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임야 투자의 꽃은 ‘지목변경’

임야, 보전산지 피하고 경사도 낮아야

출처 임야 투자의 꽃은 ‘지목변경’ 원문보러가기

토지를 매매,경매 등으로 취득하거나 개발사업을 진행함에 있어 해당 토지에 분묘가 있고 분묘기지권이 문제되는 경우가 있다. 또한 종중재산 관련 소송에서도 분묘기지권이 문제되는 경우가 있는바, 이번 시간에 장사 등에 관한 법률(이하, ‘장사법’이라 한다)을 중심으로 분묘기지권이 인정되는 경우와, 분묘개장, 분묘철거 절차 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 분묘기지권이 인정되는 경우

분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사 하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인 소유의 토지를 사용할 수 있고, 토지 소유자나 제3자의 방해를 배제할 수 있는 관습상의 물권이다. 분묘기지권은 시신이 안장되어 있고, 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정되며, 그 특성상 등기 없이 성립하고 제3자에게 대항할 수 있다.

분묘기지권이 인정되는 경우는 3가지인데, 구체적으로 ① 토지소유자의 승낙을 받아 그 토지에 분묘를 설치한 경우, ② 타인 소유의 토지라는 것을 알고도 그 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치했지만 20년간 평온 공연하게 그 분묘의 묘지를 점유하여 분묘기지권을 시효취득하는 경우, ③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 분묘를 철거한다는 특약을 하지 않고 토지 소유권을 이전한 경우 등이다.

위 3가지 중 분묘기지권을 시효취득하는 경우와 관련해서는 주의할 점이 있다. 장사법에 따라 2001.1.13. 이후에 토지 소유자의 승낙 없이 분묘가 설치된 경우에는 20년이 경과하여도 분묘기지권을 시효취득할 수 없고, 따라서 분묘기지권이 성립하지 않는다는 것이다.

또한, 장사법 및 대법원 판례에 의하면, 해당 분묘를 설치할 때 토지 소유자의 승낙이 없었더라도 2001.1.13. 전에 설치하여 이미 20년간 평온 공연하게 점유하였다면 분묘기지권을 시효취득한 것이므로, 분묘철거 또는 개장 등을 요구할 수 없다. 다만, 2001.1.13. 전에 해당 분묘가 설치되었더라도 현재 기준으로 아직 20년이 경과하지 않았다면 토지 소유자는 분묘철거 또는 개장을 요구할 수 있을 것이다(대법원 2017.1.19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결).

◇ 분묘 개장절차와 분묘철거소송

장사법 제27조에 따르면, 분묘기지권이 성립하지 않는 경우, 토지 소유자(점유자나 그 밖의 관리인 포함), 묘지 설치자 또는 연고자 등은 그 분묘를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야만, 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있다. 장사법은 위와 같은 허가를 받지 아니하고 개장한 경우 형사처벌 규정을 두고 있으므로 주의해야 한다.

한편, 토지 소유자 등이 위와 같이 관할 시장 등의 허가를 받아 개장을 하려면, 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 해당 분묘의 설치자 또는 연고자에게 알려야 한다.

이때, 해당 분묘의 연고자를 알 수 없으면 그 뜻을 공고하여야 하고, 공고기간 종료 후에도 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 화장한 후에 유골을 일정 기간 봉안하였다가 처리하여야 하며, 이 사실을 관할 시장 등에게 신고하여야 한다.

만약, 분묘기지권이 성립하는지 여부가 불분명하거나 다툼이 있는 등 위와 같은 절차에 의해 처리가 어려울 경우, 분묘철거청구소송을 제기하여 분묘기지권이 성립하지 않는다는 법원의 판단을 받아 처리하는 것이 좋을 것이다.

◇ 분묘기지권에 대한 기타 판례

대법원은, 종중재산 관련하여 분묘기지권의 귀속주체가 종손인지 종중인지 쟁점이 된 사안에서, “분묘의 수호 관리나 봉제사에 대하여 현실적으로 또는 관습상 호주상속인인 종손이 그 권리를 가지고 있다면 그 권리는 종손에게 전속하는 것이고 종손이 아닌 다른 후손이나 종중에서 관여할 수는 없다고 할 것이나, 공동선조의 후손들로 구성된 종중이 선조 분묘를 수호 관리하여 왔다면 분묘의 수호 관리권 내지 분묘기지권은 종중에 귀속한다.”고 하였다(대법원 2005다44114 판결).

그리고, 분묘기지권이 미치는 범위와 관련하여, “분묘기지권은 분묘의 기지 자체(봉분의 기저 부분)뿐만 아니라 그 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미치는 것이고, 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2006다84423 판결).



또한, 분묘기지권이 있는 기존의 분묘 외에 새로운 분묘 설치가 가능한지에 대해, “분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서, 이 분묘기지권에는 그 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니한다.”고 하였다(대법원 2001다28367 판결).

건물주 A씨는 B씨에게 상가 건물을 빌려줬다. B씨는 A씨의 동의를 받아 C씨에게 다시 이 건물을 빌려줬다. C씨는 11개월 동안 A씨에게 부가가치세가 포함된 임대료를 지급했다. C씨는 세금 공제를 받기 위해 A씨에게 세금계산서 발급을 요청했지만 A씨는 세금계산서를 발급해주지 않았다. A씨가 세금계산서 발급을 거절하자 12개월째부터 C씨는 부가가치세를 제외한 임대료를 지급했다.

A씨는 임대료를 다 주지 않았다는 이유로 임대차 계약을 해지하고 연체한 임대료를 부당이득이라며 돌려달라고 청구했다. C씨는 A씨가 세금계산서를 발행해주지 않는 바람에 세금 공제를 못 받아 손해를 봤다고 맞섰다. A씨는 세금계산서를 발급해줬어야 할까?


대법원은 원칙적으로 '사업자가 세금계산서를 발급하지 않아 상대방이 손해를 봤다면 사업자는 손해배상 책임이 있다'고 판단했다. 대법원은 "사업자가 부가가치세액을 지급받았는데도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않아서 세금 공제를 못받았다면, 손해를 본 만큼 배상해야 한다"고 설명했다.(대법원 2017다265266)

하지만 대법원은 결국 A씨의 손을 들어줬다. A씨와 C씨가 직접 계약을 한 사이가 아니라 '전대차계약', 즉 직접 계약을 한 것이 아니라 중간에 B씨를 통해 각각 따로 계약을 한 사이였기 때문이다.

대법원은 A씨와 C씨가 직접 계약을 한 것이 아니어서 법률적인 관계가 형성되지 않는다고 봤다. 즉 A씨가 C씨에게 세금계산서를 발급해 줄 필요는 없다고 본 것이다. 즉 A씨는 B씨에게 세금계산서를 발급할 의무는 있지만 C씨에게 발급할 이유는 없다는 얘기다. 직접 계약을 맺은 당사자가 아니기 때문이다.

대법원은 "세금계산서는 재화나 용역을 공급하는 사업자가 공급받는 자에게 발급하는 것인데 A는 B에 임대 용역을 공급했고, C씨는 B에게 다시 임대 용역을 받았을 뿐"이라며 "A가 임대 용역을 공급한 적 없는 C에게 세금계산서를 발급할 의무가 없다"고 판단했다. 그러면서 C씨가 A씨에게 직접 임대료를 지급했어도 마찬가지라고 덧붙였다.


◇관련조항

민법
제630조(전대의 효과)
① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

부가가치세법
제32조(세금계산서 등)
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화·용역의 공급은 제외)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(세금계산서)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성 연월일
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

A는 본인소유의 시골 땅을 동생B가 관리하고 있었다. A는 서울에 거주하고 있어 자주 땅을 돌보지 못했고, 인근에 살고 있던 동생 B는 그 땅을 이용해 집을 짓고, 농사를 지으며 생활했다. 20년 넘게 농사를 지으며 살던 B가 고령으로 사망하자 그의 아들인 C가 상속받아 그 집에 살며 농사를 이었다.

그런데 3년이 지난 어느 날 C는 A를 상대로 실제로 자신의 아버지가 땅을 일구고 살아왔기 때문에 B의 땅이라면서 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소송을 제기했다.

토지 소유권자는 A임에 틀림없지만 B가 20년 이상 그 땅에 농사를 지으며 살아왔고, 그의 아들이자 A의 조카인 C가 이어서 농사를 짓고 생활했다면 진정한 소유자는 누가 되는 것인지 쉽사리 판단하기 어려운 문제다.

“민법에서는 타인의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유하는 등의 요건을 갖추었다면 본인 명의의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있다”며 “그러나 위 사례의 경우 A의 호의로 땅을 빌려준 것이지, 새로운 권원에 의하여 땅을 점유하고 소유의 의사를 표시할 수 있는 자료가 없다. 또, C가 상속받아 농사를 지으며 살았더라도 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않았으므로 점유기간이 통상 20년이 넘었더라도 점유취득시효를 주장할 수 없다”고 설명했다.

점유취득시효에서 가장 중요한 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 ‘증여’나 ‘매매’와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 하는 것이다. 이런 경우 소유의 의사로 점유하는 것을 자주점유, 반대는 타주점유라 하여 만약 임대차, 부동산명의신탁 등과 같은 단순히 부동산을 사용할 수 있는 것에 기인하는 것을 말한다.

결국 타인의 소유인 부동산을 악의를 가지고 무단 점유한 경우 ‘악의의 무단점유’로서 20년 이상의 점유기간을 가진다 하더라도 시효취득을 할 수 없다.

민법에서는 부동산의 경우 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유해야만 시효취득의 요건을 갖출 수 있다고 규정하고 있다. 요건을 갖추면 등기청구권이 발생하고, 소유권자가 아니더라도 등기 후 10년을 점유하고 있으면 소유권자로 인정한다는 것이다.

“점유취득시효로 인한 분쟁은 부동산이 공유관계인지, 상속인지, 타주점유인지 등 다양하게 나타나고 있다”며 “점유취득시효가 인정받기 위해서는 20년의 점유를 해야 한다는 선결 과제가 있다. 또한 등기의 기회가 있는 경우 이를 잘 활용하여 소유권이전을 꾀한다던가의 행동도 필요하다”고 설명했다.

“오랫동안 부동산을 점유했다는 이유만으로는 점유취득시효를 주장하기란 다양한 법적 문제가 얽혀 있기 때문에 복잡하고 어려운 사안일 수밖에 없다”며 “점유취득시효가 성립될 수 있는 요건이 갖춰졌는지, 소유의 의사로 점유하고 있었는지 여부를 확실히 한 뒤 철저한 준비 이후 소유권이전등기를 청구하는 것이 현명한 선택이다”

부부간에 형성된 재산은 누구의 것인가? 우리나라의 전통적 정서상으로는 부부간 재산을 통합하여 형성하고 관리하는 것이 일반적이었다. 그러나 최근 부부가 같이 버는 경우가 늘어나는 추세이다. 따라서 부부의 재산은 각각 형성하고 관리하는 것이 일반적인 상식처럼 여겨지고 있다. 법적으로는 어떠할까? 우리나라 민법과 세법은 ‘부부별산제’의 개념을 두고 이를 각각의 재산으로 판단한다. 그렇다면, 부부간의 통장이나 재산은 어떻게 관리하는 것이 절세에 유리한 것일까?

첫째, 통장 관리는 부부 각각 관리가 유리

부부간의 통장은 별개로 관리하는 것이 보다 바람직하다. 그 이유는 부부간의 금융재산을 통합하여 사용하다 보면, ‘증여’의 문제가 생기기 때문이다. 물론 부부간에는 6억 원까지는 증여세가 없이 재산 이동이 가능하다. 다만 부부간에 통장을 구별하지 않고 쓰다 보면, 10년간 생활비를 제외하고 6억 원이 넘어가는 부분에 대해서는 증여로 볼 수 있다. 특히 노년의 부부들의 경우에 부부간 통장을 따로 관리하지 않아 자금의 이동이 불분명한 경우가 많이 발생한다. 이런 경우 한 분이 돌아가시면 상속세 신고를 하게 되고, 상속은 10년간의 통장거래내역을 파악하기 때문에 사후에 상속세가 과세되는 경우가 있다. 따라서 통장은 생활비 이상의 큰 금액에 대해서는 증여를 염두에 두고 부부가 각각 관리하는 것이 보다 바람직하다고 할 수 있을 것이다.

둘째, 부동산은 공동명의가 유리

부동산은 취득과 보유, 처분 시에 각각 세금이 있다.

취득과 관련한 취득세는 부부의 공동명의로 하든지, 그렇지 않든지 차이가 없다. 취득 시의 세율은 1~4%정도로 공동취득에 관계없이 일률적으로 정해져 있기 때문이다. 그러나 보유나 양도에 관한 세금을 고려하면, 공동명의가 더 유리하다.



부동산을 보유 시에는 재산 자체에 부과되는 재산세와 종합부동산세가 있다. 또 부동산에서 나오는 소득에 대해 임대소득세와 소득세, 법인세가 과세되는데 재산세에선 큰 차이가 없다. 다만 종합부동산세를 납부할 때 1주택 이상인 상황이나 고가의 부동산에 대해선 공동명의가 세율 분산효과로 인해 유리하다. 특히 임대용 부동산의 경우에 내게 되는 소득세는 누진세율구조로 되어있어 부동산소유의 인원을 나눌수록 절세 측면에서 유리할 수 있다. 특히, 소득세는 6%에서 42%의 누진세율 구조의 세금으로 되어 있다. 공동명의 시 소득이 나뉘어 낮은 세율을 적용받게 된다. 예를 들어 같은 1억 원을 버는 것으로 가정하면 단독명의일 때에는 약 2천만 원의 세금을 내게 되지만, 공동명의로 하는 경우 약 1,400만 원의 세금만 부담하게 되어 유리하다. 양도의 경우에도 소득분산효과가 있어 낮은 세율이 적용되므로 공동명의가 유리하다.

셋째, 금융자산은 교차보험으로 절세

금융자산은 보험이나 주식, 채권 등의 자산이 있다. 대부분 개별의 자산으로 관리하는 것이 유리하다. 배당이나 이자소득의 측면에서도 혼자서 2천만원 이상의 금융소득을 받게 되면 종합과세 대상이 된다. 이경우보다는 금융소득을 2천만원 이하로 나누어 받을 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 또 보험 상품에는 부부의 교차보험이라는 것이 있다. 계약자는 본인이 피보험자는 상대 배우자로 하여 수익자를 본인으로 들어놓는다면, 상대 배우자의 위험이 현실화할 때, 상속재산에 포함되지 않는다. 이는 상속세의 면에서 크게 절세가 될 수도 있는 내용이다. 왜냐하면 증여세의 세율도 30억 원이 넘는 경우 50%의 세율이 적용되기 때문이다. 본인의 보험을 본인이 가입한 경우에 상속 과표에 포함된다면 최대 5억 원이나 상속세금이 더 나올 수 있으므로 교차보험을 통해 절세가 가능하다. 이를 위해 배우자의 소득증빙이 반드시 되어야 하는 것은 더 말할 나위가 없다. 따라서 부부간의 통장관리나 재산관리는 개별적으로 관리하고 공동명의로 보유하며 서로 교차하여 위험을 회피하는 것이 절세측면에서 현명하다.

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부동산경매투자분석사 담보드림 담보왕 장은섭. 

서울지역

[부동산시세] 2018년6월기준 서울지역 아파트  매매/전세 실거래가 기준

▷ 서울지역 아파트
▶ 서초구 반포동 반포경남아파트 - 전용면적 131.93㎥, 매매가 23억9600만원 (3.3㎥당 6036만원)
▶ 도봉구 방학동 퍼스티안 - 전용면적 13.6794㎥, 매매가 1억원 (3.3㎥당 2538만원)
▶ 강남구 수서동 강남 더샵 포레스트 - 전용면적 146.7139㎥, 전세가 16억5000만원 (3.3㎥당 3729만원)
▶ 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 - 전용면적 120.95㎥, 전세가 4000만원 (3.3㎥당 110만원)

 
[부동산시세] 2018년6월기준 서울지역 단독주택  매매/전세 실거래가 기준

▷ 단독주택
▶ 강동구 천호동 소재 - 대지면적 199㎥, 매매가 14억0800만원 (3.3㎥당 2335만원)
▶ 관악구 봉천동 소재 - 대지면적 50.4㎥, 매매가 1억3000만원 (3.3㎥당 858만원)
▶ 서대문구 대신동 소재 - 전용면적 132㎥, 전세가 4억원 (3.3㎥당 1000만원)
▶ 성동구 성수동1가 소재 - 전용면적 33㎥, 전세가 1000만원 (3.3㎥당 100만원)

[부동산시세] 2018년6월기준 서울지역 다세대/연립  매매/전세 실거래가 기준

▷ 다세대/연립주택
▶ 용산구 보광동 (15-14) - 전용면적 63.53㎥, 매매가 12억8000만원 (3.3㎥당 6705만원)
▶ 은평구 불광동 스카이빌(76-10) - 전용면적 17.01㎥, 매매가 4000만원 (3.3㎥당 776만원)
▶ 서초구 반포동 반포삼익빌라 - 전용면적 174.07㎥, 전세가 8억5000만원 (3.3㎥당 1612만원)
▶ 노원구 상계동 동방빌라 - 전용면적 56.5㎥, 전세가 2500만원 (3.3㎥당 147만원)

제주지역
▷ 아파트
▶ 제주시 노형동 세기1차 - 전용면적 84.12㎥, 매매가 3억5000만원 (3.3㎥당 1375만원)
▶ 제주시 삼양일동 삼양토성 - 전용면적 78.4㎥, 매매가 1억6300만원 (3.3㎥당 690만원)
▶ 서귀포시 서호동 서귀포혁신사랑으로부영아파트 - 전용면적 142.9278㎥, 전세가 3억9900만원 (3.3㎥당 927만원)
▶ 제주시 연동 시스빌 - 전용면적 36.11㎥, 전세가 1억원 (3.3㎥당 917만원)
▶ 제주시 노형동 부영2차 - 전용면적 45.9078㎥, 보증금 7300만원, 월세 63만원
▶ 제주시 외도일동 아름마을 - 전용면적 39.84㎥, 보증금 2288만원, 월세 10만원

▷ 단독주택
▶ 제주시 외도일동 소재 - 대지면적 567㎥, 매매가 6억7000만원 (3.3㎥당 390만원)
▶ 제주시 구좌읍 한동리 소재 - 대지면적 83㎥, 매매가 5800만원 (3.3㎥당 231만원)
▶ 제주시 도련이동 소재 - 전용면적 83㎥, 전세가 2억원 (3.3㎥당 795만원)
▶ 제주시 애월읍 하귀1리 소재 - 전용면적 43㎥, 전세가 1억1000만원 (3.3㎥당 844만원)
▶ 제주시 아라이동 소재 - 전용면적 85.8㎥, 보증금 1억1000만원, 월세 50만원
▶ 제주시 도두이동 소재 - 전용면적 39.63㎥, 보증금 5700만원, 월세 55만원

▷ 다세대/연립주택
▶ 제주시 노형동 노형휴먼빌 - 전용면적 84.7931㎥, 매매가 5억7000만원 (3.3㎥당 2239만원)
▶ 제주시 일도이동 신원주택(B동) - 전용면적 60.24㎥, 매매가 6600만원 (3.3㎥당 363만원)
▶ 서귀포시 대정읍 구억리 해동그린앤골드 - 전용면적 84.9355㎥, 전세가 3억8000만원 (3.3㎥당 1493만원)
▶ 서귀포시 표선면 하천리 표선제이파크빌 - 전용면적 66.5431㎥, 전세가 1000만원 (3.3㎥당 50만원)
▶ 제주시 아라일동 아이첸빌 - 전용면적 32.92㎥, 보증금 5100만원, 월세 48만원
▶ 제주시 아라일동 아이첸빌 - 전용면적 32.92㎥, 보증금 5100만원, 월세 48만원