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토지를 수용당한 사람이 수용토지 반경 20킬로미터 등 인근 허가구역 안에서 같은 종류의 토지를 구입하는 것을 말한다. 이때 취득, 등록세를 면제해 준다

부동산 투자에 성공한 사람들의 전략은 대체로 단순하고 명확하다. 저평가 부동산을 값싸게 사는 것이다. 평상시 늘 관심지역 부동산 시장의 흐름을 읽으면서 투자안목을 키워 나간다. 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석해 가격이 오를 만한 시들지 않는 부동산을 찾아 나선다. 돈을 묻기 전에 투자 호재를 찾기 전에는 추격매수에 나서지 않는다. 현장을 중심으로 시장 조사를 하고 정치·경제 등 복합적인 큰 흐름의 주요 요인과 변화를 파악한다.

저평가 부동산을 고르려면 ‘블루칩’ 상품을 골라야 한다. 임차 수요가 많거나 수요가 탄탄한 지역의 아파트와 다세대, 오피스텔 등 수요가 인기가 예상되는 상품을 고르는 게 관건이다. 투자성 있는 저평가 부동산은 지역 발전축에 따라 분포한 한강변이나 테마, 산업단지‧기업‧대학 주변 등 장래 주목할 만한 우량지역으로 다른 지역에 비해 가격 거품이 없는 알짜 매물을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보고 저평가 부동산을 찾아내는 노하우를 알아보자.

   장기 호재 지역을 노려라

단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 가격이 낮게 평가된 매물이 많다. 호재는 지역 개발사업이나 기반시설 등으로 서서히 변화하는 데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 개발 사업기간 동안 지역 환경 변화에 영향을 받을 수밖에 없고 부동산 경기는 길고 진폭이 커지게 마련이다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발 되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 부동산을 찾아내야 한다.

장기 개발예정지를 찾아 인근 중개업소와 주민을 만나보면 지역 내 관심사를 알 수 있고, 어느 정도 향후 시장예측이 가능하다. 지역의 미래 발전성 여부를 따져보려면 도시 완성과 성장 가능 여부, 구역별 택지개발 및 사업예정지 구획 등을 따져보고 문화 복지시설과 신규 아파트 단지 배치 여부와 개발계획을 살펴야 한다. 상업 주거지의 비율 및 인접 도시 택지지구와의 거리 등을 살피다보면 가격 상승과 밀접한 호재 지역을 찾을 수 있다.

   도시개발의 흐름에 주목하라

부동산 투자에 나설 때 지역 내 ‘도시계획’의 흐름만 잘 읽어도 투자 성공확률을 높인다. 신도시 개발이나 택지지구, 도시 개발의 흐름에 따라 도시가 음지가 양지가 돼 투자수익률을 좌지우지한다. 도시 자족기능이 강화되는 지역이나 신도시, 배후도시의 개발로 인해 인구 유입이 극대화되면 땅과 집값이 크게 상승한다. 도시계획 변경으로 개발제한구역을 조정하거나 기업 ․ 연구기관 등이 입주하면 자족기능이 높아져 가격상승을 기대할 수 있다.

개발지역에 투자할 때는 멀리보고 개발 진행 여부를 따져야 한다. 부동산투자는 곧 미래에 대한 투자이다. 현재는 별 볼일 없어 집과 땅값이 하향 안정화돼 있고 거래자체가 거의 없더라도 지역 개발에 대한 기대가 높다면 상황이 크게 달라진다. 주변이 대기업, 국가 및 지방산업단지, 제조업과 같은 노동집약적 공장이 들어오는 지역은 투자가치가 다르다. 향후 인구 유입이 수반돼 투자가치가 나날이 높아진다. 

  가격 싼 부동산에 주목하라

저평가 부동산은 인근지역 부동산과 비교해 가격이 저렴해야 한다. 일부 수도권 내 가격 흐름을 살펴보면 경기도 12개 시․군 가운데 집값이 가장 낮고 가격수준이 인근과 비교해 80% 수준에 불과한 곳도 있다. 서울 전셋값으로 아파트를 살 수 있을 정도로 시세가 낮게 잡히거나 일시에 입주량이 몰려 가격이 20~30% 급락한 곳도 있다. 낙폭이 큰 지역은 입주가 마무리되고 전셋값이 오르면 내 집 마련으로 실수요자들이 몰려 주택거래가 늘어난다.

현재의 침체된 시장상황에서는 무조건 가격이 저렴해야 한다. 침체기 투자전략의 제1원칙은 무조건 싼 매물을 잡는 것이다. 가격이 급락한 가운데 주변 지역보다 매물 공급이 정체되고 수요가 늘어나는 상황이라면 실수요자들이 움직여 투자대상을 고를만하다. 낙폭이 컸던 곳은 조만간 가격이 다시 조정될 여지가 높은 곳이다. 이럴 때는 가격 외에도 주변지역 입주량이 많아 가격 조정 가능성과 호재 여부를 미리 살펴 투자에 접근해 볼 필요가 있다.

   저평가 매물을 잡아라

지역 안에서 부동산 가격이 바닥을 치거나 탈출하기 시작할 때의 조짐은 시장흐름을 수개월 주시하다보면 어느 정도 파악할 수 있다. 부동산 가격의 특성 상 시간이 오래 흘러야 가격의 변동이나 변화를 뚜렷하게 알 수 있지만 몇 가지 특징적인 징후를 통해 선 예측이 가능한 게 사실이다. 지역 내 수급동향과 시세흐름, 청약률, 미분양, 경매 낙찰가율, 건축허가 동향 등을 통해 남들보다 한발 앞선 타이밍으로 저평가된 매물을 구할 수 있다.

미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 청약통장을 통한 공공 분양 또는 임대아파트를 공략하는 게 유리하다. 가격 우위에 있는 보금자리, 임대매물은 청약통장이 있어야 가능하다. 여유 자금 투자자는 소형 저평가 매물을 찾아야 한다. 부동산 가격이 전반적으로 하락세라도 모든 지역이 급락하는 것은 아닌 만큼 꾸준히 발품을 팔아 개발계획이 잡혀있고 환경이 좋아질 것으로 기대되는 곳의 숨은 저평가 매물을 찾아야 한다.

저평가된 부동산을 찾을 때는 ‘묻지마 호재’를 충분히 걸러내고 투자의 ‘안전’ 원칙을 지켜야 한다. 향후 부동산 경기 침체가 장기화되면 당분간 시장을 자극할 만한 특별한 호재가 많지 않다는 점에 유의해야 한다. 과거 부동산 가격 급등기에는 지역의 개발호재 하나만으로 매매가 상승으로 이어졌지만 앞으로 하락기에 접어들면 처분조차 곤란한 애물단지가 될 수 있다. 따라서 호재가 있어 저평가된 부동산이라도 묻지마 보다는 신중한 분석을 바탕으로 한 투자전략이 필요하다.

싼 부동산과 저평가 부동산은 엄연히 구분해야 한다. 가격이 주변시세보다 저렴하다고 해서 저평가됐다는 의미는 아니다. 가격 싼 부동산들의 공통점은 세대수가 작은 아파트거나 지역 내 개발계획이 무산된 지역일 수 있다. 저평가의 의미는 향후 호재가 많아 미래에는 인기지역으로 편입될 가능성이 있어야 한다. 숨어있는 저평가 부동산을 찾으려면 현재에는 왜 가격이 낮고, 미래에는 인기지역으로 편입될 호재가 있는지 옥석을 동시에 살펴야 한다

보전산지

일반적으로 보전산지는 개발이 안되는 것으로 알고 있지만 자세히 알고 보면 실상은 그렇지 않다.

보전산지라고 전혀 개발이 안 되는 것은 아니라 보전산지 중 임업용산지는 개인이 조림사업 등의

목적으로 이용할 수 있다. 허용행위와 관련법의 내용을 살펴보자.

간벌 또는 개벌 허가를 받아 벌목한 후 임도를 개설하고 수목갱신을 할 수 있으며

종교시설의 신축이나 개축도 가능하고 특히 재촌 하는 농업인은 산지의 일부를 전용허가 받아

농업인주택을 지을 수도 있으며 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있으니 법을 잘 알고

사용한다면 여타 돈이 되는 수목(조경/관상수)과 약초 등 기타 작물을 재배하여 수익을 올릴 수도 있는 것이 바로 보전산지이다.
농업이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 
지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있고, 수목원이나 자연휴양림 같은 시설을

개발할 수도 있고, 농·임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농도(임도)도 신고만으로 가능하다. 

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1),
임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등의 국가 공인

산림기술사의 산림조사서를 필요로 한다.

일부에서는 편법으로 현지민의 명의로 허가를 받아 농가주택을 짓는다든지 개발이 안되는 넓은 임야를

개인별로 분할해서 전원주택단지로 개발이 가능한 것처럼 분양하는 경우도 있지만, 보전산지는

보전산지의 본래 용도인 ‘보전’의 지정목적에 위배되지 않는 한도 내에서의 합법적 사용·수익을

하기 위해서는 반드시 법적 허용한도를 분석해 보고 접근해야 한다.

임야에 적용되는 관련 법률은 여러 가지가 있지만 위의 내용대로 사용하기 위해서는 기본적으로

산지관리법과 동법 시행령을 보면 된다.
임야(또는 산림, 산지)를 관장하는 법률은 산림법이었지만 2004년 ‘산지관리법‘으로 개정되면서

산림법은 폐지되고 ‘임업 및 산촌 진흥 촉진에 관한 법률‘과 전 국토를 관장하는 ’국토의 계획 및

이용에 관한 법률‘, ’농어촌 정비법‘, ’농어업 경영체 육성 및 지원에 관한 법률‘ 등의 수십 가지

연관법을 두루 살펴야 효과적인 사용방안을 찾을 수 있다.

또한 이러한 관련법규와 아울러 임야소재 지자체의 조례와 고시 그리고 담당 주무부서의 방침과

선례 등을 넓게 파악하여야 구체적인 인허가 가능성과 효과적인 개발계획수립이 가능하다.

또한 개발 및 공사시행에 따른 주변 마을주민들의 민원사항도 매우 중요하므로
(특히 집단묘지, 장지 등의 설치와 야생동물 사육 등의 혐오 기피시설의 경우나 토석채취의 경우) 
사전에 이에 대한 충분한 대책이 있어야 할 것이다.

산지관리법상 임야의 구분과 행위제한(산지관리법 및 동법 시행령 제12조)

산지관리법상 산지(임야)는 크게 보전산지와 준보전산지로 나누고 이용에 관한 규제가 필요한 임야는 보전산지로

묶고 그 이외는 준보전산지로 하는데 규제의 대상이 되는 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다.

공익용산지는 국가의 기반시설이나 군사 등의 공익사업을 위해 지정하는 것으로 산림자원보전과 수자원 및 자연환경

생태 보존 등 공익을 목적으로 보존하며 군사. 도로, 국민보건 휴양 등 오직 공공목적을 위한 외에는 엄격히 개발이 금지되고 있다. 

이에 반하여 임업용산지는 역시 보전산지이기는 하나 공익목적뿐 아니라 산림보존의 합리적인 
범위 내에서는 일반인의 개발과 이용이 부분적으로만 허용하고 있다.

산지관리법상 임업용산지에서의 행위제한(시행령 제12조)

산지관리법 및 동법 시행령 등에 규정된 개발 허용행위는 다음과 같다.

1. 임도ㆍ작업로 및 임산물 운반로(유효너비 3m, 길이 50m 이하 일 것)

2. 산림경영계획의 인가를 받아 산림을 경영하고 있는 임업인이 설치하는 다음 각목의 하나

가. 부지면적 1만제곱미터 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설

나. 부지면적 3천제곱미터 미만의 임산물 가공ㆍ건조ㆍ보관시설

다. 부지면적 1천제곱미터 미만의 임업용기자재 보관시설(비료ㆍ농약ㆍ기계 등을 보관하기

위한 시설) 및 임산물 전시ㆍ판매시설

라. 부지면적 200제곱미터 미만의 산림경영관리사(산림작업의 관리를 위한 시설로서 작업대기 및

휴식 등을 위한 공간이 바닥면적의 100분의 25 이하인 시설) 및 대피소

3. 부지면적 1만제곱미터 미만의 다음 시설

가. 산림욕장, 치유의 숲, 산책로ㆍ탐방로ㆍ등산로 등 숲길, 전망대

나. 자연관찰원ㆍ산림전시관ㆍ목공예실ㆍ숲속교실ㆍ숲속수련장ㆍ산림박물관ㆍ산악박물관ㆍ

산림교육자료관 등 산림교육시설

다. 목재이용의 홍보ㆍ전시ㆍ교육 등을 위한 목조건축시설

4. 부지면적 3만제곱미터 미만의 축산시설

5. 부지면적 1만제곱미터 미만의 다음의 시설

가. 야생조수의 인공사육시설

나. 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설

다. 폐목재ㆍ짚ㆍ음식물쓰레기 등을 이용한 유기질비료 제조시설

라. 가축분뇨를 이용한 유기질비료 제조시설

마. 버섯재배시설, 농림업용 온실

6. 부지면적 3천제곱미터 미만의 다음의 시설

가. 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고

나. 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설

7. 부지면적 200제곱미터 미만의 다음의 시설(작업대기 및 휴식 등을 위한 공간이 바닥면적의 100

분의 25 이하인 시설을 말한다)

가. 농막

나. 농업용ㆍ축산업용 관리사(주거용이 아닌 경우에 한한다)

8. 종교법인으로 허가한 종교단체 또는 그 소속단체에서 설치하는 부지면적 1만5천제곱미터 미만의

사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설

9. 의료기관중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원

10. 청소년 수련시설

11. 농도 및 양수장ㆍ배수장ㆍ용수로 및 배수로를 설치하는 행위

12. 사도법에 의한 사도(私道)를 설치하는 행위

13. 농림어업인이 3만제곱미터 미만의 산지에 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 재배하는 행위

14. 농림어업인이 3만제곱미터 미만의 산지에서 가축을 방목하는 행위(조림 후 15년 경과, 울타리

및 보호시설 설치)

15. 농림어업인 또는 관상수생산자가 3만제곱미터 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

16. 부지면적 200제곱미터 미만의 간이농림어업용시설(농업용수개발시설을 포함) 및 농림수산물

간이처리시설을 설치하는 행위 등

산지관리법상 공익용산지에서의 행위제한(시행령 제13조)

공익용산지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할

경우에는 가능하다.

1. 농림어업인이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로(3×50m 이하) 등 부대시설을

설치하는 행위
2. 농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 신축

하는 주택 및 그 부대시설(부지면적 660제곱미터 이하)을 설치하는 행위
3. 농림어업인의 주택 또는 종교시설을 증축(종전 주택ㆍ시설 연면적의 100분의 130이하)

4. 농림어업인의 주택 또는 종교시설을 개축(종전 주택ㆍ시설 연면적의 100분의 100 이하)
5. 농림어업인이 1만제곱미터 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

6. 수산자원보호구역안에서 농림어업인이 3천제곱미터 미만의 산지에 양어장 및 양식장을 설치하는 행위

7. 농림어업인의 주택 또는 사찰림의 산지 안에서의 사찰을 신축하는 하는 행위

가. 농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여

신축하는 주택 및 그 부대시설 : 부지면적 660제곱미터 이하

나. 신축하는 사찰 및 그 부대시설 : 부지면적 1만5천 제곱미터 이하

* 출처 [최인용 세무사의 절세가이드]증여세 누가 내야할까…받은 사람일까 준 사람일까 http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=01256246612847360

성냥갑 아파트라는 오명을 받았던 판상형 아파트가 인기다. 타워형(탑상형)보다 적게는 수백만원에서 많게 1억원까지 비싸다.

비슷한 위치에서 광교의 경우 3천만원 안팎, 잠실에선 5천만원에서 1억원까지 차이나고 있다. 판상형이 타워형보다 평균 3천만~4천만원 더 비싸다고 보면 된다. 

왜 판상형이 타워형보다 비쌀까? 한마디로 소비자가 경제성과 쾌적성을 선호하기 때문이다.

첫째 분양가가 싸다. 외관이 화려한 타워형보다 분양가가 싸다. 한일자형이나 기억자형으로 외관이 단순해 건축비가 낮다. 네모 반듯한 정방형 구조 설계로 죽은 공간 없이 공간활용을 극대화할 수 있다.

둘째 판상형은 발코니가 앞뒤로 있어 통풍이 잘된다. 무더위가 심한 여름에 마파람(맞통풍)이 불어 시원하다.

셋째 전통적으로 선호도가 높은 정남향 배치를 할 수 있다. 남향은 햇볕이 잘든다. 냉난방비, 관리비도 적다.

또 앞뒤로 발코니가 있어 서비스면적이 넓다. 발코니를 확장하면 넓은 공간을 전용공간으로 사용할 수 있다.

타워형에 비해 실내에서 사생활 침해도 거의 없다. 타워형은 현관에서 긴 복도를 타고 주방을 지나 거실로 들어가기 때문에 손님을 맞이할 때 불편하다.

판상형은 엘리베이터 공간이 넓고 전실이 있고 공용면적을 최소화 할  수 있다. 또 리모델링으로 수직증축을 할 경우 타워형은 1개층에 3가구를 추가할 수 있지만 판상형은 4가구가 들어간다.

판상형 vs 타워형 둘중에 모가 좋나요?

바로가기 https://is.gd/6VlKYu

흔히 부동산투자를 하려고 해도 바빠서 못한다는 말을 하는 사람들을 많이 본다. 보통 맞벌이 부부라도 된다면, 더욱더 시간이 없어서 부동산투자를 못하겠다고 하는경우가 많다.

과연 그럴까? 부동산투자의 가장 기본인 내집마련을 하는데도 물론 시간과 돈 여러 가지 노력들이 많이 들어간다. 그러나 생각해 보라! 세상에 공짜가 어디있겠는가? 공짜가 없다면 분명 최소한의 노력이나 발품은 필수다.

1. 문고리 잡을 힘과 전화걸 시간만 있어도 된다.

3억짜리 5억짜리 10억짜리 내집마련하려고 모델하우스갈 시간도 없다는건 말이 안된다. 동네 시장에서 콩나물값, 두부값 몇백원은 기를쓰고 시간내가며 가게아주머니와 흥정을 하는시간은 있고 몇억하는 내집 견본주택갈시간도 없다는건 말이 안된다.

그래도 굳이 바쁘면 요즘 보편화된 주5일근무제를 이용해서 주말에 서울과 수도권, 그리고 충청권같은곳 드라이브삼아 이슈가 있는지역 나들이겸 자가용으로 떠나보는것도 괜챦다. 도로가 어떻게 나있고, 가는곳곳에 아파트들이 어떻게 들어서고 있고, 이곳은 이러이러해서 전원주택부지로 적합하다고 느낌이 오는 것만으로도 나들이와 부동산공부를 동시에 하는 일석이조의 효과를 거둘수 있다.

그리고 정 시간이 안나는 분들이라도 전화기나 헨드폰 잡을 힘과 시간만 있으면 부동산사무실에 전화해서 급매물나오면 연락달라고해서 투자하는경우도 주변에는 허다하다.

2. 주식하는 시간 절반만 투자해도 충분하다.

초보주식투자자들은 대형서점이나 인터넷서점에서 여러 가지 주식입문책들부터 산다. 왜냐하면 주식투자가 재테크이고 자칫 피같은 쌩돈을 날릴수도 있으므로 공부를 해야하기 때문이다. 필자가 아는 30대초반의 중소기업 회사원 A씨는 2천만원으로 주식투자를 하는데 주식투자에 관한 책들만 15권 이상을 사서 탐독하고 유료주식투자강연회만 열 번도 넘게 쫓아다니면서 하루 최소 4시간이상은 주식에 관한 공부나 시간을 소비하고 있었다.

거의 반년가까운 시간을 2천만원 투자하는 주식에 관련한 공부와 연구, 시간과, 돈을 들인것이다. 몇 달후 물어보니 원금중에 4백정도를 까먹고 나더니 이제는 아주 주식에 미치다시피해서 하루에도 온통 주식에만 몰두한다.

필자가 아는 다른 B씨는  인터넷부동산포탈사이트와 내집마련동호회 2-3군데에 가입하여 재미삼아 사이트나 동호회에 올라온글들을 읽으면서 하루 1시간~2시간정도 두달정도 나름 공부한답시고 컴퓨터를 들여다보더니 내공이 갑자기 올랐는지 자신만만한 자세로 2-3년전 강북지역에 빌라를 하나  계약하고 그다음은 2년동안 컴퓨터보는 시간이 줄지도 않고 늘지도 않고 그저그런상태로 지내더니 나중에는 “내가 산 빌라가격이 두배나 올랐다”며 좋아하면서 “이제는 더 좋은 투자처에 투자하겠노라”며 의기양양한모습을 보였다.

부동산투자에 대한 책을 사본적도 없고 하루 몇시간이상 시간을 내서 부동산에 몰두한것도 아닌데 결과는 의외로 좋았다. 결국 주식투자를 하면서 드는 시간과 돈의 절반만 투자해도 부동산투자를 하는데 그리 어렵지않다.

3. 부동산투자로 바쁘면 재테크 절반은 성공한다.

그런데 만일, 위에서 언급한 최소한의 시간투자와 노력으로 좋은 결과를 얻은 B씨가 부동산투자를 한다면서 하루에도 몇 번씩 부동산포탈사이트와 동호회에 들어가 정보를 습득하고 발품을 팔며 주말을 이용하여 나들이를 서울과 수도권개발지들을 누비면서 바람쐰다 생각하고 주중과 주말이 바쁘고, 모델하우스를 밥먹듯이 드나들며 부동산의 새로운 트렌드를 연구한다며 각종 정보매체에서 나름대로 연구를 하고 주변의 전문가나 고수들에게 자문을 구하면서 바쁘다면 B씨의 3-4년후의 모습은 어떻게 될까?

 물론 앞일은 아무도 모르고 재테크는 운이 상당히 작용하므로 결과는 아무도 알수 없는것은 분명하다. 그러나 필자가 보기에 B씨는 최소한 재테크의 절반은 이미 성공해가고 있다고본다. 우리는 이런 B씨를 닮아가야 한다.

흔히 친구들을 만나 “야, 요즘 어떻게 지내냐?”고 물으면 대부분 “바쁘다” “바빠죽겠다임마!” 라는 대답을 듣게된다. 그러나 바쁘다고 무조건 좋은건 아니다. 무슨일을 하면서 바쁘냐가 중요한것이지, 단순히 바쁘다고 좋은것은 아니라고 본다. 의사변호사가 바쁜거하고, 백수가 인터넷게임한다고 바쁜거와는 차원이 다르지 않겠는가? 결론적으로 말해 재테크를 하다보니 바쁘다면 절반은 이미 성공한거나 다름없다.