'부자행복재테크'에 해당되는 글 816건

지난해 5월 도입된 ‘상가건물 임대차보호법’에 따라 임차인이 빼앗길 뻔한 권리금을 지킨 사례가 나왔다. 법원이 건물주가 임대료를 대폭 올리는 방식으로 새 임차인이 들어오기 힘들게 한 것을 권리금 회수 기회를 막은 것으로 판단했다. 다만 권리금 회수 방해 여부를 둘러싼 다툼에서 아직까지는 임대인이 승소하는 사례가 더 많이 등장하고 있다.

◆권리금 8900만원 지킨 사례 등장

대구지방법원 제11민사부는 건물주 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물 명도 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 약사인 임차인 B씨는 2008년부터 대구 동구의 한 상가를 보증금 1억원에 월세 250만원을 내고 약국으로 사용해 왔다. 2014년 이 상가를 매입한 또 다른 약사인 A씨는 임대차 계약 만료 시점(2015년 7월 말)에 약국을 비워달라고 통보했다.

B씨는 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인이 되려는 C씨를 구해 권리금 1억원의 계약서를 체결했다. 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 한 법 조항을 활용했다.

건물주 A씨는 새로운 임차인이 되려는 C씨에게 보증금 1억원에 월세 330만원을 요구했다. 월세를 32%나 올려 제시한 것이다. 여기에 건물분 부가가치세까지 C씨가 부담하라고 요구했다. 그러자 새 임차인 C씨는 “월세가 너무 비싸다”며 계약을 포기했다. 계약이 파기된 기존 임차인 B씨는 건물주 A씨에게 상가를 비워주는 대신 권리금 1억원을 달라고 요구했지만 거절당했다. 건물주는 건물 명도소송을, B씨는 손해배상 소송을 각각 제기했다.

재판부는 “약사인 A씨가 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 C씨에게 고액의 차임(借賃·물건을 빌려 사용한 것에 대한 대가)을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구해 B씨의 권리금 회수를 방해했다”며 A씨는 B씨에게 손해배상하라고 판결했다. 상임법상 손해배상금액은 계약서상 권리금 금액과 감정평가 금액 중 낮은 금액이다. 감정평가사는 이 건물의 권리금을 8987만원으로 감정했다. 최광석 로티스합동법률 사무소 변호사는 “대구·경북권에서는 처음 나온 권리금 보호 판결”이라며 “건물주의 행위를 ‘현저한 고액의 차임과 보증금을 요구해 권리금 회수를 방해하는 행위’로 판단했다”고 설명했다.


◆건물주 승소 사례가 더 많아

권리금 분쟁 소송에서 임대인이 승소하는 사례는 여러 건 등장했다. 임차인들이 권리금을 회수하기 위해 허위로 권리금 계약서를 체결하는 편법을 동원하다 제지 당한 사례가 주를 이루고 있다. 회수 방해를 인정한 사례와 달리 권리금 감정절차 등이 필요 없어 상대적으로 신속한 판결이 이뤄지고 있다.

예를 들어 대전지방법원은 지난 4월 건물주 A씨를 상대로 임차인 B씨가 낸 손해배상 청구소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 임차인 B씨는 임대차 계약 만료일(지난해 8월30일)을 앞두고 지난해 8월21일 새로운 임차인이 되려는 C씨와 6억원에 달하는 권리금 계약서를 체결했다. 건물주 A씨가 건물을 비워줄 것을 요구하자 이를 내세워 손해배상 소송을 제기했다. 그러나 법원은 “권리금 계약서가 임대차 계약 만료 후 허위로 작성된 것으로 의심된다”며 원고 패소 판결했다. 소송 초기에 권리금 계약에 대해 아무런 주장을 하지 않은 점, 새로운 임차인이 되려는 C씨가 보증금과 차임을 낼 능력이 있다는 정보를 제공하지 않은 점, 계약 만료 직전 달까지 새로운 임차인을 들여 권리금을 회수하겠다는 논의를 건물주와 하지 않은 점 등을 근거로 들었다.

“권리금을 지키기에 급급한 나머지 친구나 친인척을 동원해 허위로 권리금 계약서를 작성하는 사례가 많다”며 “진짜 임차인을 구해 권리금 계약서를 작성해야 한다”고 당부했다.

주택은 다른 부동산을 임대할 때와 비교해 세금 부담이 작다. 부가가치세가 없기 때문이다. 주택은 한 채를 임대하건, 10채를 임대하건 임대주택 개수에 상관없이 부가가치세가 없다. 임대료 크기나 주택 규모와도 상관없다. 초가집을 임대하건 궁궐 같은 집을 임대하건 과세 대상이 아니다. 종합소득세만 부담하면 된다.

임대소득에 대한 소득세도 다른 부동산보다 저렴하다. 주택임대는 소득세 측면에서 다섯 가지 정도 유리한 점이 있다.

첫째, 주택은 임대소득에 대한 비과세제도가 있다. 부부합산 1주택을 소유한 경우 주택을 임대하면 임대료에 상관없이 소득세를 부과하지 않는다. 임대하는 주택이 고가주택(기준시가 9억원 초과)만 아니면 된다. 다만 1주택은 거주하고 있는 주택을 포함해야 한다. 그래서 다가구주택이나 세대분리형 아파트를 구입해 일부는 거주하고 일부는 임대하는 경우 소득세 부담이 사라진다.

둘째, 부부합산 2가구 이하의 주택을 소유·임대한다면 전세보증금에 대해 소득세를 전혀 부과하지 않는다. 3가구 이상 주택을 소유하더라도 소형 주택(국민주택규모 전용 84㎡ 이하고, 기준시가가 3억원 이하)은 전세보증금에 대한 소득세 과세를 판단할 때 2016년까지 주택 숫자에 포함하지 않는다. 기준시가 3억원 이하, 전용면적 84㎡ 이하의 주택은 아무리 많이 보유해 임대하더라도 소득세를 과세하지 않는 셈이다. 최근 발표한 개정세법안에 의하면 이 규정은 2018년까지 연장될 수 있을 것으로 보인다.

셋째, 전세보증금에 대한 소득세 과세 방식도 다른 임대 부동산에 비해 유리하다. 일반적으로 보증금에 세법에서 정한 이자율(현행 1.8%)을 곱해 월세로 환산하고, 여기에 소득세를 과세한다. 이를 간주임대료라고 한다. 전세보증금이 1억원이라면 1년간 월세 합계는 180만원(월 15만원 수준) 정도로 판단한다.

그런데 주택의 간주임대료는 다르다. 보증금 합계에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱한 뒤 다시 이자율 1.8%를 곱한다. 주택 3가구를 보유하고 있는 사람이 2가구 주택을 각각 4억원에 전세로 임대한다고 가정하자. 전세보증금 8억원에서 3억원을 차감하고 다시 60%를 곱한 뒤 1.8%를 곱하면 간주임대료는 540만원(월 45만원 수준)이다. 월세 45만원을 받는 수준의 소득세만 내게 된다.

넷째, 소규모 임대소득에 대한 비과세 또는 분리과세 제도가 있다. 2000만원 이하에 대해선 올해 말까지 소득세를 비과세하고, 2017년부터 14%로 분리과세한다. 이 역시 개정세법안에 의해 2018년까지 연장될 것으로 보인다.

다섯째, 주택임대사업등록을 할 경우 다른 부동산을 임대하는 것보다 더 많은 경비를 인정받는다. 3가구 이상 임대하면 30%의 세액감면 혜택도 받는다. 종합소득세는 임대소득에서 필요경비를 차감한 소득금액(순이익 개념)을 기준으로 과세한다. 소득금액을 추계(법에서 정하는 경비율을 적용하는 방법)로 만들 경우 경비율이 높아 경비를 많이 인정받게 된다. 3가구 이상의 소형 주택(국민주택규모 이하고, 기준시가 6억원 이하)에 대해 주택임대사업등록을 하면 종합소득세 30%의 세액감면 혜택도 받을 수 있다.

여전히 임대소득에 대해 제대로 신고하지 않는 경우가 많다. 오랫동안 주택의 임대에 소득세를 내지 않았던 관행 때문이다. 이런 관행은 2009년까지 전세로 임대하는 모든 주택에 소득세를 과세하지 않았던 세법의 영향이 크다. 당시엔 주택의 임대차계약 구조를 과세관청이 확인하기 어려운 이유도 한몫했을 것이다. 하지만 지금은 분위기가 다르다. 직장인들에게 주택을 임차할 때 부담한 월세에 세액공제 혜택을 주고, 현금영수증 발급대상으로 구분해 임대인의 과세대상 임대소득을 양성화하고 있다.

또 세입자의 전세보증금 권리 확보를 위한 확정일자 정보도 국세청에서 공유하고 있다. 이제 주택의 임대소득에 대한 소득세 신고는 선택이 아니라 필수다. 주택 임대에 대한 소득세가 저렴해진 만큼 철저하게 신고해야 한다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세 등 보유세를 낮출 수 있다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 재산세도 주거용이 아닌 업무용 건물로 과세한다. 아파트처럼 집합건물이지만 건물과 토지로 나눠 마치 다른 세금처럼 재산세 고지서가 나온다. 매년 6월1일 현재 시점의 건물과 토지의 시가표준액(지방세를 계산하기 위한 평가 기준)을 기준으로 재산세를 계산하고 건물분 재산세는 7월에, 토지분 재산세는 9월에 고지한다.

재산세 산정을 위한 오피스텔의 시가표준액은 아파트보다 낮다. 아파트의 시가표준액은 건물과 토지를 구분하지 않고 하나의 주택으로 평가해 시장가격에 가깝게 고시한다. 건물의 면적과 높이, 주변 지역의 아파트 시세가 반영된다. 반면 오피스텔은 집합건물의 특성상 상대적으로 부속토지 면적이 작아 시가표준액이 낮게 평가된다.

오피스텔은 종합부동산세를 낼 가능성도 낮아진다. 업무용으로 구분되는 오피스텔은 건물이 아예 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고, 부속토지는 다른 건물의 부속토지 시가표준액과 합해서 80억원을 초과해야만 종합부동산세 대상이 된다. 주택은 6억원(가구를 기준으로 1주택이고 단독명의일 경우 9억원), 일반 나대지는 5억원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상인 것과 비교하면 유리하다.

그러나 재산세 세율은 아파트보다 높다. 아파트 재산세는 시가표준액에 60%의 공정시장가액 비율을 곱해서 만든다. 오피스텔은 시가표준액에 70%의 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 만든다. 시가표준액이 1억원이라고 가정하면 오피스텔의 과세표준은 7000만원, 아파트는 6000만원이 된다. 세율 역시 아파트는 0.1~0.4%의 재산세 누진세율을 적용한다. 오피스텔은 건물은 0.25% 단일세율을 적용하고 토지는 0.2~0.4% 세율을 적용한다. 일반적으로 오피스텔에 대한 재산세 과세표준이 2억원 이하에서 형성돼 있는 것을 고려하면 오피스텔의 재산세 세율은 아파트보다 두 배 가까이 높다.

그런데 이런 오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세를 낮출 수 있다. 오피스텔이기 때문에 시가표준액을 낮추고 다시 주택으로 사용하기 때문에 과세표준과 재산세 세율도 낮출 수 있다.

서울 강남구 논현동의 전용면적 30㎡짜리 오피스텔로 재산세를 비교해보자. 시세가 2억4000만원이다. 오피스텔은 주거용으로 지어진 건물이지만 법적으로 아파트가 아니기 때문에 공동주택 고시가액이 존재하지 않는다. 건물과 토지의 시가표준액을 기준으로 재산세를 계산해야 한다. 건물의 시가표준액은 3600만원, 토지의 시가표준액은 7100만원이다. 건물 가격과 토지 가격을 반영한 오피스텔의 시가표준액은 1억700만원이다. 이 오피스텔을 업무용으로 사용하면 건물 재산세는 18만원, 토지 재산세는 11만원으로 총 29만원이다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세는 토지와 건물을 하나의 주택으로 평가해 총 17만원 정도만 부과된다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택임대사업자등록도 가능해진다. 주택임대사업을 등록할 경우 주택 면적에 따라 재산세가 감면되고, 종합부동산세 과세 대상에서도 제외되기 때문이다. 전용면적 40㎡ 이하는 재산세가 전액 면제되고, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 논현동 소재 오피스텔을 주거용으로 사용하고 주택임대사업을 한다면 재산세와 종합부동산세 부담 없이 임대사업을 할 수 있다.

살땐 국내 취득세 없지만 임대하거나 되팔 경우엔 현지·국내 둘다 신고해야

사업상 해외에 장기간 머무를 일이 많은 사업가 A씨는 드디어 현지에 주택을 한 채 매입하기로 결정했다. A씨는 이 주택을 상황에 따라 거주용 혹은 임대용으로 활용할 계획이다. A씨는 아무래도 세금 문제가 마음에 걸려 관세당국을 찾아 해외 부동산 취득 시 세무절차에 대해 문의했다.

―해외 부동산 취득 시 국내에서 내야 하는 세금은.

▷일반적으로 해외 부동산을 취득할 때 국내에 신고하거나 납부할 세금은 없지만 자력으로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 자금을 증여받은 것으로 추정하기 때문에 취득자 입장에서는 자금 출처에 대해 소명해야 한다. 취득자금이 10억원 미만일 경우 자금 출처가 80% 이상만 확인되면 전체가 소명된 것으로 본다. 취득자금이 10억원 이상이라면 자금출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

―취득한 해외 부동산으로 임대를 주는 경우 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나.

▷국내 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인)가 해외 부동산을 취득해 타인에게 임대할 경우 현지 과세당국에 소득세를 신고·납부하는 것과 별개로 이 임대소득을 타 소득과 합산해 다음연도 5월 중에 국내 주소지 관할세무서에 종합소득세과세표준 확정신고를 하고 소득세를 납부해야 한다. 이때 해외 부동산 취득 및 투자운용명세서를 제출해야 한다. 현지에 납부한 외국납부세액은 세액공제나 필요경비에 산입하는 방식을 통해 공제받기 때문에 이중과세는 발생하지 않는다.

―취득한 해외 부동산으로 임대를 줬는데 결손금이 발생한 경우 국내 다른 발생소득과 통산해 신고할수 있나.

▷해외 부동산 임대에 대한 필요경비가 임대수입금액을 초과해 결손금이 생길 경우 다른 소득금액에서는 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한해 공제할 수 있고 남은 미공제액은 다음연도로 이월하게 돼 있다. 발생한 결손금을 공제·이월하거나 이월결손금을 공제받으려면 비치·기록한 장부에 의해 종합소득세 신고기간 내 관련 사항을 신고해야 인정받을 수 있다.

―해외 부동산을 되팔 경우 부동산 소재지국과 우리나라 둘 다 양도소득세를 신고·납부해야 하나.

▷그렇다. 현지에서 양도소득세를 신고·납부했다 하더라도 우리나라 세법에 따라 별도로 신고·납부해야 한다. 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 낸 양도소득 관련 납부세액은 세액공제나 필요경비에 산입하는 방식으로 공제받을 수 있으므로 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

―우리나라와 외국 간 세율 차이가 있을 경우 어떻게 적용되나.

▷우리나라 세율이 부동산 소재지국 세율보다 높을 경우 양국의 세액차이만큼 국내에서 세금을 더 내야 한다. 반대로 우리나라 세율이 더 낮은 경우 국내에서 추가로 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다.

―해외 부동산을 살 때보다 싸게 팔아 양도차손이 발생한 경우 다른 국내 부동산 양도차익과 통산해서 신고할 수 있나.

▷그렇지 않다. 소득세법에 따르면 국외 자산과 국내 자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손도 국내 자산 양도소득금액과 통산할 수 없다. 다만 다른 국외 부동산의 양도차익에서는 통산이 가능하다. 

이혼한 부부간 또는 다른 채권채무 관계자간 경개계약에 따른 숨은 대항력 있는 임대차의 존재여부를 확인하여야 한다.
이혼신고와 동시에 위자료를 임대차보증금으로 전환 및 기존의 주민등록을 원용하는 대항력 있는 임대차계약(경개계약)을 체결하거나 사용대차관계로 무상 사용하다가 중간에 위자료를 임대차보증금으로 전환하기로 하는 대항력 있는 임대차계약을 체결한 후 이러한 사실을 조사하지 않은 금융기관등 채권자가 근저당권부 대출을 해준 다음 경매를 신청하고 이러한 임대차관계가 매각물건명세서에 기재되지 아니하였거나 이혼자로서 임차인(주민등록 등재자)으로만 기재된 경우 또는 이혼한 임차인은 최우선 변제권자 혹은 확정일자를 받았으나 배당요구를 하지 않거나 아예 확정일자를 받지 않는 등의 사유로 배당요구를 못한 경우 등이 있을 수 있다.

이 경우 이혼한 임차인인 부인은 이혼은 하였으나 이미 점유 및 전입신고는 그대로 존속하여 임차권을 매개로 하는 점유관계를 공시할 수 있는 상태에 놓이므로 이혼 후 임대차계약 성립일로 부터 즉시 대항력이 발생되는 것으로 해석된다.

위와 관련하여 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로 당해 임대차계약이 통정 허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론 으로 하고, 임대차계약 당사자가 기존 대여금채권 1억 5천만원 중 1억 1,500만원을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 동법 제3조제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결)고 판시하였다. 이는 주거용으로 사용 수익의 목적이 있는 경우 기존채권을 임차보증금으로 전환하는 경개계약의 유효성을 인정한 것으로서 공매에 의한 낙찰 인에게 임차보증금 전액(1억 1,500만원)을 인수하도록 한 판결이다. 대법원 2001다14733 판결은 주거목적 없이 기존 채권의 추심수단으로 임대차한 경우의 판결이다.

주거목적을 가지고 기존 채무를 임대차보증금 반환채무로 전환하기로 하는 임대차계약의 성립, 주택의 인도 및 주민등록 전입신고를 할 경우 이는 임대차계약의 주요 내용인 “주거로서 사용, 수익할 목적의 의사”가 있다고 보아 진정한 임대차계약으로 인정된다. 즉 공사대금채권과 대여금채권을 합산하여 임대차보증금 반환채권으로 전환하기로 합의하여 임대차계약을 체결하고, 실제로 임차인이 임대차목적물에 거주하면서 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우, 이는 진정한 임대차계약이고 임차인이 이에 기하여 경매 법원으로부터 배당을 받은 행위는 임대차보증금 반환채권의 실행행위로써 정당한 배당 요구권을 행사한 것으로 본다(대법원 2003도 6412호). 동 판결은 형사판결이지만 임대차계약을 민법상의 경개계약으로 보고 그 임대차계약 및 이에 따른 배당요구권의 행사가 유효함을 인정하는 취지의 판결이다. 부산지법 85가단763호 사건에 따르면 매수인겸 임대인이 매매 잔대금채무를 임차보증금 반환채무로 변경한 경개계약도 있다.

인건비는 회사측면에서는 주요 비용임과 동시에 임직원 측면에서는 세금을 납부하여야 하는 개인소득에 해당한다. 또한 4대보험의 보험료 부과기준인 "보수(소득)"와도 연결되어 있어 보험료산정에 영향을 준다. 따라서 회사측면에서 비용으로 처리하여야 할 인건비 과소 또는 과대계상되거나, 임직원 측면에서는 해당 인건비가 근로/퇴직/기타소득의 소득구분 잘못으로 원천징수불이행되거나, 과세/비과세 판단을 잘못하여 오히려 세부담이 증가하는 세무상 위험에서 고민하게 된다.

사업을 처음 시작해 규모가 크지 않을 때는 인건비 부담이 적지만, 매출이 늘게 되면 재고관리와 고객관리 등 모든 관리를 환자서 감당하기 어려워지면서 종업원의 필요성이 증가해 인건비가 발생하게 되므로 관리에 특히 신경을 써야 한다.

인건비와 소득세의 상관관계?
인건비 신고는 필수적으로 4대보험을 수반한다. 그래서 사업자 중에는 4대보험에 대한 부담으로 인건비 신고를 하지 않는 경우가 있다. 이 때 4대보험료는 아낄 수 있지만 그만큼 인건비를 비용처리 할 수 없기 때문에 소득이 높아진다.
반면, 소득세를 줄이고자 인건비를 많이 신고하면 4대보험료가 증가하는 상충관계에 직면한다.
따라서 인건비 신고는 하되 4대보험료를 줄이는 방법을 체크해 보는 것이 좋다.

월평균 예상소득 낮게 신고하기
첫째, 4대 보험을 위해 최초사업장 가입신고를 할 때 월평균 예상 소득을 비교적 낮게 신고한다. 인건비 신고를 위해서는 4대보험 신고를 해야 하며 국민연금관리공단 등에 일괄등록 신청서를 접수한다.
4대보험 중 건강보험을 적게 신고하면, 소득세에서 신고한 원천징수금액과 비교해 적게 신고한 금액을 추징당할 수 있다. 그러나 국민연금 중 최초 가입연도에 납부한 연금은 다음 연도의 실질소득과 비교하는 연말정산과정을 거치지 않고 납부의무가 종결된다. 국민연금은 나중에 돌려받을 것이므로 적게 내면 적은 금액으로 돌려주기 때문에 제재를 하지 않는 것이다.

종업원 입∙퇴사 시 신속히 신고하기
둘째, 종업원의 입사와 퇴사 시 4대보험 자격취득 신고 및 자격상실 신고를 신속히 한다.
직원이 입사하거나 퇴사하는 경우 국민연금은 다음 달 15일까지 입사 및 퇴사 신고를 하게 되고 다른 보험은 입사나 퇴사한 지 14일 이내에 자격취득 신고(입사)와 자격상실 신고(퇴사)를 하게 되어 있다. 만약 직원이 퇴직하였는데 자격상실 신고를 하지 않으면 내지 않아도 될 보험료를 쓸데없이 내게 된다.

비과세대상 금액 최대한 활용하기
셋째, 보험료 산정의 기본이 되는 월 소득 중 비과세대상 금액을 최대한 활용한다. 보험료 산정의 기본이 되는 것은 표준소득월액이다. 표준소득월액이란 가입자가 해당 연도에 받은 보수 총액을 근무월수로 나눈 금액을 말한다. 쉽게 표현하면 월급을 말한다. 월급에는 소득으로 인정하지 않는 실비변상적인 성격의 비과세 금액이 있다.
예를 들어 본인의 학자금, 식대 (월 10만 원 한도), 자가운전 보조금 (월 20만 원) 등은 보수에서 제외된다. 사업주는 이를 인건비로 처리할 수 있으며 해당 근로자는 소득세가 비과세되기 때문에, 사업주가 보험료를 줄일 수 있는 수단이 될 뿐만 아니라 근로자도 소득세를 절세 할 수 있다.

시사점
소득세를 줄이는 비법은 '필요경비 증빙을 얼마나 잘하는가'에 달려있습니다. 이처럼 중요한 필요경비 중에서도 특히 인건비와 재고매입비용, 임차료 같은 주요경비를 각별히 신경 써야 합니다. 또한 사업자 중 연매출이 업종별로 일정금액 이상이 되는 기준경비율 적용 사업자는 주요경비 지출에 대해 반드시 증빙을 제출해야 비용으로 인정받을 수 있습니다.

주택과 건물을 분양할 경우 반드시 부수 토지가 같이 공급되나, 세법상 토지의 분양(양도)가액 중 건물가액을 구분하지 않으면 부가세 계산을 할 수 없는 바 이의 구분법을 부가가치세법 시행령 제64조에서 규정하고 있습니다. 그 세법상 건물 과세표준의 규정 내용은 다음과 같습니다.

1) 1순위 건물의 실지거래가액이 아래와 같이 분명하면 그 가액을 과세표준으로 합니다.
  ① 계약서상 토지·건물 가액이 실거래가로 확인되고
  ② 계약서상 토지·건물 가액이 구분 표시되고
  ③ 위 토지·건물 가액의 구분가액이 정당거래롸 인정될 것

2) 2순위 1순위에 해당하지 않는 즉 건물가액이 불분명한 경우로서 토지·건물의 각각 감정가액이 있으면 그 감정가액 비율로 안분한 가액으로 합니다.

3) 3순위 감정가액도 없는 경우는 소득세법 제99조에 의거 토지·건물의 기준시가(개별공시지가 등)의 비율로 안분계산한 가액으로 합니다. 한편 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에는 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따른 건물이 완성된 것으로 보아 건물의 기준가액의 의해 부가세를 산정합니다.

다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 해당 건물 등이 완성된 날에 정산해야 합니다. 부가세를 절세하려면 기준시가 원가 비율산정 후 감정평가 예정가액 비율과 검토한 수 유리한 가액을 계약서에 기재 후 분양·양도하고 그 금액으로 부가세를 신고하면 됩니다. 감정가액이 유리할 경우 절세액의 일부로 감정료를 부담하면 될 것입니다.

시장가격으로 이미 결정된 총분양 양도가액이나 거래금액 중 가급적 건물가액을 낮추고 토지가액을 높게 하여 계약서 작성하는 방안이며 근거는 감정가액 비율입니다.

낡은 건물을 취득해 사업상 철거할 경우에는 주택이나 건물 취득시 거래 대상에서 건물 등을 제외하고 양도자가 철거 조건으로 하는 방안도 부가세나 양도세 중과세를 피하는 절세사례입니다.

부가가치세법 및 조세특례제한법에 따른 면세 대상 품목을 살펴보면 다음과 같다.

*자료: 국세청

세금이란

세금이란 한 가정이 가계수입에 의하여 갖가지 소비지출을 하듯이 나라살림이나, 지방자치단체 살림살이를 위하여 필요한 재원을 구성원의 소득이나 소비행위 또는 재산(부동산 등)보유 등 그 담세능력에 따라 부담하는 것이라 할 수 있습니다.

※ 세금이란 자유의 대가로 우리가 국가에 지급하는 것입니다.
<몽테스키외 "법의정신(The sprit of law) 중에서>

▷ 조세법률주의

우리나라 헌법 제38조에서는 "모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다"라고 하고, 제59조에서는 "조세의 종목과 세율은 법률로 정한다"라고 명시하여 헌법상 납세의무를 규정함과 동시에 국회를 통한 법률에 의하여 납세의무를 이행하도록 하는 "조세법률주의"를 천명하고 있습니다. 따라서 주민 여러분은 지방세법 및 이에 근거한 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 지방세를 납부하게 됩니다.

▷ 세금의 분류

세금은 과세 주체와 세금의 성질에 따라 다음과 같이 분류합니다.

- 과세 주체별 분류

세금의 종류에는 국가의 수입에 포함되어 국방, 외교, 대규모 토목공사, 사회기반시설구축에 소요되는 재원으로 사용되는 국세가 있으며, 지역적 특성을 갖는 지방자치단체의 수입에 포함되어 지역경제 발전, 보건위생, 교육, 상하수도 등 주민 복리에 쓰여지는 지방세가 있습니다. 국세에는 전국적인 공평부담의 필요성이 있는 소득이나 소비과세가 주류를 이루고 있으며, 지방세는 토지, 건물 등 지역적 기초를 둔 재산과세가 세금의 주류를 이루고 있습니다.

- 성질별 분류

▷ 지방세 납부와 관련된 용어해설