, 문화재 주택, 이농 및 귀농주택 등이 있습니다.

하지만 귀농 또는 이농을 한 사람이 귀농주택 이외에 다른 주택을 함께 가지고 있을 경우에는 1세대 2주택이라 하더라도 1세대 1주택 비과세가 적용되게 됩니다. 주택수에 포함되지 않기 때문에 보유자가 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도하는 다른 주택에 대해서만 보유 및 거주 요건에 따라 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하게 됩니다. 자료출처: 닥터아파트 생활백서

처분하는 주택은 2년이상 보유 시

☞ 대체취득으로 인한 1가구 2주택이 된 경우

-기존주택을 매입한지 1년이상 지난 후 대체주택을 취득.

대체주택을 취득한 날로부터 3년이내에 기존주택을

처분할 시 양도세를 비과세 적용.

☞ 결혼(혼인)으로 인한 1가구 2주택이 된 경우

-각각 1채씩 주택을 보유하던 남녀가 결혼으로 2주택이

된 경우 결혼일로 부터 5년이내에 2년이상 된 주택을

처분할 시 양도세를 비과세 적용.

☞ 상속으로 인한 1가구 2주택이 된 경우

-상속으로 인하여 2주택이 된경우 상속주택을

먼저 매매할시 양도세 과세.

기존주택을 처분시 양도세 비과세를 적용받음.

(기간제한 없음)

☞ 직계존속합가(배우자직계존손포함)로

 인한 1가구 2주택이 된 경우

-합가한날로부터 5년이내 2년이상 보유주택 처분 시

비과세 적용을 받음.

위 사항이 아니어도 비과세 적용을 받는

사항이 몇가지 있습니다.

그림과 함께 알아보도록 하겠습니다.

☆ 2년이하여도 양도소득세 비과세 ☆

☞ 취학으로 인한 비과세

​취학으로 인하여 세대전원이 다른 시·군으로

이사를 하게 된다면 1년이상 거주한 주택처분 시

비과세를 적용받을 수 있습니다.

☞ 치료·요양으로 인한 비과세

​1년이상의 치료·요양으로 인하여 세대전원이

다른 시·군으로 이사를 하게 된다면

1년이상 거주한 주택처분 시 비과세를

적용받을 수 있습니다.

☞ 직장(전근)으로 인한 비과세

직장으로 인한 세대전원이

다른 시·군으로 이사를 하게 된다면

1년이상 거주한 주택처분 시 비과세를

적용받을 수 있습니다.

☞ 해외출국으로 인한 비과세

해외이주로 세대전원이 출국을 하게되고

출국일 현재 1주택보유 시

2년이내에 주택을 처분하면

비과세를 적용받을 수 있습니다.

오늘은 주택 양도소득세 비과세 요건 및

한시적(일시적) 1가구 2주택 양도세 비과세를

정리를 해보았습니다. 많은 도움 되셨나요?

다음에도 좋은 정보로 찾아 뵙겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세의 과세대상

양도소득세의 신고납부

양도소득세 법정 신고기한

양도소득세 세액계산 흐름도

양도소득세 가산세요약표

양도소득세 세율

출처 : 국세청

전월세 집보러 다닐때 체크리스트

전세집이나 월세집을 구할 때 주택 안팎을 꼼꼼히 체크하지 않으면 이사후 낭패를 보는 경우가 많은데 자신에게 맞는 집을

구하고 이사후 추가 비용을 들지 않기 위해 꼼꼼히 체크하는 것이 중요하다. 물건이 마음에 들어 전월세 계약한다면 체크 내용을 근거로 집주인에게 수리해 줄 부분을 정정당당하게 요구할 수 있다.

*체크리스트

집 고를실 때 위 체크리스트를 참고하시면 좋을 듯 합니다.

토지 및 건축물대장·확정일자·등기 정보·지적도·임야도·토지이용계획 확인원 제공 / 체납정보제공은 추가진행 필요…국세청·지자체에서 확인방법 안내예정

내년부터 등기만 떼면, 부동산 취득 필수정보 한눈에 본다

인터넷 상 부동산 등기부를 열람 또는 발급하는 것만으로 부동산 취득에 필수적인 8가지 정보를 확인할 수 있게 된다.

부동산 권리취득을 하려면, 가장 먼저 등기사항증명서를 발급하여 소유자나 은행의 근저당권, 채권최고액 등 권리사항을 확인하고 ▲토지/건축물대장 정보 ▲확정일자 ▲체납 정보 ▲등기 정보 ▲지적도 ▲임야도 ▲토지이용계획 확인원 등 최소 8종 이상을 확인해야 한다.

하지만 어떤 정보를 확인해야 하는지도 잘 모르는 경우가 많고 확인하려 해도 각각의 사무를 담당하는 정부기관을 찾아 따로 확인해야 한다.

이로 인해 부정확한 계약서 작성 등으로 인하여 권리를 취득하지 못할 위험이 발생한다.

부동산 거래계약은 통상 등기 및 소유권 취득으로 연결되며, 등기원인증서로서 등기할 때 중요한 역할을 한다. 부동산에 대한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생하며, 정확한 신청정보와 첨부정보를 작성·구비 하여 등기 신청해야 하는데 계약서를 정확하게 작성하지 않으면 권리 취득에서 문제가 발생한다.

이에 따라 법원행정처는 올해까지 부동산 안전거래 종합지원 시스템 1차 연도 사업을 완수하고, 필수취득정보 등 권리종합정보를 제공한다.

▲부동산 권리취득시 확인해야 할 정보를 사전 체크할 수 있는 체크리스트 ▲권리취득 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 위험요소를 식별할 수 있도록 권리종합정보 제공 등의 서비스가 이뤄진다. 다만 체납정보의 경우 올해까지 직접 제공은 어렵고, 국세청과 지자체에서 확인할 수 있도록 안내할 계획이다.

올해 사업의 대상은 ▲토지, 건물, 집합건물에 대한 권리현황 ▲신청사건처리 중 정보 ▲확정일자 정보를 포함한 권리종합정보 서비스 기반 구축이다.

더불어 ▲전자적 거래계약서류 개발 확충 및 표준화, 고도화 ▲개업공인중개사무소의 손해배상책임 보장증서 관리 기능 ▲이중계약 방지 및 전월세정보 제공을 통한 부동산거래 안정성 확보 ▲부동산거래 현장 중심의 공인중개사 및 계약당사자 모바일 공인인증서명 방식을 고도화하고, 물건의 입지조건 입력 등 편의기능 제공 ▲부동산 전자거래계약서 관리·검증체계 고도화 ▲부동산 등기 및 전자금융거래를 위해 진본유통, 출력물 진위확인체계 마련 ▲부동산거래관리시스템(RTMS) 연계 기능 및 신고필증 발급(출력) 고도화 ▲주택임대차 전자계약의 확정일자 부여 및 주민센터 행정업무의 자동 생성·관리 기능 고도화 ▲바이오인식기술을 활용한 본인확인 및 부동산거래 안전성 강화 ▲태블릿, 스마트폰을 이용한 모바일 전자계약 지원 기능도 각각 제공된다.

법원행정처 관계자는 “부동산 물권의 득실 변경 전 과정에 대한 투명성을 높여, 정보 비대칭에 따른 국민 불안을 해소하고, 각종 부동산 관련 사고 및 분쟁을 예방해 사회적 비용 감소에 기여할 것으로 기대된다”고 전했다.

한편, ‘부동산 안전거래 통합지원 시스템’ 내부는 법원행정처가 담당하는 ▲등기와 관련한 원인증서 ▲법정절차 처리 및 연계 ▲등기신청 및 처리 ▲자격자대리인을 통한 이용 영역, 국토교통부가 담당하는 ▲부동산 매매와 임대차에 대한 전자계약서 작성, 보관 및 공인중개사를 통한 이용 영역으로 각각 나뉘어 개발된다.

이번 시스템 개발이 완성되면, 거래 상대방도 부동산 등기만으로 ▲소유권·담보·가등기 등 권리설정 ▲등기 중·거래 중 정보 ▲확정일자·전입세대 ▲세금체납 등 채무사항 ▲권리자 신분 및 권한 등 부동산 소유자에게 편중된 정보를 손쉽게 입수가 가능해 거래 위험요소를 사전에 확인해 분쟁 및 사기를 예방할 것으로 관측된다.

세금 따로, 등기 따로 처리하던 ▲지방세 신고납부 ▲국민주택채권 ▲부동산 거래신고 ▲전자수입인지 등의 업무가 인터넷 등기소를 통해 원스톱으로 처리된다. 덕분에 같은 서류를 여러통 발급하거나, 같은 내용을 여러번 중복기재할 불편이 크게 줄어들 것으로 관측된다.

특히 계약, 각종 신고, 세금납부, 등기 등 각 처리현황을 일목요연하게 확인할 수 있다.

전자등기 활용을 통해 시간·장소의 제약을 크게 제거했으며 ▲개인간 전자계약서 작성 기능 ▲관공서 발행 전자문서 활용 ▲모바일을 통한 인증 및 업무처리가 가능해진다.

내년부터 등기만 떼면, 부동산 취득 필수정보 한눈에 본다 (출처 : 일간NTN | 네이버 뉴스검색) http://naver.me/GN7zFjcw

도로에 붙어있지 않은 땅에 건물 못지어요

얼마 전 김토지 씨는 중개업소에서 “싸게 나온 땅이 있다”는 얘기를 듣고 투자용으로 매입했다.

바로 옆에 인접한 토지보다 훨씬 싼 가격에 나와 곧바로 샀다.

김씨는 매입한 토지 주변에 창고 등이 건설되고 있는 것을 보고

‘창고를 지어 임대수익을 올려야겠다’는 생각에 건축허가를 받으러 갔지만,

허가를 받을 수 없었다.

김씨가 산 땅은 주변에 도로가 없어 건축법상 허가를 내줄 수 없다는 게 이유였다.

특정 토지에 건축을 하려면 ‘해당 토지가 폭 3m 이상 도로와 접해 있어

차량이 소화(消火) 등을 위해 진입할 수 있어야 한다’는 조건을 충족해야 한다.

김씨가 산 땅은 도로와 붙어 있지 않아 이를 이용하기 위해서는

주변 토지 소유자 등으로부터 사용 승낙을 받거나 지역권을 설정해야 한다.

김씨처럼 이를 확인하지 않고 투자하면 싸지만 쓸모 없는 토지를 사는 상황에 처하게 된다.

고상철  < 와우랜드 교수 >

지적도에 대해 공부하기

농지에 집지을때 신고와 허가사항 총정리

모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다.대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인
소형건축[농가주택]은 건축신고 대상으로 착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다.
건축인허가 대행료는 150만원 가량입니다.

이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고
건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다.

 
물론 건축 준공에 필요한 정화조준공필증,가스사용승인서,측량성과도 등도 별도로 제공해야 합니다.
인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다.

 <대지로 전용절차>
부지가 지목상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다.
대부분의 도시외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을
위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다.

그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례 방문해야하는
번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다.농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의
업무이므로 해당 토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다.
건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 토목측량
설계사무소에 용역을 주게 \되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.

<농지전용 비용 안내>
1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡)
2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음)
3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음)
4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량

농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 할 수 있는 것이며
측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량 설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량시
입회만 하면 됩니다.

측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적,
필지수에 따라 비용과 처리기간이 다릅니다.경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에
근접하여 건축하는 경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다.
경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은 30만원, 구 지역은 35만원
가량의 비용이 소요됩니다.대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져
건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황측량만 할 수 있습니다.

건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원,구 지역은 21만원 가량의
비용이 소요됩니다.지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원,
구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다.

측량시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만 대부분 지연되는
경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다.
측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다.
토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토작업, 또는 지반을 평평하게
고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, 경사지나 법면에 잔디를 심는 일,
배수관이나 측구 설치,그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을
하는 일 등이 있습니다.

소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳외에는 별도로

하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다.
이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로 주변의 경험자에게 조언을
구하거나 인근의 토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다.

<전기공사>
전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다.한전주까지의 전기선 가설(한전주,

변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기인입공사를
할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며,

보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로
합계 350,700원을 한전에 납부해야 합니다.임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다.

전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고

전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다.
또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명,콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는것이 일반적입니다.
내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검을 합니다.